АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

№ А45-14405/2021

г. Новосибирск

24 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В. (на основании распоряжения №73-ГК от 10.09.2021), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассмотрев дело по иску крестьянского хозяйство «Кудрино», с. Чемское Новосибирской области, ОГРН: 

<

***>

к администрации Усть - Каменского сельсовета Тогучинского района Новосибирской области, с. Усть-Каменка Новосибирской области, ОГРН: 

<

***>

о признании права собственности, 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

крестьянское хозяйство «Кудрино» (далее – КХ «Кудрино») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации Усть - Каменского сельсовета Тогучинского района Новосибирской области (далее – администрация) о признании права собственности на объект недвижимости - телятник № 8, общей площадью 998,0 кв.м, построенный в 1978 году, расположенный по адресу: Новосибирская область, Тогучинский район, село Усть-Каменка.

Определением от 17.06.2021 исковое заявление иску КХ «Кудрино» было принято к производству судьи Хорошуля Л.Н.

Распоряжением Арбитражного суда Новосибирской области о замене судьи и передаче судебных дел №73-ГК от 10.09.2021, в связи с длительной нетрудоспособностью судьи Хорошуля Л.Н., дело №А45-14405/2021 передано для рассмотрения в производство судьи Лузаревой И.В.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных  требований, при этом суд исходит из следующего.

ФИО1, является главой крестьянского хозяйства «Кудрино», которое с 27.01.2003 по 29.04.2008 было зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц, зарегистрированных до 01.07.2002, как крестьянско-фермерское хозяйство «Кудрино», с 29.04.2008 по настоящее время - крестьянское хозяйство «Кудрино».

25.12.2006 решением Арбитражного суда Новосибирской области суда (дело №А45-13194/06-48/292) закрытое акционерное общество «Сибирский родник» признано банкротом и открыто конкурсное производство. Имущество, принадлежащее на праве собственности ЗАО «Сибирский родник» было выставлено на торги.

20.12.2007 крестьянско-фермерским хозяйством «Кудрино» была подана заявка на участие в торгах по продаже имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом). Между конкурсным управляющим закрытого акционерного общества «Сибирский родник» ФИО2, действующим на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 25.12.2006 по делу №А45-13194/06-48/292, и крестьянско-фермерским хозяйством «Кудрино», в лице главы хозяйства ФИО1, действующим на основании свидетельства о государственной регистрации, было подписано соглашение о задатке №1 от 20.12.2007 в исполнение обязательств по данному соглашению, претендент на участие в торгах вносит задаток в сумме, указанной в п.1, которая нами была внесена наличными денежными средствами в кассу ЗАО «Сибирский родник». Данное обстоятельство подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №3 от 20.12.2007.

Согласно протоколу №3/1 о результатах проведения торгов по продаже имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом) от 28.12.2007, победителем торгов признано КФХ «Кудрино».

29.12.2007 крестьянско-фермерским хозяйством «Кудрино», в лице главы хозяйства ФИО1 по договору купли-продажи имущества (с приложением) было приобретено у ЗАО «Сибирский родник» имущество: телятник №8, расположенное в с. Усть-Каменка Тогучинского района Новосибирской области, стоимостью 73 332 рублей 00 копеек.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 29.12.2007 (п.2) оплата должна быть осуществлена покупателем в течение 7 (семи) дней с момента заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, а также иными способами, незапрещенными действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно счету-фактуре №3 от 29.12.2007 оставшаяся часть стоимости была уплачена 14.02.2008 путем зачисления денежный средств на счет продавца. Данное обстоятельство подтверждает платежное поручение №15 от 14.02.2008. В результате оплата по договору купли-продажи имущества истцом была произведена полностью. При этом передаточный акт дополнительно не подписывался, так как договор купли-продажи имущества от 29.1.2007 имел силу акта приема-передачи (п.4 договора). 

В настоящее время у истца возникла необходимость оформления на вышеуказанный телятник №8 правоустанавливающих документов. Однако в имеющемся у истца договоре купли-продажи имущества от 29.12.2007 отсутствует специальная регистрационная надпись, свидетельствующая о регистрации права собственности  за ЗАО «Сибирский роднике» в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

 Вместе с тем, возможность государственной регистрации права собственности на данное здание в административном порядке утрачена, так как продавец по договору купли-продажи имущества от 29.12.2007 ликвидирован 09.02.2009 на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Данное обстоятельство подтверждает Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 18.05.2021 года за №ЮЭ9965-21-147429883. Это обстоятельство лишает истца  возможности зарегистрировать ранее возникшее право на объект недвижимого имущества за ЗАО «Сибирский родник», а также возможности зарегистрировать переход права на объект недвижимости от ЗАО «Сибирский родник» - продавца к КХ «Кудрино» - покупателю.

Как следует из договора купли-продажи имущества от 29.12.2007, телятник №8 был построен ЗАО «Сибирский родник» в 1978 году, однако решения о приемке в эксплуатацию не сохранилось.

Действовавшее на момент строительства телятника №8 гражданское законодательство не предусматривало вероятность самовольного объекта капитального строительство нежилого назначения колхозами, в связи, с чем возведённые в период действия гражданского законодательства РСФСР нежилые здания не являются самовольными постройками и их строительство в соответствии с требованиями норм и правил предполагается.

Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на склад фуражный на ферме (зерносклад) в установленном законом порядке послужило истцу основанием для обращения за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации прав на нежилое здание – телятник №8, расположенной по адресу: Новосибирска область, Тогучинский район, село Усть-Каменка, отсутствуют, (уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 14.05.2021 №КУВИ-002/2021 -55066594).

Признание права собственности в качестве способа защиты гражданских прав предусмотрено статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Иных способов формализации отношений по поводу спорного объекта кроме обращения за судебной защитой с данным иском истец не усматривает.

На основании статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Пункт 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Пленум № 10/22) определяет, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в отсутствие государственной регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и отсутствии регистрации ранее возникшего права этой стороны затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном звоном порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п.62 Пленума № 10/22, на основании ст. ст. 58, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием о признании права собственности по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

Факт передачи телятника №8 ЗАО «Сибирский родник» крестьянско-фермерскому хозяйству «Кудрино» подтверждается договором купли-продажи имущества от 29.12.2007. В то же время факт выполнения обязательств КФХ «Кудрино» перед ЗАО «Сибирский родник» по оплате стоимости здания склада подтверждается платежное поручение №15 от 14.02.2008 и квитанция к приходному кассовому ордеру №3 от 20.12.2007. Правомерность заключения договора купли-продажи (действительность сделки) никем не оспорена, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению спорного имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Таким образом, статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Закона о государственной регистрации закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанному договору, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закон о государственной регистрации  государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако, продавец имущества ликвидирован.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве)  ЗАО «Сибирский родник» при отчуждении имущества должника по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектом, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект в материалах дела отсутствуют, при этом администрация муниципального образования, на территории которого расположен спорный объект недвижимого имущества, также не заявила о наличии притязаний третьих лиц на заявленное недвижимое имущество.

Таким образом, права истца нарушены, так как последнему невозможно в полной мере воспользоваться правомочиями собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, что препятствует экономической деятельности истца.

Легализация объектов недвижимости невозможна в отсутствие правоустанавливающего документа, однако, таким документом в силу  статьи 17 Закона о государственной регистрации, может являться судебное решение.

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Закона о государственной регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Администрация Усть-Каменского сельсовета Тогучинского района Новосибирской области  в своем отзыве каких-либо возражений относительно удовлетворения предъявленных истцом требований не заявила, исковые требования о признании права собственности на склад фуражный на ферме (зерносклад) признала в порядке части 3 ст. 49 АПК РФ.

Судебные расходы по делу следует отнести на истца, поскольку предъявление настоящего иска в суд не обусловлено действиями (бездействием) ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

признать за крестьянским хозяйством «Кудрино» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) право собственности на объект недвижимости – телятник №8, общей площадью 998,0 кв.м., 1978 года постройки, расположенный по адресу: Новосибирская область, Тогучинский район, село Усть-Каменка.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на крестьянское хозяйство «Кудрино». 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                      И.В. Лузарева