АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-10533/2021

г. Оренбург

15 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена       09 февраля 2022 года

В полном объеме решение изготовлено        15 февраля 2022 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе 

председательствующего судьи  Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Оренбурга, г. Оренбург  (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Реал Строй», г.Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)  

о взыскании суммы основного долга в размере 103 886руб.03коп., суммы пени в размере 26 493руб.75коп., всего 130 379руб.78коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 29.12.2021 сроком по 01.03.2022 (удостоверение, диплом), 

ФИО2 – представитель по доверенности от 29.12.2021 сроком по 01.03.2022 (удостоверение, диплом); 

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 08.09.2021 сроком на 08.09.2023 (паспорт, диплом).

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв с 02.02.2022 по 0902.2022 (определение протокольное). Информация о перерыве размещалась на официальном сайте арбитражного суда.

Администрация города Оренбурга обратилась  в арбитражный суд  с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Реал Строй» о взыскании 218 556 руб. 40 коп., составляющих: 195 899 руб. 37 коп. – арендной платы по договору № 19/п-157юр от 16.05.2019  аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0310002:1116 за период с 01.08.2020 по 04.10.2020 и 22 657 руб. – пени за период с 11.06.2020 по 16.08.2021.

Определением суда от 24.08.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

14.10.2021 вынесено определение суда о рассмотрения дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседания.

Ответчик в письменном отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании от 19.01.2022 судом в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, исковые требования рассматриваются судом в размере 130 379 руб. 78 коп, составляющих: 103 886 руб. 03 коп. – арендной платы за период с 01.09.2020 по 04.10.2020 и 26 493 руб. 75 коп. – пени за период с 11.06.2020 по 19.01.2022.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ходатайствовал о приобщении к материалам дела  контр расчета задолженности.

Суд приобщил к материалам дела контр расчет ответчика.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При  рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между  Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, в лице заместителя начальника управления землепользования и развития пригородного хозяйства ФИО4 (арендодатель)  и Обществом с ограниченной ответственностью "РеалСтрой", в лице генерального директора ФИО5 (арендатор) 16.05.2019 заключен договор аренды земельного участка № 19/п-157юр от 16.05.2019 (л.д.8-13).

Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 2 548 кв. м., с кадастровым номером 56:44:0310002:1116, с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 2 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург»), с местоположением: 

<

...> уч. 13. Участок предоставлен на основании протокола № 17 от 14.05.2019г. рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту 19/28.

Согласно п. 1.4. договора земельный участок передается сроком на 38 месяцев.

В соответствии с п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка в размере 1 072 000,00 (один миллион семьдесят две тысячи) рублей в год, сумма в месяц 89 333,34 (восемьдесят девять тысяч триста тридцать три рубля 34 копейки). 

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты, указанной в п. 2.3. договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор.

Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

По указанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению арендатора перерасчет может выполняться арендодателем.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно равными долями от суммы указанной в договоре, не позднее 10 числа текущего месяца в безналичной форме на счет, указанный в п. 2.4 настоящего договора.

Арендаторы обязаны указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

Не использование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (п. 2.5.  договора).

В соответствии с п. 4.2. договора арендатор обязан самостоятельно осуществлять расчет арендной платы, своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату; письменно известить арендодателя об отчуждении принадлежащих арендатору зданий и сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве собственности на эти объекты в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности, а также в этот срок обратиться к арендодателю с ходатайством о внесении соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор или расторжении договора аренды.

Согласно п. 9.1 договора он одновременно является актом приема-передачи земельного участка, с момента государственной регистрации договора.

Договор, заключаемый на срок год и более, подписывается сторонами и вступает в  силу после его государственной регистрации (п.8.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области 04.06.2019.

22.10.2020 истец направил в адрес ответчика претензию №01-211-01/4681 с требованием о погашении задолженности  по арендным платежам по состоянию на 13.10.2020 г. (л.д. 6).

В отзыве от 08.09.2021 исх. №10533 (поступил в арбитражный суд 10.09.2021, согласно отметки экспедиции) ответчик против удовлетворения исковых требований возражает в части,  полагает, что в соответствии с п.7.3 договора аренды земельного участка №19/п-157юр от 06.06.2019 г. – договор прекращает свое действие в связи с вводом объекта строительства в эксплуатацию, то есть с 03.09.2020 года.

11.09.2020 года ответчиком в адрес Администрации МО города Оренбурга было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка №19/п157юр, соглашение о расторжении договора №1 от 11.09.2020 г. 

В ответ на указанное обращение от администрации МО города Оренбурга сообщила, что условия согласованные сторонами в договоре, не являются основанием для его расторжения, и в соответствии с частью 1 ст. 36 ЖК РФ, договор прекращает своё действие с момента регистрации права  первого собственника в МКД. 

13.11.2020 года ответчик повторно обратился с заявлением о расторжении договора. 

При наличии данных обстоятельств ООО «РеалСтрой» полагает, что начисление арендных платежей за период с 04.09.2020 года по 04.10.2020 года не законно и не обоснованно.

Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодателем)   09.12.2020 составлено соглашение № 162 о расторжение договора аренды  земельного участка № 19/п-157юр от 16.05.2019 (л.д.14) в связи с завершением строительства и регистрацией права собственности на квартиру от 05.10.2020 г. за № 56:44:0310002:1364-56/217/2020-1.

В обоснование исковых требований истец ссылается на неисполнение в полном объеме  ответчиком принятых на себя по указанному договору обязательств в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.09.2020 по 04.10.2020.

Возражая против доводов ответчика (отзыв  от 19.01.2021) (л.д.82) истец указал,  что ответчик земельный участок не возвратил и продолжил его использовать до момента регистрации права собственности на первую квартиру, то есть до 05.10.2020

Неисполнение в полном объеме  ответчиком обязательств послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

 Ответчик доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представил, в связи с чем, суд рассматривает спор по имеющимся материалам.

 Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

 Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от № 19/п-157юр от 16.05.2019 и подлежат правовому регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Проанализировав условия договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд считает, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды земельного участка; указанный договор заключен в установленном действующим законодательством порядке (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая положения пункта 9.1 договора от 16.05.2019, спорный земельный участок перешел в фактическое владение и пользование ответчика на праве аренды.

Доказательство  возвращения земельного участка от арендатора к арендодателю  в спорный период в материалы дела не  представлено, тогда как в силу п.7.3 договора арендатор обязан в двухнедельный срок  с момента  истечения срока, предусмотренного  п.1.4 договора, передать арендодателю участок по акту приёма- передачи.

Таким образом факт возврата спорного земельного участка считается подтверждённым лишь при наличии двустороннего акта приёма -передачи земельного участка, независимо от момента прекращения условий договора аренды. Указанные доказательства ответчиком в материалы дела не представлены, ссылка арендатора на условие соглашения о расторжении договора аренда п.2 , которое является актом возврата спорного  земельного участка, необоснованно, поскольку соглашение не подписано со стороны истца. Обратное ответчиком не доказано.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абз.2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 01.12.2021 № КУВИ-002/2021-159787699 следует, что 05.10.2020 зарегистрировано право собственности на первую квартиру в многоквартирном доме за № 56:44:0310002:1364-56/217/2020-1,  соответственно права на земельный участок, расположенный под указанным объектом недвижимости перешли в долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений МКД с 05.10.2020. 

Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Указанный вывод следует из ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также соответствует разъяснениям, содержащимся в п/п. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указывается, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Исходя из вышесказанного,  доводы ответчика о том, что договор аренды земельного участка №19/п-157юр от 06.06.2019 г. прекращает свое действие в связи с вводом объекта строительства в эксплуатацию судом отклоняется. 

Суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка №19/п-157юр от 06.06.2019 действовал до 05.10.2020, то есть до дня регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что обязательства по уплате арендной платы за пользование указанным земельным участком в период с 01.09.2020 по 04.10.2020 не исполнены ответчиком, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 130 379 руб. 78 коп, составляющая: 103 886 руб. 03 коп. – арендной платы и 26 493 руб. 75 коп. – пени за период с 11.06.2020 по 19.01.2022.

Расчет основного долга по спорному договору произведен истцом, исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами, в соответствии с протоколом № 17 от 14.05.2019 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту № 19/28, с учетом поступившего платежа от 11.08.2021 п/п № 255 на сумму 92 013 руб. 34 коп.

Ответчику судом предлагалось представить доказательства исполнения обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме, однако, он своим правом не воспользовался.

 В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

 Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лицо, участвующее в деле, несет риск наступления неблагоприятных последствий в результате не совершения им процессуальных действий.

 При таких обстоятельствах, принимая во внимание то, что уточненная сумма основного долга подтверждена истцом надлежащим образом, ответчиком не оспорена, требования истца в части взыскания суммы основного долга в размере 103 886 руб. 03 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Требование истца о взыскании пени в размере и 26 493 руб. 75 коп., начисленной истцом за просрочку исполнения обязательства, также подлежат удовлетворению в силу следующего.

 В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

 В силу ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. 

Поскольку обязанность по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не исполнена надлежащим образом, доказательств в подтверждение обратного ответчиком в материалы дела не представлено, истцом правомерно начислены пени, предусмотренные п.5.1 договора. 

Расчет суммы пени, составленный истцом, судом проверен, основания для его критической оценки отсутствуют.

Учитывая изложенные обстоятельства, с ответчика в пользу истца взыскивается пени в размере 26 493 руб. 75 коп. за период с 11.06.2020 по 19.01.2022.

С учетом вышеизложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 130 379 руб. 78 коп, составляющих: 103 886 руб. 03 коп. – арендной платы за период с 01.09.2020 по 04.10.2020 и 26 493 руб. 75 коп. – пени за период с 11.06.2020 по 19.01.2022.

 В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Государственная пошлина, подлежащая уплате по делу в сумме 4 911 руб. 40 коп, относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, так как в силу  п. 1 ст. 333. 37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Реал Строй», г.Оренбург в пользу Администрации города Оренбурга, г. Оренбург  сумму  долга в размере 103 886руб.03коп., сумму пени в размере 26 493руб.75коп., всего 130 379руб.78коп.,  сумму госпошлины в доход федерального бюджета в  размере 4 911руб.40коп.

Исполнительные листы выдать взыскателю и ИФНС России по месту государственной регистрации должника после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                         Н.А.Кофанова