Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-2885/2024

г. Нальчик

24 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 января 2025 года 

Арбитражный суд ФИО4 Республики

в составе судьи З.А. Хатухова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.А. Алагировой, помощником судьи А.Х. Макаевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Нальчик

к ФИО4 региональной общественной организации поддержки талантливой молодежи «Два крыла» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Нальчик

о взыскании 2 343 000 рублей,

и встречному иску ФИО4 региональной общественной организации поддержки талантливой молодежи «Два крыла»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о признании недействительным одностороннего изменения условий договора, признании договора расторгнутым (прекращенным),

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 20.05.2024,

от ответчика – Е.С. Шак и ФИО3 по доверенности от 01.11.2024,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд ФИО4 Республики с иском к ФИО4 региональной общественной организации поддержки талантливой молодежи «Два крыла» о взыскании 1 158 800 рублей, из которых 405 000 рублей долга по арендной плате за пользование нежилым помещением по договору № - /1417 от 28.01.2019, 738 800 рублей пени, 15 000 рублей штрафа.

Суд принял к рассмотрению уточненные требования истца от 09.12.2024 о взыскании 2 343 000 рублей, из которых 405 000 рублей долга по арендной плате за период с августа 2023 года по февраль 2024 года, 1 923 000 рублей пени по состоянию на 09.12.2024 и 15 000 рублей штрафа.

Суд также принял к рассмотрению встречное исковое заявление ответчика с требованиями (с учетом уточнений, поступивших 28.11.2024 и 16.12.2024): признать недействительным односторонне увеличение арендной платы по договору аренды, освободив от уплаты арендной платы и штрафа, снизив ставку пени до 0,1 процента за каждый день просрочки, а также признать договор аренды расторгнутым (прекращенным) с 25.07.2023.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о вызове свидетеля – супруги руководителя ответчика, которая присутствовала при устном уведомлении истца руководителем ответчика о прекращении арендных отношений.

Суд отказал в удовлетворении этого ходатайства. В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Прекращение аренды не может быть подтверждено устным волеизъявлением арендатора в отсутствие факта возврата арендуемого имущества. Представитель ответчика подтвердил довод истца о том, что имущество ответчика находится в спорных арендуемых помещениях.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 2 138,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. (основание права собственности прилагается). Часть указанного объекта была предоставлена во временное пользование (аренду) ответчику на основании договора аренды № - /1417 от 28.01.2019.

Согласно пунктам 3.2, 3.4 договора общая арендная плата за один месяц составляет 45 000 рублей, арендатор обязан уплачивать арендные платежи каждое 30 (тридцатое) число в счет месяца, следующего за месяцем, в котором производится оплата, но не позднее 5 числа этого же месяца.

За просрочку внесения арендной платы пунктом 4.2 договора предусмотрена пеня в размере 1 % от просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату с предварительным уведомлением не менее, чем за 30 дней до предполагаемого повышения, но не более, чем на 30 % в год.

В соответствии с пунктом 3.3 договора оплата арендной платы производится в течение одного дня с момента заключения договора аренды; оплата за последний месяц аренды (обеспечительный платеж) производится частями, пропорционально в течение 3 месяцев, наряду с арендной платой; обеспечительный платеж возврату не подлежит. За нарушение указанного срока более двух месяцев подряд пунктом 4.3 договора предусмотрен штраф в размере 25 % от месячной арендной платы.

Согласно пункту 8.4 договора любые изменения дополнения к договору действительны только в том случае, если они составлены в письменном виде, подписаны полномочными представителями и заверены печатями обеих сторон. 

Пунктом 8.5 договора установлено, что все уведомления по договору составляются надлежащим образом и направляется по указанному в договоре адресу.

Договор заключен на срок с 01.02.2019 по 31.01.2020.

Истец указывает, что с сентября 2023 года арендная плата была повышена уведомлением от 30.07.2023 и составила 60 000 рублей.

Вместе с тем, с августа 2023 года арендатор продолжал пользоваться помещением и не уплачивал арендные платежи. Таким образом, по расчету истца, за ответчиком образовался долг в размере 405 000 рублей: 45 000 рублей за август 2023 года, по 60 000 рублей за каждый месяц за период с сентября 2023 года по февраль 2024 года. 

Поскольку в претензионном порядке не удалось урегулировать спор, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Уточненные исковые требования по первоначальному и встречному искам подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Встречное требование ответчика о признании договора аренды расторгнутым (прекращенным) с 25.07.2023 оставляется судом без удовлетворения по основаниям, указанным выше – при отклонении ходатайства ответчика о вызове свидетеля.

Наличие задолженности по арендной плате за спорный период подтверждено материалами дела.

Ответчик в своих встречных исковых требованиях просит признать недействительным одностороннее увеличение арендной платы с 45 тыс. рублей в месяц до 60 тыс. рублей в месяц.

Ответчик указывает, что увеличение арендной платы произведено согласно уведомлению, которое не согласованно сторонами и не направлено арендатору.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По общему правилу существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 ГК РФ). Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.

Ответчик указывает, что рост коммунальных затрат не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для изменения размера арендных платежей.

Сама по себе экономическая ситуация или рост коммунальных платежей по другим объектам аренды, связанные в основном с инфляционными процессами, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи, с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки (определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 №306-ЭС17-2823 по делу №А12-28452/2016).

Если изменение арендной платы не соответствует установленному законом или договором порядку изменения арендной платы, то арендатору следует обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительным одностороннего изменения договора.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 стать 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений статьи 310 ГК РФ, одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства

Положения пункта 3 статьи 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. 

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

В данном случае суд предлагал истцу представить доказательства вручения ответчику уведомления об увеличении арендной платы от 30.07.2023 (протокольное определение от 18.09.2024). Однако таких доказательств не представлено. При таких обстоятельствах увеличение арендной платы противоречит условиям договора в связи с отсутствием доказательств предварительного уведомления не менее чем за 30 дней до предполагаемого повышения (пункт 2.3.3), отсутствием составленного в письменном виде подписанного сторонами документа (пункт 8.4), отсутствием доказательств направления уведомления по указанному в договоре адресу (пункт 8.5). Кроме того, у ответчика объективно отсутствовала возможность узнать об увеличении размера арендной платы и, в зависимости от этого, принять решение о дальнейшем продолжении арендных отношений.

Таким образом, суд считает правомерным требование ответчика о признании недействительным одностороннего увеличения истцом размера арендной платы.

В связи с этим исковые требований о взыскании арендной платы удовлетворяются исходя из предусмотренной договором арендной платы 45 тыс. рублей в месяц за весь спорный период: 45 тыс. рублей ? 7 месяцев = 315 000 рублей.

Истцом также заявлено о взыскании пени в размере 1 923 000 рублей за период с 05.04.2024 по 09.12.2024 в соответствии с пунктом 4.2 договора по ставке 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.

Поскольку факт просрочки внесения арендных платежей установлен, истец вправе требовать уплаты договорной неустойки, исходя из размера арендной платы 45 тыс. рублей в месяц:

начисления

просрочка

пеня

месяц

сумма

срок оплаты(с учетомнерабочихдней)

с

по

дней

ставка

сумма

авг.23

45 000,00

07.08.2023

08.08.2023

30.04.2024

267

1%

120 150,00

сен.23

45 000,00

05.09.2023

06.09.2023

30.04.2024

238

1%

107 100,00

окт.23

45 000,00

05.10.2023

06.10.2023

30.04.2024

208

1%

93 600,00

ноя.23

45 000,00

07.11.2023

08.11.2023

30.04.2024

175

1%

78 750,00

дек.23

45 000,00

05.12.2023

06.12.2023

30.04.2024

147

1%

66 150,00

янв.24

45 000,00

09.01.2024

10.01.2024

30.04.2024

112

1%

50 400,00

фев.24

45 000,00

05.02.2024

06.02.2024

30.04.2024

85

1%

38 250,00

всего

315 000,00

554 400,00

Ответчик в своем встречном иске просит снизить размер пени до 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа на основании статьи 333 ГК РФ.

Из пункта 1 статьи 333 ГК РФ следует, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и ее выплата кредитору предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом, в целях обеспечения которого при заключении договора стороны и устанавливают приемлемую для них степень ответственности за нарушение обязательства, что может являться одним из мотивов установления договорных правоотношений между контрагентами.

Таким образом, неустойка как способ обеспечения обязательств должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 №424-О-О и от 26.05.2011 №683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Ответчик ссылается на то, что в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.01.2014 №ВАС-250/14, от 10.04.2012 №ВАС-3875/12 указано - Принимая во внимание положения пункта 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения Пленума №7, при отсутствии доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, неоднократного и длительного периода нарушения ответчиком условий договора по внесению арендных платежей, суд не усмотрел оснований для снижения ответственности арендатора, указав, что ставка неустойки в 0,1% за каждый день просрочки соответствует обычно применяемой за нарушение обязательства ставке для расчета пени, которая признается судебной практикой, при отсутствии доказательств обратного, адекватной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.

 Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Согласно сложившейся судебной практике неустойка в размере 0,1% признается соответствующей обычно применяемой за нарушение обязательства ставке и обычаям делового оборота (например, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024 по делу №А15-4755/2022).

Приняв во внимание размер предусмотренной договором неустойки, характер и объем нарушения, допущенного ответчиком, исходя из недопустимости использования неустойки в качестве средства обогащения, суд на основании заявления ответчика признает возможным применительно к положениям статьи 333 ГК РФ уменьшить сумму неустойки до 125 685 рублей, исходя из ставки 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки: 

начисления

просрочка

пеня

месяц

сумма

срок оплаты(с учетомнерабочихдней)

с

по

дней

ставка

сумма

авг.23

45 000,00

07.08.2023

08.08.2023

09.12.2024

490

0,1%

22 050,00

сен.23

45 000,00

05.09.2023

06.09.2023

09.12.2024

461

0,1%

20 745,00

окт.23

45 000,00

05.10.2023

06.10.2023

09.12.2024

431

0,1%

19 395,00

ноя.23

45 000,00

07.11.2023

08.11.2023

09.12.2024

398

0,1%

17 910,00

дек.23

45 000,00

05.12.2023

06.12.2023

09.12.2024

370

0,1%

16 650,00

янв.24

45 000,00

09.01.2024

10.01.2024

09.12.2024

335

0,1%

15 075,00

фев.24

45 000,00

05.02.2024

06.02.2024

09.12.2024

308

0,1%

13 860,00

всего

315 000,00

125 685,00

Также истец просит взыскать с ответчика 15 000 рублей штрафа из расчета 25 % от 60 000 рублей арендной платы за месяц. При этом истец основывается на пункте 4.3 договора. Между тем указанный пункт устанавливает ответственность за нарушение обязанности, предусмотренной пунктом 3.3 договора – о внесении платы за первый и последний месяцы срока аренды (обеспечительный платеж), то есть за февраль 2019 года и за январь 2020 года (пункт 5.2), которые не входят в спорный период. В связи с этим оснований для взыскания штрафа не имеется.

            Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

1. По первоначальному иску: 

Взыскать с ФИО4 региональной общественной организации поддержки талантливой молодежи «Два крыла» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 315 000 (триста пятнадцать тысяч) рублей долга и 125 685 (сто двадцать пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей пени.

В остальной части в иске отказать.

2. По встречному иску:

Признать недействительным одностороннее увеличение индивидуальным предпринимателем ФИО1 размера арендной платы по договору аренды объекта недвижимости № - /1417 от 28.01.2019, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО4 региональной общественной организации поддержки талантливой молодежи «Два крыла», с 45 000 рублей в месяц до 60 000 рублей в месяц на основании уведомления (объявления) от 30.07.2023.

В остальной части во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд ФИО4 Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                               З.А. Хатухов