Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Пенза        дело №А49-15293/2018 

«26» марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена  19 марта 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 26 марта 2019 года 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мясниковой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Первого заместителя прокурора Пензенской области (440052, 

<

...>, ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в интересах муниципального образования Пензенский район в лице Собрания представителей Пензенского района Пензенской области, Нагорная ул., д. 6, Кондоль с., Пензенский район, Пензенская область, 442400 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к администрации Пензенского района Пензенской области, Нагорная ул., д. 6, Кондоль с., Пензенский район, Пензенская область, 442400  (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Надежда», Малый Курмыш ул., д. 16А, Казеевка с., Пензенский район, Пензенская область, 440502 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договоров недействительными в части,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области, Советская ул., д. 6, Воскресеновка с., Пензенский район, Пензенская область, 440501 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в заседании:

от прокуратуры: ФИО1 (удостоверение ТО №204471) – до и после перерыва,

от ответчиков: представитель ООО «Надежда» ФИО2 (доверенность) – до перерыва,

У С Т А Н О В И Л:

Первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области в интересах муниципального образования Пензенский район в лице Собрания представителей Пензенского района Пензенской области с исковым заявлением к администрации Пензенского района Пензенской области, обществу с ограниченной ответственностью «Надежда» о признании недействительными абзаца 1 пункта 4.1, абзаца 12 пункта 5.2 договоров аренды земельного участка №2 от 20.09.2016 г., №3 от 20.09.2016 г., заключенных между администрацией Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области и обществом с ограниченной ответственностью «Надежда».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области. 

Судебное заседание назначено на 12.03.2019 г.

Представители Собрания представителей Пензенского района Пензенской области, администрации Пензенского района Пензенской области, администрации Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель прокуратуры в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ООО «Надежда» считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, пояснила, что дополнительными соглашениями от 14.02.2019 г.  к договорам аренды земельного участка №2, №3 от 20.09.2016 г., оспариваемые абз. 1 п. 4.1. и абз. 12 п. 5.2. договора исключены.

Собрание представителей Пензенского района Пензенской области, администрация Пензенского района Пензенской области, администрация Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области своей позиции по иску не выразили. 

В судебном заседании 12.03.2019 г. судом был объявлен перерыв до 19.03.2019 г.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представители Собрания представителей Пензенского района Пензенской области, администрации Пензенского района Пензенской области, ООО «Надежда», администрации Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд признал возможным рассмотреть спор в отсутствие не явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле доказательствам.

Позиция прокуратуры по иску – прежняя.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя прокуратуры Пензенской области, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между администрацией Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области (арендодатель) и ООО «Надежда» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №2 от 20.09. 2016 года, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:24:000000:2173, площадью  178 267 кв.м, расположенный по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с/с Воскресеновский,  категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства (л.д. 13-19).

Договор аренды заключен сроком на 10 лет, с даты заключения договора до 20.09.2026 г. (п. 1.3. договора).

Земельный участок передан арендатору – ООО «Надежда» по акту приема-передачи от 20.09.2016 года (л.д. 18).

Также между администрацией Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области (арендодатель) и ООО «Надежда» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №3 от 20.09.2016 года, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:24:000000:343, площадью  41 610 кв.м, расположенный по адресу: в 1 100 м от ориентира по направлению, почтовый адрес ориентира: 

<

...>  категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства (л.д. 20-26).

Договор аренды земельного участка №3 от 20.09.2016 года заключен сроком на 10 лет, с даты заключения договора по 20.09.2026 года (пункт 1.3 договора).

Земельный участок передан арендатору – ООО «Надежда» по акту приема-передачи от 20.09.2016 года (л.д. 25).

По условиям абзаца 1 пункта 4.1 данных договоров арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в случае нарушения арендатором условий договора, направив уведомление арендатору о необходимости и сроках устранения нарушения.

Согласно абзацу 12 пункта 5.2 договоров арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада  в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, сдавать как полностью, так и частично арендуемый земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя.

В соответствии с изменениями, внесенными с 01.01.2017 г. в п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. Таким образом, распоряжение земельными участками с кадастровыми номерами 58:24:000000:2173 и 58:24:000000:343 в настоящее время осуществляет Администрация Пензенского района Пензенской области. 

Ссылаясь на то, что условия абзаца 1 пункта 4.1, абзаца 12 пункта 5.2 договоров аренды земельного участка №2. №3 от 20.09.2016 года нарушают явно выраженный запрет, установленный пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании указанных пунктов договоров недействительными.   

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24. 03. 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 года № 14381/10, Определении Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 310-ЭС15-8452.

Первый заместитель прокурора в иске указывает на то, что абзац 1 пункта 4.1 договоров аренды земельного участка №2, №3 от 20.09.2016 года противоречит вышеуказанным нормативным положениям, поскольку данный пункт предоставляет арендодателю право на одностронний отказ от договора аренды во внесудебном порядке путем направления арендатору уведомления.

Арбитражный суд не может согласиться с данным доводом.

Из оспариваемого абзаца 1 пункта 4.1 договоров аренды не следует, что арендодателю предоставлено право на односторонний внесудебный  отказ от договора аренды.

В указанном пункте говорится о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором его условий, направив уведомление арендатору о необходимости и сроках устранения нарушения.

В соответствии с положениями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда.

Положения о праве на односторонний отказ от договора (ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) абзац 1 пункта 4.1 договора не содержит.

Уведомление арендатору в соответствии с абзацем 1 пункта 4.1 направляется с требованием о необходимости и сроках устранения нарушения, а не об одностороннем отказе от договора аренды. 

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договоров аренды (абзаца 1 пункта 4.1 договора), судом не установлено предоставление арендодателю права на односторонний отказ от договора аренды. Оспариваемый пункт договоров устанавливает возможность досрочного расторжения договоров, что возможно либо по соглашению сторон либо по решению суда. 

На основании вышеизложенного,  поскольку из абзаца 1 пункта 4.1 договоров аренды земельного участка №2, №3 от 20.09.2016 года не следует право арендодателя на расторжение договоров в одностороннем внесудебном порядке, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования прокурора в этой части удовлетворению не подлежат.

Прокурор также просит признать недействительным абзац 12 пункта 5.2 договоров аренды земельного участка №2, №3 от 20.09.2016 года, согласно которому арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада  в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, сдавать как полностью, так и частично арендуемый земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя. 

Арбитражный суд признает, что данный пункт противоречит императивной норме пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

Договоры аренды земельного участка №2, №3 от 20.09.2016 года заключены на срок 10 лет.   

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации  право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как указано в абзаце 2 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что абзац 12 пункта 5.2 договоров аренды земельного участка №2, №3 от 20.09.2016 года предусматривает обязательное согласование с арендодателем передачу арендатором прав аренды третьим лицам, арбитражный суд приходит к выводу о том, что названный абзац пункта 5.2 договоров аренды  противоречит ч. 2 ст. 607, ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.  9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а, следовательно, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации  недействительность абзаца 12 пункта 5.2 договоров аренды земельного участка №2, №3 от 20.09.2016 года не влечет недействительность данных договоров в целом.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 года №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Таким образом, предъявленный прокурором иск о признании недействительными абзацев 12 пункта 5.2 договоров аренды земельного участка №2, №3 от 20.09.2016 года направлен на защиту названных интересов и на недопущение заключения таких договоров в будущем.

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает требования первого заместителя прокурора Пензенской области обоснованными и подлежащими удовлетворению в части требования о признании недействительным абзаца 12 пункта 5.2 договоров аренды земельного участка №2, №3 от 20.09.2016 года.  

Вторым ответчиком в материалы дела представлены дополнительные соглашения от 14.02.2019 г. к договорам аренды №2, №3 от 20.09.2016 г., в соответствии с которыми стороны исключили из договоров аренды абзац 1 п. 4.1. и абз. 12 п. 5.2.

Однако, подписание сторонами указанных дополнительных соглашений не может служить основанием для отказа в иске о признании сделок недействительными в части, поскольку заключение соглашения о внесении изменений в договор и проверка законности сделки в этой части имеют разные правовые последствия.

В силу п. 4 дополнительных соглашений, оно вступает в силу со дня подписания и распространяется на правоотношения, возникшие с начала действия договора. Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Согласно ст. 333. 37 Налогового кодекса Российской Федерации истец и первый ответчик освобождены от уплаты государственной пошлины, а потому на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию в  доход федерального бюджета с ООО «Надежда» в сумме 6 000 руб. (с учетом заявления требований о признании недействительными условий двух договоров).

Руководствуясь стст. 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным абзац 12 пункта 5.2 договора аренды земельного участка №2 от 20.09.2016 года, заключенного  Администрацией Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области с обществом с ограниченной ответственностью «Надежда». 

Признать недействительным абзац 12 пункта 5.2 договора аренды земельного участка №3 от 20.09.2016 года, заключенного  Администрацией Воскресеновского сельсовета Пензенского района Пензенской области с обществом с ограниченной ответственностью «Надежда».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Надежда» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья Г.В. Алексина