﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40333/2020

г. Краснодар

01 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – закрытого акционерного общества «Исток» (ИНН 2317022021, ОГРН 1022302717689) – Схабо А.А. (доверенность от 01.10.2020), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 по делу № А32-40333/2020, установил следующее.

Закрытое акционерное общество «Исток» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) о понуждении к направлению дополнительного соглашения к договору от 24.10.2014 № 4900009643 аренды земельного участка площадью 3000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402023:2291, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, 34, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под складом (далее – договор аренды, земельный участок), об изменении срока договора аренды с 12.08.2017 и годовой арендной платы в размере 128 117 рубле 70 копеек, рассчитанной по ставке 0,5 % от кадастровой стоимости 25 623 540 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок ограничен в обороте и не подлежит передаче в частную собственность. Размер арендной платы не может превышать действующую ставку земельного налога. Условие договора аренды об арендной плате не соответствует нормативным требованиям.

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привели следующие основания проверки законности судебных актов. Общество не доказало существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, или существенное нарушение его условий другой стороной. При заключении договора аренды общество согласилось с его условиями о размере арендной платы. Основания для внесения изменений в договор аренды отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок зарегистрировано 11.06.2014 (запись с номером регистрации 23-23-50/2015/2014-87). В границах земельного участка расположено находящееся в собственности общества строение ангара площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402023:2484.

На основании постановления администрации от 11.08.2014 № 1560 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 24.10.2014 заключили договор аренды земельного участка с годовой арендной платой в размере 508 149 рублей, определенной на основании отчета об оценке ее рыночной величины от 24.09.2014 № 3/4/ОЗ-2014 (пункт 3.2). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17.11.2014 (запись с номером регистрации 23-23-22/260/2014-323).

Общество направило в администрацию проект дополнительного соглашения об изменении арендной платы в связи с вступлением 12.08.2017 в законную силу постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, которым внесены изменения в Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009. Дополнительное соглашение арендодателем не подписано.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 1, статьи 421, 422). Отклонение протокола разногласий стороной, обязанной заключить договор, либо своевременное неизвещение о результатах рассмотрения протокола разногласий направившую его сторону влечет возникновение у последней права на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда (пункту 2 статьи 445). В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной, муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7).

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 № 306-ЭС15-208, обзор судебной практики № 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Пунктами 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и запрещено их предоставление в частную собственность.

Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» запрещено отчуждение земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий. В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что основанием для отказа в приобретении в частную собственность земельных участков является их ограничение в обороте.

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ (30.12.2013), в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

Одной из разновидностей земель особо охраняемых территорий являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан (пункт 1 статьи 96 Земельного кодекса). На таких землях устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны (пункт 2 статьи 96 Земельного кодекса). В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон (пункт 3 статьи 16 Закона № 26-ФЗ). Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях (пункт 3 статьи 96 Земельного кодекса).

В силу пункта 4 статьи 31 Закона № 33-ФЗ, пункта 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ и принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно одному из утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации издано от 16.07.2009 № 582 в редакции постановления от 05.05.2017 № 531 (вступило в силу 12.08.2017) основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, публичный собственник обязан учитывать наличие предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. Размер арендной платы в этом случае не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении аналогичных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Земельный налог на территории города Сочи в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, составляет 0,5 процента от кадастровой стоимости участка (пункт 11 статьи 2 Порядка о земельном налоге, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Арендная плата за земельный участок является регулируемой. Поскольку земельный участок, расположенный в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, созданного до 30.12.2013, ограничен в обороте и не подлежит приватизации (передаче в частную собственность), размер арендной платы за него с 12.08.2017 не может превышать действующую ставку земельного налога. Условие договора аренды об арендной плате соответствующим нормативным требованиям не соответствует. Иск общества заявлен обоснованно. 

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 по делу № А32-40333/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова