701/2019-15146(1) 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-21359/2018

г. Краснодар

16 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2019 года.   Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2019 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном  заседании от истца – администрации муниципального образования Новопокровский район  (ИНН 2344009326, ОГРН 1022304422161) – Педько Н.О. (доверенность от 01.10.2018),  ответчика – индивидуального предпринимателя Киселевой Валентины Ивановны  (ИНН 234402742269, ОГРНИП 304234428700012), рассмотрев кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Киселевой Валентины Ивановны на решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2018 (судья Левченко О.С.)  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018  (судьи Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-21359/2018,  установил следующее.  

Администрация муниципального образования Новопокровский район  (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск  к индивидуальному предпринимателю Киселевой Валентине Ивановне (далее –  предприниматель) о взыскании 679 569 рублей 93 копейки долга по договору  от 10.08.2017 № 2200003064 аренды земельного участка площадью 358 978 кв. м с  кадастровым номером 23:22:0601005:208, расположенного по адресу (местоположение):  Краснодарский край, Новопокровский район, Кубанское сельское поселение, в границах  ПСК «Кубанский», секция 10, контур 26, относящегося к категории земель  сельскохозяйственного назначения, (далее – договор аренды, земельный участок)  с 10.08.2017 по 30.06.2018 и 16 804 рубля 36 копеек пени с 11.10.2017 по 23.04.2018,  о расторжении договора аренды, на основании которого возбуждено производство по делу   № А32-21359/2018. Предприниматель подал иск к администрации об изменении договора  

аренды в части размера арендной платы, на основании которого возбуждено производство  по делу № А32-22666/2018. Определением Арбитражного суда Краснодарского края  от 24.07.2018 указанные дела объединены в одно производство с присвоением  объединенному делу № А32-21359/2018.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2018, оставленным без  изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 20.12.2018, иск администрации удовлетворен, в удовлетворении иска предпринимателя  отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Арендная плата по заключенному на  торгах договору аренды не может быть изменена по соглашению сторон. Приняв участие  в торгах, подписав договор аренды в качестве их победителя, предприниматель принял на  себя обязанность по внесению арендных платежей в установленном размере. Наличием  у предпринимателя долга по договору аренды обусловлено расторжение последнего.  Арендодатель обеспечил арендатору возможность владения и пользования земельным  участком. После заключения договора аренды с участием представителей администрации  не составлялись акты осмотра с отражением в них обстоятельств, препятствующих  использованию земельного участка. Соответствующие претензии предприниматель  администрации не предъявлял. Договор аренды в судебном порядке не оспорен.  Предпринимателем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.  

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от  23.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 20.12.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя  следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и  апелляционной инстанций. Суд первой инстанции не мог принять решение по  объединенным в одно производство делам без их рассмотрения по существу. Суды не  учли допущенные при проведении торгов нарушения, не выявили мотивы этих  нарушений, не установили причины оформления аукционной документации с  нарушением требований закона. Предприниматель оспаривал расчет арендной платы и  настаивал на внесении в договор аренды изменений. На торги выставлен земельный  участок, обремененный правами третьих лиц. Он не передавался предпринимателю.  Администрацией созданы препятствия в использовании земельного участка. В спорный  период использование земельного участка не могло принести доход. Администрация  недобросовестно добивается расторжения договора аренды. В аукционе приняли участие  не допущенные к участию в нем лица. Администрацией сфальсифицированы результаты  аукциона в части размера арендной платы.  

От предпринимателя поступило ходатайство о приостановлении производства  по кассационной жалобе до рассмотрения уголовного дела по факту допущенных при  проведении аукциона нарушений. Оценив доводы предпринимателя, суд округа не  усмотрел предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса  оснований для приостановления производства по кассационной жалобе.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей  участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  также не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что подпунктом 5  пункта 2 постановления администрации муниципального образования Новопокровской  район от 05.07.2017 № 399 «О проведении торгов по продаже права на заключение  договоров аренды земельных участков» установлено, что победителем аукциона  признается участник, предложивший наиболее высокий размер арендной платы  за земельный участок, а в информационном сообщении, размещенном на сайте  http://torgi.ru, указано, что предметом торгов является ежегодная арендная плата.  По результатам проведенного 09.08.2017 аукциона на заключение договора аренды  земельного участка его победителем признан предприниматель (протоколом от 09.08.2017   № 2-3-2017-сх). Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор)  10.08.2017 заключили договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного  производства на 15 лет с 10.08.2017 по 09.08.2032. Арендная плата определена на  основании протокола о результатах аукциона от 09.08.2017 № 2-3-2017-сх и составила  964 274 рубля 52 копейки. Перечисленная арендатором организатору торгов сумма  задатка зачтена в счет арендной платы (пункт 2.1). Арендная плата подлежит ежегодному  изменению арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции,  установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый  год и плановый период, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен  договор аренды. Арендная плата пересматривается в одностороннем порядке  арендодателем в связи с внесением в федеральное и региональное законодательство  дополнений и изменений (пункт 2.2). Арендная плата исчисляется со дня передачи  земельного участка арендатору и после государственной регистрации договора аренды  ежеквартально, не позднее 10 апреля за I квартал, 10 июля за II квартал, 10 октября за III  квартал, 10 декабря за IV квартал (пункт 2.3). Своевременное внесение арендной платы  обеспечено неустойкой (пеней) в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день  просрочки, включая день оплаты (пункт 5.2). Запись о договоре аренды внесена в Единый  государственный реестр недвижимости 18.08.2017.  

В договоре аренды стороны констатировали соответствие фактического состояния  земельного участка договорным условиям и целевому назначению, а сам договор  определен как единственный документ, подтверждающий передачу объекта аренды  арендатору (пункты 1.2, 1.3).  

Долг предпринимателя по арендной плате составил 679 569 рублей 93 копейки  с 10.08.2017 по 30.06.2018 и по пене 16 804 рубля 36 копеек с 11.10.2017 по 23.04.2018.  Администрация направила предпринимателю претензию от 16.05.2018 № 05-20/588  с предупреждением о необходимости погашения долга под страхом обращения в суд  с иском о досрочном расторжении договора аренды. Претензия оставлена без ответа  и удовлетворения.  

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации и  предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных  судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся  в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного  процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной  инстанции.  

Договор, в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по  требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора  другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон,  которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени  лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в  случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении  установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием  расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него  обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении  договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении  договора.  

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды  земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию  арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий  

договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в  пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11)  разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения  договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения  договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды  земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду  доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как  существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения  требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка  сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия)  устранено арендатором в разумный срок.  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу  статей 606, 610, 612 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды  заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендодатель не отвечает за  недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении  договора или передаче имущества в аренду.  

Торги, в силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса, проводятся в форме  аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее  наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной  комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.  Применительно к названным нормам в пункте 18 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» разъяснено, что определенный по результатам проведения торгов размер  арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества  не является регулируемым. Если по результатам торгов определяется ставка арендных  платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы),  регулируемая арендная плата не применяется. В постановлении от 08.10.2013 № 3463/13  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал  правовую позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на  торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования,  

а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной  платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.  

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса, торги, проведенные с  нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом  недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня  проведения торгов.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и  разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций  вправе были заключить о следующем. Заключенный на торгах договор аренды  предпринимателем в судебном порядке не оспорен, не признан недействительным в связи  с допущенными при его проведении процедурными нарушениями, поэтому должен  исполняться сторонами. Условиями договора аренды не предусмотрена возможность  произвольного уменьшения определенной на торгах арендной платы по соглашению  сторон. Такое изменение договора аренды повлекло бы нарушение прав и законных  интересов лиц, принимавших участие в торгах, но не признанных победителем. Размер  арендной платы определен по результатам аукциона и не может быть уменьшен по иску  предпринимателя. Основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.  В отсутствие доказательств погашения предпринимателем долга по договору аренды,  в условиях соблюдении администрацией досудебного порядка разрешения спора ее иск  подлежал удовлетворению. Ссылка предпринимателя на недостатки сданного в аренду  земельного участка не могла быть принята в качестве основания освобождения  его от обязанности по внесению арендной платы, поскольку такие недостатки должны  были быть обнаружены предпринимателем во время осмотра участка или проверки его  исправности при заключении договора или передаче в аренду в соответствии с пунктами  1.2, 1.3 договора аренды.  

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены,  по сути, на установление обстоятельств, не установленных судами первой и  апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных  доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для такой  переоценки доказательств, а иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и  применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного  процессуального кодекса).  

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций  о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в  

деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм  процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в   совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают  возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного  процессуального кодекса.  

Руководствуясь статьями 143, 184, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального  кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2018 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 по делу   № А32-21359/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Ходатайство о приостановлении производства по кассационной жалобе отклонить.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  

Судья И.В. Сидорова  Судья Е.Г. Соловьев