АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-6600/2022

г. Астрахань

22 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена  22декабря 2022

Арбитражный суд Астраханской области

в составе:

судьи: Соколова А.М.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Центр Содействия Кредиторам" к Администрации МО «Город Астрахань» о признании права собственности на объект капитального строительства -здание операторной площадью 175, 8 кв.м.; признании права собственности на объект капитального строительства -подсобное помещение площадью 287.2 кв.м.; признании права собственности на объект капитального строительства -площадью 450,1 кв.м.;

Третьи лица - Управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань"; Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань"

при участии: 

от истца –  ФИО2 – представитель по доверенности от 01.11.2022г.

от ответчика – ФИО3 представитель по доверенности от 24.06.2022 №30-09-175

от третьего лица – УМИ АМО «Город Астрахань» - ФИО3 – представитель по доверенности от 17.06.2022 №09, от остальных не явился, извещен

       ООО «ЦЕНТР СОДЕЙСТВИЯ КРЕДТОРОМ» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Астраханской области к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о признании права собственности на объект капитального строительства -здание операторной площадью 175, 8 кв.м.; признании права собственности на объект капитального строительства -подсобное помещение площадью 287.2 кв.м.; признании права собственности на объект капитального строительства -площадью 450,1 кв.м..

       Представитель ответчика и третьего лица возражает по заявленным требованиям.

       Дело рассматривается  по правилам ст. 156 АПК РФ  в отсутствие Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань".

          Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

24 марта 2017 года обществу с ограниченной ответственностью «ЭКТООЙЛ» выдано разрешение на строительство 30-RU30301000-21-2017 на строительство многотопливной заправочной станции № 2, по адресу: 

<

...>. 

Строительство спорного объекта осуществлялось на основании положительного заключения экспертизы проектной документации, прошедшей государственную экспертизу 23-2-1-3-0001-17 выданного ООО «СпецЭкспертПроект-Центр».  

28 апреля 2017 года между ООО «ЭКТООЙЛ» и ООО СПК «РОСТ» заключен договор строительного подряда № 8 по строительству МАЗС № 2 по адресу: 

<

...> в Кировском районе. 

В соответствии с п. 10.1 право собственности на возведенный объект капитального строительства принадлежит генеральному подрядчику до уплаты Заказчиком в полном объеме цены за готовый объект.

11 марта 2019 года в отношении ООО «ЭКТООЙЛ» введена процедура банкротства по заявлению ПАО «Московский индустриальный банк». 

20 августа 2019 года в отношении ООО СПК «РОСТ» введена процедура банкротства.

10 марта 2021 года между ООО СПК «РОСТ», в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ООО «Центр Содействия Кредиторам» в лице директора ФИО5 заключен договор купли продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: 

- Автозаправочный комплекс Здание операторной площадью 214,8 кв.м.; 

- Здание подсобных помещений площадью 287,8 кв.м. – назначение автомойка;

 - Здание подсобных помещений, площадью 419 кв.м. – назначение шиномонтаж. 

Указанные объекты перешли к истцу на основании договора купли-продажи от 10 марта 2021 года, право на указанные объект в установленном законом порядке не зарегистрировано. 

ООО «Центр содействия кредиторам» на основании кассационного определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2018 N 18-КГ17-286 обратилось в управление по архитектуре, строительству и градостроительству администрации муниципального образование «город Астрахань» с заявлением о выдаче акта ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Покровская Роща, 18, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером 30:12:010013:357. 

В соответствие с ответом, полученным от управления по архитектуре, строительству и градостроительству администрации муниципального образование «Город Астрахань» спорные объекты расположены в территориальной зоне Ц-10, на которые накладываются ограничения по условиям приаэродромной территории аэродрома Астрахань (Нариманово). На часть земельного участка накладываются ограничения, установленные нахождение спорного объекта в санитарно-защитной зоне. 

Указанные обстоятельства не позволяют истцу в административном порядке получить акт ввода возведенного объекта в эксплуатацию. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2011 года № 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.   

Согласно пунктам 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм. Относительно объектов недвижимости это означает необходимость соблюдения при их возведении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований Гражданского кодекса Российской Федерации и земельного законодательства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (часть 2 стать 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

На основании части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 31 Постановления Пленума N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление Пленума №10/22) признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с определением Верховного суда Российской Федерации № 308-ЭС19-14740 от 5 декабря 2019 года следует, что в случае представленных по делу письменных доказательств, не являющихся результатом проведения судебной экспертизы, получено не в рамках судебного процесса, а по инициативе стороны, оно признается простым письменным доказательством и оценивается наряду с другими доказательствами.

Согласно определению Верховного суда Российской Федерации № 306-ЭС19-19642 от 26 мая 2020 года следует, что суд в случае заявления ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы на ряду с представленными по делу доказательствами не вправе отказать в разрешении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы, в том числе обстоятельствам установленными ранее вступившим по делу судебным решением о соответствии объекта капитального строительства требованиям строительных  и градостроительных норм и правил. 

В распоряжение Арбитражного суда Астраханской области представлена проектно-сметная документация в отношении спорного объекта, положительное заключение экспертизы проектной документации (№23-2-1-3-0064-16 от 21 июля 2016 года и № 23-2-1-3-001-17 от 17 января 2017 года), а также иные документы в обосновании полученного разрешения н строительства 30-RU30301000-21-2017 от 24 марта 2017 года. 

По ходатайству истца по настоящему гражданскому делу назначена проведение судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено «ООО ГЕОТЕХНИКА».

Согласно выводам эксперта 

- Объекты капитального строительства, лит. А, А1, Б, В, расположенные на земельном участке по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Покровская Роща, 18 с кадастровым номером 30:12:010013:357, требованиям нормативно-технической документации, действующей на территории Российской Федерации, на период строительства, а также на момент судебной экспертизы, в строительстве соответствует.

На момент завершения строительства в 2017 году, и на момент проведения исследования, ноябрь 2022 года, нарушений градостроительного регламента не выявлено.

Соответствие требованиям санитарно-эпидемиологических норм объекта капитального строительства, расположенные на земельном участке по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Покровская Роща, 18 с кадастровым номером 30:12:010013:357, не представляется возможным в связи с тем что у объекта разработана и проведена экспертиза проекта санитарно-защитной зоны, и в срок не более одного года со дня ввода в эксплуатацию построенного объекта, в отношении которого установлена или изменена санитарно-защитная зона, правообладатель такого объекта обязан обеспечить проведение исследований (измерений) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта для подтверждения или изменения санитарно-защитной зоны.

Анализ пожарной опасности объекта защиты «Многотопливной авто-мобильной заправочной станции № 2» расположенного по адресу: 

<

...> проведен с учётом технологических параметров ведения процессов, конструктивных особенностей и размещения техно-логического оборудования и в соответствии с требованиями действующих нормативно-технических документов. 

- индивидуальный пожарный риск на объекте защиты: 

Rm(р) = 2,0·10-7 ≤ Rm(н)= 1,000⋅10-6 

- индивидуальный пожарный риск в зоне вблизи объекта: 

R(р) = 0,5⋅10-8 > R(н)= 1,000⋅10-6

Социальный пожарный риск воздействия опасных факторов пожара на объекте для людей, находящихся в селитебной зоне, составляет 2,50·10-8 год, что не превышает 10−7 год, установленное п. 5 ст. 93 федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 6 Федерального закона РФ от 22.07.08г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» на проектируемом объекте обеспечен требуемый уровень пожарной безопасности.

Объекты капитального строительства, лит. А, А1, Б, В, не соответствует проектной документации в связи с выявленными перепланировками и переустройствами внутренних помещений. В связи с выявленными перепланировками и переустройствами внутренних помещений проектная документация на внутренние инженерные сети не рассматривалась. Проектная документация, выполняемая для производства работ на период строительства не рассматривалась, так как объект имеет 100% степень готовности и строительные работы не ведутся. Проверить соответствие технологического оборудования по топливо раздаче не представляется возможным в связи со скрытой проводкой инженерных коммуникаций, и необходимости демонтажных работ. Из оборудования которое можно визуально зафиксировать можно установить что емкости для хранения и подачи топлива установлены, топливораздаточные колонки под навесом А1 установлены, выполняется выдача топлива потребителям.

- Объект, расположенный по адресу: 

<

...>, по своему целевому назначению с учетом стадии готовности объекта, и наличия инженерных сетей его эксплуатация по назначению возможна.

- Состояние основных несущих конструкций возведенных объектов капитального строительства, расположенных по адресу: 

<

...> угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

- Объект капитального строительства, находящийся по адресу: 

<

...>, в составе литеров А, Б, Г, Г1, А1, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 30:12:010013:357, с учетом его границ и площади, закрепленных в ГКН.

Контур литера В расположен за границами земельного участка 30:12:010013:357 с учетом его границ и площади, закрепленных в ГКН, по западной стене на 0,33м-0,48м, по южной стене на 0,58м.

Доводы управления архитектуры адмнистрации муниципального образования «Город Астрахань» о том, что вид разрешенного использования земельного участка, согласно принятым правилам землепользования застройки администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 16 июля 2020 года № 69, не относится к основным видам разрешенного использования, а к условным видам разрешенного использования (объекты дорожного сервиса 4.9.1) противоречит следующей сформировавшейся позиции. 

Со ссылкой на Постановление КС РФ от 16 октября 2020 г. № 42-П Верховный Суд напомнил, что собственник земельного участка вправе самостоятельно выбрать для себя как основной, так и – в дополнение к основному – вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. При этом ни Земельный кодекс, ни Градостроительный кодекс РФ непосредственно не обязывают лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, указанным в ЕГРН, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, который предусмотрен правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны, уведомлять о своем решении те или иные органы публичной власти.

Кроме того, как следует из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 12 ноября 2020 г. № 46-П, если в статусе собственника земельного участка лицо не лишено законной возможности инициировать изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой, то арендующее землю лицо в такой возможности ограничено».

Согласно Обзора практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19 марта 2014 год признание  права  собственности  на  самовольную  постройку  в судебном порядке является  исключительным  способом  защиты  права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в  суд, по какой-либо не зависящей от него причине было  лишено возможности получить правоустанавливающие  документы  на  вновь  созданный  или реконструированный объект  недвижимости  в  порядке,  установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной  деятельностью,  и  отношения  по   использованию земель. 

Учитывая, что срок обжалования отказа управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» в отказе выдаче разрешения на строительство и акте ввода в эксплуатацию истек в порядке КАС РФ, а также с учетом, что проведенными по делу судебной строительно-технической экспертизой истцом доказано, что выбранный ими способ защиты права является исключительным, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований. 

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Центр Содействия Кредитором»  на  объекты капитального строительства:

- нежилое здание  литер А площадью 472,6 кв.м., расположенное по адресу г.Астрахань, Кировский район, ул.Покровская Роща, д.18;

- нежилое здание литер В площадью 407,1 кв.м., расположенное по адресу г.Астрахань, Кировский район, ул.Покровская Роща, д.18;

- нежилое здание литер Б площадью 419,6 кв.м., расположенное по адресу г.Астрахань, Кировский район, ул.Покровская Роща, д.18.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

А.М. Соколова