Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-49487/23

07 сентября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2023 года Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2023 года 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с  ограниченной ответственностью "Атлас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата  регистрации: 05.06.2019, юридический адрес: 105005, 

<

...>, этаж 2 офис 208)  

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТВЦКТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>, дата регистрации: 16.03.2005, юридический адрес: 141580, Московская  обл., Химки г.о., Химки г., Дубровки д., Аэропортовская ул., стр. 7; доп. адрес: 141580,  Московская обл., Солнечногорский район, д. Дубровки, гостинично-терминальный  комплекс, объект № 3)  

о взыскании суммы переплаты по договору аренды от 01.07.2019 № 07/1-03/19/А за  период за ноябрь 2022 в размере 161 334 руб. 00 коп; суммы обеспечительного взноса в  размере 1 470 000 руб. 00 коп; пени в размере 327 466 руб. 80 коп  

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Атлас" (далее – истец) обратилось в  Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной  ответственностью "ТВЦКТ" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании суммы  переплаты по договору аренды от 01.07.2019 № 07/1-03/19/А за ноябрь 2022 в размере 161  334 руб. 00 коп., суммы обеспечительного взноса в размере 1 470 000 руб. 00 коп. и пени в  размере 327 466 руб. 80 коп.  

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.  Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.  

Арбитражный суд, непосредственно исследовав в судебном заседании  представленные письменные доказательства, полагает, что исковые требования подлежат  частичному удовлетворению по следующим основаниям.  

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (далее –  арендатор) и ответчиком (далее – арендодатель) был заключен Договор аренды № 07/103/19/А (далее – договор), по условиям которого во временное владение и пользование  было передано гостинично-офисное здание площадью 1657 кв.м, кадастровый (условный)  номер 50:09:0000000:163085 расположенное по адресу: Московская область,  

Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, в районе 

<

...> строение 7.  

За пользование объектом аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную  плату в размере и порядке, установленном в Приложении № 2 к договору (п. 4.1 договора).  

Также разделом 5 договора предусмотрено обязательство арендатор по внесению  обеспечительного взноса в размере 1 470 000 руб. 00 коп. в качестве средства обеспечения  исполнения обязательств арендатора по договору.  

Обеспечительный взнос находится в распоряжении арендодателя в соответствии с  порядком, указанным в разделе 5 договора, до момента его возврата арендатору или зачета  за последний месяц аренды в случае расторжения договора. При этом проценты за  пользование суммой обеспечительного взноса в пользу арендатора не начисляются (п. 5.2  договора).  

Факт перечисления арендатором обеспечительного платежа по договору в размере  1 470 000 руб. 00 коп. подтверждается платежным поручением от 11.07.2019 № 11, от  10.07.2019 № 9.  

В обоснование исковых требований истец ссылается на фактическое прекращение  арендных отношений 23.11.2022, в связи с чем ответчик обязан возвратить  обеспечительный платеж в размере 1 470 000 руб. 00 коп. и переплату базовой части  аренной платы за ноябрь 2022 в размере 161 334 руб. 00 коп.  

Также п. 8.4 договора предусмотрено, что в случае нарушения какой-либо из сторон  сроков выполнения своих денежных обязательств, сторона, требующая такого исполнения  будет вправе требовать от стороны, обязанной к выплате, выплаты пени в размере 0,2% от  всей суммы подлежащей к уплате за каждый день просрочки, начиная со дня следующего за  последним днем исполнения денежного обязательства, но не более 20% от суммы  задолженности.  

Поскольку ответчик сумму обеспечительного платежа и переплаты по договору не  вернул, истец рассчитал сумму пени от суммы долга 1 637 334 руб. 00 коп. (1 470 000 руб.  00 коп. + 161 334 руб. 00 коп.), но не более 20%, что составило 327 466 руб. 80 коп.  

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок  урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим  иском в суд.  

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора, подлежат  регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными  нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).  

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в  соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а  при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота  или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением  случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми  актами.  

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды.  

Из материалов дела следует, что 31.03.2023 между сторонами подписано  Соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2019 № 07/1-03/19/А в соответствии с  которым стороны пришли к соглашению, что 23.11.2022 является датой расторжения  договора.  

В соответствии с условиями Соглашения о расторжении договора аренды от  01.07.2019 № 07/1-03/19/А излишне оплаченная часть постоянной арендной платы за период  с 01.11.2022 по 22.11.2022 в размере 161 333 руб. 33 коп. зачтена в счет переменной части  арендной платы за период с 01.11.2022 по 22.11.2022 в размере 155 369 руб. 60 коп.  

Остаток излишне оплаченной постоянной части арендной платы, после зачета, в  размере 5 963 руб. 73 коп. арендодатель обязуется возвратить арендатору в течение 3  рабочих дней с момента заключения соглашения (п. 9 Соглашения о расторжении договора  аренды от 01.07.2019 № 07/1-03/19/А).  

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле,  должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих  требований и возражений.  

Доказательств возврата излишне оплаченной постоянной части арендной платы,  после зачета, в размере 5 963 руб. 73 коп. ответчиком в материалы дела не представлено, в  связи с чем требования истца в указанной части подлежат частичному удовлетворению.  

Из п. 1 ст. 381.1 ГК РФ вытекает, что денежное обязательство по соглашению сторон  может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной  денежной суммы (обеспечительный платеж).  

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный  договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или  прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату,  если иное не предусмотрено соглашением сторон.  

Пунктом 3 статьи 381.1 ГК РФ также предусмотрено, что договором может быть  предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично  возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.  

Согласно п. 6.4 договора, при прекращении действия договора, арендодатель  обязуется возвратить остаток суммы обеспечительного взноса на расчет счет арендатора не  позднее 15 дней со дня подписания Акта приема-передачи объекта, с учетом условий,  установленных разделом 5 договора.  

Акт приема-передачи подписан между сторонами 31.03.2023. 

Согласно п. 5.3 договора, в случае нарушения арендатором условий договора,  арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое должно содержать  суть претензии арендодателя, расчет суммы претензии, дату ее выставления, а также счет на  оплату. Если арендатор в течении 10 дней с даты получения уведомления не оплачивает  счет, арендодатель вправе произвести вычет (удержание денежных средств) из суммы  обеспечительного взноса в счет погашения задолженности.  

При этом в соответствии с п. 5.4 договора, арендодатель, уведомив арендатора,  вправе зачесть средства обеспечительного взноса полностью или частично в счет  погашения задолженности в размере: суммы долга арендатора по арендной плате; суммы  неустойки начисленной арендатору по настоящему договору и не выплаченной  Арендатором в добровольном порядке; причиненных документально подтвержденных  убытков Арендодателю, в результате повреждений Объекта аренды или иного имущества,  находящегося в пределах Объекта аренды по настоящему договору, по вине Арендатора.  

Зачет производится Арендодателем в следующем порядке: 

в первую очередь погашается задолженность Арендатора по штрафным санкциям,  предусмотренным настоящим Договором, включая, но, не ограничиваясь, пени;  

в вторую очередь погашается задолженность Арендатора по арендной плате  (соответствующие долги погашаются в порядке очередности их возникновения);  

в счет возмещения документально подтвержденных убытков Арендодателя в случае  ухудшения состояния Объекта аренды в размере большем, чем нормальный износ. При этом  по окончании действия настоящего договора Стороны оценивают состояние Объекта  аренды и, в случае ухудшения состояния Объекта аренды в размере, большем, чем  нормальный износ стороны определяют сумму убытков Арендодателя, которая  

складывается из расходов Арендодателя по приведению Объекта аренды в надлежащее  состояние и упущенной выгоды от неполучения арендной платы за период проведения  ремонта Объекта аренды. Данная сумма фиксируется в двустороннем Соглашении между  Арендатором и Арендодателем и должна быть возмещена «Арендатором» Арендодателю в  согласованный Сторонами срок. В случае отказа Арендатора от подписания такого  Соглашения Арендодатель привлекает независимого эксперта для оценки убытков  Арендодателя с обязательным приглашением стороны Арендатора при проведении  экспертизы.  

По окончании срока действия настоящего договора Арендодатель имеет право  удержать сумму убытков, зафиксированную в двустороннем Соглашении Сторон, а в  случае отказа Арендатора от подписания такого Соглашения - в заключении независимого  эксперта, из Обеспечительного взноса. В случае если убыток Арендодателя превышает  Обеспечительный взнос, Арендатор перечисляет на расчетный счет Арендодателя разницу  между суммой убытков, зафиксированной в двустороннем Соглашении Сторон, а в случае  отказа Арендатора от подписания такого Соглашения - в заключении независимого  эксперта, и поступившей денежной суммой Обеспечительного взноса в течение 10 (десяти)  календарных дней с даты подписания двустороннего Соглашения либо получения  заключения независимого эксперта.  

Согласно п. 5.5 договора, Арендодатель уведомляет Арендатора в письменной форме  о вычете любой суммы из суммы Обеспечительного взноса. Такое уведомление должно  быть направлено Арендатору в течение 10 дней с даты осуществления вычета  Арендодателем и должно содержать расчет суммы вычета, документы подтверждающие  убытки, информацию о причине вычета, срок на добровольное погашение требования и  дата производства вычета, при условии неосуществления добровольной оплаты требований  арендодателя, а требование о пополнении Обеспечительного взноса до размера  определенного в договоре.  

Из материалов дела следует, что 23.11.2022 в «гостинично-офисном здании» с  кадастровый (условный) номером 50:09:0000000:163085 по адресу: Московская область,  Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, в районе 

<

...> строение 7 произошел пожар, что подтверждается письмом Отдела  надзорной деятельности и профилактической работы по г.о. Солнечногорск.  

Согласно выводам заключения ФГБУ «Испытательной пожарной лаборатории по  Московской области» от 30.01.2023 № 400/428/429 причиной пожара стали газосварочные  работы на объекте («разлет раскалённых частиц (искр) в результате работ с газосваркой в  мансардной части здания»).  

Доказательств наличия документально подтвержденных убытков Арендодателя,  ответчиком в материалы дела не представлено.  

Доказательств возврата обеспечительного платежа ответчиком в материалы дела  также не представлено.  

Документов в обоснование удержания обеспечительного платежа после  освобождения здания и расторжения договора ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ, не  представил.  

Полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное  удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено, и обязанность его  предоставить отпала, являются неосновательным обогащением получателя и подлежат  возвращению другой стороне (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора",  пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с  применением норм о неосновательном обогащении").  

Основания удерживать перечисленную истцом сумму обеспечительного платежа за  период после расторжения договора и освобождения здания у ответчика в соответствии с  действующим законодательством или договором отсутствуют.  

Поскольку спорный договор расторгнут, удерживаемые денежные средства в сумме  1 470 000 руб. 00 коп., в виде обеспечительного платежа, являются неосновательным  обогащением ответчика.  

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,  основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании  имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость,  достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную  связь доказательств в их совокупности.  

При указанных обстоятельствах, требования истца о взыскании обеспечительного  платежа подлежат удовлетворению.  

Требования истца о взыскании пени в размере 327 466 руб. 80 коп. не подлежат  удовлетворению, так как согласно позиции, изложенной в п. 3 Постановления Пленума  ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", по смыслу п. 2 ст. 453  ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в  будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по  договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по  договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или  ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения  этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.  

Пени предусмотренные п. 8.4 договора могут быть начислены за период до даты  расторжения договора.  

Таким образом, после даты расторжения договора могут быть начислены проценты в  соответствии со ст. 395 ГК РФ.  

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по  делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части  2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие  положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований  обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.  

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст.  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на  ответчика.  

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации  закреплено, что уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или  полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это  предусмотрено настоящей главой.  

С учетом уплаты государственной пошлины в большем размере, истцу подлежит  возвращению излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 60 руб. 00 коп.  

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТВЦКТ" в пользу  Общества с ограниченной ответственностью "Атлас" сумму переплаты по Договору аренды  от 01.07.2019 № 07/1-03/19/А в размере 5 963 руб. 73 коп. и сумму обеспечительного взноса  в размере 1 470 000 руб. 00 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в  размере 24 555 руб. 18 коп.  

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.  

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Атлас" из федерального  

бюджета государственную пошлину в размере 60 руб. 00 коп., уплаченную по платежному  

поручению от 30.05.2023 № 153. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в  

порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья Е.В. Самороковская