АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-41290/2022

г. Уфа

16 августа 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.08.2024

Полный текст решения изготовлен 16.08.2024

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой  Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насыровой А.И., рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости в размере 74 340 000 рублей (рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 02:55:011025:228 - 10 882 000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:011025:480 - 46 178 000 рублей, убытки в виде потери арендных платежей - 17 280 000 рублей);

об обязании заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости в размере 74 340 000 рублей (рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 02:55:011025:228 - 10 882 000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:011025:480 - 46 178 000 рублей, убытки в виде потери арендных платежей - 17 280 000 рублей)

по объединённому делу № А07-41290/2022 по иску  

Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «ОценкаПро» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2 - ФИО2, паспорт; ФИО3, доверенность от 10.04.2023, удостоверение адвоката;

от ИП ФИО1 – ФИО1,  паспорт; ФИО3, доверенность от 10.04.2023, удостоверение адвоката;

от Администрации ГО г. Уфа РБ  - ФИО4, доверенность от 23.10.2023, диплом,

от Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО5, доверенность №01-74 от 05.12.2023 г.; 

 

Индивидуальный предприниматель  ФИО1 (далее по тексту также – истец 1, ИП  ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту также – истец 2, ИП ФИО2) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту также – ответчик 1, Администрации ГО г. Уфа, Администрация), Управлению по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту также – ответчик 2, УСРДИС Администрации г. Уфы, Администрация) об обязании Администрации ГО город Уфа Республики Башкортостан заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости в размере 74 340 000 рублей (рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 02:55:011025:228 - 10 882 000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:011025:480 - 46 178 000 рублей, убытки в виде потери арендных платежей - 17280000 рублей); об обязании  Администрации ГО город Уфа Республики Башкортостан заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости в размере 74 340 000 рублей (рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 02:55:011025:228 - 10 882 000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:011025:480 - 46 178 000 рублей, убытки в виде потери арендных платежей - 17 280 000 рублей).

11.04.2023 от Администрации поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 107-107.1 том №1), указывает, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты,  подачей искового заявления нарушен порядок  изъятия земельного участка и объекта недвижимости, предусмотренный земельным кодексом Российской Федерации, истцами не соблюден претензионный порядок.

В ходе рассмотрения дела истцом 2 - предпринимателем ФИО2 было заявлено ходатайство об объединении  в одно производство настоящего дела с делом  №А07-6158/2023, в рамках которого заявлены требования Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и  индивидуальному предпринимателю ФИО1:

-  об изъятии для муниципальных нужд:

1/3 доли в общей долевой собственности земельного участка, кадастровый номер 02:55:011025:228, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан. г.Уфа. Кировский, ул. Пугачева. д.156в. площадью 1343 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговля, обслуживание автотранспорта;

2/5 доли в общей долевой собственности нежилого здания, кадастровый номер 02:55:011025:480, местоположение 

<

...>. площадью 480,9 кв.м., назначение - нежилое, наименование - здание, количество этажей 1. ранее присвоенный государственный учетный номер инвентарный номер 348724: Условный номер 02-04-01/378/2009-168. с выплатой ответчику ФИО2 за изымаемые объекты недвижимости возмещение в виде денежной сумму, в размере 10 103 266, 67 рублей;

2/3 доли в общей долевой собственности земельного участка, кадастровый номер 02:55:011025:228, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский, ул. Пугачева, д.156в. площадью 1343 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговля, обслуживание автотранспорта;

3/5 доли в общей долевой собственности нежилого здания, кадастровый номер 02:55:011025:480, местоположение 

<

...>/ площадью 480,9 кв.м.,  назначение - нежилое, наименование - здание, количество этажей Г. ранее присвоенный государственный учетный номер - инвентарный номер 348724; Условный номер 02-04-01/378/2009-168, с выплатой ответчику ФИО1 за изымаемые объекты недвижимости возмещение в виде денежной суммы в размере 17 21 1 733, 33 рублей;

- о прекращении  права собственности ФИО2, ФИО1 на земельный участок, кадастровый номер 02:55:011025:228. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан. г. Уфа, Кировский, ул. Пугачева, д. 156в., площадью 1343 кв.м., на нежилое здание кадастровый номер 02:55:011025:480, местоположение 

<

...>. площадью 480,9 кв.м.;

- о признании права собственности на земельный участок, кадастровый номер 02:55:011025:228, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский, ул. Пугачева, д. 156в. площадью 1343 кв.м. на нежилое здание, кадастровый номер 02:55:011025:480, местоположение 

<

...>. площадью 480,9 кв.м., за муниципальным образованием городской округ город Уфа Республики Башкортостан.

Определением суда от 19.06.2023 дела № А07-41290/2022 и № А07-6158/2023  объединены в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением делу  № А07-41290/2022.

Определением суда от 01.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ОценкаПро» (далее по тексту также – третье лицо, ООО «ОценкаПро»).

24.07.2024 через сервис подачи документов «Мой арбитр» от Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступило заявление об уточнении встречных исковых требований, согласно которому Управление просило обязать ответчиков в срок 3 календарных дня с момента поступления суммы  возмещения на счет освободить от личного имущества, не включенного в перечень экспертного заключения, за которое полагается возмещение, и покинуть изымаемые объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д. 156в.

В принятии уточнений требований судом отказано, при этом суд исходит из следующего.

Изначально Управлением заявлены исковые требования об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд и прекращении права собственности на объекты недвижимого имущества. 

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

При этом указанная норма не предусматривает право истца дополнять ранее заявленные требования новыми. 

Принимая во внимание изложенное, оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что Управление, заявлением об уточнении своих требований, в порядке статьи 49 АПК РФ фактически заявило новое требование, в то время как указанная статья такого процессуального права истцу не предоставляет. 

Таким образом, суд рассматривает требования Управления, заявленные при подаче иска. 

06.08.2024  через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от предпринимателя ФИО2 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных объяснений в порядке ст.81 АПК РФ. Судом в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных объяснений отказано, поскольку данные пояснения не направлены заблаговременно.

07.08.2024 через сервис подачи  документов «Мой арбитр» от  предпринимателей ФИО2 и ФИО1 поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истцы просили обязать Администрацию ГО город Уфа Республики Башкортостан заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 и с индивидуальным предпринимателем ФИО1 Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости в размере 92 492 000 руб.

Суд, рассмотрев вопрос о принятии уточненного искового заявления, пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Вместе с этим, согласно части 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. 

Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия (части 2, 3 статьи 41 АПК РФ). 

В силу части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам. 

Отказывая в принятии к рассмотрению уточнения, суд исходит из того, что уточнение подано в суд не заблаговременно – 07.08.2024 (непосредственно перед судебным заседанием, назначенным на 08.08.2024), что влечет за собой затягивание процесса, при этом, истцами не указаны причины, по которым они не могли представить уточнение ранее. Более того, уточнение направлено в адрес ответчика также непосредственно перед заседанием, а именно – 07.08.2024 в 18 час. 19 мин. (после окончания рабочего дня), в связи с чем, последний не имеет процессуальной возможности к своевременному ознакомлению с ним и выражении позиции. 

 Кроме того, уточненное заявление  оформлено не надлежащим образом.

С учетом вышеизложенного суд отказывает в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований и рассматривает иск истцов к ответчику по первоначальным заявленным требованиям.

Представитель предпринимателей ФИО2 и ФИО1  заявленные требования поддержал в полном объеме, возражал относительно результатов судебной экспертизы, пояснили, что ранее было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Относительно требований об изъятии не возражали, возражали относительно заявленной суммы оценки убытков и рыночной стоимости изымаемого имущества.

Представитель Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заявленные требования по объединенному иску  об изъятии объектов для муниципальных нужд  поддержал в полном объеме, относительно заявленных исковых требований о заключении соглашения  об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд и ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы,  возражал.

Представитель Администрации ГО г. Уфа РБ  поддержал требования по объединенному иску  об изъятии объектов для муниципальных нужд, относительно заявленных требований предпринимателей ФИО2 и ФИО1 и ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы возражал.

Третье лицо  явку в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет.

11.02.2024 через сервис подачи документов «Мой арбитр» от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 108-109, том № 5), указывает, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете № 204/13-22 по состоянию на 17.06.2022 обоснована, верная. Итоговая стоимость объекта оценки может иметь иное значение в связи с разной датой определения стоимости.

Поскольку третье лицо надлежащим образом извещено о месте и времени судебного заседания по правилам  ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные документы, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2  являются собственниками следующих объектов недвижимости:

1) земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговля, обслуживание автотранспорта, общей площадью 1343+/- 13 кв.м., местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д. 156 в.

2) здания с кадастровым номером 02:55:011025:480, назначение: нежилое, площадью 480,9 кв.м., местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д. 156 в, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:011025:228.Истцу 1 принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 03.10.2011 внесена запись № 02-04-01/331/2011-382.

Предпринимателю ФИО1  принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 03.10.2011 внесена запись № 02-04-01/331/2011-382 и 3/5 доли в праве общей долевой собственности на здание, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 06.11.2015 внесена запись № 02- 04/101-04/301/058/2015-3800/3.

Предпринимателю ФИО2 принадлежит 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 13.06.2012 внесена запись № 02-04-01/145/2012-563 и 2/5 доли в праве общей долевой собственности на здание, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 06.11.2015 внесена запись № 02- 04/101 -04/301/05 8/2015-3800/4.

02.03.2022  Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан издано постановление № 183 об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений и нежилых строений в Кировском районе городского округа  город Уфа Республики Башкортостан, в частности земельного участка у собственников земельных участков, находящихся по ул. Пугачева, д. 156 в (кадастровый номер 02:55:011025:228), нежилого строения у собственников нежилых строений по ул. Пугачева, д. 156 в (кадастровый номер 02:55:011025:480).

В рамках установленной законодательством Российской Федерации  процедуры по изъятию  Управлением по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан предпринимателю ФИО1 и предпринимателю ФИО2  направлены уведомления (исх. № 93-03-831 от 26.07.2022  и исх. № 93-03-830 от 26.07.2022 соответственно) с предложением подписать соглашение об изъятии недвижимости с приложением проекта соответствующего соглашения (уведомление).

В соответствии с п. 5 проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направленного в адрес предпринимателя ФИО1  сумма возмещения составляет 17 211 733 (Семнадцать миллионов двести одиннадцать тысяч семьсот тридцать три) рубля 33 копейки (согласно отчету об оценке рыночной стоимости Объектов № 204/13-22 от 17.06.2022).

В соответствии с п. 5 проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направленного в адрес предпринимателя ФИО2, сумма возмещения составляет 10 103 266 (десять миллионов сто три тысячи двести шестьдесят шесть) рублей 67 копеек (согласно отчету об оценке рыночной стоимости Объектов № 204/13-22 от 17.06.2022).

В целях изменения условий проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд предпринимателями ФИО1 и ФИО2 получено заключение № 23 от 24.08.2022, в соответствии с которым средняя рыночная стоимость объекта оценки составляет 74 340 000 (Семьдесят четыре миллиона триста сорок тысяч) руб., в том числе: средняя рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 02:55:011025:228 категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговля, обслуживание автотранспорта, общей площадью 1343+/- 13 кв.м., местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д. 156в составляет 10 882 000 (Десять миллионов восемьсот восемьдесят две тысячи) рублей; средняя рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:011025:480, назначение: нежилое, площадью 480,9 кв.м., местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д. 156 в, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:011025:228, составляет 46 178 000 (сорок шесть миллионов сто семьдесят восемь тысяч) рублей; убытки в виде потери арендных платежей составляют 17 280 000 (семнадцать миллионов двести восемьдесят тысяч) рублей.

09.12.2022 предпринимателями в адрес Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  направлены уведомления об изменении условий проекта соглашения об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд с приложением отчета об оценки объекта недвижимости № 23 от 24.08.2022.

Не получив от Управления ответа на уведомления, предприниматели  ФИО6 и ФИО2, мотивируя исковое заявление тем, что  при отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, обратились в суд с настоящим исковым заявлением об обязании заключить соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости в размере 74 340 000 рублей (рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 02:55:011025:228 - 10 882 000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:011025:480 - 46 178 000 рублей, убытки в виде потери арендных платежей - 17 280 000 рублей).

В свою очередь, Управление по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и  индивидуальному предпринимателю ФИО1:

-    об изъятии для муниципальных нужд:

1/3 доли в общей долевой собственности земельного участка, кадастровый номер 02:55:011025:228, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан. г.Уфа. Кировский, ул. Пугачева. д.156в. площадью 1343 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговля, обслуживание автотранспорта;

2/5 доли в общей долевой собственности нежилого здания, кадастровый номер 02:55:011025:480, местоположение 

<

...>. площадью 480,9 кв.м., назначение - нежилое, наименование - здание, количество этажей 1. ранее присвоенный государственный учетный номер инвентарный номер 348724: Условный номер 02-04-01/378/2009-168. с выплатой ответчику ФИО2 за изымаемые объекты недвижимости возмещение в виде денежной сумму, в размере 10 103 266, 67 рублей;

2/3 доли в общей долевой собственности земельного участка, кадастровый номер 02:55:011025:228, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский, ул. Пугачева, д.156в. площадью 1343 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговля, обслуживание автотранспорта;

3/5 доли в общей долевой собственности нежилого здания, кадастровый номер 02:55:011025:480, местоположение 

<

...>/ площадью 480,9 кв.м.,  назначение - нежилое, наименование - здание, количество этажей Г. ранее присвоенный государственный учетный номер - инвентарный номер 348724; Условный номер 02-04-01/378/2009-168, с выплатой ответчику ФИО1 за изымаемые объекты недвижимости возмещение в виде денежной суммы в размере 17 21 1 733, 33 рублей;

- о прекращении  права собственности ФИО2, ФИО1 на земельный участок, кадастровый номер 02:55:011025:228. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан. г. Уфа, Кировский, ул. Пугачева, д. 156в., площадью 1343 кв.м., на нежилое здание кадастровый номер 02:55:011025:480, местоположение 

<

...>. площадью 480,9 кв.м.;

- о признании права собственности на земельный участок, кадастровый номер 02:55:011025:228, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский, ул. Пугачева, д. 156в. площадью 1343 кв.м. на нежилое здание, кадастровый номер 02:55:011025:480, местоположение 

<

...>. площадью 480,9 кв.м., за муниципальным образованием городской округ город Уфа Республики Башкортостан.

В обоснование требований Управление по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан указало, что в соответствии со ст.ст.56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001  № 136-ФЗ (далее - ЗК РФ), Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан  принято решение № 183 от 02.03.2022 г. «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений и нежилых строений в Кировском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан». 

Данное постановление принято в целях освобождения территории в связи со строительством объекта «Реконструкция ул. Пугачева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 2 этап. Корректировка». 

Изъятию для муниципальных нужд подлежат земельный участок и объект недвижимости, указанные в пунктах 1 и 3  данного постановления и расположенные по ул. Пугачева. 156в Кировского района г. Уфы, кадастровые номера 02:55:011025:228, 02:55:011025:480 (далее - объекты недвижимости).

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2023-52300215 от 01.03.2023 предприниматели  ФИО6 и ФИО2  являются правообладателями:

-          земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский, ул. Пугачева, д.156в  площадью 1343 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговля, обслуживание автотранспорта;

- здания с кадастровым номером 02:55:011025:483. местоположение 

<

...>  площадью 480,9 кв.м., назначение нежилое, наименование здание, количество этажей 1. ранее присвоенный государственный учетный номер - инвентарный номер 348724; Условный номер 02-04- 01/378/2009-168.

Предпринимателям предлагалось заключить соглашения об изъятии с выплатой возмещения,  установленного  отчетом  об оценке № 204/13-22 от 17.06.2022  ООО «ОценкаПро»:  ФИО1 в размере 17 211 733,  33 руб., ФИО2 в размере 10 103 266, 67 руб.     

По истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения об изъятии предприниматели не явились в Управление для подписания такого соглашения и не выразили в письменной виде своего согласия на его подписание на предложенных условиях, в связи с чем, Управление обратилось в суд с иском о принудительном изъятии объектов недвижимости по ул. Пугачева, 156в  для муниципальных нужд.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности как того требует ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 4. ст. 421 Гражданского кодекса  Российской Федерации,  если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии со ст.ст.56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001  № 136-ФЗ, Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан  принято решение № 183 от 02.03.2022 г. «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений и нежилых строений в Кировском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан». 

Данное постановление принято в целях освобождения территории в связи со строительством объекта «Реконструкция ул. Пугачева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 2 этап. Корректировка». 

Изъятию для муниципальных нужд подлежат земельный участок и объект недвижимости, указанные в пунктах 1 и 3  данного постановления и расположенные по ул. Пугачева. 156в Кировского района г. Уфы, кадастровые номера 02:55:011025:228, 02:55:011025:480 (далее - объекты недвижимости).

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2023-52300215 от 01.03.2023 предприниматели  ФИО6 и ФИО2  являются правообладателями:

-          земельного участка: кадастровый номер 02:55:011025:228, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое здание. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский, ул. Пугачева, д.156в площадью 1343 мкв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговля, обслуживание автотранспорта;

- здания: кадастровый номер 02:55:011025:48(3. местоположение 

<

...>  площадью 480.9 кв.м.,  назначение нежилое, наименование здание, количество этажей 1, ранее присвоенный государственный учетный номер - инвентарный номер 348724; Условный номер 02-04- 01/378/2009-168.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. 

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом. 

В соответствии со ст. ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода. 

Согласно ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации  изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 

1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; 

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами. 

Согласно п.1 ст. 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориальной планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Согласно п. 1 ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. 

Пунктом 2 ст. 56.6 ЗК РФ установлено, что решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию. 

В силу пункта 3 статьи 56.6 ЗК РФ решение об изъятии принимается в отношении земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие.

В соответствии с п.10 ст.56.6 ЗК РФ в течение 10-ти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган, принявший такое решение:

1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;

3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется;

4) направляют копию решения об изъятии в орган регистрации прав;

5) направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого осуществляется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав на недвижимость, и способах связи с ними, о лицах, являющихся правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, сведения о которых получены на основании предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 статьи 56.5 настоящего Кодекса запросов, а также копии документов, подтверждающих права указанных лиц на изымаемые земельные участки и (или) на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества.

В целях подготовки соглашения об изъятии недвижимости уполномоченный орган либо организация, подавшая ходатайство об изъятии, выступает заказчиком работ по оценке изымаемой недвижимости, осуществляют переговоры с ее правообладателем относительно условий изъятия, осуществляет подготовку соглашения об изъятии недвижимости, направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (п.1 ст.56.7 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества заключается соглашение об изъятии недвижимости. Если лицу, с которым заключается соглашение об изъятии недвижимости, принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества.

Порядок заключения соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд урегулирован положениями статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 10 которой предусмотрено право уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принявших решение об изъятии, либо организации, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости в том случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости.

Аналогичные по существу нормы закреплены в пунктах 1, 2 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда допускается, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка. При этом соответствующий иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

По смыслу приведенных норм, право заинтересованного лица инициировать процедуру принудительного изъятия недвижимого имущества по решению суда связано именно с отсутствием подписанного со стороны правообладателя недвижимого имущества соглашения в установленный законом срок.

Сторонами не заключено соглашение о возмещении.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных этой статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. 

Согласно статье 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным. 

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера возмещения за изымаемые объекты. 

Согласно отчету № 204/13-22  об оценке (дата оценки 17.06.2022), выполненному ООО «ОценкаПро» (л.. 31-81 т. № 1), рыночная стоимость объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011025:228, расположенных по адресу: 

<

...>, для реконструкции объекта (Реконструкция ул. Пугачева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 2. этап. Корректировка.», по состоянию на 17.06.2022 с учетом округления составляет: 27 315 000 руб. (НДС не облагается), в т.ч.:

- земельный участок, разрешённое использование: торговля, обслуживание автотранспорта, с кадастровым номером 02:55:011025:228, площадью 1 343 кв.м. – 12 341 000 руб.;

- нежилое здание, с кадастровым номером 02:55:01025:480, площадью 480, 9 кв.м. – 14 974 000 руб.

Рыночная стоимость 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228 составляет 4 113 666, 67 руб.

Рыночная стоимость 2/3 доли земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228 составляет 8 227 333, 33 руб.

Рыночная стоимость 2/5 доли нежилого здания с кадастровым номером 02:55:01025:480 составляет 5 989 600 руб.

Рыночная стоимость 3/5 доли нежилого здания с кадастровым номером 02:55:01025:480 составляет 8 984 400 руб.

При этом размер убытков не оценивался.

Согласно заключению об оценки недвижимости № 34 от 24.08.2022, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО7  (л.д. 82-106 т. №1), стоимость права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:011025:228, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский, ул. Пугачева, д. 156в составляет 10 882 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером 02:55:011025:480, площадью 480, 9 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д. 156в  составляет 46 178 000 руб. Стоимость убытков в виде потери арендных платежей будет составлять с учетом допустимого округления 17 280 000 руб. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. 

В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

 Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Как указано в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (далее - Обзор от 10.12.2015), по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости, а также величины, подлежащих возмещению убытков, суд по ходатайству от сторон  определением от 05.09.2023 назначил по делу судебную экспертизу, производство которой  поручил эксперту экспертного учреждения  общества с ограниченной ответственностью  Оценочная организация «ТерраНова» ФИО8.

  На разрешение эксперта поставлены  следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, расположенного по адресу: 

<

...>;

- определить рыночную стоимость здания с кадастровым номером 02:55:011025:480, расположенного по адресу: 

<

...>.;

- определить величину убытков, связанную с изъятием земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, расположенного по адресу: 

<

...>.

Производство по делу было приостановлено до завершения экспертизы.

08.11.2023  в материалы дела поступило заключение эксперта № 42/09/23-ЗЭ от 7.11.2023 (л.д. 34-223, том № 3). 

Согласно заключению экспертизы экспертом сделаны следующие выводы: 

- Итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет: 20 120 000 (Двадцать миллионов сто двадцать тысяч) рублей. 

- Итоговая рыночная стоимость здания с кадастровым номером 02:55:011025:480, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет: 32 180 000 (Тридцать два миллиона сто восемьдесят тысяч) рублей; 

- Итоговая рыночная стоимость прочих строений и улучшений, расположенных по адресу: 

<

...>, составляет: 4 890 000 (Четыре миллиона восемьсот девяносто тысяч) рублей, в том числе: 

 

№ п/п

Наименование

Рыночная стоимость,

руб.

1

Канализационные колодцы, лит. Ill, IV, V

320 000

2

Ливневые колодцы, лит. VI, VII, VIII, XIII

340 000

3

Ворота, лит. IX

60 000

4

Забор, лит. X

250 000

5

Забор, лит. XI

750 000

6

Ворота, лит. XII

60 000

7

Ворота, лит. XIV

40 000

8

Замощение, лит. XV

1 470 000

9

Колодец, лит. XVI

80 000

10

Крупномеры лиственные

10 000

11

Подпорная стенка

570 000

12

Ливневая канализация

940 000

Итого:

4 890 000

 

 - Итоговая рыночная стоимость убытков, связанная с изъятием земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет: 9 022 000 (Девять миллионов двадцать две тысячи) рублей, в том числе:

 

Упущенная выгода по договору аренды нежилого здания №16401 от 13 августа 2021 г.

8 918 000

Государственная пошлина за совершение регистрационных действий

4 000

Услуги риелтора

100 000

Итого:

9 022 000

 

Предпринимателями ФИО1 и ФИО9  в материалы дела представлена  рецензия № 162/Н-23 на заключение эксперта № 42/09/23-ЗЭ от 07.11.2023, проведенной ФИО8, подготовленной  ФИО10, специалистом акционерного общества «Оценка и Компания»,  заявлено ходатайство о  привлечении в качестве специалиста  ФИО10 – рецензента заключения эксперта № 42/09/23-ЗЭ от 07.11.2023 в связи с возникшими у предпринимателей сомнения в объективном характере проведенного исследования, а также в целях оценки заключения эксперта № 42/0923-ЗЭ от 07.11.2023 на предмет соответствия требованиям законодательства в сфере экспертной и оценочной деятельности.

Согласно рецензии № 162/Н-23, по результатам оценки заключения эксперта № 42/09/23-ЗЭ от 07.11.2023, составленного ФИО8, рецензент сделал следующие выводы:

1. Экспертом         нарушено требование ФСО-V (№200), утвержденного Министерством Экономического Развития РФ, обязательного к применению с 14.04.2022 г. в части раздела II - «Сравнительный подход» раздела III - «Доходный подход и раздела» и раздела IV - «Затратный подход», что привело к искажению рыночной стоимости объекта капитального строительства, литера Д, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский p-он, ул. Пугачева, 156в и повлияло на выводы о рыночной стоимости.

2. Экспертом нарушено требование ФСО-7 (№611) от 25.09.2014 г. (ред. от 14.04.2022 г.) в части раздела VI - «Анализ наиболее эффективного использования» VII - «Подходы к оценке», что привело к искажению рыночной стоимости объекта капитального строительства, литера Д, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский р-он, ул. Пугачева, 156в и повлияло на выводы о рыночной стоимости.

3. Экспертом нарушено требование Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998 г., в части ст. 20 - «Стандарты оценки», обязательные к применению, что привело к искажению рыночной стоимости объекта капитального строительства, литера Д, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский p-он, ул. Пугачева, 156в и повлияло на выводы о рыночной стоимости.

4. Экспертом нарушены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 30.05.2001 №73-Ф3 с изменениями и дополнениями «Объективность, всесторонность и полнота исследований», в части неисполнения №135-Ф3 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных Стандартов Оценки (ФСО-7 и ФСО-V), что привело к искажению рыночной стоимости объекта капитального строительства, литера Д, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский p-он, ул. Пугачева, 156в и повлияло на выводы о рыночной стоимости. 

Допущенные экспертом выше приведенные нарушения законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельности в РФ в расчете ОКС, литера Д, S-525,8 м2, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский p-он, ул. Пугачева, 156в, привели к занижению рыночной стоимости ОКС с кадастровым номером: 02:55:011025:480: на 14 272 000руб.

- Рыночная стоимость ОКС, с кадастровым номером: 02:55:011025:480, рассчитанная в ЭЗ №42/09/23 - ЗЭ от 07.11.2023 г., единственно Затратным подходом, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан рекомендованным составляет:       32 180 000 руб.

- Рыночная стоимость ОКС, с кадастровым номером: 02:55:011025:480, рассчитанная Сравнительным подходом, наиболее предпочтительным в условиях хорошо развитого рынка коммерческой недвижимости, составляет: 46 452 000 руб.

5. При расчете стоимости сооружений допущена ошибка, повлиявшая на их рыночную стоимость и выводы о рыночной стоимости ограждений, литера X и литера XI: для расчета рыночной стоимости ограждающих, эксперт принял вместо площади - погонные метры.

6. При расчете величины упущенной выгоды, допущено несколько ошибок: 

- расчет произведен с нарушением формулы расчета упущенной выгоды, т.е. без учета операционных расходов Арендодателя,

- расчет величины упущенной выгоды произведен без учета пункта 3.3. договора аренды № 16401 от 13.08.2021 г., предусматривающего ежегодную индексацию арендных платежей на 7%,

- допущена ошибка в расчете количества месяцев до окончания договора аренды, следовательно, и лет - периода дисконтирования повлиявшая на величину дисконтируемой величины и, следовательно, на величину упущенной выгоды и окончательные выводы.

Допущенные экспертом ошибки в расчете упущенной выгоды привели к занижению величины упущенной выгоды на 589 000 руб.

- Упущенная выгода, рассчитанная в ЭЗ №42/09/23 - ЗЭ от 07.11.2023 г., без учета условий договора №16401 от 13.08.2021 г., составляет: 8 918 000руб,

-  Упущенная выгода, рассчитанная с учетом условий договора № 16401 от 13.08.2021 г., составляет: 9 507 000 руб.

Рецензент ФИО10, пришла к выводу, что заключение №42/09/23 - ЗЭ от 07.11.2023, составленное ФИО8, сотрудником ООО ОК «ТерраНова» на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.09.2023  о назначении судебной экспертизы по делу №А07-41290/2022, произведено с нарушениями действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности в Российской Федерации, с допущением методических ошибок в расчетах, что привело к неоднозначному толкованию, некорректным и необоснованным выводам о рыночной стоимости объектов исследования и привело к занижению:

- рыночной стоимости ОКС с кадастровым номером: 02:55:011025:480, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский p-он, ул. Пугачева, 156в: на 14 272 000руб.,

- величины упущенной выгоды: на 589 000 руб.

В ходе рассмотрения дела  от предпринимателей ФИО6 и ФИО2 неоднократно  поступали ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку, по мнению предпринимателей,  экспертное заключение, с учетом выводов рецензии № 162/Н-23 от 30.12.2023, вызывает сомнения в его обоснованности, так как исследование произведено с нарушениями действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности в Российской Федерации, с допущением методических ошибок в расчетах, что привело к неоднозначному толкованию, некорректным и необоснованным выводам о рыночной стоимости объектов исследования и привело к занижению: рыночной стоимости ОКС с кадастровым номером: 02:55:011025:480, величины упущенной выгоды. Кроме того, в ходатайстве о назначении повторной оценочной экспертизы, поступившем в судебном заседании 25.06.2024, предприниматели указывали на необходимость проведения повторной экспертизы, в связи с  тем, что заключение эксперта ФИО8 № 42/09/23-ЗЭ является не актуальным в связи с  изменением рыночной стоимости объектов в сторону увеличения по состоянию на 2024 год.

13.03.2024 от эксперта ФИО8 поступили письменные пояснения по проведенной экспертизе и по выводам рецензии № 162/Н-23,  из которых следует, что   при проведении исследования по поставленному вопросу определения рыночной стоимости связанного с изъятие объектом недвижимости, эксперт руководствовался ФЗ N 73- ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки «ФСО» утвержденными приказом Минэкономразвития РФ, а так же иными научными (аналитическими) материалами связанные с определением рыночной стоимости. 

Предпринимателями ФИО1 и ФИО2 в материалы дела представлено заключение № 162/1-Н-24 об определении рыночной стоимости подлежащих возмещению убытков, возникших по причине изъятия для муниципальных нужд имущества, расположенного по адресу:  РБ, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, 156в,  подготовленное акционерным общество «Оценка и компания» (л.д. 21-99  том № 4).

Согласно выводам указанного заключения, рыночная стоимость подлежащих возмещению убытков, возникших по причине изъятия для муниципальных нужд имущества, расположенного по адресу: РБ г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, 156в, рассчитанная на 08.04.2024, составляет, с учетом округления, характерного для «рынка» недвижимости 78 185 000 руб. (семьдесят восемь миллионов сто восемьдесят пять тысяч) рублей, в том числе:

 

Наименование элемента возмещения

Рыночная стоимость

Здание, литера Д, S  525, 8 в.м.

с кадастровым номером 02:55:011025:480

40 400 000 руб.

Земельный участок под ОКС, S – 1 343 кв.м.

с кадастровым номером: 02:55:011026:228

25 585 000 руб.

Сооружения обслуживающего назначения, в кол-ве 16-ти ед.

3 630 0000 руб.

Упущенная выгода

8 420 000 руб.

Расходы, связанные с приобретением коммерческой недвижимости аналогичной по полезности и месторасположению

150 000 руб.

 

Изучив доводы предпринимателей ФИО6, ФИО2, указанные в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы, рецензию, № 162/Н-23от 30.12.2023, письменные пояснения эксперта ФИО11, заключение № 162/1-Н-2, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы и необоснованности доводов предпринимателей ФИО6 и ФИО2 ввиду следующего.

Согласно ст.14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022), утвержден Федеральный стандарт оценки  "Подходы и методы оценки (ФСО V)", в котором  закреплены подходы к оценке.

Так, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

  В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

На стр.30-35 заключения эксперта ФИО11 приведена методология определения рыночной стоимости и выбор используемого подхода к определению рыночной стоимости.

Объектом исследования является отдельно стоящие нежилое здание, расположенное на земельном участке, так же имеются улучшения земельного участка в виде различных сооружений (приведены в заключение эксперта).

Эксперт, проанализировав рынок относительно цен предложений на открытом рынке пришел к выводу, что использование сравнительного подхода для определения рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости приведет к некорректному результату, так как нет достоверной исходной информации о предлагаемых к продаже объектов аналогов (то есть, у объектов аналогов отсутствует информация о наличии улучшений земельного участка в виде сооружений, как у исследуемого объекта оценки. Данный фактор является ценообразующим показателем в определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода). Для расчета использован затратный подход, стоимость земельного участка в рамках затратного подхода определена методом последовательного внесения корректировок (сравнительный подход).

Рецензент в своей рецензии ссылается на анализ рынка, где стоимость, согласно аналитическим материалам на стр. 24 заключения эксперта, составляет 95 210 руб. за кв.м., при этом следует отметить, что эта стоимость характерна для торговой недвижимости, а объект исследования представляет собой универсальное нежилое здание. Объект исследования можно отнести к району «Зеленая Роща» согласно представленному аналитическому исследованию, и усредненная стоимость для универсального помещения будет составлять 72 246 руб. за 1 кв.м.

Суд приходит к выводу, что рецензент ошибочно определяет удельную стоимость за 1 кв.м., на стр. 4 рецензии исследуемого объекта недвижимости и сравнивает данный показатель с рыночными данными, приведенными в анализе рынка.

Согласно выводам приведённых в заключении эксперта на стр. 72 итоговая стоимость объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок составляет 52 300 000 руб. (32 180 000 (стоимость объекта капитального строительства) + 20 120 000 (стоимость прав на земельный участок)), таким образом удельный показатель рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости составляет 99 467 руб. = 52 300 000 руб. / 525,8 кв.м.

Полученный результат подтверждается представленным анализом рынка.

Рецензент говорит о неприменении сравнительного и доходного подхода и не обоснованном отказе. Между тем,  согласно Федеральному стандарту оценки V при выборе подхода необходимо учитывать специфику объекта оценки и достаточность, и достоверность исходной информации для определения рыночной стоимость.

На стр. 18-27 рецензент приводит объекты аналоги, имеющиеся на рынке.

Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки V в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1. учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу,

2. использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3. учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4. рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5. учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В представленных объявлениях нет информации о дате публикации данных объявлений, о количественно-качественных характеристиках объектов аналогов, установить наличие/отсутствует улучшений земельного участка не представляется возможным более того часть объектов представляет собой объекты недвижимости встроенные/пристроенные в жилые дома (помещения), т.е. относятся к другому сегменту рынка коммерческой недвижимости. Из представленных на стр.25 рецензии выборки аналогов к исследуемому объекту можно отнести объект №2 и объект №5 (объекты, используемые под автосервис, т.е. свободные универсальные по использованию), при этом ценообразующие факторы в этих объявлениях отражены не полностью (площадь земельного участка, вид права на земельный участок и т.д.).

На стр.36 рецензент приводит свое суждение о рыночной стоимости, основываясь на приведенных объектах аналогах (которые не соответствуют количественно-качественным характеристикам, относятся к другому сегменту рынка), без учета корректировок.

Стоимость объекта недвижимости на стр. 36 рецензии составляет 220 000 000 рублей, при этом расчет не ясен с учетом того, что удельный показатель стоимости составляет 418 410 руб. за 1 кв.м. = 220 000 000 руб. / 525,8кв., что не соответствует рыночным данным.

Рецензент  для расчета использует площадь под аналогом 1 192 кв.м., при этом как эта площадь возникла и как она относиться к объектам аналогам не известно.

При продаже объектов недвижимости продается объект капитального строительства с учетом прав на земельный участок (ГК РФ ст.130), т.е. в объявлениях о продаже объектов, относящихся к одному сегменту рынка с объектом исследования (отдельно стоящие здания) цена, указанная в объявлении,  включает в стоимость прав на земельный участок переходящих от продавца к покупателю, т.е. прибавлять к стоимость еще стоимость прав на земельный участок методологически не верно.

Применение справочника Ко-Инвест в заключении эксперта в рамках затратного подхода, на момент проведения экспертизы эксперт использует актуальную информацию, имеющуюся в распоряжения эксперта. Все ценовые значения скорректированы на дату проведения исследования.

Расчет упущенной выгоды приведен на стр. 68-69 заключения эксперта, расчет произведен из полных округленных месяцев, на дату проведения исследования. 

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов.

По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

В силу ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

При этом статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оценке судом, наравне с другими представленными доказательствами.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В данном случае, судебная оценочная  экспертиза проведена в порядке, предусмотренном ст. 82 - 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на все поставленные перед экспертом вопросы даны ясные ответы, которые соответствуют исследовательской части экспертного заключения, в его содержании не усматривается неполнота, либо противоречия, обоснованность и полнота экспертного заключения сомнений не вызывает, несогласие предпринимателей ФИО1 и ФИО2  с выводами эксперта не является достаточным основанием для назначения повторной экспертизы по делу. Судом заключение эксперта проанализировано и оценено наряду с иными представленными в материалы дела доказательствами, а также письменными пояснениями  эксперта, и установлено, что заключение является полным и обоснованным, соответствует требованиям, предъявляемым к подобного рода экспертизам, экспертом дана подписка об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Проанализировав содержание представленной предпринимателями ФИО12, ФИО2 рецензии на результаты судебной экспертизы, суд отметает, что рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой и не способна подтверждать доводы истцов, а лишь содержит в себе оценочное суждение.

Представленная истцами рецензия на заключение эксперта не является надлежащим доказательством по делу, опровергающим выводы судебного эксперта, так как выводы рецензента, сделаны на основании лишь изучения письменных материалов, представленных стороной истца, тогда как, судебная экспертиза проведена при непосредственном исследовании материалов дела. Законодательство об экспертной деятельности не предусматривает дачу специалистом заключения на заключение другого независимого эксперта. При этом рецензия является субъективным мнением отдельного лица, в то время как экспертное исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, квалификации эксперта, всесторонне и в полном объеме с учетом всех обстоятельств дела.

Заключение № 162/1-Н-24 об определении рыночной стоимости подлежащих возмещению убытков, возникших по причине изъятия для муниципальных нужд имущества, расположенного по адресу:  РБ, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, 156в,  подготовленное акционерным общество «Оценка и компания» не может являться допустимым доказательством по настоящему делу, так как  не соответствуют требованиям относимости, достоверности и допустимости доказательств (ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ), а потому не может быть принята судом в основу настоящего судебного акта.

Доводы истцов о несогласии с выводами, содержащимися в заключении эксперта, свидетельствуют о несогласии участника процесса с результатами судебной экспертизы и направлены на преодоление ее результатов. Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, в материалы дела не представлено, а несогласие стороны спора с выводами эксперта само по себе не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) проведенной по делу экспертизы. 

Кроме того, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (пункт 7), Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (пункт 7), в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 89-КГ15-4, сформулированы следующие правовые подходы: 

- для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса); 

- если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, либо с собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, суд при рассмотрении соответствующего иска определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом. 

Судом установлено, что экспертиза выполнена экспертом с учетом указанных положений, рыночная стоимость земельного участка и объекта недвижимости  определена экспертом на дату поведения экспертизы. 

В связи с чем, ходатайство предпринимателей ФИО1 и ФИО2  о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению, оснований считать заключение судебной оценочной  экспертизы недостоверным и недопустимым доказательством, у суда не имеется.

Надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, суду не представлено. 

Заключение эксперта № 42/09/23-ЗЭ от 07.11.2023соответствует установленным требованиям, являются достоверными и отражают реальную стоимость объекта оценки. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта. 

В ходе проведенной судебной оценочной экспертизы был установлен объективный размер возмещения, включающий в себя действительную рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости, а также убытков в связи с изъятием. 

Таким образом, суд считает необходимым определить рыночную цену изымаемых объектов недвижимости  и убытков на основании заключения эксперта № 42/09/23-ЗЭ от 07.11.2023.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Статьей 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

В силу статей 57, 62 Земельного кодекса Российской Федерации при изъятии земельных участков для государственных нужд подлежат возмещению в полном объеме убытки, в том числе упущенная выгода. Убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, собственникам земельных участков за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них. 

Аналогичные положения содержатся в статье 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. 

Таким образом, действующим законодательством фактически презюмируется причинение собственнику земельного участка убытков в связи с его изъятием. 

Суд, с учетом установленных обстоятельств, приходит к выводу об удовлетворении требований Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об изъятии у индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2  для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, площадью 1343 кв.м., местоположение земельного участка: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д.156в  и нежилого здания, количество этажей 1 с кадастровым номером 02:55:011025:480, площадью 480,9 кв.м., местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д.156в, для муниципальных нужд.

При этом, сумма за изъятие земельного участка, нежилого здания  и убытки, подлежащие уплате предпринимателю ФИО1 и предпринимателю ФИО2 подлежат возмещению в сумме, установленной заключением эксперта № 42/09/23-ЗЭ от 07.11.2023 с учетом долей правообладателей на земельный участок и  нежилое здание.

 Сумма возмещения по нежилому зданию, стоимости строений и улучшений земельного участка подлежит возмещению без учета НДС ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу на безвозмездной основе.

Согласно ст. 39, п. 1 ст. 146, п. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ, ст. ст. 279, 281 ГК РФ, получаемая ответчиком денежная сумма является возмещением убытков и упущенной выгоды при изъятии земельного участка или недвижимого имущества для государственных нужд, в связи с чем реализация товаров (работ, услуг) отсутствует, а соответственно и объект обложения НДС. 

На основании п. 6 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков (долей в них) - НДС не облагаются.

Экспертом ООО «ТерраНова»  ФИО8 представлен расчет возмещения предпринимателям ФИО13 и ФИО2 по результатам проведенной экспертизы с учетом долей правообладателей и вычетом НДС (л.д. 74-75 том № 6), согласно которому:

- итоговая рыночная стоимость здания с кадастровым номером 02:55:01025:480, расположенного по адресу: 

<

...>, без учета НДС  составляет 26 816 666, 67  руб., в том числе:

2/5 доли ФИО2 – 10 726 666, 67 руб.;

2/5 доли ФИО1 – 16 090 000, 00 руб.;

- итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 20 120 0000 руб. (НДС не облагается), в том числе:

1/3 доли ФИО2 – 6 706 667 руб.;

2/3 доли ФИО1 – 13 413 333 руб.

- итоговая рыночная  стоимость прочих строений и улучшений, расположенных по адресу: 

<

...> д 156в без учета НДС составляет 4 075 000, 00 руб., в том числе:

2/5 доли ФИО2 – 1 630 000, 00 руб.;

3/5 доли ФИО1 – 2 445 000, 00 руб.;

- итоговая рыночная стоимость убытков, связанная с изъятием земельного участка с кадастровым номером 02655:011025:228, расположенного по адресу: 

<

...> (НДС не облагается) составляет 9 022 000 руб., в том числе:

2/5 доли ФИО2 - 3 608 800 руб.;

- 3/5 доли ФИО1 – 5 413 200 руб.

Таким образом, предпринимателю ФИО1  подлежат возмещению  стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, площадью 1343 кв.м.  в размере 13 413 333 руб.,  стоимость  объекта капитального строительства, прочих строений и улучшений, убытков в размере 23 948 200 руб., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д.156в;  

Предпринимателю  ФИО2  подлежат возмещению  стоимость  земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, площадью 1343 кв.м., в размере 6 706 667  руб., стоимость объекта капитального строительства, прочих строений и улучшений, убытков в размере 15 965 466,67 руб. расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д.156в.  

Таким образом, принимая во внимание указанное, исковые требования Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подлежат судом удовлетворению частично. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в том числе, прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. 

Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств. 

Из указанных норм следует, что на основании судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, обеспечивает перечисление денежных средств в размере, установленном решением суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 

В силу положений пункта 3 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное. 

Подпунктом 3 пункта 4 указанной статьи установлено, что с момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что настоящий спор рассматривается по правилам искового производства, а решение суда об изъятии земельного участка и нежилое здание с указанием размера возмещения за изымаемый земельный участок и нежилое здание, является основанием для внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения. 

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателей ФИО6 и ФИО2  об обязании заключить соглашение  об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, суд исходит из следующего. 

Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. 

Согласно ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Исходя из положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматели ФИО1 и ФИО2  обращаясь с требованиями об обязании Управление заключить соглашение и урегулировать разногласия об изъятии недвижимого имущества обязано доказать, что в силу действующего законодательства к правоотношениям связанным с изъятием недвижимого имущества применимы положения гражданского законодательства об урегулировании разногласий между сторонами сделки. 

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами Российской Федерации. 

Фактическим изъятием недвижимого имущества является прекращения права собственности (или иного права) на изымаемый объект недвижимости, при этом, законодательство предусматривает два основания: 

- подписанное между уполномоченным органом и правообладателем соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд; 

- вступившее в законную силу судебное решение о принудительно изъятии недвижимого имущества для государственных нужд. 

Как следует из материалов дела, и указывалось выше, в  соответствии со ст. ст. 56.3, 56.6 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ, Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) принято решение № 183 от 02.03.2022 г. «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений и нежилых строений в Кировском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан». 

Постановление принято в целях освобождения территории в связи со строительством объекта «Реконструкция ул. Пугачева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 2 этап. Корректировка». Изъятию для муниципальных нужд подлежат земельный участок и объект недвижимости, расположенные по ул. Пугачева. 156в Кировского района г. Уфы, кадастровые номера 02:55:011025:228. 02:55:01 1025:480.

Согласно пп.26 п.1 ст. 16 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся, в том числе резервирование земель и изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.

Согласно п. 1 ст.11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в том числе резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. 

В соответствии с п. 3 ст.56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения, осуществляется па основании решений органов местного самоуправления.

Согласно п.20 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации  от 29.12.2004г. № 190-ФЗ, объекты местного значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально- экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов.

Таким образом, постановление № 183 от 02.03.2022  принято Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан в качестве органа, правомочного на принятие, в рамках предоставленных полномочий, в целях реализации вопросов местного значения городского округа в сфере земельных отношений. 

Данное постановление принято Администрацией на основании обращения Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

  В соответствии п.8 ст.37 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и п. 9 Устава городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденного решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан  от 15.12.2005г. № 3/6, структура Администрации утверждается Советом по представлению главы Администрации, в которую могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы Администрации. По решению Совета указанные органы Администрации могут наделяться правами юридического лица.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан  от 26.02.2015г. № 42/17 утверждена структура Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в которую входит, в числе прочих, в качестве ее отраслевых (функциональных) органов - Управление по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений, наделенные правами юридического лица. 

Согласно п.1.1 положения об Управлении по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан,  утвержденного решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан  от 28.03.2013г. № 16/4 Управление является отраслевым (функциональным) подразделением Администрации ГО г. Уфа РБ, осуществляющим деятельность в области разработки проектной документации, выполнения работ по строительству, реконструкции, ремонту автомобильных дорог, искусственных сооружений и прилегающих территорий, реализации программ развития сети дорог и прилегающих территорий. Основной задачей Управления является разработка проектной документации, выполнение работ по строительству, реконструкции, ремонту автомобильных дорог, искусственных сооружений и прилегающих территорий, реализация программ развития сети дорог, а также обеспечение эффективного функционирования дорожного хозяйства, улучшение уровня благоустройства с целью наиболее полного удовлетворения населения инфраструктурой города (п.2.1 Положения). Управление выступает заказчиком (застройщиком) по муниципальным контрактам и иным договорам в целях исполнения функций и для обеспечения деятельности Управления, в том числе по проектированию, строительству, реконструкции (модернизации), капитальному ремонту, ремонту объектов дорожного хозяйства и прилегающих территорий; организует реализацию городских программ по проектированию, строительству, реконструкции (модернизации), капитальному ремонту и ремонту указанных объектов (п.п.2.6, 2.7, 2.9 Положения). Управление участвует и представляет Администрацию ГО г. Уфа РБ в судах по вопросам, отнесенным к его компетенции (п.3.9 Положения).

Пунктом 6 постановления № 183 от 02.03.2022 г. Администрация г. Уфы поручило Управлению по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан произвести снос жилых и нежилых помещений, в установленном законом порядке.    

На основании изложенного,  Управление в рамках предоставленных законодательством полномочий и по поручению уполномоченного на изъятие недвижимости для муниципальных нужд органа вправе обратиться в суд в интересах муниципального образования городского округа город Уфа  Республики Башкортостан  с иском об изъятии для указанных нужд объектов недвижимости, расположенных в зоне реконструкции ул. Пугачева (в границах утвержденных красных линий).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что решение об изъятии нежилого помещения принято уполномоченным органом с соблюдением установленной законом процедуры такого изъятия, и истцами  предпринимателями ФИО1 и ФИО2  в установленном порядке данное решение не оспорено, за изъятием земельного участка и нежилого помещения обратилось уполномоченное лицо. 

Следовательно, обращение с исковыми требованиями об урегулировании разногласий при заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества, а также обязание уполномоченного органа заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества являются неверным способом защиты своих прав и законных интересов. 

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Заинтересованными являются лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы могут быть восстановлены в результате удовлетворения иска.

В обоснование заявленных требований предприниматели  ссылаются на фактическое изъятие принадлежащих им земельного участка и нежилого здания в целях возведение на них автодороги.

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит  к выводу, что возложение на Управление и Администрацию обязанности направить соглашение об определении выкупной цены земельных участков не может повлечь восстановление прав заявителей.

Поскольку способы защиты гражданских прав должны соответствовать характеру допущенного нарушения этих прав, а восстановление нарушенных прав должно быть непосредственным следствием реализация этих способов, суд приходит к  выводу о том, что избранный предпринимателями способ защиты права не может быть признан непосредственно влекущим восстановление их прав.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При этом, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. 

Указанные нормы права свидетельствуют о том, что суд, назначая судебную экспертизу, гарантирует ее оплату. 

На депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан перечислены денежные средства в размере индивидуальным предпринимателем ФИО1  платежными поручениями № 112 от 28.08.2023  на сумму  55 000 руб. № 19 от 13.01.2024 на сумму 80 000 руб., а также финансовым управлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  платежным поручением № 230928 от 17.07.2023 на сумму  60 000 руб.

Экспертом определена стоимость экспертного заключения в размере 60 000 руб. 

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине и проведения судебной экспертизы, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на предпринимателей.  

В связи с удовлетворением требований Управления и отказом в удовлетворении требований предпринимателей ФИО1 и ФИО2  расходы по уплате государственной пошлины и по судебной экспертизе относятся на предпринимателей ФИО1 И ФИО2 

Поскольку Управление  освобождено от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 6 000 руб. взыскивается в доход федерального бюджета на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2 – отказать.

Исковые требования Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – удовлетворить частично.

Изъять земельный участок с кадастровым номером 02:55:011025:228, площадью 1343 кв.м., местоположение земельного участка: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д.156в  и нежилое здание, количество этажей 1 с кадастровым номером 02:55:011025:480, площадью 480,9 кв.м., местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д.156в, для муниципальных нужд. 

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на земельный участок, площадью 1343 кв.м.,  кадастровый номер 02:55:011025:228, на нежилое здание, площадью 480,9 кв.м., кадастровый номер 02:55:011025:480, местоположение Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д.156в. 

Признать право муниципального образования город Уфа   на земельный участок, принадлежащий ФИО1,  ФИО2  с кадастровым номером 02:55:011025:228 площадью 1343 кв.м; на нежилое здание, площадью 480,9 кв.м. с  кадастровым номером 02:55:011025:480, местоположение: 

<

...>. 

Установить цену выкупа с учетом доли в праве общей долевой собственности: 

- ИП ФИО1 за 2/3 доли земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, площадью 1343 кв.м.  в размере 13 413 333 руб.,  

 объекта капитального строительства, прочих строений и улучшений, убытков в размере 23 948 200 руб., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д.156в;  

 - ИП ФИО2 за 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером 02:55:011025:228, площадью 1343 кв.м., в размере 6 706 667  руб.,

объекта капитального строительства, прочих строений и улучшений, убытков в размере 15 965 466,67 руб. расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Пугачева, д.156в.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. (по 3 000 руб. с каждого).

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

 

Судья                                                                 Р.М. Файрузова