АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-31397/2018

г. Краснодар

07 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.01.2020

Полный текст решения изготовлен 07.02.2020

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                           ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317237500310012, ИНН 

<

***>), г. Краснодар (далее – истец, ФИО2, предприниматель) к обществу с ограниченной ответственностью «МегаАльянс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350033, 

<

...>, литер А, помещение 3 (далее – ответчик 1, ООО «МегаАльянс», общество), к администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350000, 

<

...> (далее –  ответчик 2, администрация)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКубань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350000, 

<

...> (далее – ООО «АльфаСтройКубань»); ФИО3, г. Краснодар (далее – Барвинок  А.И.);  ООО «Краснодар Водоканал», 

<

...> 259

об установлении сервитута

при участии:

от истца: ФИО2 – предприниматель, паспорт;

от ООО «МегаАльянс»: ФИО4, ФИО5 – по доверенности

от иных лиц: не явились, извещен

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 12.03.2019, от 15.07.2019), согласно которого просит возложить на ООО «МегаАльянс» обязанности прекратить нарушение права пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0137001:19703, расположенного по адресу: 

<

...> путем демонтажа металлического заборного ограждения, расположенного вдоль земельного участка истца с кадастровым номером 23:43:0137001:19703; установить бессрочный частный сервитут в целях прохода (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703, расположенного по адресу: 

<

...> через часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1293, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Яна Полуяна и ул. им. Тургенева, жилой район «Солнечный» в границах (координатах), указанных в соглашении; возложить на ООО «МегаАльянс» обязанность заключить ИП ФИО2 соглашение о сервитуте на условиях, предложенных истцом.

Определением суда от 12.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственность «АльфаСтройКубань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350000, 

<

...> (собственник земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:19690); ФИО3, г. Краснодар (собственник земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18740).

Определением суда от 19.03.2019 по делу № А32-31397/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО6, эксперту Независимого экспертного бюро «Группа А» (далее – эксперт). Производство по делу приостановлено.

Определением суда от 25.04.2019 к проведению дополнительной судебной экспертизы, назначенной определением суда от 19.03.2019 по делу № А32-31397/2018, привлечен ФИО7 эксперт Независимого экспертного бюро «Группа А».

Определением суда от 29.05.2019 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 15.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Краснодар Водоканал»

В судебное заседание 10.10.2019 явился эксперт ФИО7 для дачи пояснений по заключению судебной экспертизы.

Эксперт пояснил, что ответ на вопрос в части установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18740 и расчета размера платы с учетом разумных затрат, возникших в связи с необходимость организации проезда через спорный земельный участок, сносом иди перепланировкой ограждений, соблюдением пропускного режима, вносимых арендных платежей, является дополнительным ответом на вопрос, требующего оплаты.

Определением суда от 10.10.2019 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено ФИО8 Перед экспертом поставлен вопрос: В случае установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18740 рассчитать размер платы с учетом разумных затрат, возникающих в связи с необходимостью организации проезда через спорный земельный участок, сносом или переносом ограждений, соблюдением пропускного режима, вносимых арендных платежей.

Истец возражает относительно привлечения к участию в деле в качестве ответчика Барвинка А.И.

Истец пояснил, что отсутствуют доказательства нарушения права пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 путем установки ООО «МегаАльянс» металлического забора.

Поддержал исковые требования в полном объеме, настаивает на установлении сервитута через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293.

Ответчик возражает относительно удовлетворения иска, указывает на то, что установление сервитута в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 не позволит использовать земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627 в целях строительства ЖК «Янтарный 4».

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:19703, плоащдью 2 395 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Круговая, 3/В, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, запись государственной регистрации от 07.08.2017 № 23:43:0137001:19703-23/001/2017-1 (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:19703).

Так, 18 февраля 2005 года между департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ЗАО агрофирма «Солнечная» (арендатор) заключен договор аренды № 0000000826 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:43:0137001:0576, плоащдью 464 745 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, для строительства жилого микрорайона. Пунктом 7.2 договора аренды установлено, срок действия договора до 18.02.2054.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:0576 образованы, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137001:1293, 23:43:0137001:627.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293, плоащдью 8 017 кв. м, расположенный относительно ориентира: 

<

...> жилой район «Солнечный», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – автостоянки, гаражи, находится в государственной неразграниченной собственности (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293).

В ходе ряда сделок о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 0000000826 от 18.02.2005 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО «МегаАльянс» (договор № 77 от 01.12.2014 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 0000000826 от 18.02.2005).

Также ответчику на праве аренды в соответствии с договором аренды от 18.02.2005 № 0000000826 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627, плоащдью 18 888 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Симиренко, 71, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения многоэтажной жилой застройки.

22 июня 2018 года истец в адрес ответчика направил проект соглашения об установлении сервитута через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293. Проект получен ответчиком 27.06.2018, но не подписан.

Истец, указывая на то, что проход (проезд) к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 возможен только через смежный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, сервитут представляет право пользования (но не владения) определенным образом чужой вещью, это право невладельческого характера, оно не даёт непосредственного владения чужой вещью и относится к категории так называемых «бестелесных вещей», для установления которых необходимо обязательное наличие господствующего участка и служащего участка, сервитут должен обслуживать господствующий участок, господствующий и служащий участки должны принадлежать разным лицам, и содержание сервитута должно быть таково, чтобы он мог выступать предметом самостоятельного имущественного предоставления (предмета сделки). 

Представляется весьма спорным возможность установления сервитута вопреки воле или помимо воли собственника служащего земельного участка. Как правило, сервитут есть следствие определенной сделки с исходным земельным участком, выражающейся в его разделе и последующем отчуждении обособленной части, в результате которой часть исходного участка оказывается в собственности другого лица, а на другой части исходного участка остаются те сложившиеся пути прохода, проезда (отвода воды, коммуникации и т.п.), которые изначально были необходимы для пользования обособленной частью и необходимость в которых существовала на момент раздела (широко известный в общем праве сервитут вследствие необходимости, для которого обязательным условием по общему праву является первоначальное нахождение служащего и господствующего участков в собственности одного лица, затем раздел этого общего участка, в результате которого на одном из них остаются пути прохода, провода воды, коммуникации, и т.п., абсолютно необходимые для пользования другим образованным в результате разделения земельным участком, впоследствии отчужденным собственником исходного участка другому лицу; считается, что в таком случае собственник участка, на котором остались пути прохода, провода воды, и т.д., подразумеваемо при разделе участка и его отчуждении по сделке согласился на обременение оставшегося участка правом прохода, что обосновывается доктриной недопустимости отказа от сделанного предоставления, из которой следует, что в случае отказа в проходе по оставшемуся после раздела участку его собственник исключит для приобретателя другой части разделенного участка возможность пользоваться этим выделенным участком, что будет недопустимым отказом от своего собственного предоставления). Известно также приобретение сервитута по давности, однако для этого необходимо доказать, что пользование чужим участком осуществлялось не силой, не тайно и не с позволения собственника, и что такое пользование было как если бы у пользователя было право на чужую вещь, однако и при таком варианте сервитута применяется фикция воли собственника служащего земельного участка, который некогда предоставил право пользования им, но документ об установлении этого прав был утрачен. Можно сделать вывод, что право требовать установления сервитута не является абсолютным и безусловным, оно не может осуществляться вопреки или помимо воли собственника служащего земельного участка, его признанию предшествует исследование фактической истории возникновения изолированного земельного участка, обособленного со всех сторон землями других владельцев и не имеющего выхода к публичным дорогам. Сама по себе и только обособленность земельного участка, сколь бы абсолютной она ни была, не является единственным основанием для обременения смежных участков правом прохода.

Как указано выше, ответчику на праве аренды предоставлены земельные участки с кадастровым номером 23:43:0137001:1293, плоащдью 8 017 кв. м с видом разрешенного использования – автостоянки, гаражи и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627, плоащдью 18 888 кв. м с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажной жилой застройки.

Указанные участники образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:0576 с видом разрешенного использования  для строительства жилого микрорайона.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:19703, плоащдью 2 395 кв. м, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Таким образом, изначально использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:0576, а в дальнейшем при формировании участков с кадастровыми номерами 23:43:0137001:1293, 23:43:0137001:627 предполагалось их использование в целях обеспечения жилищного строительства, но не как обслуживающие (служебные) земельные участки по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 для сельскохозяйственного использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Таким образом, требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 16033/12, от 28.02.2012 № 11248/11 определена практика применения статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, и выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут устанавливается для нужд собственника объекта недвижимости.

Определением суда от 20.12.2018 по делу № А32-31397/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО6, ФИО7 экспертам Независимого экспертного бюро «Группа А».

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 1). Имеется альтернативный общедоступный подъезд через земли общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703, расположенному по адресу: 

<

...>, без установления частного сервитута? 2). Если доступ к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 без установления частного сервитута невозможен, то через какие земельные участки возможно обеспечить проход и проезд к указанному земельному участку? Указать пространственные характеристики земельного участка и его площадь; 3). Определить наименее обременительные для ООО «МегаАльянс» границы (координаты) части земельного участка для целей установления частного сервитута для обеспечения прохода (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703; 4). В случае установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 рассчитать размер платы с учетом разумны затрат, возникающих в связи с необходимостью организации проезда через спорный земельный участок, сносом или переносом ограждений, соблюдением пропускного режима, вносимых арендных платежей; 5). В случае установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:627 рассчитать размер платы с учетом разумных затрат, возникающих в связи с необходимостью организации проезда через спорный земельный участок, сносом или переносом ограждений, соблюдением пропускного режима, вносимых арендных платежей. 6). В случае установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:627 рассчитать размер платы с учетом разумны затрат, возникающих в связи с необходимостью организации проезда через спорный земельный участок, сносом или переносом ограждений, соблюдением пропускного режима, вносимых арендных платежей.

Согласно выводов заключения судебных экспертов № 48-18/16.5 от 29.01.2019:

1). Альтернативный общедоступный подъезд через земли общественного пользования к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703, расположенному по адресу: 

<

...>, не возможен без установления частного сервитута.

2). Доступ (проход и проезд) к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 возможно обеспечить через 4 земельных участка:

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18740, плоащдью 7 741 кв. м, имеет сложную геометрическую (пространственную) форму (приложение № 2);

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:19690, плоащдью 1 223 кв. м, имеет форму, близкую к прямоугольной (приложение № 2);

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293, плоащдью 8 017 кв. м, имеет сложную геометрическую (пространственную) форму (приложение № 2);

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627, плоащдью 18 888 кв. м, имеет сложную геометрическую (пространственную) форму (приложение № 2).

3). Наименее обременительными для ООО «МегаАльянс» границами (координатами) части земельного участка для целей установления частного сервитута для обеспечения прохода (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 являются границы (координаты) части земельного участка для установления сервитута, необходимого для обеспечения доступа (прохода ил проезда) от земельного участка общего пользования с кадастровым номером 23:43:0137001:7540 к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293. Площадь зоны действия сервитута 158 кв. м.

4). Эксперты пришли к выводу, что единовременная выплата в полном объеме с целью оборудования и организации прохода или проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 посредством установления сервитута составляет 153 160,20 рублей, в том числе НДС 20%; периодические платежи в течение всего срока действия сервитута (например, ежемесячно или ежегодно) составляют 21 978,13 рублей в год или 1 831,51 рубль в месяц.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18740, плоащдью 7 741 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, принадлежит на праве собственности Барвинку Алексею Ивановичу;

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:19690, плоащдью 1 223 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, в районе ул. Круговая, категория земель – земли населенных пунктов, вид размешенного использования – благоустройство территории, находится в собственности ООО «АльфаСтройКубань», запись государственной регистрации права от 07.11.2017.

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293, как указано выше предоставлен в аренду ответчику;

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627, плоащдью 18 888 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Симиренко, 71, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения многоэтажной жилой застройки, находится в аренде ООО «МегаАльянс» на основании договора аренды от 18.02.2005 № 0000000826.

Одновременно при разрешении настоящего спора суд учел разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 04.06.2013 № 16033/12 по делу № А64-3894/2010, согласно которым указано, что Гражданский Кодекс предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Как следует из материалов дела, ООО «МегаАльянс» осуществляет строительство строительства объекта ЖК «Янтарный-4», в соответствии с разрешением на строительство № RU 23306000-3830-р от 29.12.2014 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:627. Данным земельным участком ООО «МегаАльянс» владеет на праве аренды, согласно договора от 12.11.2012 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 00000000826 от 18 февраля 2005 года. 

Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 является смежным с земельным участком с кадастровым номером 23:43:0137001:627, и предназначен для размещения плоскостных автомобильных парковок для жителей строящегося ЖК «Янтарный-4».

В период строительства земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 используется как вспомогательный при строительстве ЖК «Янтарный-4», в соответствии с разрешением на строительство № RU 23306000-3830-р от 29.12.2014.

Данное обстоятельство подтверждается положительным заключением негосударственной экспертизы от 30.10.2014 № 2-1-1-0039-14, выданным ООО «СТРОЙЭКСПЕРТИЗА», а также проектом организации строительства, в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 размещаются хозяйственно-бытовые помещения, приобъектный склад, столярный и арматурный цеха, а также располагаются подкрановые пути для башенного крана, что влечет за собой наличие зон с повышенной опасностью, запрещающих нахождение на территории строительства, не прошедших инструктаж по технике безопасности и не имеющих технических защитных средств.

Согласно Раздела 2 «Схема планировочной организации» Проектной документации в отношении Жилого комплекса «Янтарный 4», по ул. Симиренко, 71 в г. Краснодаре, на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 планируется размещение плоскостных парковок для ЖК «Янтарный-4». По всей территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 планируется устройство сетей ливневой канализации и наружного освещения.

В силу указанного, а также выводов по первому вопросу заключения судебных экспертов № 48-18/16.5 от 29.01.2019, определением суда от 19.03.2019 по делу № А32-31397/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО6, эксперту Независимого экспертного бюро «Группа А».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1). Определить наиболее экономичный (менее затратный) для собственника господствующего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 и наименее обременительный для собственника служащего земельного участка (кадастровые номера 23:43:0137001:19690; 23:43:0000000:18740; 23:43:0137001:627, 23:43:0137001:1293), с учетом проекта планировки строительства на участках, с указанием координат пространственных характеристик и его площадь; 2) Определить имеется ли возможность проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 с использованием улицы Круговая, являющейся дорогой общего пользования с кадастровым номером 23:43:0137001:116, через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627, либо через охранную зону водозабора, с указанием пространственных характеристик и его площадь. 3). В случае установления сервитута в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137001:627, 23:43:0137001:1293 рассчитать размер платы с учетом разумных затрат, возникающих в связи с необходимостью организации проезда через спорный земельный участок, сносом или переносом ограждений, соблюдением пропускного режима, вносимых арендных платежей.

Согласно выводов заключения судебных экспертов № 56-19/16.5 от 21.05.2019:

1). С учетом представленного на исследование «проекта планировки строительства» возможен единственный вариант организации доступа к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703, но этот вариант является затратным для собственника земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 и обремененным для собственника земельного участка 23:43:0000000:18740. Протяженность маршрута для прохода и / или проезда к исследуемому земельному участку составит 321 м. Площадь зоны действия сервитута в указанном случае составит 1 124 кв. м (приложение № 3). Координаты части земельного участка для установления такого сервитута представлены в таблице 1. Экспертами определено, что предлагаемый вариант по организации прохода ил проезда по земельному участку с кадастровым номером 23:43:0000000:18740 фактически разделяет земельный участок на две части и существенно ограничивает собственника земельного участка в исполнении своего земельного участка. Из изложенного эксперты приходят к выводу, что предпочтительными вариантами организации прохода или проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 являются 2 возможных варианта организации доступа к исследуемому земельному участку через земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137001:627, 23:43:0137001:1293, которые рассмотрены при исследовании вопросов № 2, 3;

2). Обеспечение проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 через охранную зону водозабора приведет к нарушению правил санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения (пункт 3.2.1.1. Санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопровод питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02»). Установление сервитута в отношении указанного земельного участка невозможно и противоречит действующему законодательству, в связи, с чем указать пространственные характеристики и площадь такого сервитута не представляется возможным.

На этапе строительства отсутствует возможность проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 с использованием улицы Круговая, являющейся дорогой общего пользования с кадастровым номером 23:43:0137001:1116, через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627.

Экспертами разработан оптимальный вариант организации доступа к исследуемому земельному участку после завершения строительства и обустройства территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:627 и составлена схема организации доступа к исследуемому земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 с использованием улицы Круговая, являющейся дорогой общего пользования с кадастровым номером 23:43:0137001:1116 через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627 (приложение № 5). Протяженность маршрута для прохода и/или проезда к исследуемому земельному участку составит 42 м. Площадь зоны действия сервитута в указанном случае составит 147 кв. м.

3). Единовременная выплата в полном объеме с целью оборудования и организации прохода или проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627 посредством установления сервитута составляет: 79 641,79 рублей. Периодические платежи в течение всего срока действия сервитута (например, ежемесячно или ежегодно) составляют 7 301,54 рублей в год или 608,46 рублей в месяц.

Единовременная выплата в полном объеме с целью оборудования и организации прохода или проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 посредством установления сервитута составляет: 79 641,79 рублей. Периодические платежи в течение всего срока действия сервитута (например, ежемесячно или ежегодно) составляют 21 978,13 рублей в год или 1 831,51 рублей в месяц.

Определением суда от 10.10.2019 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено ФИО7. Перед экспертом поставлен вопрос: в случае установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18740 рассчитать размер платы с учетом разумных затрат, возникающих в связи с необходимостью организации проезда через спорный земельный участок, сносом или переносом ограждений, соблюдением пропускного режима, вносимых арендных платежей.

По итогам судебной экспертизы в дело представлено заключение судебного эксперта (дополнительное) № 76-19/16.5 от 05.11.2019.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Экспертные заключения подписаны экспертами, удостоверены печатями и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд приходит к выводу, что экспертные заключения является полными, не содержат неясностей и противоречий, имеют обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу чего заключения являются достоверными доказательствами по делу. 

Как указано выше, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:627 запроектировано строительство объекта ЖК «Янтарный-4», в соответствии с разрешением на строительство № RU 23306000-3830-р от 29.12.2014 в границах земельного участка.

Судом отклоняется довод истца об отсутствии доказательств о выдаче разрешений на строительство в границах спорного земельного участка, так как опровергнут представленными в материалы дела доказательствами – копией разрешения на строительство № RU 23306000-3830-р от 29.12.2014.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 является смежным с земельным участком с кадастровым номером 23:43:0137001:627, и предназначен для размещения плоскостных автомобильных парковок для жителей строящегося ЖК «Янтарный-4».

В период строительства земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 используется как вспомогательный при строительстве ЖК «Янтарный-4», в соответствии с разрешением на строительство № RU 23306000-3830-р от 29.12.2014.

Согласно положительного заключения негосударственной экспертизы от 30.10.2014 № 2-1-1-0039-14, выданным ООО «СТРОЙЭКСПЕРТИЗА», а также проекта организации строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 размещаются хозяйственно-бытовые помещения, приобъектный склад, столярный и арматурный цеха, а также располагаются подкрановые пути для башенного крана, что влечет за собой наличие зон с повышенной опасностью, запрещающих нахождение на территории строительства, не прошедших инструктаж по технике безопасности и не имеющих технических защитных средств.

Согласно Раздела 2 «Схема планировочной организации» Проектной документации в отношении Жилого комплекса «Янтарный 4», по ул. Симиренко, 71 в г. Краснодаре, на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 планируется размещение плоскостных парковок для ЖК «Янтарный-4». По всей территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 планируется устройство сетей ливневой канализации и наружного освещения.

Из выводов заключения судебных экспертов № 56-19/16.5 от 21.05.2019 следует, что с учетом представленного на исследование «проекта планировки строительства» возможен единственный вариант организации доступа к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703, но этот вариант является затратным для собственника земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 и обремененным для собственника земельного участка 23:43:0000000:18740. Протяженность маршрута для прохода и / или проезда к исследуемому земельному участку составит 321 м. Площадь зоны действия сервитута в указанном случае составит 1 124 кв. м (приложение № 3). Координаты части земельного участка для установления такого сервитута представлены в таблице 1. Экспертами определено, что предлагаемый вариант по организации прохода ил проезда по земельному участку с кадастровым номером 23:43:0000000:18740 фактически разделяет земельный участок на две части и существенно ограничивает собственника земельного участка в исполнении своего земельного участка. Из изложенного эксперты приходят к выводу, что предпочтительными вариантами организации прохода или проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 являются 2 возможных варианта организации доступа к исследуемому земельному участку через земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137001:627, 23:43:0137001:1293, которые рассмотрены при исследовании вопросов № 2, 3.

Сервитут не может устанавливаться на будущее время, на момент наступления какого-то будущего неопределенного события или наступление которого является вероятным, такие «отсроченные» сервитуты или сервитуты «под условием» праву неизвестны.

На этапе строительства отсутствует возможность проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 с использованием улицы Круговая, являющейся дорогой общего пользования с кадастровым номером 23:43:0137001:1116, через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:627.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что установление сервитута в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 невозможно, поскольку препятствует строительству объекта ЖК «Янтарный-4» в соответствии с выданным разрешением на строительство и разработанной проектной документацией.

Таким образом, суд приходит к выводу, что до завершения строительства ЖК «Янтарный-4» возможность непрерывного и беспрепятственного прохода и проезда к участку с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 по территории застраиваемых земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137001:627, 23:43:0137001:1293 отсутствует. Проектными решениями организация и техническая эксплуатация проезда и прохода к участку истца на время строительства комплекса многоквартирных домов не предусмотрены.

Экспертом предложен обременительный, но в сложившейся ситуации единственно возможный вариант установления сервитута в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18740.

Однако, истец отказался от уточнения исковых требований и привлечения собственника земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18740 к участию в деле в качестве ответчика.

В силу указанного в удовлетворении иска об установлении ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0137001:1293 надлежит отказать.

Также, правообладатель участка не может быть понужден к разбору ограждения своего участка. При этом, истец пояснил, что отсутствуют доказательства нарушения права пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0137001:19703 путем установки ООО «МегаАльянс» металлического забора.

В силу указанного в демонтаже металлического заборного ограждения, расположенного вдоль земельного участка истца с кадастровым номером 23:43:0137001:19703, надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко