ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-13419/2018

город Ростов-на-Дону

25 декабря 2018 года

15АП-19398/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2018 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Смотровой Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Гвидон": представителя ФИО2 по доверенности от 01.03.2018;

в отсутствие иных лиц, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гвидон"на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 17.10.2018 по делу № А53-13419/2018по иску общества с ограниченной ответственностью "Гвидон"к Администрации города Батайскапри участии третьих лиц: Комитета по управлению имуществом  города Батайска, Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, ЖСК "Орджоникидзе"о присуждении к исполнению обязанности в натуре,принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гвидон" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации города Батайска (далее – администрация) об обязании передать безвозмездно в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, севернее территории ДНТ "Донская Чаша", площадью 175 039+/- 146 кв. м, кадастровый номер 61:46:0000000:3610.

К участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом г. Батайска, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, ЖСК "Орджоникидзе".  

Решением суда от 17.10.2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Жалоба мотивирована тем, что на момент проведения администрацией конкурсной процедуры по определению нового застройщика в целях оказания мер поддержки пострадавшим участникам долевого строительства на территории г. Батайска по проблемному объекту Орджоникидзе, 2Г и, соответственно, на момент заключения сторонами Соглашения, данные действия сторон полностью соответствовали действовавшей в то время редакции ЗК РФ. В оспариваемом решении суд первой сослался на ст. 39.5 ЗК РФ, однако никак не исследовал тот факт, что вопросы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, до введения в действие указанной ст. 39.5 ЗК РФ регулировались непосредственно положениями ст. 28 ЗК РФ и, принятыми на ее основании и для ее исполнения, нормами Областного закона Ростовской области от 30.07.2013 № 1145-ЗС и Постановления Правительства Ростовской области от 15.05.2014 № 360. Обоснование отказа в удовлетворении требований общества изменениями Областного закона Ростовской области от 30.07.2017 № 1145-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области» в части исключения статьи 6 указанного закона не имеет правовых оснований, так как ни в Областном законе Ростовской области от 24.04.2015 № 353-ЗС «О внесении изменений в Областной закон «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области», ни в иных нормативных актах не содержится прямого указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В вязи с чем, податель жалобы полагает, что на права и обязанности сторон по рассматриваемому соглашению данные изменения не распространяются. Четырехстороннее соглашение № 1 от 25.03.2015 о завершении строительства проблемного объекта исполнено истцом в полном объеме, никем не оспорено и не признано недействительным. У администрации имеется реальная и объективная возможность исполнения исковых требований.  

В отзывах на апелляционную жалобу ЖСК «Орджоникидзе» и Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области поддержали доводы жалобы общества, просят решение суда отменить, исковые требования общества удовлетворить.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация ссылается на то, что после завершения обществом строительства проблемного объекта у администрации по условиям соглашения возникла обязанность передать безвозмездно в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 61:46:0000000:3610, но исполнить ее администрация не может ввиду произошедшего изменения Областного закона.  

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Администрация и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о его проведении извещены надлежащим образом, администрация сообщила суду о возможном рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, в связи с чем на основании ч.ч. 2, 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

В судебном заседании представитель общества настаивал на отмене решения суда, сославшись на приведенные в апелляционной жалобе доводы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.03.2015 между Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области (Контролирующий орган), Администрацией города Батайска (Организатор), ЖСК "Орджоникидзе" (Прежний застройщик) и ООО "Гвидон" (Новый застройщик) было заключено Соглашение № 1 о завершении строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: 

<

...>, предметом которого является предоставление поддержки пострадавшим участникам долевого строительства на территории муниципального образования "Город Батайск" - путем завершения (финансирования завершения) строительства следующего проблемного объекта: 10-этажный 117-квартирный жилой дом со встроенными помещениями по адресу 

<

...>.

Указанное соглашение заключено на основании положений, установленных Областным законом Ростовской области от 30.07.2013 № 1145-ЗС "О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области", постановлением Правительства Ростовской области от 15.05.2014 № 360 "О некоторых мерах по реализации Областного закона Ростовской области от 30.07.2013 № 1145-ЗС "О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области".

По итогам данного строительства, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2017 № 61-302-154-2017, выданным Управлением по архитектуре и градостроительству города Батайска, был введен в эксплуатацию 15-этажный 182-квартирный жилой дом с помещениями общественного назначения и встроенной автостоянкой по ул. Орджоникидзе, 2Г в городе Батайске.

Как указывает общество, им в качестве нового застройщика надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства согласно п. п. 2.1, 5.1 соглашения.

Руководствуясь п. п. 3.1, 5.2, 5.3 соглашения общество предоставило в контролирующий орган в качестве отчета об исполнении обязательств по соглашению следующие документы: разрешение на ввод завершенного строительством проблемного объекта в эксплуатацию и (или) иные документы о приеме-передаче объектов долевого строительства.

Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области был утвержден отчет о выполнении обществом условий соглашения, что подтверждается письмом от 03.04.2018 № 38/2475.

В соответствии с п. 3.4 соглашения обществу, исполнившему свое обязательство по Соглашению, предоставляется земельный участок, расположенный по адресу: г. Батайск, севернее территории ДНТ "Донская Чаша". Площадь предоставляемого земельного участка - 175 039 +/- 146 кв. м, кадастровый номер 61:46:0000000:3610, относящийся к категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования - для жилищного строительства.

Согласно п. 5.4 соглашения общество вправе на основании своего заявления получить в собственность бесплатно, а орган, осуществляющий распоряжение земельным участком, обязан передать земельный участок в собственность нового застройщика после исполнения им обязательств и принятия отчета, предусмотренного п. 5.2 соглашения.

10.01.2018 в адрес администрации было направлено письмо с просьбой предоставления вышеуказанного земельного участка, на которое был получен ответ от 25.01.2018 № 51.5-5/82 о том, что у администрации отсутствуют основания для передачи безвозмездно в собственность земельного участка.

15.02.2018 в адрес администрации была направлена претензия с просьбой осуществления безвозмездной передачи обществу в собственность земельного участка, которая была им проигнорирована.

03.04.2018 в адрес администрации было направлено заявление о предоставлении земельного участка, которое согласно ответу от 03.05.2018 № 51.5-5/643 было оставлено без удовлетворения.

Полагая, что факт исключения Областным законом Ростовской области от 24.04.2015 № 353- ЗС "О внесении изменений в Областной закон "О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области" статьи 6 Областного закона Ростовской области от 30.07.2013 № 1145-ЗС "О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области" не может служить основанием для одностороннего отказа ответчика от исполнения принятого им на себя обязательства или изменения условий такого обязательства, общество обратилось в суд с исковым заявлением.

Повторно изучив материалы дела, апелляционный суд признал правомерным отказ в удовлетворение иска судом первой инстанции по следующим основаниям.

Предметом соглашения от 25.03.2015 № 1 является предоставление поддержки пострадавшим участникам долевого строительства путем завершения (финансирования завершения) строительства следующего проблемного объекта: 10-ти этажный П7-ти квартирный жилой' дом со встроенными помещениями по адресу: 

<

...> (п. 1.2). Срок исполнения обязательств по завершению строительства - 31.12.2017.

Спорный объект, 10-ти этажный 117-ти квартирный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: 

<

...>, включен в Реестр проблемных объектов 27.01.2015 на заседании рабочей группы по организации взаимодействия и координации деятельности областных органов исполнительной власти и территориальных органов федеральных органов исполнительной власти по вопросам долевого строительства многоквартирных домов в Ростовской области.

01.08.2017 дом включен в план-график ("дорожную карту") по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, утвержденный губернатором Ростовской области в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.05.2017 № 1063-р.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

Согласно абзацу 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно подп. "в" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, в связи с чем принимаемые по ним законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам.

Пунктом 1 ст. 39.1 ЗК РФ предусмотрены основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности таким основанием являются решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно предусмотрены ст. 39.5 ЗК РФ. В иных случаях осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Согласно подпункту 10 статьи 39.5 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Требование общества о передаче испрашиваемого земельного участка в собственность бесплатно мотивировано положениями ст. 6 Областного закона от 30.07.2013 № 1145-ЗС "О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области" (в редакции от 25.03.2015) (далее - Областной закон от 30.07.2013 № 1145-ЗС). В соответствии со ст. 6 Областного закона от 30.07.2013 № 1145-ЗС завершение строительства проблемного объекта либо финансирование завершения строительства проблемного объекта и (или) обеспечение прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения осуществляется новым застройщиком, определенным по итогам конкурса, проводимого уполномоченным органом и исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится проблемный объект (далее - орган местного самоуправления).

В целях проведения конкурса для определения нового застройщика орган местного самоуправления утверждает перечень земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и (или) государственная собственность, на которые не разграничена и которые расположены на территории соответствующего муниципального образования, предназначенных для предоставления новым застройщикам бесплатно в собственность для жилищного строительства.

Порядок подготовки и проведения конкурса для определения нового застройщика устанавливается Правительством Ростовской области.

Орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении в собственность бесплатно земельного участка (земельных участков), указанных в части 1 настоящей статьи, новому застройщику, исполнившему свои обязательства, в порядке, установленном земельным законодательством.

Во исполнение указанных нормативных актов заключено соглашение от 25.03.2015 № 1.

Однако, как верно установлено судом первой инстанции, Областным законом Ростовской области от 24.04.2015 № 353-3C "О внесении изменений в Областной закон "О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области" статья 6 Областного закона от 30.07.2013 № 1145-ЗС признана утратившей силу.

В силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Предусмотренные ст. 39.5 ЗК РФ случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно, не содержат такого основания для предоставления юридическому лицу бесплатно земельного участка как новому застройщику, принявшего обязательство завершения строительства проблемного жилого многоквартирного дома.

Применить к спорной ситуации положения, содержащиеся в подпункте 10 статьи 39.5 ЗК РФ, у суда оснований не имеется. Так же не обоснованы и иные предусмотрены статьей 39.5 ЗК РФ случаи возможного бесплатного предоставления истцу земельного участка администрацией г. Батайска.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий в целях настоящего Федерального закона регулирует отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности создания и деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства как института развития, цели деятельности, задачи и функции Фонда, порядок управления Фондом, порядок формирования его имущества и распоряжения им, порядок ликвидации Фонда (статья 1).

Правовое регулирование указанного закона не следует распространять на случаи завершения строительства жилого многоквартирного дома. Кроме того, механизм отношений между органами местного самоуправления и юридическим лицом, взявший на себя обязательства проблемного застройщика, данным законом также не регулируется.

Именно последующее исключение положений статьи 6 Областного закона № 1145-ЗС подтверждает выводы суда о несоответствии нормы, введенной на уровне субъекта Российской Федерации, нормам федерального закона, регулирующей земельные правоотношения.

Таким образом, у ответчика отсутствует обязанность принимать обязательства предоставить безвозмездно земельный участок. Подписанное сторонами соглашение не подлежит принудительному исполнению.

Ссылка службы на положения ч. 1 статьи 4 и части 2 статьи 422 ГК РФ, определяющие действие закона во времени, рассмотрена судом первой инстанции и правомерно отклонена, поскольку основана на неверном применении указанных положений закона.

В данном случае речь идет не о применении исключительно норм областного закона, но императивно с привязкой к превалирующим положениям федерального закона, которые не предусматривали возможности безвозмездного предоставления земельных участков застройщикам переданных проблемных объектов для завершения их строительства.

Правовых оснований для переоценки данных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод подателя жалобы о том, что до введения в действие ст. 39.5 ЗК РФ, на которую необоснованно сослался суд первой инстанции, регулировались непосредственно положениями ст. 28 ЗК РФ и, принятыми на ее основании и для ее исполнения, нормами Областного закона Ростовской области от 30.07.2013 № 1145-ЗС и Постановления Правительства Ростовской области от 15.05.2014 № 360, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, ввиду того, что акты органа местного самоуправления не могут противоречить действующему федеральному законодательству.

На основании изложенного, судом первой инстанции обоснованно отказано обществу в удовлетворении исковых требований.

 Судебные расходы распределены судом первой инстанции между сторонами с учетом требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2018 по делу № А53-13419/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через Арбитражный суд  Ростовской области.

Председательствующий Н.Н. Смотрова

СудьиМ.В. Ильина

М.В. Соловьева