СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А45-7317/2020

город Томск

23 ноября 2020 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего                               Логачева К.Д., 

судей                                                               Кривошеиной С.В.,   

                                                                         ФИО1,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, с использованием средств аудиозаписи и веб-конференции, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области  (№ 07АП-9100/2020) на решение от 11.08.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-7317/2020 (судья Наумова Т.А.), по заявлению Жилищно-Строительного Кооператива «На Петухова», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>), о признании незаконными действий от 10.02.2020, выразившихся в погашении всех регистрационных записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требований по договорам участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.12/4 стр. (кадастровый номер 54:35:051151:84), а так же иных записей о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: 1) ЗАО «Корпорация СИТЕХ» (ИНН 

<

***>) (в лице конкурсного управляющего ФИО3); 2) ФИО4; 3) ООО «ПрофМастер» (ИНН 

<

***>), 4) ФИО5, 5) Банк ВТБ (ПАО) (ИНН 

<

***>) , 6) МУП г. Новосибирска «Горводоканал» (ИНН 

<

***>), 7) ФИО6.

В судебном заседании приняли участие:

от ФИО4, ФИО7, доверенность от 15.09.2020, 

от ЗАО «Корпорация СИТЕХ»: ФИО8, доверенность от 15.09.2020.

У С Т А Н О В И Л:

Жилищно-Строительный Кооператив "На Петухова" (по тексту - заявитель, Кооператив) обратился в Арбитражный суд Новосибисркой области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (по тексту - Управление Росрестра, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий от 10.02.2020, выразившихся в погашении всех регистрационных записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требований по договорам участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.12/4 стр. (кадастровый номер 54:35:051151:84), а так же иных записей о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены 1) ЗАО «Корпорация СИТЕХ» (ИНН 

<

***>) (в лице конкурсного управляющего ФИО3 -Застройщик, который в настоящее время находится в процедуре банкротства 2) ФИО4; 3) ООО «ПрофМастер» (ИНН 

<

***>), 4) ФИО5, 7) ФИО6 - участники долевого строительства 5) Банк ВТБ (ПАО) (ИНН 

<

***>) , 6) МУП г. Новосибирска «Горводоканал» (ИНН 

<

***>)-лица, в отношении которых сохранены права ипотеки в ЕГРН в отношении земельного участка, на котором возводится объект строительства.

Решение от 11.08.2020 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены, признаны незаконными действия Управления Росреестра, совершенные 10.02.2020 и выразившиеся в погашении всех регистрационных записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требований по договорам участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.12/4 стр. (кадастровый номер 54:35:051151:84), а так же иных записей о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84. На  Управление Росреестра возложена обязанность восстановить регистрационные записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требований по договорам участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.12/4 стр. (кадастровый номер 54:35:051151:84), а так же иных записей о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84 по состоянию на 10.02.2020, связанные с правами участников долевого строительства. С Управления Росреестра в пользу Кооператива  взысканы судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 3000 рублей. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Ростреестра обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению,; выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела. Апеллянт указал, что после прекращения обязательств застройщика перед дольщиком предоставлением отступного нет оснований для дальнейшего сохранения записи о действующем договоре долевого участия в ЕГРН. В противном случае ЕГРН будет содержать недостоверную информацию. Жилищно-строительный кооператив не может заключать договора долевого участия или реализовать свои обязательства перед участниками в рамках Закона о долевом участии, не может являться застройщиком и Управление не может нарушить своими действиями какие-либо права кооператива, как застройщика. Своими действиями Управление как раз обеспечивает беспрепятственную реализацию всеми участниками долевого строительства своего права на членство в ЖСК вне зависимости от того, были ли они включены в состав требований кредиторов или нет, и обеспечивает ЖСК обладание полной и достоверной информацией о всех участниках долевого строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу, ФИО4 и ЗАО «Корпорация «СИТЕХ» отклонили доводы апеллянта за необоснованностью, указав на правильность выводов суда первой инстанции.

В судебном заседании представители ФИО4 и ЗАО «Корпорация «СИТЕХ» доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, поддержали.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и установлено судом, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.10.2017 по делу №А45-25160/2015 закрытое акционерное общество «Корпорация СИТЕХ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3. 

К ЗАО «Корпорация СИТЕХ» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный, управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). 

Согласно п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям. 

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования. 

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.12.2019 (резолютивная часть - 16.12.2019) объект незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, район Кировский, ул. Петухова, степень готовности - 40 %, площадью 19 829 кв.м. с кадастровым номером 54:35:051151:10660, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:0084, в соответствии с договором аренды земельного участка на территории города Новосибирск № 54261 от 28.02.2017 было решено передать жилищно-строительному кооперативу «На Петухова» (ИНН 

<

***>). 

10.02.2020 была осуществлена государственная регистрация перехода прав собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051151:10660 от ЗАО «Корпорация СИТЕХ» к ЖСК «На Петухова». 

02.04.2020 была осуществлена государственная регистрация перехода прав аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:0084 от ЗАО «Корпорация СИТЕХ» к ЖСК «На Петухова». 

Участники строительства, включенные в реестр требований участников строительства ЗАО «Корпорация СИТЕХ» были исключены 02.04.2020 конкурсным управляющим ЗАО «Корпорация СИТЕХ» из реестра требований кредиторов ЗАО «Корпорация СИТЕХ» в соответствии с абз. 3 и 4 п. 14 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». 

Однако Управлением Росреестра 10.02.2020 при регистрации перехода прав от застройщика к Кооперативу были погашены записи о правах всех участников долевого строительства в части обременения земельного участка в ЕГРН, с чем не согласен заявитель и третьи лица.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия основания для гашения записей в ЕГРН в отношении участников долевого строительства, а также и в отношении прав залогодержателей по ипотеке на основании кредитных договоров.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. 

Согласно пункту 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

 При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. 

В соответствии с пунктом 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице конкурсного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка. 

Таким образом, с даты вынесения определения Арбитражного суда Новосибирской области конкурсный управляющий ЗАО «Корпорация СИТЕХ» обязан передать права застройщика жилищно-строительному кооперативу «На Петухова» (ИНН 

<

***>), то есть передать объект незавершенного строительства и права на земельный участок ЖСК «На Петухова», а также исключить из реестра требований кредиторов ЗАО «Корпорация СИТЕХ» требования участников строительства в погашенной части. 

Суд первой инстанции обоснованно указал на то обстоятельство, что Кооператив не является застройщиком в рамках заключенных договоров участия в долевом строительстве и права по ним кооперативу не передаются,  не может являться основанием для прекращения регистрации таких договоров в ЕГРН.

Членами кооператива ЖСК «На Петухова» являются все участники строительства, которые включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Корпорация СИТЕХ» с требованиями о передаче жилых помещений, по договорам долевого участия в строительстве, зарегистрированных в установленном порядке (в соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве), но не все участник успели подать соответствующие заявления о включении требований в реестр, а отдельным участникам было судом в деле А45-25160/2015 отказано в удовлетворении требования о включении в реестр, например, определение от 14.07.2020 года, проанализировав которое суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что ЖСК «На Петухова» обязано принять в члены кооператива любого участника долевого строительства, который выразит желание на получение квартиры, которая была объектом договора долевого строительства. 

Однако в отсутствии записи в ЕГРН о зарегистрированном договоре, о наличии обременения или записи о переуступке права по ДДУ, Кооператив лишен возможности проверить требования обратившегося к нему лица, вынужден будет каждый раз направлять запросы в Управление Россреестра для подтверждения ранее зарегистрированного права, уплачивать денежные средства для получения такой информации, что приведет и к увеличению времени для принятия решения в члены кооператива, а также может породить дополнительные судебные споры. 

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что права и интересы Кооператива затрагиваются напрямую оспариваемыми действиями Управления, в связи с чем, Кооператив является надлежащим заявителем по делу, является правильным.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы Управления о прекращения прав участников долевого строительства в связи с передачей объекта незавершенного строительства Кооперативу для завершения строительства как основанные на неверном толковании норм права, указав следующее. 

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не устанавливает такого основания для прекращения договора участия в долевом строительстве. 

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

В соответствии с п. 11.1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве осуществляется только одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. 

Других оснований для погашения записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве ни в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)», ни в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ни в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ не предусмотрено. 

Согласно п. 1.1. ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. 

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Других оснований для погашения записи о государственной регистрации договора ипотеки ни Законом об ипотеке, ни Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ни Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ не предусмотрено. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что гашение записи о права участников долевого строительства является в данной ситуации незаконным, с соответствующими заявлениями никто не обращался, такое прекращение осуществлено исключительно по усмотрению заинтересованного лица. 

Суд первой инстанции правомерно отметил, что Управлением Росреестра прекращены и записи об обременении ипотекой прав Банк ВТБ (публичное акционерное общество), которые при этом возникли на основании кредитных договоров с участниками долевого строительства, и обязательства кредиторов перед Банком при этом не погашены на основании определения суда от 20.12.2019 по делу №А45-25160/2015, доказательств обратного Управлением не предоставлено. 

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 201.10 Закона о банкротстве, при передаче должником-застройщиком принадлежавших ему прав на незавершенный строительством объект учрежденному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу последний приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний застройщик, для завершения строительства. 

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. 

Согласно пункту 2.1. статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, дли строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. 

Дополнительное соглашение № 11 к договору аренды земельного участка от 28.02.2007 № 54261 между Мэрией г. Новосибирска и ЖСК «На Петухова» заключено только на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84, площадью 8085 кв.м., на котором строится дом 01В. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что в соответствии с приведенными выше нормами права обременения в виде залога прав аренды на земельный участок 54:35:051151:84 (в т.ч. записи о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве по дому 01В) должны быть сохранены.

В соответствии с положениями статьи 201.10 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве ЗАО «Корпорация СИТЕХ» осуществило передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу и прав застройщика в пользу ЖСК «На Петухова», у которого в свою очередь возникла обязанность выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства данного жилого дома и сдачей его в эксплуатацию. 

В п. 2.2. Устава ЖСК «На Петухова» установлено, что предметом деятельности Кооператива является удовлетворение потребностей граждан в жилье путем завершения строительства, кирпично-каркасного 9-16 этажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д. 01В со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, со встроенно-пристроенными магазинами продовольственных и непродовольственных товаров и подземной автостоянкой (11 этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051151:0084, организовать строительство за счет дополнительных сборов денежных средств участников долевого строительства, а также за счет привлеченных средств третьих лиц, за счет субсидирования государственными и муниципальными органами, управление комплексом движимого и недвижимого имущества кооператива и его членов. 

Вместе с уступаемым правом собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок, ЗАО «Корпорация СИТЕХ» также передало ЖСК «На Петухова» комплекс прав и обязанностей застройщика жилого дома, что означает перевод на кооператив обязательств перед гражданами-инвесторами по передаче оплаченных ими жилых помещений после завершения строительства дома. 

Иное толкование может привести к возникновению права у кооператива по своему усмотрению распоряжаться построенным объектом, в том числе, квартирами, которые были предметом договором долевого участия. 

Аналогичная позиция о переводе на кооператив обязательств перед гражданами которые не принимали участие в деле о банкротстве застройщика, так как в связи с отсутствием записей о государственной регистрации договоров долевого участия строительства, суд не сможет проверить обоснованность требований такого участника строительства и может отказать ему во включении его требования в реестр требований участников строительства ЗАО «Корпорация СИТЕХ». 

Между тем, в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве гасятся требования Застройщика перед участниками долевого строительства, но не требования таких участников к созданному кооперативу и не прекращаются права требовать передачи объекта, который указан в ДДУ. 

Погашение требований участников строительства относится только к погашению записей о требованиях участников строительства в реестре требований о передаче жилых помещений, и погашение записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве должно произойти только после передачи Жилищно-строительным кооперативом «На Петухова» участникам строительства жилых помещений, что и предусмотрено в пунктом 11.1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

Статьей 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» урегулирован институт погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, однако, возможны ситуации, когда требования не всех участников строительства погашаются этим механизмом: например: - в случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном Законом о банкротстве, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (абз.1 п. 13); - требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (абз.5 п. 14). 

Кроме того, возможны ситуации, когда участник долевого строительства вовсе не заявлял свои требования о передаче будущей недвижимости в деле о банкротстве застройщика и, соответственно, в реестр требований участников строительства не включался, но как отмечено судом в деле А45-25160/2015 в определении от 14.07.2020 года, такой участник наравне с иными лицами вправе вступить в кооператив и требовать передачи ему объекта. 

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве в действующей редакции привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается жилищно-строительными кооперативами, которые созданы в соответствии с Законом о банкротстве. 

Согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав ). 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Исходя из понятия государственной регистрации, определенного в статье 1 Закона о регистрации, а также анализа статей 14,18,21 Закона о регистрации, регистрирующий орган уполномочен принимать решения только на основании документов, бесспорно удостоверяющих наличие, возникновение и прекращение прав на объект недвижимого имущества.

Представленное конкурсным управляющим ЗАО «Корпорация СИТЕХ» для государственной регистрации перехода прав на объект незавершенного строительства (дом 01 В на ул. Петухова) с ЗАО «Корпорация СИТЕХ» на ЖСК «На Петухова» определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.12.2019 по делу № А45-25160/2015 не содержит положений о прекращении ипотеки, поэтому у Управления Росреестра не имелось оснований для вывода о возможности погашения записей об ипотеке. 

Доводы подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, а выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, не нашли своего подтверждения.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Суд апелляционной инстанции полагает, что, исходя из заявленных требований, с учетом обстоятельств, входящих в предмет доказывания и установленных судом, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы сторон и оценив все в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции нарушений норм материального и норм процессуального права не допущено.

Оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения у суда апелляционной инстанции не имеется. Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1  статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.08.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-7317/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

      Председательствующий                                                               К.Д. Логачев 

                                                                                                              С.В. Кривошеина

                                                                                                              ФИО1