/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

21 марта 2018 года

Дело №

А56-35126/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ЛАНИ»      Минина П.Ю. (доверенность от 25.10.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Окрепиловой Ю.О. (доверенность от 02.11.2017),

рассмотрев 14.03.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 (судьи Колосова Ж.В., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу   № А56-35126/2016,

у с т а н о в и л :

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛАНИ», место нахождения: 194214, Санкт-Петербург,  Удельный пр., д. 25, ОГРН 1027801526796, ИНН 7802178175 (далее – Общество), о взыскании 298 060 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате за февраль, апрель, июнь, август 2015 года, октябрь 2015 года - март  2016 года, 49 438 руб. 40 коп. неустойки за период с 11.02.2015 по 29.02.2016 по договору от 11.04.2005 № 02-А-004440 (в редакции дополнительных соглашений от 09.11.2006 № 2 и от 06.10.2009 № 3) аренды части помещения площадью 113,8 кв. м в составе комнат 2-11 и мест общего пользования (далее – МОП) помещения 5-Н площадью 254,7 кв. м с кадастровым номером 78:36:5329:2:3:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 25, лит. В, расторжении данного договора и выселении Общества из указанного помещения.

Решением от 25.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.01.2017, заявленные требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 82 977 руб. 67 коп. задолженности и 49 438 руб. 40 коп. неустойки по договору от 11.04.2005 № 02-А-004440, указанный договор расторгнут; Общество выселено из арендуемого помещения, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2017 решение от 25.10.2016 и постановление от 17.01.2017 отменены в части расторжения договора аренды от 11.04.2005 № 02-А-004440 и выселения Общества из помещения, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 20.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.12.2017, в удовлетворении иска в этой части отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, вопреки выводам судов Общество на момент отправки в его адрес претензии от 19.10.2015 № 5400-пр./15 имело задолженность за июнь (26 000 руб.), сентябрь (29 500 руб.) и октябрь 2015 года (48 469 руб.        30 коп.); суды не учли, что согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, при этом сама по себе оплата задолженности по договору аренды не исключает возможность удовлетворения в судебном порядке требования о расторжении договора аренды; при таком положении суды не должны были принимать во внимание погашение Обществом платежными поручениями от 30.10.2015 № 70 и 71, от 17.11.2015 № 75, от 30.11.2015 № 78 и от 21.06.2016 № 26 возникшей у него за сентябрь и октябрь 2015 года задолженности по арендной плате; внесение Обществом просроченных арендных платежей после получения претензии, а также в последующем в ходе рассмотрения настоящего спора в суде не является безусловным основанием для отказа в иске о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого им помещения; в настоящее время у Общества имеется задолженность за период с 01.05.2016 по 31.12.2017 в размере 1 302 903 руб. 25 коп.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества – в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель; правопредшественник Комитета) и Общество (арендатор) 11.04.2005 заключили сроком до 04.04.2006 договор № 02-А-004440 аренды части (комн. 2-12, МОП 1, 13, 14 площадью 110,6 кв. м) помещения 5-Н площадью 251,8 кв. м с кадастровым номером 78:5329:2:3:11, расположенного в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 25, лит. В, для использования под нежилые цели.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом аренды.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.3 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Пунктом 3.4 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца, оплачиваемого квартала. При этом арендатор вправе, предварительно письменно уведомив арендодателя, перечислять арендную плату, начиная со следующего платежного периода, помесячно – за каждый месяц вперед не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Пунктом 4.9 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение пункта 2.2.2 договора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3.2 договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Дополнительными соглашениями от 09.11.2006 № 2 и от 06.10.2009 № 3 к договору стороны уточнили площадь арендуемой части помещения, которая изменилась с 110,6 кв. м до 113,8 кв. м в связи с утвержденной перепланировкой в 2009 году (кадастровый паспорт помещения от 29.04.2009), продлили срок действия договора до 24.08.2012.

На основании заявления от 16.05.2005 Общество помесячно перечисляет арендную плату.

В направленной в адрес Общества претензии от 19.10.2015 № 5400-пр./15 Комитет предупредил Общество о необходимости погасить задолженность по арендной плате за февраль, апрель, июнь, август - октябрь 2015 года, а также пеням и предложил в случае неисполнения данного требования расторгнуть договор по соглашению сторон.

Поскольку указанная претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент направления в адрес Общества претензии о необходимости внесения просроченной арендной платы у него имелась частичная недоимка лишь за февраль и июнь 2015 года, которая была погашена Обществом почти сразу после получения указанного уведомления Комитета, отказали в расторжении спорного договора и выселении Общества из арендуемого им объекта.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором (пункт 2 этой же статьи).

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 23 Постановления № 73, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судами установлено и сторонами по делу не оспаривается, что в пункте 5.3.2 договора предусмотрена возможность его расторжения по требованию арендодателя по решению суда в случае возникновения задолженности по внесению арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Обращаясь к Обществу с претензией от 19.10.2015 № 5400-пр./15, Комитет сослался на наличие у него задолженности по арендной плате за февраль, апрель, июнь 2015 года и август - октябрь 2015 года, тогда как в исковом заявлении, поданном в суд первой инстанции 11.05.2016, помимо указанных месяцев просрочки внесения арендных платежей также указал ноябрь 2015 года - март 2016 года. 

Из материалов дела следует, что в ходе судебного разбирательства Комитет в обоснование своих требований неоднократно представлял справки о расчетах за спорный период, из которых видно, что задолженность Общества за 2015 год по состоянию на октябрь 2016 года составляла всего 28 326 руб. 08 коп., а за первый квартал 2016 года – 54 416 руб. 59 коп. При этом сумма просроченных арендных платежей на момент направления в адрес Общества упомянутой претензии, в которой Комитет предложил Обществу подписать соглашение о расторжении договора в случае неуплаты арендатором в пятидневный срок с момента получения такой претензии 134 533 руб. 81 коп. задолженности и 16 950 руб. 401 коп. пеней, не превышала 96 111 руб., то есть была менее двух месячных размеров арендной платы (ставка арендной платы х количество месяцев; 48 469 руб. 30 коп. х 2 = 96 938 руб. 60 коп.), а с учетом частичного выполнения в октябре и ноябре 2015 года указанных в претензии требований уменьшилась и стала равна        65 111 руб. 

При таких обстоятельствах суды, установив наличие у Общества по состоянию на 19.10.2015 задолженности по арендной плате за период, составляющий менее чем два месяца, а также учтя непредставление в материалы дела доказательств направления в адрес ответчика в порядке, предусмотренном абзацем седьмым статьи 619 ГК РФ, претензии с требованием о внесении арендных платежей за указанный в исковом заявлении период с ноября 2015 года по март 2016 года, правомерно отказали Комитету в расторжении договора и выселении Общества из спорного помещения.

Поскольку допущенные нарушения денежного обязательства были устранены арендатором в разумный срок после направления ему претензии от 19.10.2015      № 5400-пр./15, суды правомерно посчитали, что расторжение договора является крайней мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон, а имущественные интересы арендодателя в данном случае в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций.

Ссылка подателя жалобы на пункт 23 Постановления № 73, в котором указано на сохранение за арендодателем права на предъявление иска о расторжении договора даже после уплаты арендатором долга, подлежит отклонению, поскольку Комитет обратился с иском через 6 месяцев после направления претензии, а сумма задолженности Общества по внесению арендных платежей на момент ее направления  составляла менее двух месяцев.   

С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что нормы материального и процессуального права применены судами правильно, представленные сторонами доказательства и доводы получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 по делу № А56-35126/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

 

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий