АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

27 октября 2022 года

Дело № А33-10102/2021

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 октября 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 27 октября 2022 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ТКФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «АМК-фарма» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды,

в присутствии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО1 – представителя по доверенности от 08.11.2019;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ТКФ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к акционерному обществу «АМК-фарма» (далее – ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения № А-Кр.2.2018/18 от «07» сентября 2018 года о внесении изменений в договор аренды об уменьшении арендной платы в период невозможности использования Помещения, предоставлении отсрочки по оплате арендной платы от 03.02.2021 г., по приложенной форме и на следующих условиях:

«Вне зависимости от условий Договора аренды настоящим Стороны пришли к соглашению, что на основании ст. 328 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01.04.2020г. № 98-ФЗ, начиная с «28» марта 2020 года по «27» августа 2020 года (срок невозможности использования Арендатором Помещения по назначению, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности), Постоянная составляющая арендной платы и Оборотная составляющая арендной платы, установленная в Договоре аренды, уменьшаются на 80 % (восемьдесят процентов).

Настоящим Стороны пришли к соглашению, что на основании п.1 ст.19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01.04.2020г. № 98-ФЗ, начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории Красноярского края, а именно: с «16» марта 2020 года (дата введения на территории Красноярского края режима повышенной готовности) и по «30» сентября 2020 года Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку по оплате Постоянной составляющей арендной платы и Оборотной составляющей арендной платы, предусмотренной Договором аренды в 2020 году, на следующих условиях:

Постоянная составляющая арендной платы и Оборотная составляющая арендной платы, подлежащие уплате Арендодателю по Договору аренды, начиная «16» марта 2020 года и по «30» сентября 2020 года, подлежат уплате Арендатором в срок не ранее 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной Постоянной составляющей арендной платы по Договору аренды.

Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Постоянной составляющей арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены Договором аренды) в соответствии с условиями настоящего Дополнительного соглашения, не применяются.

Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Дополнительным соглашением, Стороны руководствуются положениями Договора и нормами действующего законодательства.

В случае противоречия условий настоящего Дополнительного соглашения и условий Договора аренды приоритет имеют условия настоящего Дополнительного соглашения.

Арендодатель обязуется осуществить государственную регистрацию Дополнительного соглашения собственными силами за свой счёт.

Настоящее Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды. В соответствии со ст. 425 ГК РФ Стороны установили, что условия настоящего Дополнительного соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с «16» марта 2020 года.

Настоящее Дополнительное соглашение составлено в шести экземплярах на русском языке, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Три оставшихся экземпляра на регистрацию не подаются, а остаются у Сторон в качестве подтверждения подписания настоящего Соглашения (два у Арендатора, один у Арендодателя).» ( с учётом уточнений требований, поступивших 21.05.2021 в систему «Мой Арбитр»).

Определением от 29.04.2021 исковое заявление оставлено судом без движения. Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 28.05.2021 возбуждено производство по делу.

Решением от 03.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 августа 2021 года по делу № А33-10102/2021 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.05.2022 Решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 августа 2021 года по делу № А33-10102/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2022 года по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Определением от 09.06.2022 исковое заявление принято к производству суда после отмены судебного акта вышестоящей инстанции. 

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 13.07.2022.

26.09.2022 от истца поступило ходатайство об уточнении требований, просит:

«Уменьшить арендную плату, установленную Договором аренды нежилого помещения № А-Кр.2.2018/18 от 07.09.2018г. (Постоянную составляющую Арендной платы и Дополнительную составляющую Арендной платы) за период с 28.03.2020 по 27.08.2020 в связи с невозможностью использования арендованного помещения, связанной с принятием губернатором Красноярского края Указа от 27 марта 2020 года № 71-уг "О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, на территории Красноярского края"».

Протокольным определением от 26.09.2022, в соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнение исковых требований принято судом. 

Ответчик возразил в отношении удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Ответчик представил дополнительные документы.

В соответствии со статьёй 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные документы приобщены к материалам дела. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ООО «ТКФ» (истец) и АО «АМК-фарма» (ответчик) подписан договор аренды нежилого помещения от 07.09.2018 № А-Кр.2.2018/18, в соответствии с условиями которого Ответчик передал за арендную плату, установленную в Договоре, во временное владение и пользование Истцу нежилые помещения общей площадью 1 196.3 кв,м. (далее - «Помещения», «Помещение»), расположенные в здании по адресу: 

<

...>, для осуществления в помещении розничной торговли непродовольственными товарами (мужской, женской и детской одеждой и обувью, товарами для дома и тд) под товарным знаком «Familia»,

В соответствии с пунктом 5.4.4. договора, арендатор принял на себя обязательства использовать помещение исключительно в соответствии с назначением имущества (розничная торговля) и разрешённым использованием, установленным в пункте 2.2. договора, при использовании помещения соблюдать требования законодательства РФ, нормативных или ненормативных правовых актов.

На основании пункта 5.2.1. договора помещение передано истцом в субаренду третьему лицу на основании договора субаренды нежилых помещений от 07.09.2018 № 255/С. Фактическое владение и пользование помещением осуществляет Третье лицо для организации работы в Помещении розничного магазина «Familia».

В пункте 5.4.4. договора истец и ответчик согласовали цель (назначение) использования помещения, а в приложение № 4 договора установили размер арендной платы за такое использование помещения.

В соответствии с пунктом 5.3.12. договора арендодатель принял на себя обязательства обеспечить беспрепятственный проход покупателей и сотрудников арендатора в помещение. 

Учитывая введенные в Красноярском крае ограничительные меры, направленные на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, истец обратился к ответчику с требованием об уменьшении постоянной составляющей арендной платы (исх. № ТКФ/255 от 03.02.2021).

Ссылаясь на оставление указанного требования ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды от 07.09.2018 № А-Кр.2.2018/18 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В рассматриваемом случае, истец в период действия ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), просил ответчика уменьшить размер арендной платы, ссылаясь на невозможность использования арендуемого имущества за период с 28.03.2020 по 27.08.2020 в заявленных целях.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности (часть 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного 30.04.2020 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5).

Таким образом, уменьшение арендной платы за период введенных ограничений не зависит от того, осуществляет ли арендатор деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, а обусловлено тем, имелась ли у арендатора возможность использовать арендуемое имущество в указанный период в соответствии с условиями заключенного договора и для определенных в нем целей.

27.03.2020 в связи с распространением коронавирусной инфекции на территории Красноярского края были введены ограничительные меры, направленные на предупреждение распространения коронавирусной инфекции в соответствии с Указом Губернатора Красноярского края N 71-уг "О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCOV на территории Красноярского края" (с учетом изменений).

Как следует из материалов дела, заявляя о наличии оснований для снижения размера арендной платы, истец в ходе рассмотрения дела ссылался на невозможность использования арендованных помещений в связи с приостановлением субарендатором ведения в спорных помещениях коммерческой деятельности с 27.03.2020 по 28.08.2020.

С учетом принятых судом уточнений, суд полагает, что истцом фактически заявлены требования о внесении изменений в договор аренды.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, в материалы дела представлено соглашение о расторжении договора от 13.05.2022, согласно которому стороны договорились расторгнуть договор с «14» мая 2022 года, при этом последним днем аренды считается «13» мая 2022 года.

По акту сдачи-приема помещений от 13.05.2022 арендатор передал, а арендодатель принял помещение - часть комнаты № 2 площадью 1196,3 (Одна тысяча сто девяносто шесть целых и 3/10) кв.м., расположенное на втором этаже в нежилом здании по адресу: Россия, 

<

...> (далее - «Помещение»).

Из пояснений ответчика следует, что арендные платежи по постоянной составляющей арендной платы внесены истцом в полном объеме.

Из системного толкования положений статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что изменение договора возможно исключительно в отношении действующего договора. 

Изменение прекращенного договора невозможно и не предусмотрено действующим законодательством. Невозможно изменить отсутствующий договор.

Указанная позиция согласуется с определением Верховного Суда РФ от 24.05.2022 N 305-ЭС22-7159 по делу N А40-12334/2021.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований, в удовлетворении иска следует отказать. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца. 

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Д.С. Куликова