АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск

«25» января 2017 г.                                                                  Дело №А45-3408/2016 

Резолютивная часть 18.01.2017

Полный текст 25.01.2017

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Наумовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ВОЛХОВСТРОЙ»

к мэрии города Новосибирска 

об изменении условий договора аренды

в присутствии представителей сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности от 02.03.2015г., паспорт, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 28.12.2016г., служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью " ВОЛХОВСТРОЙ " (по тексту- истец, Общество, арендатор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Мэрии города Новосибирска (по тексту-ответчик, Мэрия) с требованием о внесении изменений в договор аренды земельного участка №55672т от 06.06.2006 года, при этом по существу требований следует, что сторонами достигнуто соглашение о внесении изменений в условия договора, однако, при согласовании дополнительного соглашения №5  к договору не согласованы все  условия вносимых изменений, в том числе, существенные в части стоимости аренды. Таким образом, фактически спор заявлен об урегулировании разногласий,  возникших между ООО «ВОЛХОВСТРОЙ» и мэрией города Новосибирска при изменении условий договора №55672т от 06.06.2006 аренды земельного участка по дополнительному соглашению № 5 от 26.02.2016. 

Общество с учетом последнего (от 22.12.2016) уточнения предмета спора, заявленного и принятого судом по правилу ст. 49 АПК РФ, просит изложить пункты договора в следующей редакции:

пункт «1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22172 (двадцать две тысячи сто семьдесят два) кв.м. С 05.12.2014 года размер земельного  участка сокращается  до 15850 (пятнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) кв.м.»

пункт «1.3. Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе, с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры.»

пункт «1.4. Срок действия договора продлевается до «30» июня 2018 года»

пункт «2.1. размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет:

с 30.06.2012 года-27006758 (два миллиона семьсот шесть тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 00 копеек в год

с 24.05.2014 г.-3501070 (три миллиона пятьсот одна тысяча семьдесят) рублей в год

с 05.12.2014 года -2153658 (два миллиона сто пятьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят восемь) рубля в год 

с 29.06.2015 года-1644992 (один миллион шестьсот сорок четыре тысячи девятьсот девяносто два) рубля в год».

Производство по делу приостанавливалось до получения результатов судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка на указанные истцом даты. Производство возобновлено 09.11.2016. В последующем судом была назначена дополнительная судебная экспертиза. Представлено заключение эксперта. 

Требования истца мотивированы не достижением соглашения по существенному условию договора аренды земельного участка, а именно по цене аренды. При этом указано на то, что земельный участок фактически не мог быть использован на указанные даты в полном объеме, поскольку не было изменено разрешенное использование, а часть участка входила в санитарную зону промышленного предприятия и строительство жилых домов в указанной зоне не допускается. При этом при выделении земельного участка, пригодного для строительства жилых домов, не была изменена в тексте договора  такая характеристика земельного участка, как площадь земельного участка, оставшегося после выделения, что является существенным условием договора аренды земельного участка. Также не согласован срок аренды земельного участка, позиция Мэрии  в данном случае  о продлении договорных отношений на неопределенный срок не может быть принята с учетом того, что земельное законодательство  устанавливает предельные сроки аренды земельного участка, а также для получения разрешений на строительство и других разрешительных документов и согласований для строительства объектов капитального строительства компетентными органами  при выдаче таких документов обращается внимание на срок действия договора аренды. Кроме того, при установлении неопределенного срока действия договора аренды земельного участка, арендодатель имеет право без объяснения причин в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за три месяца расторгнуть договор аренды, что не отвечает принципам стабильности отношений, а также целям предоставления земельного участка для строительства капитальных объектов и может повлечь нарушение прав и интересов арендатора и значительные убытки для него.  

Мэрия полагает, что договор аренды по правилу ст. 621 ГК РФ продлен на неопределенный срок, но принципиальных возражений в части установления конкретного срока действия договора дополнительным соглашением № 5, не имеет, Также отмечено, что в части изменения площади земельного участка и его разрешенного использования возражений не имеется. В части изменения условий о цене аренды Мэрия полагает, что дополнительным соглашением № 3 от 28.06.2012 года, подписанным сторонами и зарегистрированным в установленном порядке, уже определена цена договора с 30.06.2012 года, в связи с чем, данная цена пересмотрена быть не может. В части установления цены на дату утверждения и выдачи градостроительного плана земельного участка-24.05.2014 Мэрия также возражала, поскольку данное событие не является определяющим для исчисления арендных платежей и указанная дата не влияет на права и обязанности сторон по договору. По требованию истца в части установления цены аренды на даты 05.12.2014 (дата раздела земельного участка и уменьшения его площади) и на 29.06.2015 (дату изменения разрешенного использования земельного участка, а также дату изменения нормативных актов по порядку определения арендной платы) Мэрия полагает, что право обращения к оценочной организации принадлежит только органу местного самоуправления,  оценочная организация при этом выбирается на конкурсной основе, такая оценка является обязательной для обеих сторон сделки, в связи чем, пересмотрена быть не может. 

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о наличии  правовых оснований для удовлетворения заявленных требований частично. При этом суд исходит из следующего. 

Как следует из материалов дела, между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 29.06.2006 N 56 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.06.2006 № 55761т (далее - договор от 30.06.2006).

Согласно условиям договора от 30.06.2006 арендатору был передан земельный участок площадью 22 172 кв. м с кадастровым номером 54:35:063610:0034, местоположением: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Немировича - ФИО4 (пункты 1.1, 7.2 договора от 30.06.2006). 

Пунктом 2.1 договора установлен размер арендной платы в 3417253 рубля в год. 

Дополнительным соглашением №1 от 03.08.2009 года продлен срок действия договора до 30.06.2012 года, изменены редакции пунктов 2.1 и 2.2 договора, пункт 2.3 договора исключен.

Дополнительным соглашением №2 от 20.06.2012 продлен до 30.06.2015.

Дополнительным соглашением от 28.06.2012 № 3 срок действия договора продлен до 30.06.2015. Также данным дополнительным соглашением изменен раздел 2 договора и согласованы дополнительные условия.

Так, с 30.06.2012 г. пункт 2.1 излагается в следующей редакции:

«2.1. В соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 №5-па размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 028 000,00 (четыре миллиона двадцать восемь тысяч руб. 00 коп.) рублей в год или 335 666,66 (триста тридцать пять тысяч шестьсот шестьдесят шесть руб. 66 коп.) рублей в месяц…».

Пункт 2.5. договора стороны в соответствии с данным дополнительным соглашением изложили в следующей редакции: «Арендодатель вправе изменить размер арендной плиты за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения Договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный Договор.».

В пунктах 3 и 4 дополнительного соглашения сторонами также закреплено, что, в соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с обнаружением недостатков, препятствующих пользованию Арендатором арендованным земельным участком по независящим от него обстоятельствам, стороны решили установить по Договору годовой размер арендной платы 1 рубль, 00 копеек в год за период с 30.06.2009 до 30.06.2012. Сумма внесенная арендатором за период с 30.06.2006 до 30.06.2012 в размере 10251753 рубля засчитывается в счет уплаты арендной платы:6,00 рублей- за период с 30.06.2006 по 30.06.2012, 10251747,00 рублей-за период с 30.06.2012.

По взаимному согласию стороны исключили пункты 5.2, 6.4, 6.6 договора, изменены содержание пункта 7.3 и дополнен пункт 7.7. 

Дополнительным соглашением №4 от 20.06.2015 стороны исключили пункт 6.5 договора. 

Договор и заключенные к нему дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке. 

На основании постановления мэрии города Новосибирска от 05.12.2014 № 10786 был образован земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:455 площадью 6 322 кв. м при разделе земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22 172 кв. м (сохраняющегося в измененных границах) по ул. Немировича - ФИО4 в Ленинском районе. С ООО «Волховстрой» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.02.2015 № 120302т (далее - договор от 27.02.2015) на земельный участок с кадастровым номером: 54:35:063610:455 площадью 6 322 кв. м.

Однако при этом по договору №55761т от 30.06.2006 года не был изменен размер земельного участка с кадастровым номером 54:35:063610:34.

Мэрией Обществу был передан проект дополнительного соглашения №5 к договору от 30.06.2006 №55761т, в соответствии с которым было предложено:

«1. Срок действия Договора продлевается до «30» июня 2018 г.

2. По взаимному согласию сторон пункты 1.1., 1.2., абзац 1 пункта 1.3. Договора излагаются в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 15850 (пятнадцать тысяч восемьсот  пятьдесят) кв.м.

1.2. Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте (приложение 3 к Договору). Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью Договора.

1.3. Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения:гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры.».

3. С 05.12.2014 года в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 №213-п размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 3012000,00 (три миллиона двенадцать тысяч руб. 00 коп.) рублей в год или 251 000,00 (двести пятьдесят одна тысяча руб. 00 коп.) рублей в месяц.».

4. С 29.06.2015 года размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 280 000,00 (четыре миллиона двести восемьдесят тысяч руб. 00 коп.) рублей в год или 356 666,67 (триста пятьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть руб. 67 коп.) рублей в месяц.

5. Арендные платежи по Договору за июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2015г., январь, февраль 2016 г. Арендатор обязуется оплатить в срок до 01.04.2016 г.

6. Раздел 1 Договора дополнить:

«1.5. Местом исполнения настоящего Договора определен город Новосибирск Новосибирской области.».

7. Пункт 4.2. Договора дополнить:

«11) соблюдать трудовое и налоговое законодательство Российской Федерации.».

8. Раздел 5 Договора дополнить:

«5.6. Арендатор признается недобросовестным арендатором в случае невнесения им арендной платы более двух месяцев подряд, систематического (более двух раз) внесения арендной платы не в полном размере, определенном Договорам.

5.7. Сведения о недобросовестном Арендаторе публикуются Арендодателем на официальном сайте города Новосибирска в информационно-телекоммуникационной сети интернет.».

9. Пункт 7.7. Договора изложить в следующей редакции:

«7.7. При заключении договора, предусматривающего переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом земельном участке, Арендатор обязан заключить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с новым правообладателем объекта недвижимого имущества.

С момента перехода права собственности на объект недвижимости права и обязанности Арендатора по Договору прекращаются.»

10. Раздел 7 Договора дополнить:

«7.9. Сведения о недобросовестных арендаторах не являются конфиденциальной информацией и не могут составлять коммерческую тайну.»….».

Обществом были представлены возражения на данное дополнительное соглашение и предложены иные условия дополнительного соглашения №5 (письмо от 27.01.2016) с приложением.

Так, Общество предложило следующую редакцию дополнительного соглашения:

«1. Срок действия договора продлевается до 30.06.2018 г.

2. Пункт 1.1. изложить в следующей редакции:

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34, площадью 22172 (двадцать две тысячи сто семьдесят два) кв.м. С 27.02.2015 г. размер земельного участка сокращается до 15850 (пятнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) кв.м.

3. п. 1.3. изложить в следующей редакции:

1.3. Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово- кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово- развлекательные комплексы и центры.

4. п. 2.1. изложить в следующей редакции:

2.1 Размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4028000,00 (четыре миллиона двадцать восемь тысяч рублей 00 копеек) рублей в год или 333666,66 (триста тридцать три тысячи шестьсот шестьдесят рублей 66 копеек) рублей в месяц. С 27.02.2015 г. размер арендной платы по Договору составляет 2879478,62 (два миллиона восемьсот семьдесят девять тысяч четыреста семьдесят восемь рублей 62 копейки) рублей в год или 239956,55 (двести тридцать девять тысяч девятьсот пятьдесят шесть рублей 55 копеек) рублей в месяц.

5. В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с обнаружением недостатков, препятствующих пользованию Арендатором арендованным земельным участком по независящим от него обстоятельствам, стороны решили установить по Договору годовой размер арендной платы 1 рубль 00 копеек в год за период с 30.06.2006 г. по 23.05.2014 г.

С 24.05.2014 г. по 26.02.2015 г. - 1 148522,38 рублей в год или 95710,2 рублей в месяц

С 27.02.2015 г. по 28.01.2016 г. - 1 рубль в год.

6. Сумма, внесенная Арендатором за период с 30.06.2006г. в размере 10251753.00 рубля засчитывается в счет уплаты арендной платы: 8,00 рублей - за период с 30.06.2006 по 23.05.2014 г., 10251744,00 рублей - за период с 24.05.2014 г….».

Мэрия не согласилась с данными предложениями, что явилось основанием для обращения с настоящим иском Обществом в суд. 

Фактически исковые требования сводятся к изменению условий договора в связи с неурегулированными разногласиями на стадии изменения условий договора, при этом сторонами признается необходимость таких изменений с учетом, как изменения назначения земельного участка, так и его размера.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данном случае на предложение истца о подписании дополнительного соглашения Мэрия ответила отказом.

С учетом последнего изменения предмета спора Истец просит изложить пункты договора № 55761т от 30.06.2006 в следующей редакции:

пункт «1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22172 (двадцать две тысячи сто семьдесят два) кв.м. С 05.12.2014 года размер земельного  участка сокращается  до 15850 (пятнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) кв.м.»

пункт «1.3. Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе, с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры.»

пункт «1.4. Срок действия договора продлевается до «30» июня 2018 года»

пункт «2.1. размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет:

с 30.06.2012 года-27006758 (два миллиона семьсот шесть тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 00 копеек в год

с 24.05.2014 г.-3501070 (три миллиона пятьсот одна тысяча семьдесят) рублей в год

с 05.12.2014 года -2153658 (два миллиона сто пятьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят восемь) рубля в год 

с 29.06.2015 года-1644992 (один миллион шестьсот сорок четыре тысячи девятьсот девяносто два) рубля в год».

В ходе судебного разбирательства Мэрией не было заявлено возражений в части пунктов 1.1, 1.3 и 1.4 договора, но в связи с не заключением дополнительного соглашения, а также с учетом формулировок данных пунктов в самом договоре, с учетом требований действующего законодательства об ограниченных сроках действия договоров аренды земельных участков и фактическим истечение срока действия договора на момент рассмотрения спора судом (пункт 8 статьи 39.8 ЗК РФ), отказом мэрии заключать дополнительное соглашение только в части названных пунктов,  указанные пункты подлежат изложению в следующей редакции:

пункт «1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22172 (двадцать две тысячи сто семьдесят два )кв.м. С 05.12.2014 года размер земельного  участка изменяется до 15850 (пятнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) кв.м.»

пункт «1.3. Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе, с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры.»

пункт «1.4. Срок действия договора: с «30» июня 2006 года по «30» июня 2018 года».

Таким образом, в данной части исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В части изложения редакции пункта 2.1 договора судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза.

В материалы дела представлены мэрией отчеты оценки рыночной стоимости права аренды (годового размера арендной платы), в которых не усматривается оценки земельного участка на предмет возможности его использования по назначению с учетом наличия санитарно-защитной зоны и соответственно влияния данного факта на рыночную стоимость права аренды. 

Кроме того, указанные отчеты№13 и №4681 составлены по состоянию на 30.10.2015 и на 10.02.2016, то есть срок, в течение которого указанные отчеты могли быть приняты во внимание, в силу правил ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №  135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» истек, в связи с чем, результаты той оценки не могут быть положены в основу дополнительного соглашения №5, условия которого переданы на рассмотрение суда.  

В соответствии с пунктом 2 «Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и представленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (утв. Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п), если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3-6 настоящего Положения, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Общество  в части пункта 2.1 указало даты с учетом следующих обстоятельств: на дату определенную сторонами в дополнительном соглашении № 3 от 28.06.2012 года, то есть на 30.06.2012 года; на дату выдачи градостроительного плана-24.05.2014 года; на дату раздела земельного участка и уменьшения его площади до 15850 кв.м.-05.12.2014; на дату изменения разрешенного использования земельного участка с учетом условий предложенного дополнительного соглашения №5 -29.06.2015 года.

Так, разрешенное использование было изменено постановлением мэрии №4371 от 29.06.2015 года  в связи с тем, что земельный участок в оставшемся размере попадает в санитарно-защитную зону. При этом строительство объектов нежилого назначения на таком участке допускается и Общество намерено использовать участок для новых целей, то есть фактически препятствий в пользовании не имеется с учетом разрешенного использования.

Суд, оценив доводы сторон по данному пункту с учетом заключения по дополнительной экспертизе № а45-3408/2016 от 17.12.2016, приходит к следующим выводам.

По сроку с 30.06.2012 года размер арендной платы фактически был установлен сторонами в дополнительном соглашении №3 от 28.06.2012 года, данное соглашение подписано сторонами, зарегистрировано в установленном порядке, размер арендной платы с указанной даты определен на основании отчета независимой оценки в размере 4028000 рубля.

При этом Общество не просит изменить условия данного дополнительного соглашения №3 в указанной части, но несогласно с размером, полагает, что такой размер является завышенным.

Указанные доводы суд считает несостоятельными.

В силу правил статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

 Как разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). 

В данном же случае истец оспаривает величину оценки после того, как дополнительное соглашение заключено, на его основании проведен расчет арендной платы. Обществом не представлено доказательств того, что имеет место существенное изменение обстоятельств.

Учитывая разрыв во времени по дате проведенной оценки, отраженной в дополнительном соглашении №3 и в заключении эксперта (в размере 27006758 (два миллиона семьсот шесть тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 00 копеек в год по состоянию на 30.06.2012), суд не может согласиться с доводами истца, что размер арендной платы существенно отличается. Такое различие может быть вызвано объективными экономическими обстоятельствами, поскольку оценка экспертом проводилась по истечении более 4,5 лет после даты заключения дополнительного соглашения №3.

В связи с чем, суд считает, что с 30.06.2012 года Мэрией правомерно установлена арендная плата в размере 4028000 рубля в год.

При этом по формулировкам, принятым сторонами в договоре, положения в части определения размера арендной платы определяется как в расчете на год, так и в расчете на месяц, в связи с чем, с указанной даты пункт 2.1 должен звучать так: «с 30.06.2012 года-4028000 (четыре миллиона двадцать восемь тысяч рублей 00 коп.) рублей в год или 335666, 66 (триста тридцать пять тысяч шестьсот шестьдесят шесть  рублей 66 коп.) рубля в месяц».

В данной части требование истца не подлежит удовлетворению.

В части требования об установлении арендной платы на дату 24.05.2014 г. в размере 3501070 (три миллиона пятьсот одна тысяча семьдесят) рублей в год в соответствии с заключением дополнительной экспертизы, суд считает доводы истца также не обоснованными.

Так, указанную дату истец определяет как дату выдачи градостроительного плана, поскольку до указанного события истец не мог использовать земельный участок по назначению, отказ в выдаче градостроительного плана препятствовал осуществлению проектирования и строительству. 

Сообщением от 18.07.2013 N 30.09-10923/13 Мэрия города Новосибирска отказала заявителю в выдаче градостроительного плана, указав на то, что земельный участок находится на расстоянии 88 м от границы земельного участка, занимаемого предприятием по производству кирпича, и существование санитарно-защитной зоны.

Суды в рамках дела А45-18701/2013 по заявлению общества пришли к выводу о незаконности отказа в выдаче градостроительного плана, при этом указали на то, что при рассмотрении вопроса о выдаче градостроительного плана, носящего информационный характер для целей определения возможностей и требований по возможной застройке земельного участка (реконструкции расположенных на участке объектов недвижимости), не рассматривается вопрос о возможности строительства (реконструкции) для желаемых заявителем целей.

Однако данные обстоятельства в силу действующего земельного и градостроительного  законодательства не являются определяющими для изменения арендной платы, факт наличия санитарной зоны на части арендованного земельного участка был известен Обществу еще в 2012 год, что послужило основанием для заключения дополнительного соглашения №3 от 28.06.2012, оно обращалось за содействием в государственные органы, в том числе, по заявлению Общество Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области  предпринимало попытки снять ограничения еще в 2013 году (письмо от 12.08.2013).  Общество при этом могло обратиться за изменением разрешенного использования, еще в 2012 году, но до 14.04.2015 года мер Обществом в установленном порядке для изменения разрешенного использования земельного участка не предпринималось, таких доказательств в материалы дела не представлено. 

На основании изложенного, по состоянию на 24.05.2014 года размер арендной платы изменению не подлежит. 

В части требования об установлении размера арендной платы с 05.12.2014 года в размере 2153658 (два миллиона сто пятьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят восемь) рубля в год и с  29.06.2015 года в размере 1644992 (один миллион шестьсот сорок четыре тысячи девятьсот девяносто два) рубля в год, суд считает требования обоснованными.

Так, по состоянию на 05.12.2014 года был осуществлен раздел земельного участка 54:35:063610:34 в связи с выделением участка 54:35:063610:455 и заключением в отношении последнего договора от 27.02.2015 №120302т. Площадь земельного участка 54:35:063610:34 уменьшилась и составила 15850 кв.м. По состоянию на 29.06.2015 было изменено разрешенное использование земельного участка, участок может использоваться под коммерческую недвижимость, объекты коммунально-инженерного назначения. Изменение площади и назначения объекта являются существенными для целей определения размера арендной платы, поскольку напрямую от них зависят рыночные колебания  цен.

При этом ранее такие условия сторонами не согласовывались, были предложены только в спорном дополнительном соглашении №5, в связи с чем, вопрос передан на рассмотрение суда.  

Как указано выше, в силу правил статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №  135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

С учетом истечения шестимесячного срока с даты отчетов №13 и № 4681, принятию подлежит определенная оценка по результату дополнительной судебной экспертизы, заключением от 17.12.2016.

Сторонами указанный отчет признан допустимым, нарушений в проведении оценки не выявлено.  

В связи с чем, с 05.12.2014 года арендная плата устанавливается в размере 2153658 (два миллиона сто пятьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят восемь) рубля в год или 179471, 50 (сто семьдесят девять тысяч четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) рубля в месяц, с 29.06.2015 года-1644992 (один миллион шестьсот сорок четыре тысячи девятьсот девяносто два) рубля в год или 137082,67 (сто тридцать семь тысяч восемьдесят два рубля 67 копеек) рубля в месяц».

Иные условия договора и дополнительного соглашения №5, предложенного к подписанию Мэрией, сторонами не оспариваются, в связи с чем, урегулированию не подлежат и остаются не измененными в предложенной арендодателем редакции. 

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично. 

Государственная пошлина распределяется по правилам статьи 110, 112 АПК РФ и относится на Мэрию как на ответчика в размере 6000 рублей. Судебные расходы в части оплаты экспертизы суд считает возможным отнести на истца, поскольку им заявлено соответствующее ходатайство, а также в установленном законом порядке мэрией была заказана оценка, с которой Общество не согласилось, но при этом данная оценка отвечала требованиям действующего законодательства. 

Руководствуясь ст. 49, 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ВОЛХОВСТРОЙ» и мэрией города Новосибирска при изменении условий договора №55672т от 06.06.2006 аренды земельного участка по дополнительному соглашению № 5 от 26.02.2016, изложив:

пункт «1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22172 (двадцать две тысячи сто семьдесят два )кв.м. С 05.12.2014 года размер земельного  участка изменяется до 15850 (пятнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) кв.м.»

пункт «1.3. Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе, с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры.»

пункт «1.4. Срок действия договора: с «30» июня 2006 года по «30» июня 2018 года»

пункт «2.1. размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет:

с 30.06.2012 года-4028000 (четыре миллиона двадцать восемь тысяч рублей 00 коп.) рублей в год или 335666, 66 (триста тридцать пять тысяч шестьсот шестьдесят шесть  рублей 66 коп.) рубля в месяц

с 05.12.2014 года -2153658 (два миллиона сто пятьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят восемь) рубля в год или 179471, 50 (сто семьдесят девять тысяч четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) рубля в месяц

с 29.06.2015 года-1644992 (один миллион шестьсот сорок четыре тысячи девятьсот девяносто два) рубля в год или 137082,67 (сто тридцать семь тысяч восемьдесят два рубля 67 копеек) рубля в месяц».

Остальные неоспариваемые пункты договора аренды земельного участка №55672т от 06.06.2006 оставить в редакции, согласованной сторонами с учетом условий дополнительных соглашений №1 от 03.08.2009, № 2 от 20.06.2012, № 3 от 28.06.2012, № 4 от 20.06.2015, а также в редакции дополнительного соглашения №5, предложенного мэрией города Новосибирска. 

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВОЛХОВСТРОЙ» судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску в размере 6000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступлений решения суда в законную силу. 

Решение вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ                                                                                   Наумова Т.А.