ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А35-8960/2021

город Воронеж

14» сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «13» сентября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено «14» сентября 2022 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

        председательствующего судьи

        ФИО1,

        судей

                          ФИО2,

                          ФИО3,

                 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью фирмы «Радиал»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирмы «Радиал» на решение Арбитражного суда Курской области от 12.04.2022 по делу № А35-8960/2021 (судья  Матвеева О.А.) 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма «Радиал» (ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом Курской области об урегулировании разногласий при заключении соглашения к договору аренды земельного участка, 

 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма «Радиал» (далее- истец, ООО фирма «Радиал») обратилось с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее- ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения о вступлении нового арендатора в договор №07- 19/6411-21ф от 17.06.2021 аренды земельного участка площадью 5283 кв.м, с кадастровым номером 46:29:102042:3, расположенного по адресу: 

<

...>, определив в приложении  №1 базовый размер арендной платы в сумме 54,53719478 руб./кв. м. 

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.04.2022 урегулированы разногласия, базовый размер арендной платы в приложении 1 к соглашению принят в редакции Комитета по управлению имуществом Курской области, равный 111,43766799 руб./кв.м.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО фирма «Радиал» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, определить базовый размер арендной платы в сумме 54,53719478 руб./кв.м. 

По мнению заявителя апелляционной жалобы, размер арендной платы не должен превышать двукратную ставку земельного налога.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 06.09.2022 стороны, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили. В силу статей 156, 266 АПК РФ неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 13.09.2022. 

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению имуществом Курской области с ее доводами не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102042:3, расположенный по адресу: 

<

...>, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование муниципальному предприятию бытового обслуживания населения «Обувьсервис», что подтверждается государственным актом А-I №089764 от  23.12.1992.

08.09.1998 и 15.08.1999 между ТОО «Обувьсервис» (продавцом) и ООО фирмой «Радиал» (покупателем) заключены договоры купли-продажи нежилых помещений в здании производственного корпуса, расположенного на указанном земельном участке.

На основании постановления Администрации г.Курска от 17.01.2000 №86, с учетом представленных договоров купли-продажи, заключенных в 1996- 1998 годах, согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) ООО фирма «Радиал» наряду с иными собственниками помещений в здании приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 5283 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...> (доля составляет 0,035232).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 11.06.2002, кадастровый номер 46:29:102042:3, разрешенное использование- для административно-хозяйственной деятельности, для обслуживания населения, для административной деятельности, для хозяйственной деятельности.

Предложенный в 2004 году Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Курска проект договора №61521ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102042:3 подписан ООО фирмой «Радиал» с протоколом разногласий от 11.08.2004, доказательства согласования которого комитетом отсутствуют.

Постановлением Администрации города Курска от 13.06.2006 №1682  неделимый земельный участок площадью 0,5283 га по адресу: 

<

...> предоставлен в аренду сроком на 15 лет ФИО5, ФИО6, ООО «Барти» для ведения хозяйственной деятельности.

27.10.2006 между Администрацией города Курска (арендодателем) и ООО «Барти», ФИО6, ФИО5 (арендаторами) заключен договор аренды указанного земельного участка №86188ю со множественностью лиц на стороне арендатора, на срок с 13.06.2006 по 13.06.2021.

В соответствии со статьей 4 Закона Курской области от 06.10.2006 №65-ЗКО «О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области» по соглашению от 13.03.2013 права и обязанности арендодателя по договору №86188ю от 27.10.2006 перешли к Комитету по управлению имуществом Курской области.

02.08.2013 ООО фирмой «Радиал» заключено соглашение о вступлении в качестве нового арендатора в договор аренды № 86188ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102042:3. Арендная плата за пользование земельным участком ООО «Радиал» начислена исходя из площади 1227 кв.м, в соответствии с долями собственников в здании по ул.Карла Маркса, д.73. 

На основании заявления ООО фирмы «Радиал» от 27.12.2012 право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком прекращено с 20.06.2014 в связи с государственной регистрацией соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды №86188ю от 27.10.2006.

По истечении срока договора аренды №№86188ю от 27.10.2006 ООО фирма «Радиал» обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с просьбой заключить новый договор аренды. 

Комитетом по управлению имуществом Курской области истцу  передано соглашение о вступлении нового арендатора в договор №07-19/6411-21ф от 17.06.2021 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного по адресу: 

<

...>. 

В силу пункта 3 соглашения размер и сроки внесения арендной платы установлены приложением №1 к соглашению. 

Приложением №1 к соглашению базовый размер арендной платы установлен 111,43766799 руб./кв.м, исходя из следующего расчета: 9 604 000 руб. (кадастровая стоимость) : 5283 кв.м (площадь земельного участка) х 6,13 (коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, установленный постановлением Администрации Курской области от 28.08.2018 №691-па) х 1 (коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов) : 100.

Базовый размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 №249-па «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», постановления Администрации Курской области от 27.08.2018 №691-па «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственности на которые не разграничена».

Не согласившись с условиями проекта соглашения, 05.07.2021 истцом в адрес Комитета по управлению имуществом Курской области направлен протокол разногласий. Разногласия касались базового размера арендной платы и суммы арендной платы, которая, по мнению истца, для данного земельного участка не должна превышать двукратного размера земельного налога, исчисляемого в отношении этого участка, не более 3% от его кадастровой стоимости. При этом базовый размер арендной платы составляет 54,53719478 руб./кв.м, исходя из следующего расчета: 9 604 000 руб. (кадастровая стоимость) : 5283 кв.м (площадь земельного участка) х 3 (двукратный размер земельного налога) : 100.

16.07.2021 протокол разногласий был отклонен Комитетом по управлению имуществом Курской области, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено ООО фирмой «Радиал» на основании постановления Администрации г.Курска от 28.05.2004 №1234 и договора аренды №61521ю, следовательно, ООО фирма «Радиал» исполнило обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- Закон №137-ФЗ). Все последующие договоры аренды подлежат заключению не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, что исключает применение ставки 3% кадастровой стоимости.

Таким образом, между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно базового размера арендной платы, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции согласился с предложенным Комитетом по управлению имуществом  Курской области базовым размером арендной платы.

Не соглашаясь с выводами суда области, судебная коллегия руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и статьи 39.7 ЗК РФ в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ (далее- Закон №137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

При этом содержащиеся в Законе №137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Указанные правовые подходы закреплены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 №15824/12, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019), Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Судом установлено, что ООО фирма «Радиал», как собственник нежилого помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, приобретя нежилые помещения в здании, приобрело право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в силу прямого указания закона.

Данное обстоятельство подтверждено постановлением Администрации г.Курска от 17.01.2000 №86.

В этой связи судом апелляционной инстанции исследованы основания для применения при расчете арендной платы льготы, предусмотренной пунктом 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ (2% кадастровой стоимости земельного участка).

Как следует из материалов дела, проект договора №61521ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102042:3 подписан ООО фирмой «Радиал» с протоколом разногласий от 11.08.2004.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Вместе с тем доказательства акцепта арендодателем протокола разногласий от 11.08.2004 к договору аренды спорного земельного участка №61521ю в материалах дела отсутствуют. 

Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено ООО фирмой «Радиал» путем присоединения 02.08.2013 к  договору аренды № 86188ю от 27.10.2016, то есть по истечении установленного Законом №137-ФЗ срока (01.07.2012), что исключает право на льготу при расчете арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (далее- Постановление №582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. 

Истец полагает, что подлежит применению изложенный в абзаце 5 Основных принципов принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. 

При этом частью 3 пункта 2 решения Курского городского Собрания от 19.11.2019 №93-6-РС для прочих земельных участков установлена ставка 1,5% кадастровой стоимости, что составляет 288 120 руб. в год за весь земельный участок площадью 5283 кв.м. Арендная плата за долю земельного участка 23,23% пропорционально площади принадлежащего истцу помещения в здании составляет 66 930 руб. в год.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Вместе с тем, как следует из части 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 №305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018). 

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендная плата по договору аренды является регулируемой, размер арендной платы определяется на основании постановления Администрации Курской области от 27.03.2017 №249-па, но с ограничениями, указанными в абзаце 5 Основных положений.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 31.10.2019 по делу №А14-17280/2016 (определением Верховного Суда РФ от 06.02.2020 №310-ЭС19-27110 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации), постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 21.08.2017 по делу №А14-13/2016.

При таких обстоятельствах в приложении №1 к соглашению о вступлении нового арендатора в договор №07- 19/6411-21ф от 17.06.2021 аренды земельного участка площадью 5283 кв.м, с кадастровым номером 46:29:102042:3, расположенного по адресу: 

<

...>, базовый размер арендной платы следует определить в сумме 54,53719478 руб./кв.м., то есть в сумме, не превышающей двукратный размер земельного налога (9 604 000 руб. х 1,5% х 2) : 5 283 кв.м).

Расчет арендной платы и сроков ее внесения (приложение №1 к соглашению о вступлении нового арендатора в договор аренды №07-19/6411-21ф земельного участка в г.Курске от 17.06.2021) подлежит изменению сторонами исходя из установленного базового размера арендной платы.

Таким образом, решение Арбитражного суда Курской области от 12.04.2022 по делу №А35-8960/2021 следует изменить на основании части 2 статьи 270 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы в размере 9 000 руб. относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 12.04.2022 по делу №А35-8960/2021 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Радиал» и Комитетом по управлению имуществом Курской области при заключении соглашения о вступлении нового арендатора в договор №07- 19/6411-21ф от 17.06.2021 аренды земельного участка площадью 5283 кв.м, с кадастровым номером 46:29:102042:3, расположенного по адресу: 

<

...>, определив в приложении №1 базовый размер арендной платы в размере 54,53719478 руб./кв. м.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «Радиал» (ИНН 

<

***>) расходы по госпошлине в размере 9 000 руб. за подачу иска и апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

 

судьи       

ФИО2

 

ФИО3