АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-39110/2023

г. Краснодар

05 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 ноября 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>,                        ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 07.06.2024), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 12.07.2024), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации муниципального образования Кущевский район, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 по делу № А32-39110/2023, установил следующее.

  Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – глава хозяйства) обратилась в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент),                в котором просила признать незаконным отказ от 20.09.2023 № 52-32-36-788/23 в предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 площадью 828 154 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский,                     а также возложить на департамент обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 площадью 828 154 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский, с установлением выкупной цены в размере 60% от его кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Кущевский район (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2024 в удовлетворении заявления отказано. Суд пришел к выводу о том, что глава хозяйства является арендатором испрашиваемого земельного участка на основании заключенного на торгах договора от 25.06.2021 № 0000008019. Оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка в собственность соответствует закону, поскольку заявитель обратился за выкупом участка до момента истечения трехлетнего срока, предусмотренного подпунктом 9           пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 решение от 19.02.2024 отменено. По делу принят новый судебный акт. Признан незаконным отказ департамента от 20.09.2023 № 52-32-36-788/23 в предоставлении                     в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6. На департамент возложена обязанность заключить с главой хозяйства договор купли-продажи данного земельного участка с установлением выкупной цены в размере 60% от его кадастровой стоимости. Судебный акт мотивирован следующим. Заявитель более 14 лет использует земельный участок по целевому назначению, случаи нецелевого использования участка и привлечения его органом государственного земельного надзора к ответственности, предусмотренной                          статьей 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, не выявлены. Заявитель добросовестно использовал земельный участок по назначению, вносил арендные платежи. Довод департамента о ничтожности договора от 23.11.2015              № 1701004869 в связи с нарушением публичной процедуры предоставления апелляционный суд отклонил, сославшись на положения пункта 5                                           статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Оспариваемый отказ департамента не соответствует закону, что влечет удовлетворение заявленных требований.

         В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 04.06.2024, а решение от 19.02.2024 оставить в силе. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок находится в пользовании предпринимателя на основании сделки, прошедшей государственную регистрацию, менее трех лет. На момент принятия департаментом оспариваемого отказа право на выкуп земельного участка у заявителя не возникло. Договор аренды от 23.11.2015 является ничтожной сделкой, поскольку заключен без соблюдения публичной процедуры с лицом, не имевшим ранее каких-либо прав на земельный участок. Заявитель привлекался к административной ответственности за использование земельного участка без оформления правоустанавливающих документов. Стоимость земельного участка суд апелляционной инстанции определил неправильно. 

В отзыве глава хозяйства указал на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления.

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель главы хозяйства полагал, что выводы апелляционного суда основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

Суд округа объявлял перерыв в судебном заседании до 16 часов 10 минут                       30 октября 2024 года. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием представителей заявителя и уполномоченного органа. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела, управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (арендодатель; далее – управление) и ООО «Сельскохозяйственная компания «Влад» (арендатор) заключили договор от 28.01.2009 № 8817000081 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га (кадастровый номер 23:17:0102003:6), расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение, для ведения сельскохозяйственного производства, сроком на 10 лет (т. 1, л. д. 17 – 23). В пункте 1.3 договора указано, что до момента его заключения арендатор являлся фактическим пользователем земельного участка. Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 10 лет, до 28 января 2019 года. 

Данный договор прошел процедуру государственной регистрации 10.03.2009.                        В качестве арендатора земельного участка в ЕГРН указано ООО сельскохозяйственная компания «Влад» (т. 1, л. д. 34).

ООО сельскохозяйственная компания «Влад» и ФИО1 02.02.2009 подписали соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 28.01.2009 № 8817000081 (т. 1, л. 

<

...>). Данное соглашение не прошло процедуру государственной регистрации (т. 1, л. 

<

...>),

23 ноября 2015 года управление (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор № 1701004869 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6. Согласно пункту 7.2 договор действует одиннадцать месяцев,                              с 06.04.2015 по 06.03.2016 (т. 1, л. д. 94 – 102). 

По результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 глава хозяйства признан победителем аукциона            (т. 1,  л. д. 39 – 42).

Департамент (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор                   № 0000008019 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6.                   В силу пункта 7.2 договор  действует в течение 10 лет (т. 1, л. д. 43 – 47).

Глава хозяйства 09.09.2021 и 27.10.2021 направлял в адрес департамента заявления о предоставлении в собственность названного земельного участка на основании               подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-46634/2022  признано незаконным бездействие департамента по не рассмотрению по существу данных заявлений. На департамент возложена обязанность в течение 20 дней с момента вступления в законную силу судебного акта рассмотреть заявления и принять предусмотренное пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса решение.

Поскольку в срок, указанный в решении суда, заявления предпринимателя не рассмотрены, глава хозяйства обратился в арбитражный суд с исковым заявлением от 18.07.2023, в котором просил признать незаконным бездействие департамента, выразившееся в неисполнении судебного акта по делу № А32-46634/2022 и непринятии решения по существу заявлений от 09.09.2021 и 27.10.2021, а также возложить на департамент обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 с установлением выкупной цены в размере                    60% от его кадастровой стоимости (т. 1, л. д. 3 – 10). 

20 сентября 2023 года департамент уведомил заявителя об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на несоблюдение предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса условия о трехлетнем сроке нахождения земельного участка в аренде (т. 1, л. 

<

...>).

В уточненном заявлении глава хозяйства просил признать незаконным отказ департамента от 20.09.2023 и возложить на уполномоченный орган обязанность устранить допущенные нарушения (т. 1, л. д. 71 – 80). 

         Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

         Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

         Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

         В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002               № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон                       № 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

          В пункте 1 статьи 39.3 Земельного кодекса указано, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы правом на приобретение без торгов в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка. Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности, соответствия арендатора установленным требованиям. Суд должен оценить как доводы и доказательства, представленные заявителем, так и представленные арендодателем в части использования конкретного участка конкретным арендатором (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022                               № 301-ЭС21-27876).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 26 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 28.01.2009) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 1). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).

Из материалов дела следует, что соглашение от 02.02.2009 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 28.01.2009 № 8817000081 не прошло процедуру государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса.

Поскольку правоотношения по выкупу земельного участка носят публичный характер, по общему правилу, договор, не прошедший государственную регистрацию, не может служить основанием для приобретения права на выкуп публичного участка и на применение льготной цены.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей до 1 июля 2014 года) уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3                               статьи 433 Гражданского кодекса).

Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды                  от 28.01.2009 не прошло государственную регистрацию, сведения о главе хозяйства как об арендаторе испрашиваемого земельного участка по названному договору не внесены в публичный реестр.

Таким образом, фактические отношения, связанные с использованием земельного участка, названного в договоре аренды от 28.01.2009, не предоставили главе хозяйства право на заключение без реализации публичной процедуры предоставления краткосрочного договора аренды от 23.11.2015.

Действующие с 01.03.2015 положения пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливают общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пункт 2 данной статьи (в применимой редакции) определял, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 12); земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).

Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что департамент не являлся стороной не прошедшего государственную регистрацию соглашения от 02.02.2009, поэтому для целей соблюдения порядка предоставления публичных земельных участков для уполномоченного органа заявитель не мог считаться арендатором испрашиваемого земельного участка.

Кроме того, ссылаясь на существовавшие у заявителя затруднения в государственной регистрации названного соглашения, суд апелляционной инстанции не принял во внимание содержание представленных в материалы дела уведомлений о приостановлении государственной регистрации. Так, в уведомлении от 26.07.2018 указано на прекращение деятельности первоначального арендатора путем реорганизации в форме присоединения, а также на допустимость правопреемства в спорных отношениях (т. 1,                 л. д. 37). Сведения, приведенные в данном уведомлении, подтверждены информацией ЕГРЮЛ (т. 1, л. д. 28/оборот). В уведомлении от 26.11.2019 государственный регистратор указал на наличие решения Кущевского районного суда Краснодарского края                              от 25.04.2019, которым заявителю отказано в переводе прав и обязанностей по договору аренды от 29.01.2009 № 8817000081 (т. 1, л. д. 38).  

           В случае, если при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельными участками органом допущены процедурные нарушения, не повлекшие нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке такого договора следует учитывать, что нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для надлежащего выполнения своих обязанностей. При регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 308-ЭС19-19765.

Таким образом, период владения главой хозяйства земельным участком на основании договора аренды от 29.01.2009 № 8817000081 мог быть учтен при определении периода правомерного владения земельным участком, предоставляющего право на выкуп и применение льготной стоимости, при условии, что государственной регистрации сделки, препятствовали процедурные нарушения, допущенные уполномоченным органом.  

Названные обстоятельства, со ссылкой на представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции не установил. 

Ссылаясь на недобросовестность арендодателя и наличие в ЕГРН записи о запрете регистрационных действий, суд апелляционной инстанции не проанализировал причины приостановления государственной регистрации соглашения от 02.02.2009, не установил, обращался ли заявитель за регистрацией после его заключения и до момента прекращения деятельности правопреемника первоначального арендатора, препятствовали ли такому обращению нарушения, допущенные арендодателем, внесена ли в ЕГРН запись о запрете регистрационных действий от 05.06.2010 (т. 1, л. д. 34) в связи с наличием неисполненных обязательств публичного собственника земельного участка.      

Названные обстоятельства подлежали исследованию и оценке судом при определении предусмотренных частью 2 статьи 201 Кодекса оснований для удовлетворения заявления главы хозяйства. 

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Выводы суда апелляционной инстанции по существу заявленных требований сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств. Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуются исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обжалуемое постановление следует отменить в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса, а дело – направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении апелляционному суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать представленные сторонами доказательства с учетом положений статьи 71 Кодекса, установить обстоятельства, в силу которых не обеспечена государственная регистрация соглашения от 02.02.2009, определить, препятствовали ли государственной регистрации нарушения, допущенные уполномоченным органом, а также наличие (отсутствие) оснований для учета периода владения заявителем земельным участком на основании договора от 28.01.2009 в целях его выкупа и применения льготной стоимости. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 по делу           № А32-39110/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Авдякова

                                                                                                                              В.А. Анциферов