ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-12562/2019

г. Киров

14 мая 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кононова П.И.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Ремонтно-эксплуатационный участок № 13» на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.11.2019 по делу № А82-12562/2019

по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Ярославля (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу «Ремонтно-эксплуатационный участок № 13» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о  выселении из нежилых помещений, 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Ярославля (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Ремонтно-эксплуатационный участок № 13» (далее – ответчик, АО «РЭУ № 13», Общество) о выселении из нежилых помещений общей площадью 411,10 кв.м., литеры А, Б, расположенных по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.11.2019 иск удовлетворен в полном объеме.

АО «РЭУ № 13» с принятым решением суда первой инстанции не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного искового требования, ссылаясь на немотивированность обжалуемого судебного акта и неправильное применение судом норм права. По мнению Общества, истцом фактически заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При этом в апелляционной жалобе ответчик указывает, что, учитывая заключение сторонами спорного договора аренды и его регистрацию в установленном законом порядке, а также принимая во внимание поведение Комитета, которое давало Обществу и иным лицам основание полагаться на действительность сделки, заявление истца о недействительности сделки не имеет правового значения. АО «РЭУ № 13» также отмечает, что договор аренды от 19.12.2017 с учетом конкретных обстоятельств, предшествующих его заключению, не посягает ни на публичные интересы, ни на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем, по общему правилу, является оспоримой сделкой. При этом Обществом приведены аргументы об истечении срока исковой давности по такому требованию.

Более подробно позиция Общества со ссылками на положения действующего законодательства, конкретные обстоятельства дела и судебную практику раскрыта в апелляционной жалобе.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу возражает против приведенных в ней доводов и опровергает их, находит обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения,  жалобу – без удовлетворения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 10.02.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 11.02.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В связи со сложившейся эпидемиологической обстановкой судебное заседание, изначально назначенное на 01.04.2020, перенесено апелляционным судом на 13 час. 25 мин. 13.05.2020. Ответчик представил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

13.05.2020 стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18.03.2011 между АО «РЭУ № 13» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) подписан договор № 11523-З аренды недвижимого имущества (л.д.13-16).

По условиям данного договора арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество (здания литеры А, Б) общей площадью 411,10 кв. м по адресу: 

<

...>, для размещения организаций, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории г. Ярославля (пункт 1.1).

В пункте 2.2.21 договора от 18.03.2011 определено, что арендатор в течение трех месяцев с момента подписания договора за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, обязан изготовить технический паспорт объекта аренды и произвести государственную регистрацию муниципальной собственности на объект аренды, а также договора аренды.

Срок договора установлен в пункте 7.1 договора с 01.02.2011 по 30.06.2015.

Сторонами договора был подписан акт приема-передачи имущества (л.д.17). Государственная регистрация договора аренды от 18.03.2011 № 11523-З не проводилась.

19.12.2017 между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) подписан договор аренды № 12060-З недвижимого имущества, по условиям которого арендатору было передано во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 413,1 кв. м по адресу: 

<

...> -, для размещения организации, осуществляющей управление и (или) обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории г. Ярославля (л.д.19-23).

В пункте 2 названного договора установлено, что договор заключен в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ) в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.02.2010 № 11523-З, при заключении договора на новый срок акт приема-передачи не составляется.

Согласно пункту 7.1 договора от 19.12.2017 договор действует с момента подписания по 30.06.2020 и применяется к правоотношениям, возникшим с 01.07.2015.

21.02.2018 произведена государственная регистрация названного договора аренды.

29.03.2018 АО «РЭУ № 13» обратилось в Комитет с заявлением (л.д.24) о приобретении арендуемого по договору от 19.12.2017 № 12060-З недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 21.08.2018 № 01-12/3925 (л.д.25) Комитет отказал заявителю в приобретении арендуемого имущества, указав на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 18.03.2011 № 11523-З, ничтожность договора аренды от 19.12.2017 № 12060-З как заключенного с нарушением статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В связи с указанными обстоятельствами 28.02.2019 Комитет направил Обществу требование об освобождении спорного помещения в срок до 30.04.2019 (л.д.31). 

Неисполнение Обществом данного требования явилось основанием для обращения в Арбитражный суд Ярославской области с рассматриваемым в рамках настоящего дела исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166, 168, 301, 308, 309, 310, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Закона № 159-ФЗ, разъяснениями, приведенными в пунктах 1, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из отсутствия правовых оснований для занятия Обществом спорных помещений ввиду ничтожности заключенного на новый срок договора аренда от 19.12.2017, которая обусловлена заключением этого договора без проведения торгов. Как установлено арбитражным судом, у ответчика не возникло преимущественного права на заключение указанного договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по причине отсутствия государственной регистрации предшествующего договора аренды от 18.03.2011.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции исходя из нижеследующего.

В силу пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, как таковое отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора, однако имеет непосредственное правовое значение для связанных с таким договором публично-правовых отношений.

Из обстоятельств дела следует и сторонами не оспаривается, что договор аренды недвижимого имущества от 18.03.2011 № 11523-З подписан между АО «РЭУ № 13» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) на срок более одного года (с 01.02.2011 по 30.06.2015), при этом названный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и, соответственно, является незаключенным.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 154-О указано, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Как видно из материалов дела, Общество приняло на себя обязанность в течение трех месяцев с момента подписания договора от 18.03.2011 за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, изготовить технический паспорт объекта аренды и произвести государственную регистрацию муниципальной собственности на объект аренды, а также договора аренды (пункт 2.2.21).

Объективно подтвержденных доказательств того, что истец каким-либо образом препятствовал ответчику в исполнении его обязанности по государственной регистрации, уклонялся от совершения необходимых для государственной регистрации действий (выдаче доверенности, передаче документов), в материалах дела не имеется. 

Необходимо отметить, что Общество как профессиональный участник гражданского оборота, принимая решение об участии в торгах на право заключения договора аренды в отношении недвижимого имущества, не прошедшего государственную регистрацию, не могло не осознавать все возможные правовые последствия, связанные с отсутствием государственной регистрации права собственности.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества от 19.12.2017 № 12060-З следует также учитывать правовую позицию, изложенную в абзаце 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». По смыслу указанных разъяснений, названный договор аренды не мог быть заключен сторонами в порядке пункта 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Данный факт подтверждается решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2019 по делу № А82-22897/2018, которое оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций и имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора по существу в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов (абзац 1).

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении действия такого договора (абзац 2).

С учетом вышеприведенных обстоятельств и разъяснений суд первой инстанции правомерно и обоснованно указал на то, что договор аренды от 19.12.2017 № 12060-З является ничтожной сделкой.

Пунктом 1 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя положения статьи 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

В сложившейся правоприменительной практике виндикационный иск рассматривается как требование не владеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения.

Предметом доказывания по виндикационному требованию являются обстоятельства, подтверждающие наличие права собственности истца на истребуемое имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества (условия, при которых имущество выбыло из владения собственника).

Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных обстоятельств, при этом в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания указанных обстоятельств в совокупности возложено на истца.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, спорные нежилые помещения являются муниципальной собственностью. Данные нежилые помещения находятся во владении ответчика. При этом, как уже было отмечено выше, правовых оснований для занятия спорных помещений у Общества не имеется.

В этой связи суд первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил заявленные Комитетом исковые требования о выселении (об освобождении помещений).

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела, при действующем нормативно-правовом регулировании спорных правоотношений не усматривается.

Довод заявителя жалобы о том, что истцом фактически заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, является несостоятельным.

Аргументы АО «РЭУ № 13» о том, что договор аренды от 19.12.2017 является оспоримой сделкой, основан на ошибочном толковании норм права применительно к фактическим обстоятельствам дела. Данный аргумент не учитывает разъяснения, приведенные в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Ссылка Общества на истечение срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (три года), который в рассматриваемой ситуации истцом не пропущен.

Ссылка ответчика на разъяснения, приведенные в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», не принимаются судебной коллегией, поскольку не подлежат применению к рассматриваемой ситуации. Коллегия учитывает, что в данном случае Общество знало о необходимости государственной регистрации первоначального договора аренды от 18.03.2011 (соответствующая обязанность была возложена на него непосредственно самим договором) и, соответственно, должно было знать о негативных правовых последствиях такого договора, не прошедшего государственную регистрацию, исключающих преимущественное право на заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок без проведения торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. При таких обстоятельствах у  АО «РЭУ № 13» не имелось оснований полагаться на действительность сделки - договора аренды от 19.12.2017.

Ссылка АО «РЭУ № 13» на судебную практику подлежит отклонению, поскольку приведенные в апелляционной жалобе судебные акты не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Более того, содержащиеся в них выводы основаны на иных обстоятельствах, не являющихся идентичными с рассматриваемыми.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом решении, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.

На основании изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.11.2019 по делу № А82-12562/2019 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.11.2019 по делу № А82-12562/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Ремонтно-эксплуатационный участок № 13» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

П.И. Кононов

Судьи         

ФИО3

ФИО1