АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело № А53-45330/2024 1 2 с е н т я б р я 2025 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Полимергазстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 18.06.2025), в отсутствие в судебном заседании представителей истца – комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Полимергазстрой» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А53-45330/2024, установил следующее.  

Комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее – комитет) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к обществу с ограниченной ответственностью «Полимергазстрой» (далее – общество) о взыскании 2 632 961 рубля 30 копеек задолженности с 01.12.2022 по 30.11.2024 и 385 647 рублей 12 копеек пени с 20.12.2022 по 22.11.2024 по договору от 30.07.2008 № 4191 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:030325:91 площадью 9635,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под объектами незавершенного строительства (литеры А, Б, Б1, Б2, В, в, Г, Д, Ж, Ж1), используемых в промышленных целях, под промышленными объектами (далее – договор аренды, земельный участок).  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025, с общества в пользу комитета взыскано 2 632 961 рубль 30 копеек задолженности с 01.12.2022 по 30.11.2024, 385 647 рублей 12 копеек пени с 20.12.2022 по 22.11.2024, в доход федерального бюджета – 115 558 рублей государственной пошлины. Судебные акты мотивированы следующим. Договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Общество надлежащим образом не исполнило договорную обязанность по внесению арендной платы. Размер и период образования задолженности общество не оспаривает. Несвоевременное исполнение данной обязанности повлекло предусмотренную договором аренды ответственность в виде пени. Расчет задолженности и пени проверен судами и признан арифметически и методологически верным. Неустойка соразмерна последствиям нарушения договора аренды. Ходатайство о снижении неустойки общество не заявило.  

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Арендная плата является регулируемой. Измененный механизм расчета арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Примененный механизм расчета арендной платы не соответствует договору аренды. Изменение методики расчета арендной платы возможно только по соглашению сторон. Такое соглашение отсутствует. При расчете арендной платы за исковой период следует применять согласованную сторонами годовую арендную плату, определенную на основании отчета независимого оценщика от 28.07.2008 № 61/08-343. Общество является собственником расположенных на земельном участке объектов незавершенного строительства. Размер арендной платы не может превышать размер земельного налога. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими частичной отмене, а дело – направлению в соответствующей части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по распоряжению мэра города Шахты-главы от 23.07.2008 № 3297 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 30.07.2008 договор аренды земельного участка под объектами  

незавершенного строительства, используемых в промышленных целях под промышленными объектами с 23.07.2008 по 23.07.2011 (пункт 2.1). Арендная плата составила 144 585 рублей в год или 395 рублей 04 копейки в день (пункт 3.1). Арендная плата определена на основании постановления администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области», решения городской Думы г. Шахты от 27.12.2007 № 400 «Об определении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Шахты, об определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» и отчета независимого оценщика от 28.07.2008 № 61/08-343 (приложение № 2).  

Размер арендной платы мог быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, на основании федеральных (региональных) законов, подзаконных актов, решений городской Думы и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы и земельного налога (пункт 3.4). Арендатор должен был своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора (пункт 4.2.4). При изменении (введении) ставок арендной платы в предусмотренных пунктом 3.4 случаях, а также в случае принятия правового акта, устанавливающего иной порядок применения ставок арендной платы, они должны были приниматься к исполнению с момента вступления в силу соответствующего акта (пункт 8.7).  

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.07.2008. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 09.10.2008. В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись с номером регистрации 61-61-49/094/2008-327. По истечении срока договора аренды общество продолжило использовать земельный участок в отсутствие на этот счет возражений со стороны комитета.  

В досудебной претензии от 31.10.2024 № 61.12.2.1-22/4554 комитет предупредил общество о необходимости погашения 2 871 463 рублей 87 копеек задолженности по арендной плате с 01.12.2022 по 01.11.2024 и оплаты 353 197 рублей 41 копейка пени с 20.12.2022 по 31.10.2024. Претензия оставлена обществом без удовлетворения.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрено определение условий договора по усмотрению сторон с учетом обязательных для них нормативно установленных правил (статьи 421, 422). По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606), а арендатор – пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и вносить арендную плату (статья 614, пункт 1 статьи 615).  

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными и региональными законами случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается региональным органом государственной власти (пункт 1, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).  

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется  

размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.  

С 02.03.2015 на территории Ростовской области действует Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области». Установление размера арендной платы за использование таких земельных участков делегировано органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов по видам использования земель с учетом основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (пункт 1). Если порядок определения арендной платы не установлен пунктами 1 - 8 настоящего Порядка, то размер арендной платы может быть установлен органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 9).  

С 01.06.2015 действует решение городской Думы г. Шахты от 28.05.2015 № 632 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Шахты"», которым установлены ставки арендной платы за использование земельных участков в границах муниципального образования город Шахты для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (приложение 2). Решением городской Думы г. Шахты от 25.02.2016 № 79 строка 17 приложения 2 изложена в редакции, согласно которой для прочих категорий арендаторов по всем видам использования земельных участков, указанным в пунктах 1 - 16 настоящего приложения (за рядом не относящихся к спорной ситуации исключений), предоставленных для продолжения строительства, под объектами, не завершенными строительством, для ввода объектов в эксплуатацию, с расположенными на них объектами, находящимися в стадии реконструкции, либо в случае, если назначение указанных объектов не определено, установлена ставка арендной платы в размере 4,92 процента.  

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в применимой к рассматриваемым отношениям редакции предусмотрено применение кадастровой стоимости для предусмотренных законодательством целей, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости (со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости). Аналогичные нормы содержатся в частях 1, 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». При этом такое применение осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (пункт 1 части 2 статьи 18).  

Размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года. При этом индексация размера арендной платы производится начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка индексация размера арендной платы производится начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков (пункты 11, 12 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135).  

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Ростовской области по состоянию на 01.01.2022. Кадастровая стоимость земельного участка составила 25 797 038 рублей 05 копеек (строка 41996 таблицы «кадастровая стоимость земельных участков в границах кадастрового района 61:59» Приложения). По общедоступным данным ресурса «Rosreestr.gov.ru» сведения о такой кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.01.2023.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения  

и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о том, что земельный участок находится в фактическом арендном пользовании общества в отсутствие возражений со стороны комитета. Договор аренды по истечении его срока возобновлен на неопределенный срок.  

Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы с 01.12.2022 по 30.11.2024 привело к образованию задолженности в сумме 2 632 961 рубля 30 копеек. Размер задолженности правомерно определен с учетом нормативно измененных методики расчета и ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с фактическим использованием земельного участка под объектами незавершенного строительства, момента, по состоянию на который определена новая кадастровая стоимость земельного участка, года принятия решения о ее утверждении, момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка. При этом индексация размера арендной платы произведена начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.  

Вместе с тем, принимая обжалуемые судебные акты в части взыскания неустойки, начисленной с 20.12.2022 по 22.11.2024, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права (абзац десятый статьи 12 Гражданского кодекса). Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).  

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункты 1, 3 статьи 406 Гражданского кодекса).  

Если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере,  

установленном нормативными правовыми актами. В то же время в силу статьи 406 Гражданского кодекса он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы. Данный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 № 305-ЭС19-12083 и нашел отражение в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019.  

За нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды общество должно было выплачивать комитету пеню в размере 1/360 ставки рефинансирования Центрального Банка, действующей на день просрочки, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). При этом односторонняя корректировка арендной платы должна была осуществляться комитетом путем направления обществу уведомления и подлежала обязательной уплате в каждом случае изменения (введения) ставок арендной платы, в том числе коэффициентов индексации (пункт 3.4). Комитет должен был своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом общество (пункт 4.2.4). Внесение арендной платы должно было осуществляться после такого надлежащего уведомления, в том числе посредством средств массовой информации (пункт 8.7).  

В деле отсутствуют доказательства направления комитетом обществу уведомлений о перерасчете арендной платы в связи с изменением методики расчета (от кадастровой стоимости), подлежавшей применению ставки и применением коэффициентов индексации. Без таких уведомлений вывод о наличии на стороне общества просрочки в исполнении обязанности по внесению измененной арендной платы с 20.12.2022 по 22.11.2024 (период начисления пени) не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.  

При таких недостатках суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктами 3, 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса и данными в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснениями, считает необходимым в соответствующей части решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, а дело направить на новое рассмотрение.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А53-45330/2024 отменить в части взыскания 385 647 рублей 12 копеек неустойки и 115 558 рублей государственной пошлины.  

В этой части дело № А53-45330/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.  

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  

Судья В.А. Авдякова  

Судья В.Е. Епифанов