﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5461/2020

г. Краснодар

11 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании заявителя – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (ИНН 2314005998, ОГРН 1022302348771), органа, осуществляющего публичные полномочия – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Какаулина Святослава Игоревича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 по делу № А32-5461/2020, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Росреестр) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора от 18.04.2019 № 4600012085 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 7401 кв. м (кадастровый номер 23:18:1302000:209; разрешенное использование – пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды)), приведенного в сообщении от 19.08.2019 № 23/999/001/2019-180270. Заявитель также просил возложить на Росреестр обязанность произвести государственную регистрацию данного договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Какаулин С.И.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Росреестра в государственной регистрации договора от 18.04.2019 № 4600012085 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 7401 кв. м (кадастровый номер 23:18:1302000:209), расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, с/п Отваженское, в границах кадастрового квартала 23:18:1302000, разрешенное использование – пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды, заключенного управлением и Какаулиным С.И. по результатам торгов (сообщение от 19.08.2019 № 23/999/001/2019-180270). На уполномоченный орган возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации данного договора аренды. Суды пришли к выводу об отсутствии у государственного регистратора предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации договора, поскольку торги, по результатам которых он заключен, проведены в установленном порядке. 

В кассационной жалобе Росреестр, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что при проведении правовой экспертизы представленных заявителем документов у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды земельного участка, поскольку в извещении об аукционе не содержалась информация о размере задатка, порядке его внесения и возврата, а также банковские реквизиты для перечисления. Кроме того, управление нарушило десятидневный срок для заключения договора аренды со дня размещения информации о результатах аукциона (пункт 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Росреестр также указывает, что срок аренды земельного участка (49 лет) не соответствует ограничениям, установленным для такого вида разрешенного использования земельного участка (3 года; подпункт 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса). Данные обстоятельства служат правомерным основанием для приостановления и отказа в совершении регистрационных действий.

В отзыве управление указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Участвующие в деле лица представителей в суд округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Лабинский район от 27.02.2019 № 222 оформлено решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 7401 кв. м (кадастровый номер 23:18:1302000:209), расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, с/п Отваженское, в границах кадастрового квартала 23:18:1302000, разрешенное использование – пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды. Начальная цена предмета аукциона составила 1588 рублей 25 копеек (2% от кадастровой стоимости земельного участка), шаг аукциона – 47 рублей 65 копеек (3% от начальной цены предмета аукциона), размер задатка – 1588 рублей 25 копеек, что составило 100% от начального размера ежегодной арендной платы за участок (лот № 16; л.д. 31 – 36).

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:1302000:209 размещено на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru и в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов на территории сельских поселений Лабинского района.

По результатам состоявшегося аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на основании решения аукционной комиссии о заключении такого договора с победителем торгов (протокол от 08.04.2019 № 3-2019) управление (арендодатель) и Какаулин С.И. (арендатор) заключили договор от 18.04.2019 № 4600012085 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (т. 1, л. д. 43 – 47).

Данный договор 16.05.2019 вместе с протоколом о результатах торгов представлен на государственную регистрацию в Росреестр (Лабинский отдел; т. 1, л. д. 77).

Сообщением от 19.08.2019 № 23/999/001/2019-180270 государственный регистратор уведомил управление об отказе в государственной регистрации договора аренды, поскольку в извещении о проведении торгов № 040319/0130632/01 указано, что размер задатка составляет 0 рублей, порядок его внесения и возврата отсутствуют; не соответствуют даты подписания протокола (08.04.2019) и внесения изменений в извещение о проведении торгов относительно спорного лота (17.04.2019); нарушен десятидневный срок для заключения договора аренды со дня размещения информации о результатах аукциона; договор аренды заключен на срок 10 лет, однако подпункт 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса предусматривает предельный срок заключения такого договора – три года (т. 1, л. д. 48).

Управление, полагая, что основания для отказа в государственной регистрации спорного договора отсутствовали, обратилось с заявлением в арбитражный суд

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, производит прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, определенные данным Законом.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

Исследовав представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что у государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 18.04.2019 № 4600012085.

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, урегулирован статьей 39.12 Земельного кодекса. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок ряд документов, в том числе документы, подтверждающие внесение задатка. Заявитель не допускается к участию в аукционе в случае непоступления задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе. Заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор аукциона направляет уведомления о принятых в отношении них решениях. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

Согласно подпункту 8 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

В постановлении от 27.02.2019 № 222 указано, что размер задатка в рассматриваемом случае составил 1588 рублей 25 копеек. В извещении о проведении торгов по лоту № 16 ошибочно указано, что размер задатка составляет 0 рублей (т. 1, л. д. 40). В то же время суды установили, что размер задатка, реквизиты для его зачисления, порядок его внесения и возврата указаны в аукционной документации, прикрепленной к извещению о проведении торгов, размещенному на сайте – torgi.gov.ru. Аналогичная информация о задатке также отражена в извещении, опубликованном в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов на территории сельских поселений Лабинского района и на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район.

Сведения о том, что названный недостаток в извещении привел к невозможности реализации прав иных лиц, в материалах дела отсутствуют, поэтому суды правомерно заключили об отсутствии нарушений требований закона, ограничивающих конкуренцию или влияющих на определение результатов аукциона (пункт 8 статьи 39.12 Земельного кодекса).

Согласно протоколу от 08.04.2019 № 3-2019 заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района, победителем по лоту № 16 признан Какаулин С.И. (т. 1, л. д. 43, 44).

В силу пункта 20 статьи 39.12 Земельного кодекса уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что пункт 20 статьи 39.12 Земельного кодекса возлагает на уполномоченный орган обязанность направить победителю аукциона проект договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона, то есть направить оферту. При этом определение момента заключения договора следует производить с учетом положений статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства, свидетельствующие о том, что договор аренды от 18.04.2019 № 4600012085 заключен ранее срока, указанного в приведенной норме Земельного кодекса, уполномоченный орган не представил (часть 5 статьи 200 Кодекса; т. 2, л. д. 26). 

С учетом изложенного судебные инстанции правомерно удовлетворили требования управления (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Довод жалобы регистрирующего органа о том, что протокол о результатах торгов датирован 08.04.2019, а последние изменения в извещение о проведении торгов относительно спорного лота внесены 17.04.2019, не свидетельствует о недостатках заключенной по результатам состоявшегося аукциона арендной сделки, исключающих ее государственную регистрацию. 

Ссылка Росреестра на ограничение трехлетним сроком представления спорного участка в аренду в виду его разрешенного использования рассмотрена при разрешении спора в судах первой и апелляционной инстанций, где получила надлежащую правовую оценку. В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании недействительными аукциона и договора аренды по оспоримым основаниям Росреестр не вправе ссылаться на указанное обстоятельство как на причину для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка. Возможность сочетания разных видов сельскохозяйственного использования применительно к спорному участку законом не исключена. Срок договора аренды с учетом всех видов разрешенного использования земельного участка определен равным 49 годам. Аналогичные сведения содержались в аукционной документации. 

Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются судом округа.

Нормы материального права суды применили правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4                 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 15.07.2020 и апелляционного постановления от 09.10.2020 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Росреестр освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 по делу № А32-5461/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                              А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         В.Е. Епифанов