﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6871/19 

Екатеринбург

02 декабря 2019 г.

 

Дело № А50-6962/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Сулейменовой Т. В., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Первая ипотечная компания-Регион» (далее – общество «ПИК-Регион»)  на решение  Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2019 по делу № А50-6962/2019 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 12.08.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества  «ПИК-Регион» - Кабаченко Я.В. (доверенность от 14.06.2019 № 54).

  Ходатайства Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра),  Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее – Департамент) о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Общество  «ПИК-Регион» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным решения Управление Росреестра о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка для строительства № 245-12М от 29.12.2012, расположенного на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в жилом районе «Ива», кадастровый номер земельного участка 59:01:4219198:1391, общей площадью 38 623 кв. м, выраженного в уведомлении от 13.02.2019№ КУВД-001/2019-13998561/1; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды земельного участка для строительства № 245-12М от 29.12.2012  путем внесения в государственный реестр записи о прекращении договора аренды земельного участка для строительства № 245-12М от 29.12.2012. 

         К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент.

         Решением суда от 21.05.2019 в удовлетворении заявления отказано. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда         от  12.08.2019 решение суда оставлено без изменения.

         В кассационной жалобе общество «ПИК-Регион»  просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что между сторонами отсутствует спор о наличии права аренды на земельный участок, заявитель отказался в одностороннем порядке от исполнения договора; обществом «ПИК-Регион»  в адрес Департамента направлено уведомление о явке на приемку-передачу земельного участка, однако Департамент уклоняется от приема земельного участка, что, по мнению заявителя, свидетельствует о злоупотреблении правом. Как считает заявитель, для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора аренды не требуется судебный акт о признании договора прекращенным, достаточно наличия сделки по отказу заявителя от договора аренды. По  мнению общества «ПИК-Регион», отсутствие передаточного акта не свидетельствует о продолжении арендных отношений и не является препятствием для регистрации прекращения права аренды. Таким образом, заявитель полагает, что оснований для принятия решения о приостановлении регистрации не имелось.

         В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

          Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «ПИК-Регион» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка для строительства от 29.12.2012 № 245-12М.

         В соответствии с условиями договора аренды арендатор принял от арендодателя земельный участок площадью 38 623 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в жилом районе «Ива» для строительства объектов бытового обслуживания населения. Кадастровый номер участка - 59:01:4219198:1391.

         В соответствии с п. 4.1 договора аренды, срок аренды участка установлен с 10.11.2012 по 19.06.2022.

         Согласно п. 3.1.3 договора аренды, арендатор имеет право досрочно при отсутствии необходимости использования земельного участка расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней уведомление об этом арендодателю и возвратив земельный участок по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального и пригодном для дальнейшего использования.

         В соответствии с п. 3.2.11 договора аренды арендатор письменно, сообщает арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока договора и не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней при его досрочном освобождении.

         Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

         Общество  «ПИК-Регион» указало, что в связи с отсутствием необходимости в аренде земельного участка направило в адрес Департамента земельных отношений уведомление от 16.11.18 № 1005/1-879-и о досрочном расторжении (отказе от исполнения) договора аренды с 30.01.2019 года, в соответствии с пунктом 3.1.3 договора аренды, что подтверждается отметкой Департамента на вышеуказанном уведомлении за вх. № 21-01-06-21548 от 22.11.2018.

         На уведомление арендатора об отказе от договора аренды Департамент отреагировал несогласием с отказом арендатора от исполнения договора аренды (письмо Департамента исх.№ 21-01-06-И-10436 от 20.12.2018). Департамент указал, что арендатор взял на себя обязательства по договору аренды по строительству и оснований для прекращения договора аренды нет, т.к. цель аренды земельного участка не достигнута.

         Общество  «ПИК-Регион» направило в адрес Департамента уведомление о явке на приемку земельного участка с приложением подписанного акта приема- передачи земельного участка. На приемку земельного участка от Департамента никто не явился.

         Общество  «ПИК-Регион» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды в связи с односторонним отказом от договора аренды, что подтверждается описью документов от 07.02.2019.

         Управление Росреестра направило в адрес заявителя уведомление № КУВД- 001/2019-1399856/1 от 13.02.2019 о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды заявителя, указав, что в регистрирующий орган заявителем был представлен акт приема-передачи земельного участка от 30.01.20.19, подписанный только одной стороной – арендатором (заявителем). Управление Росреестра в рамках осуществления регистрационных действий обратилось в Департамент с запросом о предоставлении документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды с заявителем.

         В ответ на запрос Департамент указал, что не согласен с прекращением договора аренды в связи с неисполнением обязательства заявителя по строительству объекта: жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы.

         В качестве основания для приостановления регистрации прекращения права аренды в уведомлении о приостановлении государственной регистрации Управление Росреестра указало, что заявителю необходимо представить акт приема-передачи, подписанный арендатором и Департаментом, либо соглашение о расторжении договора аренды, либо иные документы (решение суда), предусмотренные действующим законодательством.

         Не согласившись с принятым Управлением решением, общество «ПИК-Регион» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

         Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из следующего. 

         В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд принадлежит лицу, права и законные интересы которого нарушены. 

  В  силу ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

 Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

На основании ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно 2 условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

         Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

         Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной

регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (ч. 1 ст. 18 Закона № 218- ФЗ).

         Согласно ч. 1 ст.21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

         В соответствии с п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона  № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

         Основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав одновременно являются основаниями для отказа в осуществлении государственной регистрации.

         Как указывает заявитель, в связи с отсутствием необходимости в аренде земельного участка общество «ПИК-Регион» направило в адрес Департамента земельных отношений уведомление от 16.11.18 № 1005/1-879-и о досрочном расторжении договора аренды.

         Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и

разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

         Согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в

орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о

прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

         В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в

реестр.

         Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).       

         Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны

по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

         В статье 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, согласно пункту 2 которой договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

         Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

         В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

         Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п.11 постановления от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при применении статьи 310 Кодекса следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Так, например, в обязательстве из публичного договора, заключенного лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого договора не было обязательным (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 310, статья 426 ГК РФ). 

         Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

         Согласно пункту 3.1.3 договора аренды, арендатор имеет право досрочно при отсутствии необходимости использования земельного участка расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней уведомление об этом арендодателю и возвратив земельный участок по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального и пригодном для дальнейшего использования.

         Поскольку акт приема-передачи (акт возврата) земельного участка не подписан арендодателем, Департамент указывал на отсутствие оснований для расторжения договора аренды, у регистрирующего органа отсутствовали основания для регистрации прекращения права аренды.

         Согласно пункту 56 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

         Установив, что между арендодателем и арендатором фактически имеется спор о праве, который не может быть рассмотрен в рамках рассматриваемого дела, суды правомерно отказали  в удовлетворении требований.

         Доводы общества «ПИК-Регион» отклоняются, поскольку не опровергают выводов судов о наличии оснований для приостановления государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка.

Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им. В соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка установленных судами фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

  Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

         Руководствуясь ст. 286, 287,  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2019 по делу № А50-6962/2019 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 12.08.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества акционерного общества «Первая ипотечная компания-Регион» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                            Т.В. Сулейменова 

 

                                                                                             М.В. Торопова