ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-22258/2022

28 марта 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Бацман Н.В., Халявина Е.С. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП13097/2023) Администрации Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 30.10.2023 по делу № А46- 22258/2022 (судья Малявина Е.Д.),        

принятое по иску  Администрации Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» к Администрации Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Омской области о признании недействительным договора аренды земельного участка № АЗ-21-4/2022/СХ от 07.04.2022, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

 

в судебном заседании приняли участие:

от Администрации - глава поселения ФИО3 (предъявлены паспорт, решение от 15.01.2021 № 3);

от ООО «Старгород-Агро» - ФИО4 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2024 сроком действия до 31.12.2024); 

 

установил:

Администрация Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Омской области (далее – Администрация, истец по первоначальному иску) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» (далее – ООО «Старгород-Агро», Общество, ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по договору № АЗ-24-4-/2022/СХ от 07.04.2022 в размере 3 095 706 руб. 08 коп., пени в размере 207 412 руб. 57 коп., а также пени, начисленной до момента фактической уплаты суммы основного долга (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений от 17.01.2023).

            ООО «Старгород-Агро» обратилось к Администрации со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка № АЗ-21-4/2022/СХ от 07.04.2022 недействительным, мотивированное непригодностью земельного участка для использования, пересечением границ земельного участка со смежным земельным участком, находящимся в собственности ФИО2 (далее – ФИО2).

Определением от 14.02.2023 встречный иск принят к производству для совместного  рассмотрения с первоначальным иском.

ФИО2 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Омской области от 30.10.2023 в удовлетворении первоначального иска отказано в полном объеме.

Встречный иск удовлетворен; договор аренды земельного участка от 07.04.2022 № АЗ21-4/2022/СХ, заключенный между Администрацией Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро», признан недействительным.

С Администрации в пользу общества взыскано 6 000 руб. судебных расходов. 

04.12.2023 судом первой инстанции принято дополнительное решение по делу, которым с Администрации в пользу ООО «Старгород-Агро» взыскано 5 949 руб. 77 коп. судебных расходов (оплата услуг специалиста, вызванного в судебное заседание для дачи консультации).

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что аукцион на заключение договора аренды с обществом проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, сведениями о пересечении границ земельного участка на момент проведения аукциона Администрация не располагала, на момент подписания договора обществу о пересечении было известно, что, однако, не препятствовало подписанию договора и принятию участка в аренду. ФИО2 обратилась в суд с требованием о признании результатов межевания недействительными 03.10.2022, после заключения договора, права ФИО2 восстановлены судом и спорным договором аренды не нарушаются. Площадь пересечения по отношению к площади земельного участка составляет всего 3,89%. ООО «Старгород-Агро» приняло участок в аренду  использовало его. Действия по признанию договора недействительным ООО «Старгород-Агро» стало предпринимать только после наступления срока внесения арендной платы – после 10.10.2022. Поведение общества является недобросовестным. Оснований для признания договора недействительным не имелось. Кроме того, и в случае признания договора недействительным Администрация имеет право на получение возмещения с арендатора стоимости пользования земельным участком. Администрация не согласна с отнесением на нее расходов по уплате государственной пошлины.

В отзыве на апелляционную жалобу от 19.12.2023 ФИО2 просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

ООО «Старгород-Агро» в отзыве от 19.12.2023 просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Администрацией представлены возражения на отзыв третьего лица.

Определениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023, 23.01.2024, 02.02.2024 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, у сторон запрошены дополнительные пояснения.

ООО «Старгород-Агро» и Администрацией представлены дополнительные письменные пояснения относительно возможности использования земельного участка, площади использования, условные расчеты.

В целях полного и правильного рассмотрения дела документы, представленные сторонами в ходе рассмотрения апелляционной жалобы в подтверждение доводов, изложенных в пояснениях, приобщены к материалам дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 12.03.2024 был объявлен перерыв до 19.03.2024.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2024 в порядке статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Краецкой Е.Б. на судью Бацман Н.В., в связи с чем рассмотрение дела начато сначала.

Надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания ФИО2 явку своего представителя не обеспечила; на основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена при имеющейся явке.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали письменно изложенные позиции.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы и пояснения, выслушав представителей, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

07.04.2022 между Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) на основании статьи 11, пункта 1 статьи 39.6, пункта 2 статьи 39.7, статьями 39.8, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), протокола проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 24.02.2022 заключен аренды земельного участка № АЗ-24-4/2022/СХ (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности Саргатского городского поселения, с кадастровым номером 55:24:000000:1677, площадью 4 885 961 кв. метр, местоположение: Российская Федерация, Омская область, Саргатский муниципальный район, Саргатское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок, Участок) (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 1.2 Договора земельный участок используется Арендатором для целей выращивания сельскохозяйственных культур. Строительство на земельном участке зданий, сооружений не предусматривается.

В пункте 1.5 Договора указано, что Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что в отношении земельного участка не имеется земельных и иных имущественных споров и на него не распространяются права третьих лиц.

Земельный участок передается в аренду сроком на 10 (десять) лет (пункт 2.1).

Согласно пункту 4.1 Договора годовой размер арендной платы за предоставленный земельный участок на дату заключения настоящего Договора определен по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и в соответствии с протоколом проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 24.02.2022 (приложение № 2 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью) и составляет 4 268 880 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктами 4.2 – 4.5 Договора арендная плата начисляется со дня передачи земельного участка Арендатору по акту приема-передачи.

Периодом оплаты арендной платы является финансовый год с 01 января по 31 декабря. 

Размер арендной платы за не полный период (финансовый год) аренды земельного участка исчисляется пропорционально количеству календарных дней фактической аренды к количеству дней в соответствующем периоде.

Арендная плата за земельный участок уплачивается Арендатором в следующем порядке: за первый финансовый год аренды земельного участка - единовременным платежом не позднее 10 октября текущего года в котором заключен настоящий договор; за последующие финансовые годы аренды земельного участка — ежегодно единовременным платежом не позднее 10 октября текущего года; за последний финансовый год аренды земельного участка - не позднее чем за десять календарных дней до дня окончания срока действия настоящего Договора.

В силу пункта 4.10 Договора неиспользование земельного участка Арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки в размере, установленные настоящим Договором, Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы задолженности по арендной платы за каждый день просрочки платежа (пункт 6.4).

По акту приема-передачи земельного участка от 07.04.2022 Администрация (Арендодатель) передала, а Общество (Арендатор) приняло во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности Саргатского городского поселения, с кадастровым номером 55:24:000000:1677, площадью 4 885 961 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Омская область, Саргатский муниципальный район, Саргатское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Поскольку Общество не внесло арендную плату за 2022 год, Администрация направила в адрес ООО «Старгород-Агро» требование о погашении задолженности по внесению арендной платы по Договору, неудовлетворение которого явилось основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском. 

Указав, что при заключении Договора Общество было введено в заблуждение, переданный Администрацией земельный участок с кадастровым номером 55:24:000000:1677 является непригодным для его целевого использования – выращивания сельскохозяйственных культур, а сам договор нарушает права третьих лиц, а именно – ФИО2, ООО «Старгород-Агро» предъявило встречный иск. 

ООО «Старгород-Агро» в обоснование встречных требований указало, что в нарушение подпункта 2 пункта 5.2 договора аренды арендодатель не уведомил арендатора о непригодности земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур, поскольку на части арендуемого земельного участка выявлено засоление почвенного покрова,  использование которого целесообразно в качестве естественных кормовых угодий. На момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельный участок был покрыт снегом, в связи с чем у арендатора не имелось возможности оценить пригодность земельного участка для использования его в соответствии с видом разрешенного использования. 

Общество указало, что в производстве Саргатского районного суда Омской области находится гражданское дело № 2-2/2023 (2-418/2022), возбужденное по исковому заявлению ФИО2 к Администрации, предметом которого является: признание результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677 недействительными; исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677. Определением Саргатского районного суда Омской области от 07.12.2022 по названному делу назначена судебная землеустроительная экспертиза. В заключении эксперта от 20.01.2023 установлен факт пересечения границ объекта аренды по договору - земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677 с границами земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4, принадлежащего ФИО2, что нарушает требования действующего законодательства РФ, посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц - ФИО2 

Указанные обстоятельства, по мнению Общества, свидетельствуют о том, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, поскольку в результате противоправных действий арендодателя арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

ФИО2 в отзыве на иск также полагала, что оспариваемой сделкой нарушаются ее права.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства и доводы сторон, отклонил возражения ответчика касательно невозможности использовать земельный участок по его целевому назначению в связи с несоответствием его характеристик, вместе с тем, признал договор аренды недействительной сделкой  в связи с установлением факта наложения границ земельных участков. Суд первой инстанции пришел к выводу, что предметом аукциона являлся земельный участок, часть которого фактически принадлежит третьему лицу, что является нарушением проведения аукциона, нарушает права собственника смежного земельного участка и нарушает права общества как арендатора. Указав, что спорный Участок не мог являться предметом аукциона, поскольку фактически Администрации принадлежит земельный участок иной площади и в иных границах, суд пришел к выводу об удовлетворении требований общества о признании недействительным договора аренды. Удовлетворение данного требования суд первой инстанции счел основанием для отказа во взыскании арендной платы, в удовлетворении первоначального иска отказал.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу пункта 1 статьи 3 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (пункты 1, 2 статьи 420 ГК РФ). 

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункты 1, 3, 4 статьи 447 ГК РФ). 

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (пункт 11 статьи 39.8 ЗК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). 

В аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (статья 607 ГК РФ). 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 55:24:000000:1677, местоположение: РФ, Омская область, Саргатский муниципальный район, Саргатское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, принадлежит на праве собственности Администрации Саргатского поселения Саргатского муниципального района Омской области.

По Договору земельный участок с кадастровым номером 55:24:000000:1677 площадью 4 885 961 кв.м. передан Администрацией Обществу.

Возражая против удовлетворения исковых требований Администрации, Общество указало, что, во-первых, предоставленный по Договору земельный участок имеет недостатки, о которых арендатор не был уведомлен, а именно земельный участок не пригоден для целей выращивания сельскохозяйственных культур, поскольку расположен на нескольких почвенных разностях, большую часть площади занимает чернозем выщелоченный среднемощный среднегумусный и чернозем обыкновенный среднемощный, среднегумусный, также почвенный покров представлен луговой солончаковатой маломощной среднегумусной в комплексе от 10 до 25% с солонцом черноземно-луговым солончаковым мелким, черноземно-луговой солончаковатои среднемощной малогумусной в комплексе от 25 до 40 % с солодью луговой среднедерновой светлой. Оценив состояние арендуемого земельного участка по внешним признакам, ООО «Старгород-Агро» не смогло приступить к использованию земельного участка по назначению и обратилось за исследованием почвы арендуемого земельного участка в ФГБУ «ЦАС «Омский» Минсельхоза России № 378-03 от 22.11.2022. Учитывая, что цель использования земельного участка определена сторонами спорного Договора именно для выращивания ООО «Старгород-Агро» сельскохозяйственных культур, а ответ ФГБУ «ЦАС «Омский» Минсельхоза России № 378-03 от 22.11.2022 содержит выводы о непригодности использования земельного участка для указанной в Договоре цели, поскольку часть земельного участка, на котором ФГБУ «ЦАС «Омский» Минсельхоза России выявлено засоление почвенного покрова, целесообразно использовать как естественные кормовые угодья, ответчик по первоначальному иску полагает, что Администрация как арендодатель не выполнила свою обязанность перед арендатором ООО «Старгород-Агро», предоставила неполную и недостоверную информацию о земельном участке, в связи с чем арендная плата по Договору не подлежит взысканию в полном объеме.

В качестве второго основания для отказа в удовлетворении первоначального иска Общество указало на пересечение границ арендуемого земельного участка с земельным участком, принадлежащем третьему лицу ФИО2

Доводы Общества о невозможности использования по целевому назначению земельного участка в связи с его непригодностью судом первой инстанции признаны несостоятельными, с чем соглашается судебная коллегия.

Как было указано ранее, спорный Договор заключен сторонами по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды. 

В соответствии с извещением о проведении аукциона, размещенным 19.01.2022 на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов в сети Интернет по адресу www.torgi.gov.ru (№ 190122/5386251/01), осмотр земельного участка, предлагаемого к передаче в аренду, заинтересованные лица осуществляют самостоятельно в любое удобное время с момента опубликования извещения (пункт 3 Извещения). Следовательно, участники аукциона перед подачей заявки на участие в аукционе могут ознакомиться с условиями его проведения, в том числе произвести осмотр земельного участка, ознакомиться с его характеристиками. 

Как указала Администрация и не оспорило Общество, до подписания акта приема-передачи земельного участка представитель ООО «Старгород-Агро» ФИО5, который является его учредителем, выезжал на место и осматривал данный участок в натуре. Данное утверждение ответчиком не опровергнуто.

Более того, в пункте 3 акта приема-передачи земельного участка от 07.04.2022 стороны указали, что Арендатор осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с правовым режимом земель в границах земельного участка, обременениями и ограничениями в отношении земельного участка. Состояние земельного участка: на момент его передачи находится в состоянии пригодном для использования его в соответствии с видом разрешенного использования. Арендатор удовлетворен качественным состоянием земельного участка, претензий к Арендодателю не имеет, каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, он не обнаружил.

При таких обстоятельствах утверждение Общества о невозможности оценки пригодность земельного участка в связи с наличием снежного покрова противоречит материалам дела.

В обоснование непригодности использования арендуемого земельного участка Общество ссылается на письмо федерального государственного бюджетного учреждения «Центр агрохимической службы «Омский» Министерства сельского хозяйства Российской Федерации № 378-03 от 22.11.2022, в котором содержится вывод о том, что исследования образцов почв, представленных на анализ, показывают, что в точке 1 с координатами № 55.66988 Е 073.27926 почва по профилю, начиная с глубины 10-20 см и ниже засолена в средней и слабой степени по хлоридно-сульфатному магниево-натриевому типу, в точке 2 с координатами № 55.67317 Е 073.29986 также с глубины 10-20 см почва засолена в различной степени по хлоридно-сульфатному натриево-магниевому типу, а также по сульфатно-хлоридному натриевому типу. В точке 3 с координатами № 55.68056 Е 073.33625 засоление почвы отмечается уже в слое 0-10 см по хлоридно-сульфатному магниево-натриевому типу в слабой степени, ниже по горизонтам засоление отмечается по хлоридно-сульфатному кальциево-натриевому типу в слабой и средней степени, хлоридно-сульфатному кальциево-натриевому типу в средней и слабой степени. В точке 4 с координатами № 55.67689 Е 073.33136 верхний слой (0-10 см) не засолен, далее в слое 10-20 и 30-40 см почва засолена по хлоридному типу в сильной степени, в остальных слоях до глубины 150 см, засоление по хлоридному магниево-натриевому типу в сильной степени, сульфатно-хлоридному натриевому типу в средней степени, сульфатно-хлоридному кальциево-натриевому типу, сульфатно-хлоридному магниево-натриевому типу в средней степени. Учитывая вышеуказанное, следует отметить, что часть земельного участка, на которой выявлено засоление почвенного покрова, целесообразно использовать как естественные кормовые угодья.

Таким образом, в названном письме содержится вывод только в отношении части спорного земельного участка.

В заседании суда первой инстанции специалист федерального государственного бюджетного учреждения «Центр агрохимической службы «Омский» Министерства сельского хозяйства Российской Федерации ФИО6 пояснил, что из-за сильного засоления почвы участок не пригоден для выращивания сельскохозяйственных культур. При этом, как пояснил специалист, осмотр и исследование всего участка не проводилось, образцы почвы отобраны только в тех местах, которые были указаны в заявке Общества. 

Как указал истец по первоначальному иску, переданный в аренду обществу «Старгород-Агро» земельный участок имеет площадь более 488 гектар и состоит из 4 контуров, расположенных в разных местах: контур № 1 -урочище «ФИО8 Грива», контур № 2 - грива «Петифорова», контур № 3 - урочище «ФИО8 Грива» и грива «Горносталева», контур № 4 - грива «ФИО8». Часть территории контура № 3 земельного участка располагается на возвышенности на гриве «Горносталева», а часть в низине около озера «Жилое» д. Урусово Саргатского района Омской области. Расположение земельного участка на «разных уровнях» обоснованно может свидетельствовать о том, что участок будет иметь характерную луговую почву, малопригодную для выращивания зерновых культур, таких как пшеница или рожь, но при этом вполне пригодную для выращивания других сельскохозяйственных культур, менее требовательных к качеству почвы. Подавая заявку на участие в аукционе, осматривая земельный участок в натуре, представители ООО «Старгород-Агро» не могли не знать об указанных обстоятельствах с учетом того, что Общество является профессиональным участником правоотношений (согласно сведениям ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «Старгоро-Агро» является выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур (код ОКВЭД 01.11)).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что исходя из рельефа земельного участка, его характеристики можно было установить и в период снежного покрова.

Кроме того, в Договоре указана цель использования земельного участка – для целей выращивания сельскохозяйственных культур - без указания конкретного вида культуры, в связи с чем невозможность выращивания определенного вида культур (например, зерновые), не свидетельствует о том, что участок непригоден для выращивания иных сельскохозяйственных культур. 

Такое иное использование участка будет соответствовать цели договора.

По общему правилу статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

ООО «Старгород-Агро», являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьёй 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должно и могло предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе при заключении спорного Договора.

При таких обстоятельствах довод Общества о непригодности арендованного земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур, о нарушении Администрацией подпункта 2 пункта 5.2 Договора, предусматривающего, что Арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора обо всех скрытых недостатках земельных участков до передачи его Арендатору, как основание для признания договора недействительным и освобождения от уплаты арендных платежей обоснованно отклонен.

Суд апелляционной инстанции дополнительно отмечает следующее.

Судебная коллегия принимает во внимание, что из установленной Администрацией начальной цены аукциона – 504 000 руб. - не следовало, что участок обладает какими-либо повышенными качественными характеристиками; о наличии у участка исключительных свойств для ведения сельского хозяйства Администрация при проведении аукциона не заявляла. Цена аукциона поднята в несколько раз самим обществом; устанавливая такую цену, общество, как разумный участник гражданского оборота, должно было ознакомиться с характеристиками участка; поднимая цену, ООО «Старгород-Агро» показало свою заинтересованность в приобретении участка.

Как уже указывалось, основания для признания договора аренды недействительной сделкой как совершенной под влиянием обмана (заблуждения) (статья 178 АПК РФ) в данном случае отсутствуют.

Права арендатора при выявлении недостатков переданного имущества оговорены в статье 612 ГК РФ.

Так, согласно пункту 1 названной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Как отмечалось выше, условие о том, для использования каких именно сельскохозяйственных культур должен быть пригоден Участок, не являлось существенным условием договора: не заявлено арендатором как существенное, договор заключен им в представленной редакции без замечаний, при принятии решения об участии в аукционе арендатор должен был оценить характеристики участка. Следовательно, несоответствие участка характеристикам, возможно, желаемым арендатором, но не оговоренным им, при том, что это не явилось препятствием к пользованию участком в соответствии с целью договора, не может рассматриваться как дающее обществу в данном случае право на уменьшение арендной платы на основании статьи 612 ГК РФ.

Из материалов дела следует и ответчиком не опровергается, что участок использовался арендатором фактически.

Использование со ссылкой на вышеуказанное обстоятельство не всей площади земельного участка не может в данном случае расцениваться как последствие виновных действий арендодателя или недостатков имущества, за которые арендодатель отвечает, поскольку вызвано внутренними, субъективными причинами на стороне арендатора.

Кроме того, как верно указано истцом, до наступления срока оплаты по договору арендатор не предъявлял Администрации претензий относительно качества земельного участка. 

Предложение о расторжении договора со ссылкой на статью 612 ГК РФ заявлено обществом только при окончании сельскохозяйственного сезона и в преддверии наступления срока оплаты – в письме от 07.10.2022.

Встречное исковое заявление предъявлено обществом лишь 08.02.2023.

С учетом изложенного, заявление обществом соответствующих доводов судебная коллегия расценивает как направленное исключительно на защиту от взыскания.

Относительно довода ООО «Старгород-Агро» о недействительности договора и невозможности использования участка в связи с выявленным наложением границ суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции. 

По убеждению судебной коллегии, данное обстоятельство не является основанием для признания недействительным договора аренды, однако, ведет к соразмерному уменьшению арендной платы ввиду следующего.

Предметом спорного Договора является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности Саргатского городского поселения, с кадастровым номером 55:24:000000:1677, площадью 4 885 961 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Омская область, Саргатский муниципальный район, Саргатское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Судом установлено, что в производстве Саргатского районного суда Омской области находится гражданское дело № 2-2/2023 (2-418/2022), возбужденное по исковому заявлению ФИО2 к Администрации, при участии третьих лиц, в том числе ООО «Старгород-Агро», предметом которого является: признание результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677 недействительными; исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677. Администрация обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО2 о признании недействительными плана земельного участка с кадастровым номером 55:246050503:4 и межевого плана данного земельного участка.

При рассмотрении дела № 2-2/2023 (2-418/2022) определением Саргатского районного суда Омской области от 07.12.2022 назначена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение эксперта общества с ограниченной ответственностью Центра правовой помощи «Цитадель» поставлен, в том числе вопрос о том, имеется ли пересечение (наложение) границ земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 с границами земельного участка с кадастровым номером 54:24:000000:1677? Если имеется, то определить координаты точек пересечения и предложить варианты исправления ошибки.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью Центра правовой помощи «Цитадель» от 20.01.2023 земельный участок с кадастровым номером 55:24:050503:4, площадью 28 га, был предоставлен ФИО7 в 1998 году. Местоположение земельного участка согласно данным Государственного фонда данных Управления Росреестра по Омской области установлено вблизи р.п. Саргатское недалеко от гривы ФИО8 (согласно схеме № 1). После реорганизации колхоза «Сибиряк» земли, не переданные в коллективную собственность, перешли в ТОО «Сибиряк». В 1998 году участок с кадастровым номером 55:24:050503:4 изъят у ТОО «Сибиряк» и передан ФИО7 Нарушений земельного законодательства при определении, местонахождения земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 площадью 280000 кв.м., в том числе с учетом категорий земель, установленных проектом перераспределения земель колхоза «Сибиряк» Саргатского района Омской области, не было. Местоположение земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 определено верно. Кроме того, местоположение земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 по материалам Государственного фонда данных отображено на схеме № 1 Заключения. Согласно сведениям ЕГРН № КУВИ-999/2022-1532404 от 16.12.2022 местоположение земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 не установлено в соответствии с действующим законодательством. На схеме № 2 Заключения границы земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 отображены в соответствии со сведениями ЕГРН. Земельный участок с кадастровым номером 55:24:000000:1677 пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4. Площадь пересечения составляет 189762 кв.м. (cxeмa № 3). С целью уточнения границ земельного участка номер 55:24:050503:4 экспертом предложено исключить сведения о местоположении всех границ земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000: 1677 (схема № 4).

По ходатайству Администрации Саргатским районным судом Омской области по делу № 2-2/2023 (2-418/2022) назначено проведение комплексной землеустроительной экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «РОСКадастр».

Согласно выводам, содержащимся в заключении комплексной землеустроительной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «РОСКадастр» от 04.04.2023, имеется пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 с границами земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677. (Приложение 2 стр. 43 Заключения). Координаты точек пересечения представлены в таблице № 1. Для исправления установленной ошибки необходимо исключить из ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677 согласно таблице 2 (то есть, координаты только в части наложения), добавить в ЕГРН координаты согласно Таблице 3.

Вступившим в законную силу решением Саргатского районного суда Омской области от 26.04.2023 по делу № 2-2/2023 (2-418/2022) исковые требования ФИО2 к Администрации удовлетворены частичны, признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677 в части пересечения его границ с границами земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4. Суд решил исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об описании местоположения гpаниц земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677, указав координаты характерных точек данного земельного участка. В удовлетворении встречного иска Администрации отказано. 

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции установлен факт наложения границ земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4, принадлежащего ФИО2, и земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677, принадлежащего муниципалитету.

В заключении общества с ограниченной ответственностью «РОСКадастр» от 04.04.2023 не указана площадь пересечения земельных участков, при этом в заключении общества с ограниченной ответственностью Центра правовой помощи «Цитадель» от 20.01.2023 указано, что площадь пересечения земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677 и границ земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 составляет 189762 кв.м.

В уведомлении о приостановлении государственного кадастрового учета Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 04.08.2023 № КУВД-001/2023-32554391/1 указано, что осуществление действий по государственному кадастровому учету в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 приостановлено в связи с тем, что границы земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4 пересекают границы контура 4 земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677. Площадь пересечения 190401,61 кв.м.

Таким образом, Администрацией, действительно, был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:24:000000:1677, который имеет пересечение с границами земельного участка с кадастровым номером 55:24:050503:4, принадлежащего на праве собственности ФИО2 

Вместе с тем, предметом аукциона и договора аренды являлся земельный участок КН 55:24:000000:1677, находящийся в муниципальной собственности Саргатского городского поселения муниципального района Омской области. 

Участок, принадлежащий третьему лицу, предметом аукциона не являлся.

На момент проведения аукциона и заключения договора наложение границ земельных участков, которое произошло вследствие кадастровой ошибки,  не было установлено. 

Основания для вывода о злонамеренности, недобросовестности со стороны Администрации при заключении договора у суда отсутствуют.

Последующее уточнение границ, в том числе посредством обращения ФИО2 в суд, имеет своим последствием соответствующее уточнение предмета договора: предметом договора будет являться также земельный участок с КН 55:24:000000:1677, находящийся в муниципальной собственности, но иной (уточненной) площади и границ. Принадлежащая ФИО2 часть земельного участка предметом договора аренды не являлась и не является. В данном случае не имеется оснований полагать, что Администрацией в отсутствие полномочий распоряжаться чужим имуществом в аренду передан земельный участок, принадлежащий ФИО2

В рассматриваемом случае права ФИО2 восстановлены вступившим в законную силу решением Саргатского районного суда Омской области от 26.04.2023 по делу № 2-2/2023 (2-418/2022).

Доводы общества и третьего лица о фактическом неисполнении данного решения, не внесении изменений в кадастровые сведения, не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего дела. Факт наложения границ подтвержден вступившим в законную силу решением суда. Администрация факт и площадь наложения не оспаривает.

При этом, указанное наложение (порядка 4% от площади земельного участка), как следует из фактических обстоятельств дела, не препятствовало использованию оставшейся площади Участка арендатором. Пересечение установлено по обращению ФИО2 в суд общей юрисдикции, которое состоялось в октябре 2022 года, то есть фактически после использования земельного участка в текущем сельскохозяйственном году.

Суд апелляционной инстанции также признает обоснованным довод Администрации о том, что и в случае признания договора аренды недействительным Администрация имела бы право на получение платы за пользование земельным участком.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №25) разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Также из пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что фактический пользователь имущества, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования имущества, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.

Таким образом, оснований для освобождения ООО «Старгород-Агро» от внесения арендной платы не имеется.

В связи с тем, что в действительности площадь арендованного земельного участка оказалась меньше той, исходя из которой произведен расчет арендной платы, подлежащая внесению арендная плата подлежит соразмерному уменьшению.

Определенная пунктом 4.1 Договора годовая стоимость арендной платы за 4 885 961 кв.м. участка составляет 4 268 880 руб., соответственно, 0,87 руб. за 1 кв.м. 

Площадь пересечения арендованного земельного участка с участком ФИО2 составляет 190 401, 61 кв.м. Таким образом, площадь муниципального земельного участка составляет 4 885 961 – 190 401,61 = 4 695 559,4 кв.м. (в этой части условные расчеты сторон совпадают).

Годовой размер арендной платы с учетом уточненной площади земельного участка составит: 4 695 559 кв.м х 0,87 руб. = 4 085 136,33 руб.

Стоимость арендной платы за период с 07.04.2022 по 31.12.2022 (заявленный в иске период) составит: 4 085 136,33 руб. / 365 дней =11 192,15 руб. (стоимость аренды за 1 день).

Количество дней аренды земельного участка в указанный период составляет 269 дней.

269 дней х 11 192,15 руб. = 3 010 688,35 руб.

Для участия в открытом аукционе ООО «Старгород-Агро» был внесен задаток в размере 50 400 руб., который засчитывается в счет арендной платы.

3 010 688,35 руб. - 50 400,00 руб. = 2 960 288,35 руб.

Таким образом, задолженность ООО «Старгород-Агро» по внесению арендной платы за период с 07 апреля 2022 года по 31 декабря 2022 года (основной долг) составит 2 960 288,35 руб.

Администрация в уточненном исковом заявлении (от 17.01.2023) заявлено также требование о взыскании пени за период с 11.10.2022 по 19.01.2023 с продолжением ее начисления по дату фактического погашения задолженности.

Согласно пункту 6.4 Договора аренды размер пени составляет 0,1% от просроченной сумы за каждый день просрочки.

С учетом признанного обоснованным размера основного долга сумма пени за период с 11.10.2022 по 19.01.2023 составит по расчету суда 298 989 руб. 12 коп.

Согласно разъяснениям пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенного, требование о продолжении начисления неустойки до момента фактической уплаты основного долга также подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции, дополнительное решение (о распределении судебных издержек) подлежит отмене на основании статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, при этом, фактические обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, суд апелляционной инстанции, не переходя к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, полагает возможным принять новый судебный акт, которым:

- первоначальный иск удовлетворить частично. Взыскать с общества в пользу Администрации 2 960 288 руб. 35 коп. основного долга, 298 989 руб. 12 коп неустойки за период с 11.10.2022 по 19.01.2023, неустойку в размере 0,1%, начисляемую на сумму основного долга, начиная с 20.01.2023 по день фактической уплаты основного долга; в удовлетворении первоначального иска в остальной части отказать;

- в удовлетворении встречного иска отказать.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ при удовлетворении иска и апелляционной жалобы понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

 

В связи с частичным удовлетворением первоначального иска взысканию с ООО «Старгород-Агро» в доход федерального бюджета (поскольку Администрация от уплаты пошлины освобождена) подлежит 38 280 руб. 15 коп. государственной пошлины.

Понесенные обществом судебные расходы по встречному иску, а также расходы на оплату услуг специалиста (взысканные дополнительным решением от 04.12.2023) относятся на само ООО «Старгород-Агро».

Судебные расходы по апелляционной жалобе не распределяются, поскольку Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.10.2023, дополнительное решение от 04.12.2023 Арбитражного суда Омской области по делу № А46- 22258/2022 отменить, принять новый судебный акт.

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 960 288 руб. 35 коп. основного долга, 298 989 руб. 12 коп неустойки за период с 11.10.2022 по 19.01.2023, неустойку в размере 0,1%, начисляемую на сумму основного долга, начиная с 20.01.2023 по день фактической уплаты основного долга.

В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 38 280 руб. 15 коп. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

Н.В. Бацман

 Е.С. Халявин