АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А54-7989/2023

г. Калуга

09»  июля 2025 года

 

Резолютивная часть постановления оглашена «03» июля 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме «09» июля 2025 года  

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                                   Коровушкиной Е.В.,

судей                                                                           Серокуровой У.В.,

                                                                           Чудиновой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Терминал Групп»: представитель ФИО1 по доверенности 14.01.2025,

от Черноморец Юлии Анатольевны - лично, предъявлен паспорт,

от ФИО2 в интересах общества с ограниченной ответственностью «Бариц»: представитель ФИО3 по доверенности 11.11.2024,

от общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ Технологии»: представитель ФИО4 по  доверенности от 06.11.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Рязанской области от 03.12.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025 по делу № А54-7989/2023, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 в интересах общества с ограниченной ответственностью "Биариц" обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к Черноморец Юлии Анатольевне, обществу с ограниченной ответственностью "Терминал Групп" (далее - ООО "Терминал Групп") о признании недействительной сделки, совершенной представителем ООО "Биариц" Черноморец  Ю.А., направленной на снятие обременения в виде залога на земельный участок, и применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной записи в ЕГРН о прекращении права залога ООО "Биариц".

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 15.07.2024 в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЖКХ Технологии» (далее - ООО "ЖКХ Технологии ").

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Потеряевка», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

         Решением Арбитражного суда Рязанской области от 03.12.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано.

         ФИО2 обратился в Арбитражный суд Центрального округа  с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда первой и апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

         В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение  и неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов первой, апелляционной инстанций о применении нормы права фактическим обстоятельствам, поскольку  из буквального содержания доверенности  от 06.08.2022, выданной ФИО5 на имя Черноморец Ю.А., не следуют полномочия на прекращение  ипотеки. Кассатор ссылается, что суд первой инстанции, несмотря на ходатайство истца, не установил обстоятельства и основания совершения Черноморец Ю.А. действий по погашению записи в ЕГРН об ипотеке, в то время как обеспеченное залогом обязательство ООО "Терминал групп" по оплате за земельный участок не исполнено, задолженность подтверждена судебным актом, вступившим в законную силу.

         Заявитель  также полагает, что судами необоснованно не проверены доводы о том, что  с учетом последовательных сделок по отчуждению земельного участка в короткий срок,  последовательности  действий  по подписанию  договора между ООО "Терминал Групп" и ООО "ЖКХ Технология" 15.08.2022, т.е. в день  когда запись об обременении залогом земельного участка существовала,  действий ФИО6 по  погашению ипотеки  без согласия  и без поручения  залогодержателя (истца),  регистрации перехода прав к ООО "ЖКХ Технология" после погашения ипотеки,  в отсутствие оплаты за земельный участок от ООО "Терминал Групп" в ООО "Биариц",  следует, что  представитель действовала не в интересах ООО "Биариц", имел место сговор между ООО "Потеряевка",  покупателями ООО «Терминал Групп»,  ООО «ЖКХ Технологии» земельного участка, что повлекло нарушение прав истца как залогодержателя имущества. Кассатор  полагает, что суд необоснованно отказал в оценке и исследовании  данных обстоятельств, сославшись на то, что действия представителя в данном случае не являются сделкой и не привели к неблагоприятным последствиям  для общества, что по мнению кассатора  противоречит  п. 2 ст. 174,  ст. ст. 10, 168 ГК РФ.

Судом  кассационной инстанции отказано в приобщении новых доказательств, согласно ходатайству  истца, поступившему 01.07.2025 в Арбитражный суд Центрального округа, на основании  абзаца второго и третьего пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции" согласно которому новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются.

Поскольку указанные документы представлены стороной в электронном виде, они не подлежат возвращению на бумажном носителе в соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ООО «Терминал Групп», Черноморец Ю.А. в судебном заседании суда округа поддержали позицию, изложенную в отзыве, просили оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "ЖКХ Технология" полагает, что обжалуемые судебные акты законные и обоснованные, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

  Иные лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в рамках доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

         Как следует из материалов дела и установлено судами, ФИО2 является участником ООО «Биариц» с размером доли 99%. 

         ООО "Биариц" приобрело,  как победитель  по результатам торгов, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 62:15:0060301:26, общей площадью 534 600 кв.м ( договор  купли-продажи №Т-20/12/21-2 от 20.12.2021, запись о праве собственности в ЕГРН   № 61-15-0060301:26-62/058/2022-30 от 31.05.2022).

         На вышеуказанном земельном участке находились 18 объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Потеряевка» на праве собственности. 05.08.2022 между ООО «Биариц» (продавец - 1), ООО «Потеряевка» (продавец - 2) и ООО «Терминал Групп» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец - 1 и продавец - 2 обязуются передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить за указанную цену недвижимое имущество, а именно: земельный участок (кадастровый номер 62:15:0060301:26), принадлежащий на праве собственности продавцу - 1, а также 18 объектов недвижимости (кадастровые номера 62:15:0000000:473, 62:15:0060301:53, 62:15:0060301:54, 62:15:0060301:55, 62:15:0060301:56, 62:15:0060301:57, 62:15:0060301:58, 62:15:0060301:59, 62:15:0060301:60, 62:15:0060301:61, 62:15:0060301:62, 62:15:0060301:63, 62:15:0060301:65, 62:15:0000000:474, 62:15:0060301:64, 62:15:0000000:475, 62:15:0000000:472, 62:15:0060301:52), которые находятся на данном земельном участке и принадлежат продавцу - 2 на праве собственности. 

         Согласно пункту 1.3 договора стороны пришли к соглашению, что до полной оплаты недвижимое имущество находится в залоге у продавцов. 

         В силу пункта 2.1 договора общая продажная цена недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 49 297 621 руб. (в том числе НДС 20% в сумме 3 216 270,17 руб.), из которых 30 000 000 руб. (НДС не облагается в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 146 НК РФ) - стоимость земельного участка, принадлежащего продавцу - 1. 

         В соответствии с пунктом 2.2 договора,  не позднее 45 календарных дней после даты государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество от продавцов к покупателю, покупатель оплачивает продавцу - 1 за земельный участок 30 000 000 руб. (НДС не облагается в соответствии с пунктом 6, части 2, статьи 146 НК РФ), а также продавцу - 2 за 18 объектов в размере 19 297 621 руб. (в том числе НДС 20% в сумме 3 216 270,17 руб.). 

         Как указывает истец, в связи с отдаленностью истца от места регистрации перехода права, продавцом - 2 (ООО «Потеряевка») было предложено ООО «Биариц» выдать доверенность на имя Черноморец Юлии Анатольевны, которая на тот момент уже представляла интересы ООО «Потеряевка». 

         ООО «Биариц» с целью подачи в Управление Росреестра по Рязанской области документов для перерегистрации прав собственности выдало в порядке передоверия  нотариальную доверенность №50 АБ 7401639 от 06.08.2022 на имя Черноморец Юлии Анатольевны. 

         Как пояснил истец, при выдаче доверенности ООО «Биариц» не имело намерения наделить Черноморец Ю.А.  полномочиями на снятие залога с недвижимого имущества до его полной оплаты- полномочия на прекращение залога  доверенность не содержит. 

         Государственная регистрация перехода прав собственности на объект недвижимости кадастровый номер 62:15:0060301:26 от продавца - 1 к покупателю произведена 11.08.2022, о чем в ЕГРН внесена запись №62:15:0060301:26-62/058/2022-34. 

         ООО «Биариц» (продавец - 1) исполнены обязательства по вышеуказанному договору купли-продажи перед покупателем ООО «Терминал Групп». 

         Поскольку государственная регистрация перехода прав собственности на объект недвижимости кадастровый номер 62:15:0060301:26 от продавца - 1 к покупателю произведена 11.08.2022 (запись  в ЕГРН №62:15:0060301:26-62/058/2022-34), то по условиям вышеуказанного договора купли-продажи, покупатель должен был оплатить продавцу-1 стоимость земельного участка в размере 30 000 000 руб. (НДС не облагается) не позднее 25.09.2022. 

         Согласно выписке из ЕГРН от 15.08.2022 в отношении вышеуказанного участка в графе 5 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» управлением Росреестра по Рязанской области внесена запись об ипотеке в силу закона №62:15:0060301:26-62/058/2022-35, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ООО «Биариц», срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - с 12.08.2022 до даты полной оплаты. 

         Ссылаясь на обстоятельства того, что в короткий промежуток времени после регистрации права собственности ООО "Терминал Групп" на земельный участок и регистрации  ипотеки в силу закона до оплаты,  15.08.2022 ООО "Терминал Групп" подписывает договор последующей продажи земельного участка с ООО "ЖКХ  Технология", и  на момент подписания договора в ЕГРН имела место запись об  ипотеке в пользу истца, 22.08.2022  Черноморец Ю.А. при отсутствии правовых и законных оснований, в отсутствие на то распоряжений  доверителя ООО "Биариц" и, действуя со злоупотреблением права от имени ООО «Биариц»,  подала заявление в ЕГРН о снятии залога в условиях когда  покупателем ООО «Терминал Групп» не была произведена оплата вышеуказанного земельного участка; и после погашения записи в ЕГРН о  залоге, ООО "Терминал Групп" и ООО "ЖКХ Технология"  регистрируют переход права собственности на земельный участок к новому покупателю, истец обратился с иском в суд.  

         Истец также ссылается,  что оспариваемая сделка, совершенная Черноморец Ю.А. по прекращению ипотеки  являлась для ООО «Биариц» крупной, совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок, а также совершена представителем общества Черноморец Ю.А. со злоупотреблением правом, с целью причинения вреда обществу, о чем не могла не знать другая сторона сделки. Исковые требования  направлены на восстановление записи в ЕГРН о залоге  в целях обеспечения обязательств ООО "Технология Групп" и  последующего обращения взыскания на земельный участок, поскольку сделка о продаже ООО "Технологий Групп" земельного участка ООО "ЖКХ Технология" (покупатель) совершена в отсутствие согласия истца (залогодержателя).

         Возражая против удовлетворения требований истца, Черноморец Ю.А. пояснила, что на основании доверенности от 06.08.2022 договор купли-продажи от 05.08.2022 и прилагаемый к нему пакет документов поданы через МФЦ (

<

...>) на регистрацию. Формированием пакета документов для подачи на регистрацию она не занималась. Кроме того, ООО «Биариц» была представлена копия акта от 15.08.2022 о выполнении сторонами условий договора купли-продажи, в связи с чем 22.08.2022, по указанию ООО «Биариц», ею  через МФЦ подано заявление о погашении ипотеки. 

         Согласно пункту 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участники корпорации вправе оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182 ГК РФ), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 ГК РФ или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации. 

         Лицо, уполномоченное выступать от имени корпорации, также является представителем корпорации при рассмотрении названных требований наряду с предъявившим их участником корпорации.

Пункт 2 статьи 65.2 ГК РФ устанавливает, что участник корпорации или корпорация, требующие возмещения причиненных ей убытков (статья 53.1 ГК РФ) либо признания сделки корпорации недействительной или применения последствий недействительности такой сделки, должны принять разумные меры по заблаговременному уведомлению других участников корпорации и в соответствующих случаях корпорации о намерении обратиться с такими требованиями в суд, а также предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.

В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием о возмещении причиненных корпорации убытков (статья 53.1 ГК РФ), а также об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем, в том числе на стадии исполнения судебного решения, а истцом по делу выступает корпорация (пункт 2 статьи 53 ГК РФ, пункт 1 статьи 65.2 ГК РФ). 

         В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

         Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). 

         Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества (пункт 4 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14 - ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью)). 

         Пунктом 1 статьи 174 ГК РФ установлены два условия для признания сделки недействительной: сделка совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом (иными корпоративными документами) или договором с представителем, и противоположная сторона сделки знала или должна была знать об этом. При этом не требуется устанавливать, нарушает ли сделка права и законные интересы истца каким-либо иным образом.

         Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. 

         Из разъяснений пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).    По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. 

         По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля). 

В соответствии с позицией, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2025)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025) из взаимосвязанных положений абзаца шестого пункта 1 статьи 65.2, пункта 2 статьи 174 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что участник корпорации, в том числе акционер, вправе оспорить сделку, совершенную лицом, уполномоченным на совершение сделок от имени юридического лица, в частности лицом, которому доверено управление текущей деятельностью юридического лица (руководителем общества), если руководитель или иной представитель действовал в условиях конфликта интересов - к собственной выгоде или к выгоде третьих лиц.

Невыгодный для корпорации характер сделки, совершенной руководителем общества или иным представителем в условиях конфликта интересов (возникновение убытков у общества), предполагается, пока иное не будет доказано ответчиком, который должен подтвердить, что конфликт интересов не повлиял на совершение сделок и определение их условий.

Оценивая наличие сговора представителя с другой стороной сделки, направленного на причинение ущерба представляемому, суд не должен предъявлять чрезмерные требования к доказыванию факта сговора, который, как правило, носит скрытый характер и, соответственно, лишь в отдельных случаях может быть подтвержден прямыми (письменными) доказательствами, например приговором суда по уголовному делу.

При доказывании факта сговора для целей применения пункта 2 статьи 174 ГК РФ судом должна приниматься во внимание совокупность косвенных доказательств, в том числе учитываться аффилированность представителя с другой стороной сделки и (или) стоящим за ней контролирующим лицом, включая имеющиеся между ними родственные или иные личные, корпоративные связи.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).   

         Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что оспариваемые действия Черноморец Ю.А. по погашению записи в ЕГРН об  обременении (залога) земельного участка кадастровый номер 62:15:0060301:26, установленного в пользу ООО «Биариц», не являются сделкой в смысле статьи 153 ГК РФ,  не  содержат признаков сделки, не направлены на возникновение и прекращение гражданских права и обязанностей общества, что исключает возможность признания их недействительными как по основаниям оспоримости, так и ничтожности отдельно от непосредственно самих сделок.

         Кроме того, суд  первой инстанции указал на то, что в представленной доверенности на имя Черноморец Ю.А.  содержатся соответствующие  полномочия на совершений действий и право снятия ипотеки, положения пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были соблюдены. 

         Суд апелляционной инстанции  согласился с выводами суда области.

         Суд кассационной инстанции считает, что судами не было принято во внимание следующее.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель данных действий свидетельствует о том, что они являются актом волеизъявления соответствующего лица.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут порождаться как правомерными, так и неправомерными действиями. 

         В силу залога вещи кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, по общему правилу, вправе получить удовлетворение из стоимости заложенной вещи (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенная вещь (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

         К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

         Согласно пункту 1 статьи 334.1 ГК РФ  залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 данного кодекса в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

         Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

         В силу статьи 339.1 ГК РФ  залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

         В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 20 Закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено Федеральным законом.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что если залогодатель обязался передать в залог вещь, которую он создаст или приобретет в будущем (пункт 2 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации), она считается находящейся в залоге с момента поступления в собственность залогодателя, а в отношении вещи, права на которую подлежат государственной регистрации, - с момента регистрации залога как обременения, если более поздний момент не предусмотрен законом или договором (пункт 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в том числе, в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

Как предусмотрено п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Согласно абз. 8 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления залогодержателя, в случае, если не выдана закладная.

         Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Согласно части 2 статьи 346 ГК РФ, частью 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложенное имущество, в том числе по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи данного Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (пункт 1 статьи 39 Закона об ипотеке).

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

         Исходя из положений пункта 52 постановления  Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010  "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.

При этом по смыслу пункта 53  указанного постановления в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой.

Согласно позиции истца, в данном случае требование залогодержателя о признании незаконными действий представителя  Черноморец Ю.А.  по погашению регистрационной записи об ипотеке недвижимости  и применение последствий недействительности  сделки направлено на  восстановление   регистрационной записи  об ипотеке и  на признание незарегистрированного права залога, в целях дальнейшего  обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обязательств ООО "Терминал Групп" по оплате по договору, а также  на  защиту нарушенного  права  ООО "Биариц" на сохранение залога в случае перехода прав на земельный участок по договору купли-продажи  от ООО "Терминал Групп" иным лицам. 

         В связи с изложенным, не оспаривание истцом сделки между ООО "Терминал Групп" и ООО "ЖКХ Технология" не является основанием для отказа в иске, поскольку истцом выбран надлежащий способ защиты права.

         При этом  ООО «Терминал Групп» и ООО «ЖКХ Технологии» являются надлежащими ответчиками по требованию о восстановлении регистрационной  записи об ипотеке.

         С учетом вышеизложенного, действия представителя  Черноморец Ю.А. по подписанию и подаче в органы регистрации заявления  о снятии обременения по ипотеке в ЕГРН, являются сделкой,  в результате которой возникли юридические последствия  для ООО "Биариц",  сделка  может быть признана недействительной по иску ООО "Биариц"  (ст. 153, ст. 174 ГК РФ).

          Факт неисполнения обязательств ООО "Терминал Групп" по оплате перед истцом подтвержден  решением Арбитражного суда горда Москвы от 08.04.2024 по делу  № А40-191333/2023.

         Установление  оснований для снятия регистрационной записи об ипотеке  в отсутствие оплаты,  обстоятельств наличия или отсутствия волеизьявления  ООО "Биариц" на снятие ипотеки, предоставления полномочий на погашение записи о регистрации ипотеки, на совершение  сделки, а также  обстоятельств какие последствия  и их характер возникли для ООО "Биариц" в связи с погашением  представителем записи об ипотеке,  является существенным для рассмотрения настоящего спора.

         Выводы судов первой и апелляционной инстанции  о том, что полномочия,  указанные в доверенности 50 АБ 7401639 от 06.08.2022, выданной Черноморец Ю.А., на представление  интересов  ООО «Биариц», в том числе: с правом регистрации прав собственности на любые объекты недвижимого имущества, перехода прав собственности, регистрации договоров аренды (субаренды), в том числе договоров аренды земельных участков, ипотеки, залога, дополнительных соглашений к договорам ипотеки, аренды, залога, соглашений о сервитуте, соглашений о расторжении вышеуказанных договоров, дополнительных соглашений, регистрации изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, являются полномочиями на погашение записи об ипотеке, противоречат положениям   п.1 ст. 185.1  ГК РФ,  п. 1 ст. 8 ГК РФ и являются ошибочными.

         В силу п. 1 ст. 187 ГК РФ лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.

         Полномочия   в доверенности Черноморец Ю.А.   с предоставлением прав по регистрации прав собственности, договоров, соглашений о расторжении договоров, регистрации изменений в записи ЕГРН, то есть на совершение  регистрационных действий   не   тождественны  полномочиям на совершение  (подписание) от имени ООО "Биариц" распорядительных сделок, в том числе не являются полномочиями на подписание от имени ООО "Биариц"  заявления  на погашение  регистрационной записи об ипотеке.  

         Таким образом, суду необходимо было установить  наличие или отсутствие в доверенности, выданной Черноморец Ю.А.  полномочий на совершение от имени ООО "Биариц"    распорядительных действий по совершению (заключению) сделок, на подписание заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, действий, направленных на прекращение прав  ООО "Биариц"  как залогодержателя  земельного участка, на  распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами общества.

         Кроме того,  судами не учтено, что доверенность Черноморец Ю.А. выдана в порядке передоверия ФИО5, действующей в интересах ООО «Биариц», между тем обстоятельства наличия или отсутствия  прав   на  погашение записи об ипотеке и совершение сделки, направленной на   прекращение  прав ООО "Биариц", у основного представителя,  судами не исследовались.

         Судами не исследованы и не установлены также обстоятельства  законности оснований погашения  записи  о залоге в ЕГРН, оснований  для погашения записи об ипотеке в отсутствие оплаты (задолженность  установлена судебным актом), добросовестности  действий сторон, наличия волеизъявления ООО "Биариц" на погашение записи о залоге,  а также обстоятельства того, какие последствия возникли для ООО "Биариц"  в результате действий представителя Черноморец  Ю.А. по совершению сделки по погашению записи в ЕГРН об ипотеке;  какой результат, отвечающий интересам доверителя,  был достигнут для   ООО "Биариц" после совершения представителем действий по подаче заявления о погашении записи об ипотеке в  регистрационный орган.

         Судами также не дана оценка доводам истца о наличии  сговора  между ООО "Потеряевка",  покупателями ООО «Терминал Групп»,  ООО «ЖКХ Технологии» и совершении представителем ООО "Биариц" Черноморец Ю.А., действий не в интересах истца.

         Также суд  первой инстанции  не  изложил в судебных актах  выводы о результате рассмотрения заявления   ответчиков  о пропуске  срока исковой давности и не дал  оценку обстоятельствам   соблюдения или пропуска срока исковой давности и в отношении каких требований.

         При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального права, не рассмотрено заявление о пропуске срока исковой давности, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать доказательства  и установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания по спору, дать правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле,  правильно применить нормы материального и процессуального права, разрешить спор по существу, приняв законное и обоснованное решение. 

Из-за отсутствия оснований,  отказать заявителю  кассационной жалобы в вынесении частного определения в адрес  адвоката Черноморец Ю.А.  и коллегии адвокатов.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

кассационную жалобу ФИО2 в интересах общества с ограниченной ответственностью «Биариц» удовлетворить.

         Решение Арбитражного суда Рязанской области от 03.12.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025 по делу  № А54-7989/2023 отменить. Направить дело А54-7989/2023 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                             Е.В. Коровушкина

Судьи                                                                          У.В. Серокурова

                                                                                     В.А. Чудинова