ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г.Москва

05.07.2018                                                                              Дело № А40-166103/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28.06.2018

В полном объеме постановление изготовлено 05.07.2018 

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Красновой С.В. и Нечаева С.В. 

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов. от 13.09.2017;

от ответчика – ФИО2 по дов. от 29.05.2018 №79/2018-С, ФИО3 по дов. от 08.12.2017 №106-С;

от третьего лица – ФИО4 лично, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании  28.06.2018 кассационные жалобы

Общества с ограниченной ответственностью Юридический центр «Адепт права», Общества с ограниченной ответственностью «НДВ-Недвижимость для Вас» (истца и ответчика)

на решение от 14.12.2017 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Пуловой Л.В.,

и постановление от 27.02.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Пирожковым Д.В., Головкиной О.Г., Валиевым В.Р.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью Юридический центр «Адепт права» к Обществу с ограниченной ответственностью «НДВ-Недвижимость для Вас»

с участием третьего лица: ФИО4

о взыскании, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Юридический центр «Адепт права» (далее – Общество или истец) обратилось 30.08.2017 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «НДВ-Недвижимость для Вас» (далее – ответчик) о взыскании 1 365 866,10 рублей неосновательного обогащения, в том числе, денежные средства по гарантийному обязательству  в размере 705 616,56 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.04.2014 по 30.06.2017 в размере 204 960,98 рублей, штраф за неисполнение в добровольном порядке требования потребителя (ФИО4) о выплате денежных средств в размере 455 288,56 руб. в соответствии с абзацем 1 части 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей».

Обосновывая исковые требования, Общество указывало на то, что ФИО4 уступил ему 07.08.2017 права требования денежных средств в размере 705 616, 56 рублей по гарантийному обязательству и ссылалось на следующие обстоятельства, подтверждающие, по его мнению, наличие у ФИО4 право требовать от ответчика уплаты денежных средств в указанном размере.

Общество указало, что ФИО4 обратился к ответчику с целью приобретения квартиры с условным номером (индекс) 38, общей площадью 38,57 кв. м, расположенной в корпусе 25 многоквартирного дома по адресу: ЖК «Царицыно», 

<

...>.

Ответчик предложил ФИО4 внести залоговую сумму в размере 705 616, 56 рублей до подписания предварительного договора.

13.04.2014 ФИО4 внес ответчику залоговую сумму в размере 705 616,56 руб., подписал экземпляр предварительного договора купли-продажи.

Ответчик выдал ФИО4 гарантийное обязательство, которым подтвердил свое безусловное согласие выплатить последнему денежную сумму в размере 705 616,56 руб. в случае не оформления (не подписания) предварительного договора купли-продажи по любым причинам с гр. ФИО4

Ответчик также подписал предварительный договор купли-продажи со своей стороны и передал его ФИО4, а сотрудники ответчика пояснили ФИО4, что внесенная им залоговая сумма в размере 705 616,56 руб. была учтена как часть оплаты за нежилое помещение. Общая цена помещения составляет 4 570 144, 75 рублей.

16.04.2014 ФИО4 в счет оплаты помещения внес денежные средства в размере 3 864 528, 10 рублей (обеспечительный платеж) на счет ответчика.

Предварительный договор был расторгнут соглашением от 27.04.2015, однако, поскольку сумма в размере 705 616, 56 рублей в нем не была учтена и ФИО4 не возвращена, то, по мнению истца, ответчик неосновательно обогатился на указанную сумму.

Также в иске было указано, что 27.04.2015 между ФИО4 и ответчиком был подписан договор № 872-Ц2ДНС-25-38/27-04-15 уступки прав требований по договору № ЦД-НДВ-25/10-12 от 10.12.2014.

Истец полагал, что ответчик, имея по состоянию на 13.04.2014 подписанный с ФИО4 предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, без законных оснований получил и удерживает 705 616, 56 рублей.

Определением от 14.11.2017 Арбитражный суд города Москвы привлек к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ФИО4.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывал на то, что буквальное содержание гарантийного обязательства не позволяет сделать вывод о том, что указанная в нем сумма является залогом или обеспечительным платежом, гарантийное обязательство выдавалось на случай не подписания ответчиком предварительного договора, который был подписан, а впоследствии расторгнут и внесенные по предварительному договору суммы зачтены при подписании между ФИО4 и ответчиком договора уступки прав требований к застройщику; ответчик настаивал на том, что в дело не представлено никаких доказательств внесения ФИО4 данной суммы ответчику при том, что остальные суммы по заключенному между ФИО4 и ответчиком предварительному договору вносились на расчетный счет ответчика, и возражал против заявленной в иске стоимости помещения в размере 4 570 144, 75 рублей, указывая, что в предварительном договоре была установлена стоимость квадратного метра и размер обеспечительного платежа, равный стоимости квартиры, составивший 3 864 528, 19 рублей; также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку ФИО4, получив 15.04.2014 в офисе ответчика подписанный предварительный договор, должен был узнать о нарушении своего права, но до июля 2017 года никаких претензий не предъявлял.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2017 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Удовлетворяя исковые требования, суд посчитал установленными обстоятельства, указанные истцом в исковом заявлении, а также указал на то, что ответчик предложил ФИО4 приобрести помещение по следующей схеме: подписание предварительного договора купли-продажи на сумму в размере 3 864 528,19 руб., подписание агентского договора и внесение денежных средств наличными в размере 200 000 руб., подписание агентского договора и внесение денежных средств в размере 54 000 руб., а также до подписания предварительного договора купли-продажи внести залоговую сумму в размере 705 616,56 руб. в счет стоимости приобретаемого объекта.

Суд установил, что в качестве правовых оснований к заключению предварительного договора с ответчиком были указаны Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционный контракт № 13-065-86-5501-0148-00001-06 от 02.06.2006 между ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» и Правительством Москвы, договор соинвестирования № ЦИ-НДВ-25/03-07 от 03.07.2013.

Согласно п. 4 договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию застройщиком жилого дома (корпуса/секции), в котором будет расположена квартира - 30.04.2015.

Суд на основании устных пояснений ФИО4 признал факт внесения ФИО4 ответчику залоговой суммы 705 616, 56 рублей подтвержденным и привел в решении указанные в иске ссылки на то, что при подписании ФИО4 предварительного договора купли-продажи сотрудники ответчика пояснили ФИО4, что внесенная им залоговая сумма в размере 705 616,56 руб. была учтена как часть оплаты за нежилое помещение.

При этом суд отметил, что на момент внесения денежных средств по гарантийному обязательству, то есть 13.04.2014, предварительный договор купли-продажи был уже подписан со стороны ООО «НДВ-Недвижимость для Вас», в связи с чем сделал вывод о том, что иных оснований для выдачи ФИО4 гарантийного обязательства, кроме как в подтверждение получения от ФИО4 денежных средств в рамках предварительного договора, ответчиком не доказано.

Суд указал, что в соответствии с условиями предварительного договора стороны пришли к соглашению заключить в будущем, в срок не позднее 31.12.2015 договор купли-продажи квартиры - помещения, структурно обособленного жилого помещения с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящего из одной комнаты, а также помещений вспомогательного использования, необходимых для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с эксплуатацией такого обособленного помещения, расположенного по строительному адресу: 

<

...>, секция № Б, этаж 1, условный номер (индекс) 38, ориентировочной площадью всех помещений 38.57 кв. м (пункты 1.1, 1.2, 2.1 Договора).

До момента заключения основного договора выплаченная покупателем денежная сумма признается обеспечением обязательства, но не является задатком.

После заключения основного договора сумма обеспечительного платежа засчитывается сторонами в счет оплаты покупателем стоимости нежилого помещения по основному договору (пункт 3.4 Договора).

Согласно п. 6.6 Договора во всех случаях расторжения/прекращения настоящего договора, за исключением прекращения ввиду исполнения, продавец осуществляет возврат покупателю фактически внесенной им денежной суммы обеспечительного платежа по настоящему договору.

Судом было установлено, что по агентскому договору № 872-Ц2С-25-38/13-04/ОФ от 15.04.2014 ФИО4 оплатил ответчику денежные средства в размере 54 000 рублей, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств, а также передал 200 000 рублей, что также подтверждается актом приема-передачи денежных средств. Также суд указал, что цена помещения составила 4 570 144,75 руб.

16.04.2014 в счет оплаты помещения ФИО4 внес денежные средства на счет ответчика в размере 3 864 528,19 руб. (обеспечительный платеж).

Судом установлено, что соглашением от 27.04.2015 предварительный договор купли-продажи помещения был расторгнут, а 14.05.2015 стороны подписали соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований на сумму 3 864 528,19 рублей.

Суд согласился с доводами истца о том, что поскольку при расторжении предварительного договора денежные средства в размере 705 616,56 рублей ФИО4 не были возвращены, то данная сумма является неосновательным обогащением на стороне ответчика.

Суд установил, что ФИО4 13.07.2017 направил ответчику претензию о возврате суммы, указанной в гарантийном обязательстве, и процентов за пользование денежными средствами, но ответа не получил, а 28.07.2017 направил претензию о выплате штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, которая также не была удовлетворена, после чего заключил с истцом договор уступки права требования от 07.08.2017.

Суд первой инстанции руководствовался при принятии решения положениями статей 309, 310, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и признал обоснованными требования истца в полном объеме, взыскав как сумму неосновательного обогащения в размере 705 616, 56 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, признав расчет истца правильным, так и сумму неустойки (штрафа), предусмотренной абзацем 1 пункта 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей».

Заявление ответчика о применении срока исковой давности судом было отклонено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2018 решение суда первой инстанции было отменено только в части взыскания штрафа за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований в соответствии Федеральным законом от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» на сумму 455 288, 56 рублей, в удовлетворении исковых требований в данной части отказано, в остальной части решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, суд апелляционной инстанции руководствовался правовой позицией высшей судебной инстанции, изложенной в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», сделав вывод о том, что права на получение потребительского штрафа не могут быть переданы по договору уступки требования.

В Арбитражный суд Московского округа поступили кассационные жалобы как истца, так и ответчика.

В кассационной жалобе ответчика указано на неправильное применение судами норм статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку обстоятельства передачи денежных средств не могли быть подтверждены устными заверениями третьего лица, а также на неправильное применение норм статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как буквальное содержание гарантийного обязательства не позволяло сделать вывод о том, что оно подтверждает передачу денежных средств, судами не было учтено, что предварительный договор был подписан, что исключало признание обоснованным требования о возврате денежных средств, так как стороны согласовали возврат суммы только при неподписании предварительного договора.

Ответчик считает ни на чем не основанным вывод судов, что стоимость помещения составила 4 570 144, 75 рублей, обращает внимание на то, что во всех подписанных сторонами договорах была указана цена 3 864 528, 19 рублей.

Ответчик полагает, что суды необоснованно отклонили его заявление о пропуске истцом срока исковой давности, а также обращает внимание суда на то, что ФИО4 обратился в рамках дела о банкротстве застройщика с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, в связи с чем ответчик полагает противоречивыми пояснения истца и третьего лица относительно стоимости помещения и возможности возврата ответчиком части суммы.

Ответчик просит, отменив решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе истца содержатся доводы о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права, поскольку истец считает неприменимой к спорным правоотношениям правовую позицию высшей судебной инстанции о недопустимости уступки права на взыскание потребительского штрафа, сформированную в отношениях по обязательному страхованию ответственности автовладельцев.

Истец просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в обжалуемой части и оставить в силе в данной части решение суда первой инстанции.

Письменных отзывов на кассационные жалобы не поступало.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2018 рассмотрение кассационных жалоб было отложено в целях надлежащего извещения о рассмотрении обеих жалоб третьего лица.

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали свою кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, настаивали на том, что никакие дополнительные денежные средства ФИО4 не вносились, поскольку внесение денежных средств осуществлялось на счет либо актами приема-передачи, что из гарантийного обязательства не возникает никаких обязательств по возврату денежных средств в любом случае, так как предварительный договор был подписан, а впоследствии права на помещение переданы ФИО4 посредством заключения договора уступки и реализованы ФИО4 в деле о банкротстве застройщика (определением от 11.06.2018 по делу № А41-34824/2016 требования ФИО4 включены в реестр требований АО «Московский комбинат хлебопродуктов» о передаче жилых помещений); возражали против удовлетворения кассационной жалобы истца.

Представитель истца поддержала свою кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, возражала против удовлетворения кассационной жалобы ответчика, полагая его доводы о недоказанности факта передачи денежных средств направленными на переоценку доказательств, к которым отнесла устные показания ФИО4; высказала мнение, что аналогичное дело № А40-113132/2016 уже было рассмотрено судами, в связи с чем считала обоснованными и судебные акты в части взыскания по настоящему делу.

ФИО4 поддержал кассационную жалобу истца, возражал против удовлетворения кассационной жалобы ответчика, поддержал свои ранее данные пояснения о передаче ответчику наличных денежных средств без какого-либо оформления факта их внесения; на вопросы судебной коллегии о причинах такого неосторожного поведения однозначно не ответил; на вопросы о цене, по которой ФИО4 намеревался купить квартиру, ответил, что покупка планировалась за 4 570 144, 75 рублей; на вопросы о причинах, по которым ФИО4 требует возврата части оплаты, если считает, что стоимость квартиры составляет 4 570 144,75 рублей, но при этом предъявляет застройщику требование о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, а в деле о банкротстве установлена иная стоимость квартиры, ответить затруднился.

Представители как истца, так и ответчика обратили внимание суда на то, что в Арбитражном суде города Москвы рассматривается несколько аналогичных дел с теми же истцом и ответчиком.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационных жалоб и устных возражений на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, как принятые при неправильном применении норм материального права (статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), что привело к неполному установлению всех имеющих значение для правильного разрешения спора обстоятельств, а также к несоответствию выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что при рассмотрении требований истца о возврате ответчиком денежной суммы в размере 705 616, 56 рублей, указанной в гарантийном обязательстве от 13.04.2014, предъявившего данные требования на основании договора уступки прав требований, заключенного между истцом и ФИО4 07.08.2017, судами не было учтено следующее.

 Положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат последовательные правила толкования условий договоров, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Вместе с тем, в нарушение вышеуказанных последовательных правил толкования договоров судами не были проанализированы ни буквальное содержание гарантийного обязательства и других заключенных между участниками спорных правоотношений договоров, ни действительная воля сторон, не были проверены практика заключения аналогичных договоров и гарантийных обязательств, не было принято во внимание последующее поведение сторон, что могло повлиять на выводы суда о цене объекта недвижимости, который планировал приобрести ФИО4

При рассмотрении настоящего дела стороны представили в материалы дела следующие договоры в отношении жилого дома по адресу 

<

...> (ЖК «Царицыно»), намерение о приобретении квартиры в котором изъявил в 2014 году ФИО4. 

В томе 1 на л.д.76-80 представлен  агентский договор № 872-Ц2НС-25-38/13-04-14/ОФ, заключенный 13.04.2014 между ответчиком, названным в договоре агентством, и ФИО4 как принципалом, которым стороны согласовали осуществление ответчиком временного бронирования преимущественного права ФИО4 на заключение договора с юридическим лицом: застройщиком, инвестором, продавцом (правообладателем) в отношении объекта недвижимого имущества с условным номером 38, общей площадью 38,57 кв.м, стоимостью не более 3 864 528, 19 рублей на выбранном принципалом объекте по адресу г.Москва, ул.6-я Радиальная, вл.7, корпус 25.

В томе 1 на л.д.82-85 представлен агентский договор № 872-Ц2НС-25-38/13-04-14/АГ, заключенный 13.04.2014 между ответчиком как агентом и ФИО4 как принципалом, согласно которому агент обязался предоставить принципалу устные и письменные консультации по вопросам, связанным с условиями приобретения и оплаты недвижимого имущества, провести подготовительную работу по оформлению документов, осуществить резервирование преимущественного права принципала в отношении недвижимого имущества, стоимостью не более 3 864 528, 19 рублей на выбранном принципалом объекте на срок с 13.04.2014 по 18.04.2014, обеспечить подписание договора, в том числе предварительного договора между принципалом либо третьим лицом и правообладателем.

Судами было установлено, что оплата оказанных ФИО4 ответчиком услуг была оформлена актами приема-передачи денежных средств, что соответствует имеющимся в деле доказательствам (том 1 л.д. 86, 88). 

В томе 1 на л.д.96-101 представлен предварительный договор № 872-Ц2НС-25-38/13-04-14 о заключении в будущем договора купли-продажи от 13.04.2014, который заключен между ответчиком как продавцом и ФИО4 как покупателем.

В данном договоре указано, что правовыми основаниями к заключению предварительного договора являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционный контракт № 13-065-86-5501-0148-00001-06 от 02.06.2006, заключенный между ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» и Правительством Москвы, договор соинвестирования № ЦИ-НДВ-25/03-07 от 03.07.2013, договор аренды земельного участка № М-05-004357 от 14.02.1996.

В предварительном договоре указан ориентировочный срок ввода в эксплуатацию застройщиком жилого дома – 30.04.2015, констатировано соглашение сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры по адресу г.Москва, ул.6-я Радиальная, вл.7, корпус 25, секция 1, этаж 11, условный номер 38, ориентировочной площадью 38,75 кв.м, согласована стоимость одного квадратного метра в размере 100 195, 18 рублей, которая является фиксированной и изменению не подлежит.

В пункте 3.2 предварительного договора стороны согласовали, что в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по настоящему договору покупатель в течение пяти банковских дней с даты заключения настоящего договора перечисляет на расчетный счет продавца денежные средства в размере 3 864 528, 19 рублей с назначением платежа «обеспечительный платеж по предварительному договору № 872-Ц2НС-25-38/13-04-14 от 13.04.2014».

В пункте 3.4 стороны согласовали, что до момента заключения основного договора выплаченная покупателем денежная сумма признается сторонами обеспечением исполнения обязательств, но не  является задатком. После заключения основного договора сумма обеспечительного платежа засчитывается сторонами в счет оплаты покупателем стоимости квартиры по основному договору.

Судами было установлено и никем не опровергнуто, что указанная в предварительном договоре сумма была перечислена ФИО4 ответчику 16.04.2014 именно тем способом, который был согласован в договоре – безналичным платежом на расчетный счет  (платежное поручение от 16.04.2014 № 94411 – том 1 л.д. 28).

В томе 1 на л.д.26 представлено гарантийное обязательство, также датированное 13.04.2014, буквальное содержание которого гласит: «ООО «НДВ – Недвижимость для Вас» настоящим подтверждает свое безусловное согласие выплатить гр.ФИО4 денежную сумму в размере 705 616, 56 рублей в случае неоформления (не подписания) предварительного договора купли-продажи по любым причинам с гр.ФИО4 в отношении квартиры: условный номер (индекс) 38, общей площадью 38,75 кв.м, расположенной в корпусе 25 многоквартирного жилого дома по адресу: ЖК «Царицыно», 

<

...> корп.25.»

Также в материалы дела были представлены следующие договоры в отношении многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, заключенные впоследствии как между ответчиком и ФИО4, так и между ответчиком и застройщиком.

В томе 1 л.д. 106-114 представлен договор № ЦД-НДВ-25/10-12 от 10.12.2014, заключенный между ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» как застройщиком и ООО «НДВ-недвижимость для Вас» как участником долевого строительства, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по строительному адресу 

<

...> Радиальная ул., вл.7, корп.25 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, при этом под ценой договора стороны определили сумму на возмещение затрат на строительство и на оплату услуг застройщика, назвав ее долевым взносом, равным 823 990 932, 95 рублей.

В томе 1 л.д. 90-93 представлен договор № 872-Ц2ДНС-25-38/27-04-15 уступки прав требований по договору № ЦД-НДВ-25/10-12 от 10.12.2014, заключенный между ответчиком как участником долевого строительства и ФИО4 как новым участником долевого строительства, которым ответчик уступил ФИО4 права требования, принадлежащие ответчику как участнику долевого строительства по договору с застройщиком, при этом в пункте 1.4 данного договора было указано, что участник долевого строительства полностью исполнил свои обязательства по внесению застройщику суммы долевого взноса в счет цены договора участия – в размере 3 645 781, 42 рублей, а в пункте 2.1 стороны согласовали формирование цены договора уступки из суммы на возмещение затрат участника долевого строительства по внесению долевого взноса застройщику в размере 3 645 781, 42 рублей и из суммы вознаграждения участника долевого строительства за уступку в размере 218 726, 77 рублей. В пункте 2.2 указано, что по соглашению сторон цена настоящего договора составляет 3 864 528,19 рублей.

В томе 1 л.д. 105 представлено соглашение о расторжении предварительного договора № 872-Ц2НС-25-38/13-04-14 от 13.04.2014, подписанное между ответчиком и ФИО4 27.04.2015, которым стороны согласовали расторжение предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи, а ответчик обязался вернуть ФИО4 обеспечительный платеж в размере 3 864 528,19 рублей.

В томе 1 л.д.118-119 представлено соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от 14.05.2015, которым ответчик и ФИО4 констатировали прекращение взаимных обязательств путем проведения зачета встречных однородных требований, а именно: о прекращении обязательств ФИО4 перед ответчиком по оплате договора уступки от 27.04.2015 в размере 3 864 528,19 рублей и о прекращении обязательств ответчика перед ФИО4 по возврату ему вследствие расторжения предварительного договора 3 864 528, 19 рублей обеспечительного платежа.

Вышеуказанные договоры, соглашения и гарантийное обязательство в отношении выбранного ФИО4 помещения не были проанализированы судами по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, что было необходимо, учитывая, что в данных договорах цена объекта недвижимости была определена по-разному (3 864 528, 19 или 3 645 781,42 рублей), а в гарантийном обязательстве не было никакого указания на внесение ФИО4 дополнительных денежных средств в размере 705 616, 56 рублей. В отсутствие исследования и оценки указанных доказательств в совокупности выводы судов о том, что цена договора составила 4 570 144,75 рублей, не могут быть признанными соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Также судами не было сделано никаких выводов о причинах, по которым, как было установлено самими судами, внесение ФИО4 денежных средств как по предварительному договору, так и по агентским договорам осуществлялось с надлежащим оформлением факта их внесения (безналично на расчетный счет ответчика или по актам приема-передачи денежных средств), а по гарантийному обязательству (как устно пояснял, не ссылаясь ни на какие письменные доказательства или свидетельские показания иных лиц, сам участник спорных отношений ФИО4) простой передачей наличных денежных средств без надлежащего оформления.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что в целях проверки данных обстоятельств, а также обстоятельств, подтверждающих, в каком именно размере были переданы ответчиком денежные средства застройщику, а также проверки поведения сторон и сложившейся при привлечении у участников строительства ЖК «Царицыно» денежных средств практики суду первой инстанции следовало поставить на обсуждение участвующих в деле лиц вопрос о необходимости привлечения к участию в деле застройщика (ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»), в отношении которого до принятия решения по существу спора по настоящему делу было возбуждено дело о банкротстве № А41-34824/2016 (определением Арбитражного суда Московской области от 16.10.2017 в отношении застройщика была введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, в настоящее время решением Арбитражного суда Московской области от 11.04.2018 застройщик признан несостоятельным (банкротом), а согласно сведениям, размещенным в общедоступной информационной базе «Картотека арбитражных дел», физические лица, заключившие договоры с застройщиком, в том числе посредством участия в этих договорах ООО «НДВ - Недвижимость для Вас», активно обращаются с заявлениями о включении их требований в реестр требований о передаче жилых помещений).

Данные вопросы судом первой инстанции поставлены на обсуждение не были, правовые основания, на которых ответчик осуществлял привлечение денежных средств на строительство ЖК «Царицыно», не проверялись, что могло иметь значение для выводов суда о размере цены помещения, которое планировал приобрести ФИО4, и о том, какие именно средства и каким именно способом были им переданы ответчику.

Полагая необходимой в целях полного и всестороннего установления всех обстоятельств дела проверку того, как именно складывалась практика привлечения денежных средств ответчиком, судебная коллегия суда кассационной инстанции отклоняет ссылку истца на судебные акты по делу № А40-113132/2016, которые истец считает аналогичными, поскольку в данном деле возврат денежных средств по гарантийному обязательству был обусловлен расторжением между участниками спорных отношений всех заключенных между ними договоров и соглашений и отказом индивидуального предпринимателя от правопритязаний на нежилые помещения, в то время как между ФИО4 и ответчиком после расторжения предварительного договора был подписан договор уступки прав требований по договору № ЦД-НДВ-25/10-12 от 10.12.2014, заключенный между ответчиком как участником долевого строительства и ФИО4 как новым участником долевого строительства, которым ответчик уступил ФИО4 права требования, принадлежащие ответчику как участнику долевого строительства по договору с застройщиком.

Как следует из сведений, размещенных в общем доступе в «Картотеке арбитражных дел», именно на основании указанного договора уступки от 27.04.2015 ФИО4 был включен в реестр требований застройщика о передаче жилых помещений определением Арбитражного суда Московской области от 11.06.2018 по делу № А41-34824/2016.

Также не было дано оценки судами представленному ответчиком постановлению о признании ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» потерпевшим в уголовном деле № 11601455010004583 (том 1 л.д.144).

Доводы кассационной жалобы истца о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права судебная коллегия суда кассационной инстанции признает обоснованными, вместе с тем, в настоящее время данные доводы не имеют правового значения, поскольку судебные акты подлежат отмене в связи с тем, что вследствие неправильного применения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не были в полном объеме исследованы все имеющиеся в деле доказательства, не были установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для устранения допущенных нарушений необходимо исследование и оценка доказательств, установление обстоятельств, определение состава участвующих в деле лиц, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо будет учесть вышеизложенное, поставить на обсуждение вопрос о привлечении к участию в деле застройщика в лице конкурсного управляющего, исследовать и дать оценку всем имеющимся в деле договорам и соглашениям ответчика и третьего лица, ответчика и застройщика каждому в отдельности и всем в совокупности, проверить практику оформления получения ответчиком денежных средств от третьего лица, проверить волю сторон в отношении цены договора при заключении всех вышеуказанных договоров и соглашений, предложить третьему лицу подтвердить допустимыми и относимыми доказательствами факт внесения денежных средств ответчику в размере 4 570 144, 75 рублей и пояснить причины истребования у ответчика части этой цены при том, что ФИО4 от прав на помещение не отказывается и договор с застройщиком не расторгает; по результатам нового рассмотрения дела принять новый судебный акт, указав в нем мотивы, по которым суд согласится с доводами и возражениями участвующих в деле лиц и представленными ими доказательствами или отклонит их. 

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2018 по делу № А40-166103/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий – судья                                                             Е.А. Петрова 

Судьи:                                                                                                              С.В. Краснова

      С.В. Нечаев