026/2023-13104(1) 

 

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001 E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-12943/2022

г. Вологда

20 марта 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2023 года.  В полном объеме постановление изготовлено 20 марта 2023 года.  

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе  председательствующего Зреляковой Л.В., судей Колтаковой Н.А. и  Шадриной А.Н.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Геор-Г»  представителя ФИО2 по доверенности от 18.01.2023, от Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Тверской области представителя ФИО3 по доверенности от 07.07.2022,  от ФИО4 представителя ФИО5 по  доверенности от 21.03.2022,  

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы  веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Геор-Г» на решение Арбитражного суда Тверской области  от 08 ноября 2022 года по делу № А66-12943/2022,  

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Геор-Г»  (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>; адрес: 170001, 

<

...>; далее – ООО «Геор-Г») обратилось в  Арбитражный суд Тверской области с заявлением, уточненным в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ), о признании незаконным действия государственного  регистратора прав Управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление  Росреестра) по регистрации права собственности в отношении объекта  недвижимости – здания «Прядильной фабрики № 2» с кадастровым номером  69:40:0300086:101, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Тверь, двор  

Пролетарки, и земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300086:9 в  пользу правообладателя ФИО4. В качестве  способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявитель  просил аннулировать регистрационные записи прав от 26.08.2022   № 69:40:0300086:101-69/180/2022-16 и № 69:40:0300086:9-69/180/2022-15.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  ФИО4.  

Решением Арбитражного суда Тверской области от 08 ноября 2022 года в  удовлетворении заявленных требований отказано.  

ООО «Геор-Г» с решением суда не согласилось и обратилось с  апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу  новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В  обоснование жалобы ссылается на то, выводы суда основаны исключительно на  возражениях уполномоченного органа, который на момент принятия решения  надлежащим ответчиком не являлся. Кроме того, выводы суда основаны на  неверном толковании норм права, поскольку ограничения и обременения,  наложенные в рамках дела о банкротстве в сферу регулирования пункта 1  статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) не подпадают. Материалы дела   № А66-1797/2014 свидетельствуют, что процедура наблюдения введена в  отношении заявителя (должника) определением Арбитражного суда Тверской  области от 15 августа 2014 года, а обеспечительные меры в виде запрещения  регистрации приняты определением суда от 19 декабря 2014 года. Таким  образом, принятый определением Арбитражного суда Тверской области от  19 декабря 2014 года по делу о банкротстве № А66-1797/2014 запрет  осуществления уполномоченным органом регистрационных действий,  влекущих прекращение права собственности ООО «Геор-Г» в отношении  указанных объектов недвижимого имущества, не прекращен и сохраняет свое  действие по настоящее время, учитывая положения пунктов 3–4 статьи 46  Закона о банкротстве, дату введения процедуры наблюдения и дату принятия  обеспечительной меры. Кроме того, на момент совершения государственным  регистратором регистрационных действий в отношении объектов  недвижимости, в Едином государственном реестре недвижимости содержались  сведении об обременении объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона  на основании регистрационной записи от 22.08.2011 № 69-6902/037/2011-342.  Должностным лицом регистрирующего органа при проведении правовой  экспертизы договора не дана оценка тому обстоятельству, что в  представленных документах отсутствует неотъемлемая часть договора – акт  приема-передачи от 17.08.2022, а также документ, подтверждающий внесение  покупателем полной оплаты по договору. По мнению заявителя, условие  договора о передаче имущества покупателю является существенным в силу  пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ), в связи с чем подлежало правовой оценке в ходе осуществления  регистрационных действий. Учитывая требования пункта 5 статьи 488 ГК РФ, в  

отсутствие документа, подтверждающего полную оплату по договору,  государственный регистратор прав был обязан внести в Единый  государственный реестр недвижимости сведения о том, что объекты  недвижимости признаются находящимся в залоге у продавца для обеспечения  исполнения покупателем его обязанности по оплате договора. По мнению  заявителя, в случае надлежащего проведения правовой экспертизы,  осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав должно было быть приостановлено на основании пункта 4 и  пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Судом  не исследовано и оставлено без рассмотрения ходатайство заявителя о  приобщении к материалам дела возражений на отзыв третьего лица. Податель  жалобы полагает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют  обстоятельствам дела.  

Представитель ООО «Геор-Г» в судебном заседании апелляционной  инстанции поддержал доводы жалобы.  

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании  апелляционной инстанции указал, что выводы суда соответствуют  действующему законодательству и представленным в дело доказательствам,  просил решение суда оставить без изменения.  

Представитель третьего лица в судебном заседании отклонил доводы  жалобы, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.  

Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав  материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения,  суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения  апелляционной жалобы.  

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тверской  области от 07 августа 2015 года по делу № А66-1797/2014 ООО «Геор-Г»  признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто  конкурсное производство.  

Определением Арбитражного суда Тверской области от 05 апреля  2021 года конкурсным управляющим ООО «Геор-Г» утвержден ФИО6.  

В соответствии с протоколом торгов от 12.11.2020 № 3787-ОТПП/2 по  лоту № 1: Прядильное производство № 2, общей площадью 26 664,5 кв. м,  кадастровый номер 69:40:0300086:101, земельный участок, общей  площадью 9 414,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0300086:0009, адрес  местонахождения имущества: Тверская обл., г. Тверь, двор Пролетарки,  определен победитель торгов – ФИО4.  Сторонами 20 июля 2022 года заключен договор купли-продажи указанного  имущества.  

ФИО4 16.08.2022 обратился в Управление Росреестра с  заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении  объекта недвижимости с кадастровым номером 69:40:0300086:101 и земельного  участка с кадастровым номером 69:40:0300086:9, расположенных по адресу:  

Тверская обл., г. Тверь, двор Пролетарки. В качестве правоустанавливающего  документа заявителем представлен договор купли-продажи от 20 июля  2022 года, заключенный по результатам торгов.  

Конкурсным управляющим ООО «Геор-Г» ФИО6 18.08.2022 в  Управление Росреестра представлены в качестве дополнительных документов  заявления о переходе права собственности на здание с кадастровым  номером 69:40:0300086:101 и земельного участка с кадастровым  номером 69:40:0300086:9, а также определение Арбитражного суда Тверской  области от 15 апреля 2022 года по делу № А66-1797/2014 о назначении  конкурсным управляющим ООО «Геор-Г» ФИО6  

По результатам рассмотрения заявления Управление Росреестра  26.08.2022 зарегистрировало право собственности ФИО4 на  указанные объекты недвижимости.  

Ссылаясь на то, что действия государственного регистратора Управления  Росреестра по регистрации права собственности являются незаконными и  нарушают права и законные интересы заявителя, ООО «Геор-Г» обратилось в  арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Суд первой инстанции, изучив обстоятельства дела, оценив в порядке  статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, отказал в удовлетворении  заявления, поскольку пришел к выводу о том, что Управление Росреестра  правомерно произвело государственную регистрацию права собственности.  

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с  принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой  инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и  материалах дела.  

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе  обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или  оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном  настоящим Кодексом.  

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица  вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании  недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и  действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой  акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному  нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в  сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно  возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для  осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об  оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий  (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных  лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку  оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и  действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному  

нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа  или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили  оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли  оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные  интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической  деятельности.  

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения,  действий, бездействия государственного органа, осуществляющего публичные  полномочия, недействительным (незаконным) необходимо наличие  одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта,  решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых  законом интересов заявителя.  

Пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная  регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и  подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права  определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и  обременения недвижимого имущества.  

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый  учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании  заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом  случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в  установленном настоящим Федеральным законом порядке.  

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для  осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении  недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент  совершения сделки.  

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что  государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав  включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных  для осуществления государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия  установленных настоящим Федеральным законом оснований для  приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.  

Перечень оснований для приостановления государственного кадастрового  учета и (или) государственной регистрации прав приведен в статье 26 Закона   № 218-ФЗ.  

На основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации  прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае,  если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие  

осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.  

В соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ по результатам  проведенной правовой экспертизы документов государственный регистратор  осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости  установленных законом сведений, необходимых для осуществления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации  прав, а также выдает документы после осуществления государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.  

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на  которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для  принятия государственными органами, органами местного самоуправления,  иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений,  совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или  должностное лицо (часть 1 статьи 65 АПК РФ).  

Судом первой инстанции установлено, что ФИО4 (заявление  от 16.08.2022) и ООО «Геор-Г» (заявление от 18.08.2022) обратились в  Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрацией права  собственности на спорные объекты на основании договора купли-продажи от  20 июля 2022 года, заключенный по результатам торгов.  

При этом на дату указанного обращения в Едином государственном  реестре недвижимости отсутствовали ограничения, аресты, запреты  относительно проведения регистрационных действий в отношении  испрашиваемых объектов.  

Поскольку правовая экспертиза документов не установила наличие  оснований для приостановления государственного кадастрового учета и  государственной регистрации права, а представленные документы по форме и  содержанию соответствовали требованиям Закона № 218-ФЗ, суд первой  инстанции правомерно пришел к выводу о соответствии оспариваемых  действий закону.  

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд  установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и  действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому  акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает  решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.  

С учетом изложенного суд первой инстанции законно отказал в  удовлетворении заявленных требований.  

Доводы ООО «Геор-Г» о наличии препятствий для совершения  оспариваемых действий, поскольку в отношении спорного имущества  действовали обеспечительные меры и запреты на регистрацию, мотивированно  отклонены судом первой инстанции. Оснований для переоценки выводов суда  апелляционная инстанция не усматривает на основании следующего.  

В силу пункта 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление  государственной регистрации прав приостанавливается по решению  государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав  поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на  недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с  недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога  в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской  Федерации.  

Определением Арбитражного суда Тверской области от 17 февраля  2014 года на основании заявления публичного акционерного общества Банк  ВТБ (далее – Банк) возбуждено производство по делу о несостоятельности  (банкротстве) ООО «Геор-Г». Определением от 15 августа 2014 года в  отношении ООО «Геор-Г» введена процедура наблюдения. Решением суда от  07 августа 2015 года ООО «Геор-Г» признано несостоятельным (банкротом), в  отношении его открыто конкурсное производство. Определением суда от  05 апреля 2021 года конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6.  

В соответствии с абзацем девятым пункта 1 статьи 126 Закона о  банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании  должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются  ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения  распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста является  решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного  производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных  ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 9, 13 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009   № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об  исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве»  (далее – Постановление № 59), записи в реестре об арестах и иных  ограничениях распоряжения имуществом должника подлежат погашению с  момента, после которого они признаются снятыми в соответствии с Законом о  банкротстве. Любое заинтересованное лицо вправе обжаловать выразившееся в  непогашении указанной записи бездействие органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  С даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее  наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом  должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному  управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению  имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о  банкротстве.  

По смыслу абзаца девятого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве,  согласно которому наложение новых арестов на имущество должника и иных  ограничений распоряжения имуществом должника не допускается, данная  норма распространяет свое действие на аресты, налагаемые в исполнительном  

производстве, и аресты как обеспечительные меры, принимаемые в судебных  процессах за рамками дела о банкротстве (пункт 14 Постановления № 59).  

Указанная норма закона является императивной и распространяется на  все ограничения и аресты, содержащиеся в Едином государственном реестре  недвижимости.  

Конкурсным управляющим ООО «Геор-Г» в Управление Росреестра  18.08.2022 направлены документы для осуществления государственной  регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе определение Арбитражного  суда Тверской области от 15 апреля 2022 года по делу № А66-1797/2014 о  назначении конкурсным управляющим ООО «Геор-Г» ФИО6  

Суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда о том, что  действия Управления Росреестра по государственной регистрации права  собственности на основании представленных документов являются законными.  Заявителем не доказано наличие обстоятельств, препятствующих процедуре  регистрации перехода права собственности.  

Как верно установлено судом первой инстанции, постановлением  Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 марта 2022 года по делу   № А66-1797/2014 отменены обеспечительные меры в виде запрета заключать  договор купли-продажи с ФИО4 на основании протокола торгов от  12.11.2020 № 3787-ОТПП/2 до момента фактической передачи конкурсному  управляющему ООО «Геор-Г» ФИО6 следующего имущества  должника (объектов недвижимости): прядильное производство № 2, общей  площадью 26 664,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0300086:101; земельный  участок, общей площадью 9 414,3 кв. м, кадастровый номер  69:40:0300086:0009, расположенных по адресу: Тверская обл., г. Тверь, двор  Пролетарки, принятые определением Арбитражного суда Тверской области от  26 июля 2021 года.  

Довод заявителя относительно наличия ипотеки суд первой инстанции  также обоснованно отклонил.  

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ определено, что залог  прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях  удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном  законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного  имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.  

Статьей 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что в составе  имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке  имущество, являющееся предметом залога, устанавливается очередность  удовлетворения требований кредиторов и особенности удовлетворения  требований по обязательствам, обеспеченным залогом.  

В силу пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета  залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8–19 статьи  110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Реализация заложенного  имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение  

залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено  взыскание на предмет залога.  

Согласно разъяснениям пункта 12 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых  вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при  банкротстве залогодателя» при рассмотрении споров, в том числе об  обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны  органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и  сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного  имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к  прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта  1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.  

Поскольку нормами Закона о банкротстве предусмотрен специальный  порядок прекращения залога имущества, включенного в конкурсную массу,  положения статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» применению в данном деле не подлежат.  

Суд первой инстанции установил, что в данном случае ФИО4  приобрел спорные объекты в ходе реализации залогового имущества должника  на торгах в банкротстве и банк как залогодержатель и конкурсный кредитор  получает удовлетворение своих требований за счет стоимости реализованного  имущества, поэтому правомерно пришел к выводу о прекращении ипотеки в  силу прямого указания закона.  

Довод подателя жалобы о том, что судом не исследовано и оставлено без  рассмотрения ходатайство заявителя о приобщении к материалам дела  возражений на отзыв третьего лица, отклоняется судом апелляционной  инстанции, поскольку как следует из материалов дела и письменного протокола  судебного заседания, возражения на отзыв третьего лица приобщены к  материалам дела (л. д. 82–85).  

Всем доводам, приведенным в суде первой инстанции и  продублированным в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана  надлежащая правовая оценка, оснований для их переоценки апелляционная  коллегия не находит.  

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении  обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и  материального права применены судом верно, с учетом конкретных  обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся  доказательствам.  

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что  основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для  удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.  

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по  уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ,  относятся на ее подателя.  

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный  суд  

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 08 ноября 2022 года по  делу № А66-12943/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Геор-Г» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Л.В. Зрелякова  

Судьи Н.А. Колтакова  

А.Н. Шадрина