АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-48559/2020

г. Краснодар

25 января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года

            Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы веб-конференции, помощником судьи Макаровой А.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Адамас» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), в отсутствие ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – администрации муниципального образования Тихорецкий район, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу № А32-48559/2020, установил следующее.

ООО «Адамас» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на следующие объекты недвижимости: здание стройцеха (литера Г) площадью 208,7 кв. м и артскважину, расположенные по адресу: 

<

...> (измененные требования, заявленные в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Кодекс). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Тихорецкого района (далее – администрация). 

Решением суда от 09.08.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.10.2021, на управление возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода к обществу права собственности на следующие объекты недвижимости: здание стройцеха (литера Г) площадью 208,7 кв. м и артскважину, расположенные по адресу: 

<

...>. В остальной части производство по делу прекращено ввиду отказа от части исковых требований. С общества в доход федерального бюджета взыскано 12 тыс. рублей государственной пошлины. 

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, суды неправомерно возложили на управление обязанность по осуществлению государственной регистрации права собственности при отсутствии незаконности в действиях регистрирующего органа. Осуществление государственной регистрации прав на объекты, не поставленные на кадастровый учет, не допускается. Поскольку артскважина не поставлена на кадастровый учет, то решение суда в данной части невозможно исполнить.

Общество представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 25.09.2014 ЗАО «Винзавод Тихорецкий» (далее – завод, продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи производственной базы, расположенной по адресу: 

<

...> (промзона) на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0203013:24, находящейся у продавца на праве бессрочного пользования, реализуемой единым лотом. В производственную базу включены, в частности, здание стройцеха (литера Г) площадью 208,7 кв. м и артскважина. 

Стоимость имущества составляет 24 177 355 рублей 92 копейки (пункт 2.1 договора). 

По акту от 25.09.2014 имущество передано покупателю. 

Завод ликвидирован вследствие банкротства в 2015 году. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2018 по делу № А32-13743/2017 общество признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 по делу № А32-32930/2016 иск общества о признании права собственности на объекты недвижимого имущества удовлетворен частично. Суд признал за обществом право собственности на заявленное в иске имущество (за исключением теннисного корта с асфальтовым покрытием площадью 1538,9 кв. м), сославшись на отсутствие доказательств нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника по договору купли-продажи от 25.09.2014, исполнение сторонами указанной сделки и несение обществом с заключения сделки бремени содержания указанных объектов. В отношении теннисного корта суд пришел к выводу о том, что данное сооружение по своим техническим характеристикам не обладает признаками объекта недвижимого имущества. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 24.08.2017, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 по делу № А32-32930/2016 отменено в части удовлетворения исковых требований, в удовлетворении соответствующей части иска отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что общество выбрало ненадлежащий способ защиты. Общество ссылается на возникновение у него права собственности по сделке, совершенной в 2014 году, переход права собственности подлежит государственной регистрации. В случае ликвидации стороны по сделке надлежащим способом защиты права является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 Кодекса (при отказе регистрации перехода права). Однако общество в регистрирующий орган не обращалось. 

Конкурсный управляющий в рамках дела № А32-13743/2017 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с ходатайством об утверждении внесения изменений в положение о порядке, сроках и условиях реализации незалогового имущества должника. Определением суда от 30.10.2019 ходатайство конкурсного управляющего об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника удовлетворено; утвержден порядок, сроки и условия продажи имущества общества в представленной редакции. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2021 по делу № А32-13743/2017 определение от 30.10.2019 отменено, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано. Реализация указанного имущества должника в настоящее время нецелесообразна, поскольку права общества на объекты недвижимости не зарегистрированы, правоустанавливающие и иные документы на данное имущество должника отсутствуют. В подобной ситуации имущество может быть реализовано только при условии существенного дисконта, что негативно повлияет на возможность удовлетворения требований кредиторов. Конкурсному управляющему общества необходимо завершить процесс оформления объектов недвижимости, после чего приступить к его реализации. 

Конкурсный управляющий общества обратился с заявлением о государственной регистрации права на следующие объекты недвижимости: здание стройцеха (литера Г) площадью 208,7 кв. м и артскважину. 

Уведомлением управления от 10.09.2019 № 61/001/006/2019-9997 государственная регистрация приостановлена до 23.11.2018. 

Сообщениями от 10.12.2019 № 61/001/006/2019-9996 и 61/001/006/2019-9997 управление отказало в регистрации права собственности. Отказ мотивирован тем, что право продавца – завода на указанные объекты не зарегистрировано. При проведении правовой экспертизы установлено, что согласно сведениям ЕГРН указанный объект не состоит на кадастровом учете. Таким образом, объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого подано заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляется в установленном законом порядке. 

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными данных уведомлений о приостановке государственной регистрации права; возложении обязанности на управление произвести регистрацию права собственности на объекты недвижимости. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2020 по делу № А32-9576/2020, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Конкурсный управляющий общества обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение, признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные на основании договора купли-продажи от 25.09.2014. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2020 по делу № А32-24679/2020 заявление конкурсного управляющего общества об установлении факта, имеющего юридическое значение, оставлено без рассмотрения. 

Ссылаясь на то, что объекты принадлежат обществу, а также на наличие необходимости их реализации в процедуре банкротства, общество обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Данные выводы согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.09.2009 № 1395/09.

При ликвидации продавца – юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Кодекса. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (пункт 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление Пленума № 10/22).

Материалами дела подтверждается и кассатором не оспаривается, что приобретенное имущество передано покупателю и оплачено последним в полном объеме.

Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ).

Государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума № 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

Продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован, и спор о праве собственности на объекты отсутствует.

При таких обстоятельствах отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности завода на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

С учетом изложенного обе судебные инстанции пришли к правильному выводу о правомерности заявленных требований и обоснованно удовлетворили требование общества, обязав управление зарегистрировать переход права собственности.

Ссылка подателя жалобы на отсутствие государственного кадастрового учета артскважины как на препятствие для удовлетворения заявленных требований подлежит отклонению. Исполнение оспоренных судебных актов не предполагает освобождение правообладателя от проведения технической инвентаризации и кадастрового учета спорного объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства и не препятствует регистрирующему органу в заполнении соответствующих разделов Единого государственного реестра прав. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.04.2021 по делу № А11-14298/2019 (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2021 № 301-ЭС21-9153), постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2020 по делу № А70-616/2020.

Оснований для отмены состоявшихся судебных актов с учетом приведенных в кассационной жалобе доводов не имеется.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу № А32-48559/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                       В.В. Аваряскин

Судьи                                                                                                                     Е.И. Афонина

                                                                                                                                И.И. Фефелова