ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

 

г. Ессентуки                                                                                    Дело № А63-26125/2018

22.02.2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.02.2022.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Семенова М.У., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от ООО «Элеватор «Незлобненский» - ФИО2 (доверенность от 10.01.2022), рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.11.2021 по делу № А63-26125/2018 (в составе судьи Карпеля В.Л.), 

 

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элеватор Незлобненский» (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7344825,91р за период с 01.01.2017 по 31.07.2018, а также пени за указанный период в размере 92301,77р.

Решением суда от 12.11.2021 исковые требования Управления удовлетворены частично, с Общества в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате в общей сумме 14648083,63р и пени в размере 92301,77р за периоды просрочек оплаты с 01.01.2017 по 31.07.2018. В доход федерального бюджета с Общества взыскана государственная пошлина в размере 36702р. Судом приняты результаты экспертных заключений, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка, а также рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Не согласившись с решением суда, Управление обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Определением апелляционного суда от 24.01.2022 удовлетворено ходатайство Общества об участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи Арбитражного суда Ставропольского края.

В судебном заседании представитель Общества возразил по существу доводов Управления, просит решение суда оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя Общества, считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

13.11.2006 на основании распоряжения Управления от 19.10.2006 № 653 (т. 1, л.д. 12) между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 171 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:25:11 13 18:0005 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Ставропольский край, ст. Незлобная, ул. Элеваторная, хлебоприемный пункт, общей площадью 71089 кв. м (далее - договор № 171). На участке имеются объекты недвижимости, находящиеся в собственности арендатора (пункт 2.1.договора № 171). Срок аренды участка установлен с 21.03.2006 по 20.03.2055 (пункт 3.1. договора № 171). Пунктом 4.1. договора № 171 установлен размер арендной платы в годовом исчислении, равный 366501,28р. Государственная регистрация договора № 171 произведена в ЕГРН 30.12.2006 № 26-26-25/018/2006-650.

Письмом от 13.04.2016 № 2537/04 Управление направило Обществу расчеты арендной платы за землю к договору аренды от 13.11.2006 № 171 на 2016 год, в которым обозначена рыночная стоимость земельного участка в размере 27562000р. Рыночная стоимость в указанном размере определена на основании отчета № 287/10/2015, утвержденного Управлением.

Письмом от 31.08.2018 № 6988/04 Общество сообщило Обществу, что при расчете арендной платы за 2016 год приняло во внимание отчет № 287/10/2015, утвержденный заключением Управления № 59-К/15,  в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:11 13 18:0005 составила 27562000р, в этом случае годовой размера арендной платы по договору № 171 составляет 3031820р (исходя из ставки рефинансирования 11%); размер арендной платы за землю, подлежащий оплате ежемесячно - 252651,67р.

22.10.2018 Управление направило в адрес Общества претензию № 8301/04 (т. 1, л.д. 90-93) о необходимости погашения задолженности за период с 2016 года по 31.07.2018 в размере 7344825,91р, а также 91301,77р пени.

Поскольку в установленный срок сумма задолженности Обществом не погашена, Управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, применив к рассматриваемым между Управлением и Обществом отношениям правила, установленные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В рассматриваемом деле договор аренды земельного участка был заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, соответственно стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением № 582 (далее - Правила от 16.07.2009 № 582), редакция которых изменена постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее - постановление № 531) с 12.08.2017.

Согласно пункту 2 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции, действующей до 11.08.2017, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;  б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 6 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции, действующей до 11.08.2017, предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Расчет задолженности по договору аренды земельного участка за период с 2016 года по 31.07.2018 произведен Управлением на основании Правил от 16.07.2009 № 582 и исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:25:111318:0005 и составил 27562000р, определенной оценщиком в отчете № 287/10/2015.

Вместе с тем в заключении от 27.11.2020 № 202, полученном по результатам оценочной экспертизы, назначенной определением арбитражного суда 19.10.2020, эксперт констатировал, что определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка составила 27526000р (отчет № 287/10/2015), что не соответствует рыночным показателям (стоимость, определенная экспертом составила 16350000р), рыночная стоимость земельного участка завышена на 11176000р, или на 68 % от рыночных показателей.

В заключении от 11.05.2021 № 32/04/21Э, подготовленном по результатам дополнительной экспертизы, назначенной согласно определению арбитражного суда от 23.03.2021, эксперт пришел к выводу, что отчет № 287/10/2015 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:25:11318:0005, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Выявленные экспертом неточности оценщика в подборе объектов аналогов, проведении расчетов, неприменении корректирующих коэффициентов, повлияли на произведенный расчет рыночной стоимости земельного участка и на достоверность полученного результата в отчете № 287/10/2015.

Доказательств, подтверждающих наличие нарушений требований Федерального закона об оценочной деятельности или федеральных стандартов оценки, в проведенных экспертных исследованиях не представлено, как и не представлено доказательств опровергающих, результаты судебных экспертиз об установленных в отчете об оценке нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Принимая во внимание имеющиеся в экспертных заключениях выводы о недостоверности отчета № 287/10/2015, в рассматриваемом деле арендная плата за период с января 2016 года по декабрь 2017 года подлежала исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка, размер которой согласно заключению эксперта от 27.11.2020 № 202 составил 16350000р.

С учетом частичного погашения Обществом задолженности (платежные поручения от 12.10.2016 № 7063, от 06.05.2019 № 120), размер арендной платы в 2017 году откорректированный на уровень инфляции 4% составил 1870440р, т.е. 155870р в месяц. Платежным поручением от 06.05.2019 № 117 Общество частично оплатило имеющуюся у него задолженность по арендной плате за 2017 год на сумму 442430р.

Таким образом, за период с января 2017 года по декабрь 2017 года подлежала взысканию с Общества в пользу Управления задолженность в общей сумме 2378519,13р, определенная исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 16350000р согласно заключению эксперта от 27.11.2020 № 202.

Также в заключении от 27.11.2020 № 202 эксперт сделал вывод, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:25:111318:0005 по состоянию на 12.08.2017 (определяемая в соответствии с пунктом 6 Правил от 16.07.2009 № 582 (в редакции Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531) составляет 1220562р в год. Исходя из заключения эксперта от 27.11.2020 № 202, ежемесячный платеж в этом случае составляет 101713,50р, за спорный период (с января по июль 2018 года) 711994,50р.

06.05.2019 по платежному поручению № 118 Общество частично оплатило имеющуюся у него задолженность по арендной плате за 2018 год на сумму 442430р, за спорный период (с января по июль 2018 года) подлежала взысканию с Общества задолженность в сумме 269564,50р (711994,50р-442430р).

Общая сумма задолженности по арендной плате, подлежащая взысканию составила 2648083,63р (2378519,13р+269564,50р). Указанный размер задолженности подтверждается представленными в материалы надлежащими доказательствами и не оспорен Обществом.

В связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по оплате арендной платы, требования Управления о взыскании образовавшейся задолженности по арендной плате за период 01.01.2017 по 01.07.2018 в сумме 2648083,63р подлежали удовлетворению.

В части взыскания с Общества пени установлено следующее.

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, начисляется неустойка в размере 0,06 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно расчету Управления размер пени за период с 01.01.2016 по 31.07.2018 составил 92301,97р.

Расчет пени, проверен и признан верным, Обществом, не опровергнут, мотивированный контррасчет не представлен. Размер суммы пени заявленный ко взысканию адекватен и соизмерим с последствиями нарушения обязательства Обществом.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции, вынесено законное и обоснованное решение.

Доводы Управления о недобросовестном поведении Общества как арендатора земельного участка не влияют на размер взысканной задолженности. Также не влияют на размер спорной задолженности ссылки Управления на уклонение Общества от выполнения своих обязательств по внесению арендной платы. Намерение Управления расторгнуть договор аренды не ставится в зависимость от размера арендных платежей.

При таких обстоятельствах решение суда надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения..

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.11.2021 по делу № А63-26125/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                        Цигельников И.А.

 

Судьи                                                                                                      Семенов М.У.

 

Сомов Е.Г.