Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                   Дело № А12-110/2022

«16»   мая  2024 года                       

Резолютивная часть решения объявлена 26.04.2024 

Полный текст решения изготовлен  16.05.2024

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием аудиозаписи), рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью торгово-промышленной компании «Форматон» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (400131, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании величины рыночной стоимости земельного участка недостоверной

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1 по доверенности № 7 от 02.02.2023,

от ответчика –  ФИО2 по доверенности от 29.12.2023,

(в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом, извещенных о времени и месте судебного разбирательства)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью торгово-промышленной компании «Форматон» (далее – ООО ТПК «Форматон», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к ответчикам Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – ТУ Росимущества в Волгоградской области), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит:

- признать недействительной рыночную стоимость права аренды земельного участка площадью - 2746 кв.м, с кадастровым номером 34:34:020101:0008, расположенного по адресу: 

<

...>, применяемую Ответчиком с 01.01.2020 согласно отчета об оценке N 3015/19 от 19.07.2019 ООО «Аналитик Центр;

- признать уведомление Территориального управления Росимущества в Волгоградской области от 08.06.2020г. № 06/4074 к договору от 16.01.2004г. года №5123 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации недействительным;

-  установить рыночную стоимость права аренды земельного участка, общей площадью 2746 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020101:0008, расположенного по адресу: 

<

...> в размере -1 893 000 рублей с 01.01.2020.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных заявленных требованиях.

Представитель ТУ Росимущества в Волгоградской области исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

ООО «Аналитик Центр» явку представителей в судебное заседание  не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем  размещения,  в соответствии   с   частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ,    информации о времени  и месте судебного заседания  в  информационно-телекоммуникационной  сети «Интернет»   на официальном   сайте  Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел».  Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения  о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ  рассмотреть  дело в отсутствие  названного лица.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав  объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 5123 от 16.01.2004 в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:020101:0008, площадью 2 746 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>«к» (далее – договор).

В соответствии с уведомлением ТУ Росимущества в Волгоградской области от 08.06.2020 № 06/4074 к договору размер годовой арендной платы с 01.01.2020 изменен арендодателем на основании отчета об оценке № 3015/19 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненным ООО «Аналитик Центр» от 19.07.2019. Указанный расчет арендной платы произведен согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» с учетом изменений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно отчету об оценке № 3015/19 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненным ООО «Аналитик Центр» от 19.07.2019, рыночная стоимость земельного участка составляет 33 551 000 рублей.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным. В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, на основании вышеназванных правовых норм договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду без торгов, не могут устанавливать твердый размер арендной платы, в том числе, путем фиксации конкретной методики.

Спорный договор аренды прямо предусматривает возможность изменения размера арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора путем корректировки на коэффициент - дефлятор па текущий финансовый год, утверждаемый Министерством экономического развития РФ. Изменение ставки арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется арендодателем на основании дополнительных соглашений, но не чаще одного раза в год, тем самым относит размер арендной платы к регулируемым законодательствам ставкам.

Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 № 1313-0-0, пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 03.07.2007 № 3484/07). Поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных правовых актов не требует дополнительного изменения условий договора, направляемые ответчиком в адрес истца извещения о размере арендной платы, предстоящей к оплате, не являются сделкой, и не влекут каких-либо правовых последствий для истца, равно как и не исключают обязанности последнего производить оплату арендных платежей в размере, урегулированном нормами действующего законодательства.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что в соответствии с Уведомлением от 08.06.2020  06/4074 установлен годовой размер арендной платы с 01.01.2020г. в размере 684 714, 28 рублей.

Сведения об указанной в уведомлении рыночной стоимости земельного участка содержатся в отчете об оценке N 3015/19 от 19.07.2019,  подготовленного ООО «Аналитик Центр» по заказу ТУ Росимущества в Волгоградской области.

По мнению истца, указанная в уведомлении ставка арендной платы за земельный участок экономически необоснованная и неприемлема для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки.

Согласно части 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, в случае если рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, данный отчет носит обязательный характер для сторон договора. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац 4 пункта 1 информационного письма № 92). 

Вместе с тем, если методика расчета размера арендной платы изменилась в период действия договора аренды, например: ранее при заключении договора аренды размер арендной платы в соответствии с нормативным актом определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в последующем исходя из рыночной стоимости земельного участка, при этом рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, является одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, арендатор вправе оспорить рыночную стоимость такого земельного участка, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельного участка не влияет на действительность договора аренды, а требования арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого размера арендной платы. 

В рассматриваемом случае, предъявляя иск по настоящему делу, ООО ТПК «Форматон» преследует цель опровергнуть достоверность рыночной стоимости права аренды, установленной на основании отчета № 3015/19 от 19.07.2019, выполненным ООО «Аналитик Центр».

Вместе с тем, судом установлено, и данный факт не отрицает истец, ранее в рамках дела №А12-28156/2022 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.02.2021, уже была дана оценка правомерности начисления размера арендной платы, установленной на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка».

При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость права аренды может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств, ООО ТПК «Форматон» не было лишено права в рамках вышеуказанного дела заявить о недостоверности рыночной стоимости права аренды, определенную в соответствии с отчетом № 3015/19 от 19.07.2019.

Кроме того, в акте сверки за период с 26.07.2021 по 09.09.2021 отражено поступление арендной платы на основании вышеуказанного решения суда, вступившего в законную силу.

Требования истца по существу направлены на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее договоренностям сторон. Такое поведение не может быть признано добросовестным.

При   принятии решения суд исходит из единообразия судебной практики, изложенной в постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.09.2022 по делу № А12-22169/2021, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2022 по делу № А12-20502/2021, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2022 по делу №А12-22680/2021. Суды пришли к выводам о том, что истец имел возможность ознакомиться со всеми применяемыми формулами и отчетом, на основании которого была установлена рыночная стоимость земельного участка, однако не реализовал свое право на ознакомление с внесенными изменениями при расчете арендной платы; истцом избран способ защиты права, не соответствующий характеру нарушенных прав, поскольку самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). При таких обстоятельствах рыночная стоимость земельного участка, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Аналогичный правовой подход изложен в Определениях Верховного Суда РФ от 20.01.2015 № 310-ЭС14-3876, от 07.12.2015 № 303- ЭС15-15099.

Учитывая совокупность вышеизложенных обстоятельств, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Судебные расходы подлежат распределению  в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Из материалов дела видно, что истец произвел судебные расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате государственной пошлины, а так же за проведение  судебной экспертизы.

Поскольку отказано в удовлетворении иска, то по правилам статьи 110 АПК РФ бремя судебных расходов несет истец. В связи с тем, что судом не принимается во внимание заключение судебной экспертизы, то расходы на ее проведение подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина