АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

    

Дело № А48-2480/2019

г. Орёл

07 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 29.06.2020.

Решение в полном объёме изготовлено 07.07.2020.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Игнатьевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» (302030, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации города Орла (302000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: 

Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (302026, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

о взыскании 16 440 185 руб. 00 коп.,  

при участии в заседании: 

от истца – представитель ФИО1 (доверенность от 01.03.2019, предъявлен паспорт), представитель ФИО2 (доверенность от 09.01.2020, предъявлен паспорт),

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность № 165-д от 23.12.2019, предъявлен паспорт),

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Закрытое акционерное общество «Зенит»  (на основании решения единственного акционера от 19.03.2019 №1 переименовано в акционерное общество «Специализированный застройщик «Зенит», о чем в ЕГРЮЛ 27.03.2019 внесена запись за ГРН 2195749083671) (далее – истец, АО «Специализированный застройщик «Зенит», застройщик) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Орла (далее – ответчик, Администрация) о взыскании расходов по оплате подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, позволяющих строительство объектов капитального строительства с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла (ППТ) на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расходы по оплате государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в размере 1 500 185 руб., упущенной выгоды в размере 19 189 502 руб., всего – 20 689 687 руб.  

В ходе рассмотрения дела, истец заявил об уменьшении размера исковых требований, просил суд взыскать с ответчика 16 440 185 руб., составляющих: 1 500 185 руб. – расходов истца и 14 940 000 руб. – упущенной выгоды.

Уточнение размера исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования с учетом уточнения.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на статьи 15, 16, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), мотивируя тем, что Администрация г. Орла не исполнила надлежащим образом обязательство по предоставлению земельных участков для строительства, возникшего вследствие заключения договора с АО «Специализированный застройщик «Зенит» о развитии застроенной территории в г. Орле, ввиду ненадлежащей и неэффективной организации выполнения работ по переселению граждан из многоквартирных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории, а также несвоевременного проведения ответчиком необходимых работ по уточнению границ земельного участка с кадастровым № 57:25:0020402:25 и несвоевременного обращения в Управление Росреестра по Орловской области для государственной регистрации права собственности на земельные участка с кадастровыми №№ 57:25:0020402:25 и 57:25:0020402:9. Истец полагает, что несвоевременным исполнением своей обязанности по оформлению прав на земельные участки, ответчик препятствовал истцу в исполнении им своих обязательств по договору, в части проведении кадастровых работ, что привело к значительному нарушению сроков формирования и передачи истцу земельных участков.

Ссылаясь на п. 4.2.12 договора истец указал, что Администрация города Орла обязана предоставить застройщику земельные участки без проведения торгов для строительства в границах застроенной территории. Однако, установленные ст. 34.1 ФЗ от 25.06.2002 №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитные зоны на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника делают невозможной строительство объекта капитального строительства и реализацию эскизного проекта, который был согласован в установленном договором порядке. Строительство стало возможно только после установления объединенной зоны охраны (охранных зон) объектов культурного наследия, утвержденной в порядке статьи 34 ФЗ №73 и в связи с тем, что охранная зона установлена менее предусмотренных законом защитных зон. Строительство возможно с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла. 

По мнению застройщика, только с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р, земельные участки, являющиеся предметом договора о развитии застроенной территории в г. Орле №292 от 23.12.2013, необходимо считать предоставленными для строительства.  

В связи с неисполнением Администрацией города Орла обязанности по подготовке проектов границ территорий объектов культурного наследия, проекта объединенной зоны охраны, АО «Специализированный застройщик «Зенит» было вынуждено самостоятельно заключить договоры со специализированными организациями по подготовке проектов границ территорий объектов культурного наследия, расположенных рядом с застраиваемой территорией, заключить договор на проведение научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта объединенных зон охраны указанных объектов, заключить договор на выполнение работ по координированию зон охраны объектов культурного наследия, а также заключить договор на выполнение государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников, общая стоимость проведения которых составила 1 500 185 руб. 

Застройщик полагает, что кроме вынужденных затрат, связанных с установлением объединенной зоны охраны, понес также убытки в виде упущенной выгоды по причине пропуска срока исполнения п. 4.2.12 договора о развитии застроенной территории, заключенного с Администрацией города Орла, что повлекло отсутствие возможности проектирования и строительства жилого дома в установленные договором сроки, в результате чего истец понес убытки в сумме 14 940 000 руб.  

Невозможность своевременного строительства так же связана с необходимостью выноса за территорию строительства газопровода низкого давления диаметром 159 мм и протяженностью около 170 м, о существовании которого застройщик не был уведомлен и необходимостью снятия с кадастрового учета не существующего газопровода и установленной его охранной зоны.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, в отзыве на исковое заявление от 27.03.2019 указал, что ни законом, ни договором, не предусмотрена обязанность Администрации города Орла по разработке проекта объединенной охранной зоны объектов культурного наследия, расположенных в районе территории, в отношении которой с АО «Специализированный застройщик «Зенит» 23.12.2013 был заключен договор №292 о развитии застроенной территории. Защитные зоны, ограничившие права АО «Специализированный застройщик «Зенит», были введены не администрацией города Орла, а Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", при этом Администрация не осуществляла действий, ограничивающих права ЗАО «Зенит». Защитные зоны, введенные законом накладывались только на часть земельных участков, предоставленных ЗАО «Зенит», не ограничивая строительство на оставшиеся части. 

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что у Администрации г. Орла не было обязанности обеспечить возможность строительства на земельных участках, явившихся предметом договора о развитии застроенной территории. Также Администрация города Орла не возлагала на АО «Специализированный застройщик «Зенит» обязанность по разработке проекта объединенной охранной зоны, стороной заключенных АО «Специализированный застройщик «Зенит» от своего имени и в своих интересах договоров, направленных на разработку и установление объединенной охранной зоны, не являлась. Возникшие расходы по данным договорам относятся к расходам по подготовке земельного участка к строительству. Вместе с тем, непредвиденные расходы уже учтены при заключении договора о развитии застроенной территории. На их сумму уменьшена цена права на заключение договора о развитии застроенной территории. В связи с чем, основания для взыскания с администрации г. Орла 1 500 185 руб., классифицируемых АО «Специализированный застройщик «Зенит» как реальный ущерб, отсутствуют в связи с отсутствием вины администрации, причинно-следственной связи, а также как такового ущерба.

Ответчик полагает, что нарушение сроков предоставления земельных участков в собственность АО «Специализированный застройщик «Зенит» произошло не по вине администрации г. Орла, а по иным обстоятельствам, поскольку на территории, в отношении которой заключен спорный договор, находились не только земельные участки в муниципальной и государственной собственности, но и в частной собственности и предоставление земельных участков АО «Специализированный застройщик «Зенит» осуществлялось на основании соглашения о перераспределении от 10.05. 2018 №5, с соблюдением процедуры, предусмотренной ст. 39.28, ст.39.29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), после получения выписок из кадастра недвижимости (п.4 ст. 39.28 ЗК РФ). 15.05.2018 данное соглашение было вручено застройщику, и подписано АО «Специализированный застройщик «Зенит» только 05.06.2018, после чего на основании заявления УМИЗ администрации г. Орла, 09.06.2018 было зарегистрировано право собственности АО «Специализированный застройщик «Зенит» на предоставленные земельные участки с кадастровыми №№ 57:25:0020402:251 вид разрешенного использования многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический) и 57:25:0020402:252 с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 2-4 этажей. 

Администрация г. Орла указала, что в п. 2.5 договора содержалась информация о нахождении территории, в отношении которой заключен договор о развитии, в зоне исторического центра города, предусматривающей строительство многоквартирных домов этажностью 2-4 этажа в соответствии со ст. 52, таблицей 53.1 ПЗЗ г. Орла) и в зоне ОЖ, а также заповедной зоне №1.1., границы которой установлены в приложении №2 к постановлению Орловского областного Совета народных депутатов от 15.03.2002 № 46/870-ОС «О заповедной зоне города Орла», в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42. Таким образом, АО «Специализированный застройщик «Зенит» была известна информация об условиях освоения территории в заповедной зоне, предусмотренных п. 1 раздела 4, п. 4, 7 раздела 5 Положения о заповедной зоне города Орла (историко-культурном заповедном месте), утвержденного Постановлением Орловского областного Совета народных депутатов от 15.03.2002 № 46/870-ОС.

Администрация считает, что убытки в виде упущенной выгоды истцом не доказаны. Ответчик полагает, что причина, по которой АО «Специализированный застройщик «Зенит» не смог своевременно осуществлять проектирование и строительство многоквартирного дома на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0020402:370 и 57:25:0020402:252 в районе ул. Карачевская, 2-я Посадская, Васильевская, предоставленных в собственность ЗАО «Зенит», связана не  с действиями (бездействием) администрации г. Орла, а с наличием охранной зоны газопровода, проходящего по указанным земельным участкам, которая установлена на основании Постановления Правительства Орловской области от 06.02.2012 №39 и поставлена на кадастровый учет. В то же время, по имеющейся информации, сведения об охранной зоне внесены в кадастр неверно, а карта-план содержит ошибочные сведения об участке газопровода в части контура №13, в результате чего на кадастровом учете отражена охранная зона несуществующего участка газопровода, а от существующего участка газопровода – охранная зона  на кадастровом учете отсутствует. Ограничения прав АО «Специализированный застройщик «Зенит» как собственника земельных участков наличием газопровода и его охранных зон вызваны не действиями администрации г. Орла, которая не является ни собственником газовых сетей, ни органом, устанавливающим охранную зону.

Кроме того, ответчик указал, что до принятия 12.09.2018 распоряжения Правительства Орловской №464-р об установлении зоны регулирования застройки, даже в случае своевременного предоставления администрацией г. Орла земельных участков, АО «Специализированный застройщик «Зенит» не могло осуществлять строительство в границах защитных зон, введенных Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Администрация полагает, что указанное свидетельствует об отсутствии причинно-следственной связи между просрочкой в исполнении обязательства администрации г. Орла по предоставлению земельных участков в собственность АО «Специализированный застройщик «Зенит» и упущенной выгодой. 

Администрацией города Орла не оспаривается нарушение 6-месячного срока на предоставление земельных участков в собственность застройщика, установленного пунктов 8 плана-графика, но вместе с тем, ответчик полагает, что вина администрации города Орла в нарушении указанного срока отсутствует, поскольку просрочка администрацией исполнения обязательства по предоставлению земельных участков в собственность истца обусловлена отсутствием образованных, прошедших кадастровый учет земельных участков в границах застроенной территории. 

Ответчик указал на то, что у Администрации города Орла нет обязанности осуществить расходы по разработке проекта объединенной охранной зоны, оплате экспертизы проекта в рамках осуществления полномочий по государственной охране объектов культурного наследия, поскольку полномочиями по государственной охране объектов культурного наследия регионального значения администрация города Орла не обладает и установление их охранных зон не является расходным обязательством местного бюджета. Разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения организуют органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Администрация г. Орла считает, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку в соответствии со ст. 1069, 1071 ГК РФ надлежащими ответчиками по искам о взыскании убытков за счет казны муниципального образования являются финансовые органы, выступающие от имени казны.

В отзыве Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области пояснило, что по существу спора полагается на усмотрение суда, ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд провёл судебное заседание в порядке ст. 156 АПК РФ, в отсутствии надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания третьего лица, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 №38/616-ГС (далее – ПЗЗ г. Орла), территория, подлежащая развитию по договору от 23.12.2013 №292, расположена в территориальных зонах ОЖ (зона общественно-жилого назначения) и ОИ (зона исторического центра города), что подтверждается фрагментом карты градостроительного зонирования (том 4, л.д. 7). Назначение данных территориальных зон определено в п.2 ст. 52 ПЗЗ г. Орла, основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков указаны в таблице 53.1 ст. 53 ПЗЗ г. Орла и предусматривают возможность строительства в указанных зонах. 

Постановлением Администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 принято решение о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, площадью 7 887 кв.м., на которой расположены жилые дома, подлежащие сносу. Постановлением №4550 от 07.10.2013 Администрация г. Орла внесла изменения в ранее принятое постановление от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская» в части перечня жилых домов, подлежащих сносу.

31.10.2013 Администрацией г. Орла принято постановление № 4931 "О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская".

31.10.2013 на официальном сайте торгов http//torgi.gov.ru, а также в Орловской городской газете № 43 (175) от 08.11.2013 опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, содержащее в том числе проект договора о развитии застроенной территории.

26.11.2013 ЗАО "Зенит" была подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории на условиях, содержащихся в опубликованном извещении, в которой истец выразил согласие со сведениями, изложенными в извещении о проведении аукциона, и принял обязательство в случае признания победителем аукциона заключить договор о развитии застроенной территории.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 02.12.2013 ЗАО "Зенит" признано победителем аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская в Заводском районе г. Орла.

23.12.2013 между Администрацией г. Орла и ЗАО «Зенит» (застройщик) в соответствии с постановлениями Администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская», от 07.10.2013 №4550 «О внесении изменений в постановление Администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская», на основании протокола от 02.12.2013 о результатах аукциона был заключен договор №292 о развитии застроенной территории в г. Орле.

 Согласно п. 1.1 указанного договора, застройщик приобретает право на развитие территории площадью 7 887 кв.м, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская согласно схеме (приложение №1 к договору). Как следует из п. 1.2 договора, на территории, указанной в п. 1.1 договора, расположены здания, строения и сооружения, согласно перечню (приложение №2 к договору). 

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора №292 от 23.12.2013 цена права на заключение договора установлена по результатам аукциона и составляет 14 585 415 руб. Оплата стоимости права на заключение договора производится в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора.

Согласно п. 4.2.3. договора, администрация обязана не позднее чем через пятнадцать дней со дня проведения публичных слушаний принять решение об утверждении проекта межевания территории или об отклонении проекта и направлении его на доработку с учетом протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний. Проект межевания застроенной территории, должен быть утвержден в срок, установленный Планом-графиком.

В соответствии с п. 4.2.9. договора, администрация обязана предоставить благоустроенные жилые помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории. В срок, установленный Планом-графиком, осуществить переселение граждан из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, согласно приложению № 3 к настоящему договору (п. 4.2.10 договора).

Согласно п. 4.2.11. договора, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных подпунктами 4.4.1. - 4.4.5. настоящего договора, Администрация обязана предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в срок, установленный Планом-графиком.

В соответствии с п. 4.4.2. договора застройщик обязан в срок, установленный Планом-графиком, подготовить и представить в Администрацию проект межевания застроенной территории. В срок, установленный Планом-графиком, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, согласно приложению № 3 к настоящему договору.

Срок действия договора №292 от 23.12.2013 согласован в п. 6.1 договора – вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором. 

В соответствии с п. 1.3 договора, сроки выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору установлены Планом-графиком (приложение №4 к договору).

Пунктом 1 Плана-графика предусмотрено обязательство застройщика по разработке проекта межевания территории со сроком исполнения 4 месяца со дня подписания договора. 

Пунктом 3 Плана-графика предусмотрено обязательство застройщика по разработке проекта эскизного проекта застройки части территории, попадающей в границы заповедной зоны № 1.1. (ул. Карачевская) со сроком исполнения 4 месяца со дня подписания договора. 

Пунктом 6 и пунктом 7 Плана-графика предусмотрены обязательство застройщика по созданию либо приобретению, а также передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, а также обязательство застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах.

Во исполнение данных обязательств застройщиком были приобретены и переданы в собственность УМИЗ Администрации города Орла безвозмездно жилые помещения по Соглашению № 1 от 30.10.2015, Соглашению № 2 от 24.11.2015, Соглашению № 3 от 21.04.2016, Соглашению № 4 от 16.05.2016, Соглашению  №5 от 28 июня 2016, а также уплачена в период с 19.11.2015 по 21.12.2016 выкупная цена за изымаемые жилые помещения на общую сумму 29 826 850 руб. 12 коп., в установленный договором срок – не позднее 23.12.2016.

Администрация г. Орла, в свою очередь, обязалась в течение 90 дней с момента поступления от застройщика документации произвести проверку, провести публичные слушания, утвердить проект межевания застроенной территории (п.2); в течение 20 рабочих дней со дня подписания договора, но не ранее даты принятия решения собственниками помещений аварийных многоквартирных домов об отказе осуществить снос и строительство жилых домов -  принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 4); в течение 36 месяцев со дня подписания договора – переселить граждан из жилых помещений, указанных в приложении №3 к договору (п. 5); в течение 6 месяцев со дня исполнения застройщиком пунктов 1, 3, 6, 7 Плана-графика - предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам (п. 8). 

Таким образом, истец должен был исполнить обязательства, предусмотренные договором не позднее 23.12.2016, а ответчик должен был передать истцу земельные участки  для строительства в срок не позднее 21.06.2017.

Дополнительным соглашением от 18.05.2015 N 1/88 к вышеназванному договору уточнены Приложения № 1, 2, дополнительным соглашением от 25.01.2017 № 2/6 стороны согласовали изменение цены договора, дополнительным соглашением от 13.02.2017 № 3/7 - очерёдность предоставления земельных участков для строительства в границах застроенной территории.

Судом установлено, что территория, в отношении которой принято решение о развитии и заключен договор №292 от 23.12.2013 прилегает к территории 23 объектов культурного наследия, включенных в реестр. На дату заключения договора о развитии территории №292 от 23.12.2013, охранные зоны указанных памятников истории и культуры были установлены в соответствии с ч.5 ст. 12 Закона Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ, согласно которой, охранной зоной считается территория вокруг памятников ограниченная в плане его границ двойной высотой памятника, но не менее 5 м от внутренней границы памятника.

Согласно представленному в материалы дела фрагменту карты зон с особыми условиями использования территории по условиям охраны объектов культурного наследия на дату заключения договора, охранные зоны памятников не налагались на территорию, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, за исключением части участка охранной зоны от объекта культурного наследия по ул. Карачевская, 42.

При этом сведения о зонах охраны указанных ОКН не были внесены в ЕГРН в установленном порядке, не была установлена зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности указанных объектов культурного наследия. 

07.02.2014 Администрация города Орла согласовала истцу Задание на разработку проекта межевания застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская в Заводском районе города Орла. На основании указанного задания истец в 2014 году заключил соответствующий договор на разработку проекта межевания с ОАО «Гражданпроект», а в 2015 году - с муниципальным унитарным предприятием «Управление разработки градостроительной документации г. Орла». 

   Данные проекты межевания не были согласованы ответчиком, так как в период после заключения договора изменилась концепция застройки центра города Орла с тенденцией к малоэтажному строительству; на территории, в отношении которой было принято решение о развитии, выявлены новые объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия; возникла необходимость разработки варианта эскизного проекта, соответствующего новым требованиям и подтверждающего экономическую целесообразность проекта для застройщика; возник вопрос о необходимости корректировки проекта планировки территории центральной части Заводского района города Орла в части обозначения красных линий и линий отступа от них, длительное время уточнялись границы исторической зоны (заповедной зоны); нахождение на территории, в отношении которой принято решение о развитии, частного домовладения, не указанного в документации при проведении аукциона, потребовало выкупа этого домовладения и уточнение границ земельного участка. 

  25.05.2015 по заказу истца был подготовлен проект межевого плана, на основании которого предполагалось произвести кадастровый учет земельного участка, подлежащего передаче впоследствии истцу. Стороны договора о развитии застроенной территории в ходе регулярных совместных совещаний в 2015 году достигли соглашения о том, что в ходе кадастровых работ, оплачиваемых истцом, в зоне ОЖ должен образоваться единый земельный участок (впоследствии это участок с кадастровым № 57:25:0020402:251, образованный в 2018 году), на который ответчик после изъятия всех находящихся в границах застроенной территории объектов недвижимости, зарегистрирует право муниципальной собственности. 

В ходе исполнения договора стало известно, о необходимости выкупа у собственников земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:35 и 57:25:0020402:16, так как, на них не располагались многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу (на одном из участков располагался гараж, на другом - частный жилой дом, находившейся в долевой собственности). Земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:16 располагался посередине застроенной территории, и отсутствие прав на него делало нецелесообразным приобретение прав застройщиком на окружающие его земельные участки. В связи с чем, истец самостоятельно выкупил земельные участки, так как у ответчика отсутствовала возможность изъятия этих земельных участков, после чего был изменен проект межевания, который утвержден в 2016 году, а так же в ходе исполнения договора, были выявлены новые объекты, отнесенные к объектам культурного наследия с проведением работ по установлению охранных зон этих объектов культурного наследия.

Указанные обстоятельства изложены в переписке сторон по вопросу согласования эскизного проекта и проекта межевания (л.д. 79-150, т.7.)

Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", в том числе законодательно закреплено понятие защитных зон объектов культурного наследия, под которыми понимаются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"). Пунктом 3 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ были установлены границы защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии 200 м от внешней стены памятника. Указанный закон вступил в силу с 03.10.2016.

Введение защитных  зон, повлекло за собой изменение параметров застройки, в связи с совпадением территории развития с границами защитных зон 23 объектов культурного наследия, по этой причине передача земельных участков истцу для строительства в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории, оказалась невозможной.

Как следует из переписки соответствующих компетентных органов по установлению зон охраны объектов культурного наследия, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и ст. 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (л. д. 1-8, т.7), повлекшим необходимость установления охранных зон  23 объектов культурного наследия, прилегающих к  территории развития, вопрос по подготовке проекта границ охранных зон данных объектов  не был разрешен. В этой связи, истец был вынужден нести расходы по оплате работ по подготовке вышеназванного проекта, и просил внести в договор развития застроенных территорий изменения (л. д. 14-15, т.7). Однако, Администрация не дала согласие на внесение изменений в договор.

В связи с чем, с целью дальнейшего исполнения договора, возникла необходимость подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия (ОКН), проекта объединенной зоны охраны. АО «Специализированный застройщик «Зенит» было вынуждено самостоятельно заключить договоры со специализированными организациями по подготовке проектов границ территорий ОКН, расположенных рядом с застраиваемой территорией, а также договор на проведение научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта объединенных зон охраны указанных объектов.

В ходе подготовки проекта объединенной охранной зоны АО «Специализированный застройщик «Зенит» были заключены  следующие договоры:

- подряда от 22.07.2016 №4 на подготовку проектов границ территорий объектов культурного наследия, между Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области - заказчиком работ, ЗАО «Зенит» - плательщиком и ООО «Базис Проект» - исполнителем, на основании которого заказчик поручает, а плательщик обязуется оплатить работы по подготовке проектов границ территорий объектов культурного наследия, расположенных на территории Орловской области. Кадастровые работы были выполнены 02.08.2016 и  оплачены истцом  путем  перечисления  денежных средств в размере 90 000 руб.   на расчетный счет исполнителя;

- договор от 01.09.2016 №01-10-16 с ООО «Бюро историко-градостроительных исследований и правового регулирования застройки» (ООО «Параметр») на выполнение научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта объединенных зон охраны объектов культурного наследия, стоимость работ по договору составила 896 185 руб.,  

- подряда от 14.02.2017 №14 на выполнение работ по координированию зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Орловской области,  заключенного между Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (заказчик) и ЗАО «Зенит» (исполнитель), стоимость работ по договору составила 364 000 руб..  Выполнение работ подтверждается  актом  выполненных работ,  подписанным   сторонами договора;

-  договор от 10.03.2017 №57/1 с ФИО4, №57/2 с ФИО5,  №57/4 с ФИО6 на проведение государственной историко-культурной экспертизы, на общую сумму 150 000 руб., которые были отплачены истцом.   

Общий размер денежных обязательств по заключенным договорам составил                           1 500 185 руб.

На основании выполненного проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в г. Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской, в том числе объектов культурного наследия регионального значения:  «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>), «ФИО7 (Троицкая), 1743-1751 гг.» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом ФИО8» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Усадьба городская, в которой жили Велигорские» (

<

...>, 11); «Бывшая Троице-Васильевская церковно-приходская школа: а) главный корпус; б) служебная постройка» (

<

...>); объектов культурного наследия местного значения: «Дом жилой»  (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>) (далее - объекты культурного наследия, расположенные в городе Орле), положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы проекта, по согласованию с Министерством культуры Российской Федерации распоряжением  Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р была установлена объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле при ул. Карачевской, Васильевской,             2-й Посадской, установлена единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности указанных объектов культурного наследия, утверждены требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных на прилегающей территории, требования к градостроительным регламентам в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, утверждена Схема границ объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле.

В ответ на обращение АО «Специализированный застройщик «Зенит» № 140 от 30.06.2017 о передаче земельных участков для осуществления строительства застройщику по указанному выше договору Администрация города Орла своим письмом № 1/1-9901, 1/1-9902-1 от 27.07.2017, сообщила, что предоставление земельных участков в границах застроенной территории возможно только после проведения ЗАО «Зенит» кадастровых работ по образованию земельных участков, а так же о том, что в отношении земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:25 (ул. Карачевская, 

<

...>, 44Б) и 57:25:0020402:9 (ул. 2-я Посадская, 

<

...>, 14а, 166) в ЕГРН имеются сведения, о нахождении их в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов, т.е. по состоянию на 27.07.2017 указанные земельные участки были обременены правами третьих лиц, что препятствовало осуществлению перераспределения земельных участков и передаче их застройщику. 

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 04.03.2020 № 99/2020/316920261, право муниципальной собственности на долю ФИО9 (16/36) в праве собственности на жилое помещение с кадастровым № 57:25:0020402:140, расположенное на земельном участке с кадастровым № 57:25:0020402:25 по адресу: 

<

...>, было зарегистрировано 15.01.2018.  

В соответствии с утвержденным Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области № 01-21/147 от 15.08.2016 Проектом межевания территории, расположенной на пересечении улиц 2-й Посадской и Карачевской в Заводском районе города Орла из земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:35, 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:26, 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:14 и, впоследствии выявленного земельного участка с кадастровым № 57:25:0020402:25  ,который стоял на кадастровом учете без координат границ, должны были быть образованы 6 (шесть) земельных участков, 2 (два) из которых подлежали передаче истцу для целей строительства. 

Право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:26 за Муниципальным образованием город Орел было зарегистрировано 12.07.2013.

Право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:16 за ЗАО «Зенит» было зарегистрировано 11.08.2015 и 12.01.2016.,на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:35 право собственности за ЗАО «Зенит» зарегистрировано 11.04.2017.

Право собственности за Муниципальным образованием город Орел зарегистрировано: на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:14 - 22.07.2016, на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:9 -  06.09.2017, на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:25 - 15.03.2018  .

06.03.2018 АО «Специализированный застройщик «Зенит» направило в Администрацию города Орла письмо № 67 с просьбой осуществить перераспределение вышеуказанных земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания. 

16.03.2018 принято Постановление Администрации города Орла от № 1210 «О выдаче согласия на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории».

В результате выполнения кадастровых работ и образования из шести земельных участков новых земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:35, 57:25:0020402:14, 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:25 и 57:25:0020402:26, на кадастровый учет 29.03.2019 были поставлены, в том числе, и земельные участки с кадастровыми №№ 57:25:0020402:251 и 57:25:0020402:252, подлежащие передаче в собственность истца.

10.05.2018 сторонами было подписано Соглашение о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

10.10.2019 истцом было получено разрешение на строительство № 57-301000-38-2019 сроком действия до 09.10.2022.

Полагая, что ввиду несвоевременного начала строительства по вине Администрации, истец понес убытки, он направил в адрес ответчика претензию от 04.02.2019 № 3 (л. д. 139-141, т.2) с требованием о возмещении убытков.

Письмом от 22.02.2019 №1/1-1583 Администрация г. Орла оказала в удовлетворении претензии (л.д.142-143, т.2), что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ)  развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 46.3 ГрК РФ орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Методика определения начальной цены предмета аукциона может быть установлена субъектом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 8 ст. 46.3 ГрК РФ в извещении о проведении аукциона, должны быть указаны, в том числе существенные условия договора, установленные в соответствии с частями 3 и 4 статьи 46.2 настоящего Кодекса; обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

В соответствии с ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить следующие обязательства:

1) подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

2) создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную    собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

3) уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

4) осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки; а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных выше обязательств.

Согласно п. 4.2.11 договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013, Администрация обязана предоставить  для строительства земельные участки в границах застроенных территорий. Кроме того, Администрация по условиям договора обязалась оказывать застройщику необходимое содействие в реализации заключенного договора по вопросам, относящимся к её компетенции (п. 4.2.7. договора).

В соответствии с п. 5. ст. 46.2 ГрК РФ запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы липа, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов императивно должно содержать сведения о существующих обременениях продаваемого имущества.

В данном случае, в извещении о проведении аукциона в качестве ограничений использования земельных участков значилось следующее: «Земельный участок частично находится:

- в заповедной зоне № 1.1 (ул. Карачевская), границы которой установлены в приложении № 2 к постановлению Орловского областного Совета народных депутатов от 15.03.2002г. № 46/870-ОС «О заповедной зоне города Орла»; 

- в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42;

- земельный участок попадает в шумовую зону аэродрома (аэропорта), зону подлета Н-2.

Как следует из материалов дела, аукционная документация содержала информацию об установлении зон охраны объектов культурного наследия, но данная информация  не соответствовала действительности, ввиду того, что указанные охранные зоны были установлены в нарушение действующего порядка.

В нарушение требований ст. 46.1 ГрК РФ и ст. 46.3 ГрК РФ, какой-либо информации о нахождении на земельном участке охранной зоны несуществующего газопровода (несмотря на то, что она была установлена ещё в 2012 году) или ограничениях, накладываемых на земельный участок, в связи с нахождением на прилегающей территории объектов культурного наследия, или о нахождении части земельного участка на праве общей долевой собственности, а также информации  об установлении зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, извещение не содержало. Соответственно, принимая участие в аукционе, истец исходил из предоставленной ответчиком информации, полагаясь на её достоверность. 

В этой связи, суд считает, что ответчик, как исполнительный орган власти  и сторона по договору во исполнение норм Градостроительного Кодекса Российской Федерации регулирующих порядок предоставления земельных участков по договору развития застроенных территорий должен был знать полную и достоверную информацию о земельных участках, в отношении которых принято решение о развитии, и обязан был включить ее в аукционную документацию.

В результате представления ответчиком неполной и недостоверной информации об объектах, расположенных в границах земельного участка, предоставленного в рамках договора развития застроенных территорий и об ограничениях использования данного земельного участка, истец вынужден был выполнить работы, которые не входили в его обязанности по договору.

Фактически, истец вместо уполномоченных органов, принял меры, по охране объектов культурного наследия, несмотря на то, что из смысла и содержания договора о развитии застроенной территории данные действия  должен  был совершить ответчик, как сторона по договору и орган местного самоуправления, учитывая, что 3 (три) объекта культурного наследия из числа тех, в отношении которых устанавливалась объединенная охранная зона, являются объектами культурного наследия местного значения, а органом охраны данных объектов является Управление культуры администрации г. Орла, являющееся структурным подразделением ответчика. 

Довод ответчика о том, что истец мог самостоятельно получить всю необходимую информацию о предмете аукциона судом не принят, поскольку  это не отменяет обязанность ответчика, закрепленную в ст. 9.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"), согласно которой  государственная охрана объектов культурного наследия местного (муниципального) значения относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов, а также обязанность органа местного самоуправления подготовить аукционную документацию в соответствии с действующими нормами земельного и градостроительного законодательства.

На день принятия решения о развитии застроенных территорий и заключения договора, действовало Постановление Правительства РФ от 26.04.2008 №315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», устанавливавшее порядок разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия, требования к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон.

Согласно п. 4 указанного Положения «Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия может осуществляться по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, юридических лиц, общественных и религиозных объединений, уставная деятельность которых направлена на сохранение объектов культурного наследия, или по решению суда.

Разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия организуют органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления».

Согласно п. 3 указанного Положения только «проект зон охраны объекта культурного наследия представляет собой документацию в текстовой форме и в виде карт (схем), содержащую описание границ проектируемых зон и границ территорий объектов культурного наследия, расположенных в указанных зонах, проекты режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон».

Как установлено в судебном заседании, на момент заключения договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013, были установлены охранные зоны на основании ч. 5 ст. 12 Закона Орловской области от 06.04.2004 № 391-03 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области». Согласно указанному закону, до утверждения в установленном порядке границ охранной зоны объекта культурного наследия, охранной зоной считается территория вокруг памятника, ограниченная в плане от его границ двойной высотой памятника, но не менее пяти метров от видимой границы памятника или его местоположения. Указанные зоны в установленном законом Орловской области от 06.04.2004 № 391-03 размере были отображены на карте зон с особыми условиями использования территории по условиям охраны объектов культурного наследия.

Однако охранные зоны, существовавшие на момент заключения договора развития застроенных территорий, были установлены с нарушением требований Положения о зонах  охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.04.2008 № 315, а, следовательно, указанная норма закона Орловской области от 06.04.2004 № 391-03 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области» не подлежала применению по следующим мотивам.

Так, согласно п.п.13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 названного положения проект зон охраны объекта культурного наследия подлежит в установленном порядке государственной историко-культурной экспертизе в целях определения его соответствия требованиям государственной охраны объектов культурного наследия. Положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы является основанием для утверждения границ зон охраны объекта культурного наследия, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон.

Проект зон охраны объекта культурного наследия представляется в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления вместе с материалами по его обоснованию и положительным заключением государственной историко-культурной экспертизы.

На основании проекта зон охраны объекта культурного наследия федерального значения, признанного особо ценным объектом культурного наследия народов Российской Федерации или включенного в Список всемирного наследия, и положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы Министерство культуры Российской Федерации по согласованию с Министерством регионального развития Российской Федерации и соответствующим органом государственной власти субъекта Российской Федерации утверждает нормативным правовым актом границы зон охраны соответствующего объекта культурного наследия, а также конкретные требования к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон. При этом границы зоны охраняемого природного ландшафта, а также конкретные требования к режиму использования земель и градостроительному регламенту в границах данной зоны подлежат согласованию с Федеральной службой по надзору в сфере природопользования.

На основании проекта зон охраны объекта культурного наследия федерального значения и положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации утверждает по согласованию с Министерством культуры Российской Федерации границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценного объекта культурного наследия народов Российской Федерации или объекта культурного наследия, включенного в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон.

На основании проекта зон охраны объекта культурного наследия регионального значения или проекта зон охраны объекта культурного наследия местного (муниципального) значения и положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы границы зон охраны соответствующего объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен данный объект культурного наследия.

Сведения о наличии зон охраны объекта культурного наследия вносятся в установленном порядке в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и в установленном порядке представляются в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости.

Ограничения (обременения) прав на земельные участки, возникающие на основании решения об установлении зон охраны объекта культурного наследия, подлежат государственной регистрации.

Орган государственной власти, утвердивший границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон, направляет в течение 7 дней с даты утверждения копию решения об установлении зон охраны объекта культурного наследия в соответствующий орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого расположены зоны, предусмотренные указанным проектом.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, утвердивший границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон, осуществляет в соответствии с правилами организации документооборота учет и хранение всех полученных документов и материалов, связанных с установлением зон.

Информация об утвержденных границах зон охраны объекта культурного наследия, режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон в обязательном порядке размещается в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.

Утвержденные границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон обязательно учитываются и отображаются в документах территориального планирования, правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории (в случае необходимости в указанные документы вносятся изменения в установленном порядке).

Из чего следует, что на момент заключения договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013, зоны охраны 23 объектов культурного наследия, примыкающих к территории развития не были установлены и зарегистрированы в установленном порядке.

Заключая договор о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013, Администрация г. Орла, как сторона по договору не могла не знать об этом.

Именно  отсутствие установленных охранных зон в соответствии  с действующим порядком их установления, повлекло необходимость их установления после введения защитных зон Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ, поскольку защитные зоны прекращают свое действие после установления охранных зон. Согласно с п. 6 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"-   защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия.

Следовательно, существование охранных зон, созданных в установленном порядке на момент заключения договора, исключало бы действие защитных зон, введенных в октябре 2016 года.

При этом, довод ответчика о том, что расходы истца в сумме 1 500 185 руб. – относятся к непредвиденным расходам, судом не принят как необоснованный, поскольку исходя из смысла ст. 46.2 ГрК РФ к непредвиденным расходам относятся расходы непосредственно связанные с исполнением застройщиком своих обязанностей по договору развития застроенных территорий, указанных в названной норме права и п.1 самого договора, указанные расходы значительно превысили сумму непредвиденных расходов, установленную договором, что подтверждено материалами дела (л.д. 81-149, т. 12, л.д. 1-126, т. 13).

Таким образом, расходы истца по оплате подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, позволяющих строительство объектов капитального строительства с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла (ППТ) на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расходы по оплате государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников на сумму 1 500 185 руб. не относятся к непредвиденным, так как выполненные им работы на указанную сумму не входили в его обязанности по договору о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013.

Довод ответчика об отсутствии причинно-следственной связи между его действиями и возникновением убытков у ответчика в сумме 1 500 185 руб. и об отсутствии у него обязанности по оплате работ, связанных с установлением Единой охранной зоны, судом не принят по следующим мотивам.

Согласно п. 4.2.11 договора и п. 8 Плана-графика к нему Администрация города должна была передать земельные участки для строительства. Данное условие договора соответствуют п.  8 ст. 46.1  ГрК РФ в соответствии с которым, предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством».

Следовательно, Администрация города как сторона по договору, обязана предоставить победившему на аукционе лицу земельный участок, на котором возможно осуществление   строительства.   Утверждение ответчика о том, что предоставление земельного участка осуществлялось не в рамках гражданских правоотношений, а в соответствии с земельным законодательством, как органом публичной власти, уполномоченным на предоставление земельного участка, противоречит названным выше нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе регулирующим правоотношения сторон в рамках заключенного   между сторонами договора. и условиям этого  договора,.

Кроме того, согласно п. 4.2.7 договора, Администрация обязана оказывать застройщику необходимое содействие в реализации настоящего договора по вопросам,  относящимся к её компетенции.

Доводы ответчика о том, что в бюджете города не предусмотрены расходы на финансирование работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия,  не исключают возможность такого финансирования, с учетом обстоятельств дела и исходя из смысла п. 4 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утверждённого постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315,  п/п 5 п.1 методических рекомендаций по привлечению внебюджетных средств при реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ 9.12.2013 № 23/МС, а так же ст. ст. 309-310 ГК РФ. 

Следовательно, Администрация, как орган местного самоуправления и сторона по договору обязана была организовать работу по разработке и финансированию проекта зон охраны 23 объектов культурного наследия.

Статья 15 ГК РФ предусматривает возможность требовать полного возмещения убытков, причиненных лицу, чье право нарушено. 

Администрация города Орла, заключив с ЗАО «Зенит» договор №292 от 23.12.2013 развития застроенной территории, как сторона по договору несет ответственность за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по договору, в том числе обязана возместить убытки согласно ст. 393 ГК РФ.

Ссылка ответчика на отсутствие финансирования для осуществления действий по установлению охранных зон, не принята судом, поскольку отсутствие финансирования  не освобождает Администрацию от надлежащего исполнения своих обязательств по договору о развитии застроенной территории от 23.12.2013, в том числе в части исполнения обязанности по передаче земельных участков истцу под строительство.

Суд не принимает довод ответчика об отсутствии у него полномочий для установления охранных зон всех 23 объектов культурного наследия, поскольку установление таких зон относится к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации, в виду того, что это обстоятельство не препятствует инициированию разработки и установления охранных зон ответчиком как стороны обязанной по договору, учитывая, что на данной территории имелись объекты культурного наследия местного значения.

Согласно п.4 Положения о зонах  охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.04.2008 № 315 разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия может осуществляться по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, юридических лиц, общественных и религиозных объединений, уставная деятельность которых направлена на сохранение объектов культурного наследия, или по решению суда. Разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия организуют органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Как следует из письма начальника Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 09.06.2016 № 589, разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия может также осуществляться по инициативе и за счет средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, расположенных  в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Следовательно,   разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия может осуществляться за счет средств органов местного самоуправления. Кроме того, Администрация г. Орла, как сторона по договору, должна была принять все возможные меры по проведению и оплате работ, связанным с установлением Единой зоны охраны объектов культурного наследия в соответствии с п. 4.2.7. и п. 4.2.11 договора, с целью исполнения своих обязательств по предоставлению истцу земельных участков пригодных для строительства в границах застроенной территории.

Остальные доводы ответчика по данному требованию истца не приняты судом как необоснованные.

Несение расходов истцом в сумме 1 500 185 руб. подтверждаются договором № 57/1 от 10.03.2017 с ФИО10, договором № 57/4 от 10.03.2017 с ФИО6, договором № 57/2 от 10.03.2017 с ФИО11., договором № 4 от 22.07.2016 с ООО «БазисПроект», договором № 01-10-16 от 01.09.2016 с ООО «Параметр», договором № 14 от 14.02.2017 с ИП ФИО12., а также копиями платежных поручений, подтверждающих произведенные истцом по указанным договорам платежи. Расчеты с ФИО10, ФИО6, ФИО5 и ООО «БазисПроект» произведены Истцом в полном размере. Задолженность по оплате перед ООО «Параметр» составляет 50 коп., а задолженность перед ИП ФИО12. - 45 000 руб.  

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было    нарушено    (упущенная    выгода).

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании расходов по оплате подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, позволяющих строительство объектов капитального строительства с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла (ППТ) на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расходы по оплате государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в размере 1 500 185 руб. подлежат удовлетворению в полном объёме.  

Предметом данного спора также является взыскание с ответчика упущенной выгоды в размере 14 940 000 руб.

В обоснование требования о взыскании с ответчика упущенной выгоды АО «Специализированный застройщик «Зенит» указало, что кроме вынужденных затрат, связанных с установлением объединенной зоны охраны, застройщик понес также убытки в виде упущенной выгоды в сумме 14 940 000 руб. по причине пропуска срока исполнения п. 4.2.12 договора о развитии застроенной территории от 23.12.2013, что повлекло отсутствие возможности проектирования и строительства жилого дома в установленные договором сроки.

Как следует из материалов дела, срок передачи земельных участков истцу под строительство указан в п. 8 Плана-графика выполнения сторонами обязательств по договору о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, согласно которому предоставление застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам и юридическим лицам осуществляется Администрацией города Орла в течение 6 месяцев со дня исполнения Застройщиком пунктов 1,3 Плана-графика и пунктов 6,7 Плана-графика в отношении земельных участков. 

Как установлено в судебном заседании, земельные участки для строительства должны были быть предоставлены ответчиком истцу в срок не позднее 21 нюня 2017 года.

Однако, соглашение о перераспределении земельных участков сторонами подписано  10 мая 2018 года.

Право собственности истца на земельные участки было зарегистрировано 09 июня 2019 года.

 Судом установлены следующие причины невозможности своевременной передачи истцу земельных участков для строительства в рамках договора о развитии застроенной территории № 292 от 23.12.2013: необходимость установления Единых охранных зон в связи с введением защитных зон, ввиду того, что на момент заключения договора о развитии застроенной территории № 292 от 23.12.2013, охранные зоны 23 объектов культурного наследия, примыкающих  к территории  развития, не были установлены в законном порядке; право государственной или муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № 57:25:0020402:25 (

<

...>, 44а, 446) и № 57:25:0020402:9 (

<

...>, 14а, 146) не было зарегистрировано; по сведениям, содержащимся в ЕГРН, права на указанные земельные участки, несмотря на снос многоквартирных домов, в силу закона, сохранились за собственниками помещений в указанных домах. Кроме того, как стало известно застройщику в ходе совместного совещания Администрации города Орла и специалистов Управления Росреестра по Орловской области, состоявшегося 14.08.2017, в отношении обоих земельных участков, Администрацией города Орла должны были быть проведены работы по уточнению границ.

Довод ответчика о том, что затруднения в осуществлении перераспределения вызваны неправильным изготовлением застройщиком проекта межевания и включением в него земельных участков, не принадлежавших сторонам договора, подлежит отклонению, поскольку, как следует из материалов дела по состоянию на 11.04.2017, истец устранил все возможные препятствия, приобретя права на земельные участки, принадлежавшие частным лицами и не занятые аварийными многоквартирными жилыми домами, подлежавшими расселению.

При этом, как видно из сведений, содержащихся в Межевом плане, подготовленном ООО «ТехПлан» (кадастровый инженер ФИО13) по заданию ЗАО «Зенит», данный межевой план был подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 6 земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:35, 57:25:0020402:14, 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:25 и 57:25:0020402:26, 12.03.2018. Таким образом, истец, к подготовке межевого плана и получению необходимого согласования Администрации города Орла приступил после поступления информации о проведенных кадастровым инженером по заданию ответчика работах по уточнению границ земельного участка с кадастровым № 57:25:0020402:25.

Из вышеизложенного следует, что истец не мог приступить к выполнению своего обязательства по выполнению необходимых кадастровых работ ранее марта 2018 года, так как ответчик до этого момента по независящим от ЗАО «Зенит» причинам не осуществил все необходимые действия по приобретению прав на земельные участки, подлежащие перераспределению.

Несвоевременное исполнение обязанности по оформлению прав на земельные участки ответчиком привело к несвоевременному исполнению истцом своих обязательств по договору в части проведения кадастровых работ что, не позволило своевременно сформировать  и передать истцу земельные участки.

Довод ответчика о том, что вышеназванные земельные участки, находившиеся в общедолевой собственности собственников квартир, снесенных жилых домов, могли быть переданы истцу без осуществления регистрации перехода права собственности на эти земельные участки судом не принят как противоречащий ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 81, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До момента государственной регистрации перехода права на имущество, принадлежавшее ФИО9, земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:25 не находился в муниципальной собственности, а принадлежал на праве общей долевой собственности муниципалитету и ФИО9

В связи с чем, несвоевременное переселение ответчиком семьи Ж-вых препятствовало истцу в проведении кадастровых работ по образованию земельных участков путем перераспределения, поскольку земельный участок под домом 44 по ул. Карачевская, передан в муниципальную собственность в связи с изъятием всех жилых помещений в нем, в том числе квартиры 9, на основании решения Заводского районного суда г. Орла от 06.06.2016 по делу 2-575/2016, определения Орловского областного суда от 27.09.2016.

На основании вышеизложенного, не установление охранных зон 23 объектов культурного наследия; несвоевременное переселение граждан из многоквартирных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории, а также несвоевременное проведение ответчиком необходимых работ по уточнению границ земельного участка с кадастровым № 57:25:0020402:25, несвоевременное обращение в Управление Росреестра по Орловской области для государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми №№ 57:25:0020402:25 и 57:25:0020402:9 привело к тому, что право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:9 было зарегистрировано за Муниципальным образованием город Орел 06.09.2017, а право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:25 было зарегистрировано за Муниципальным образованием город Орел 15.03.2018.

Следовательно, право распоряжения земельными участками путем их перераспределения с земельными участками, принадлежащими истцу, возникло у ответчика после 15.03.2018.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя договорных обязательств, предоставление земельных участков истцу для строительства стало возможно только в 2018 году.

В соответствии с утвержденным Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области № 01-21/147 от 15.08.2016 Проектом межевания территории, расположенной на пересечении улиц 2-й Посадской и Карачевской в Заводском районе города Орла из земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:35, 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:26, 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:14 и, впоследствии выявленного земельного участка с кадастровым № 57:25:0020402:25 (который стоял на кадастровом учете без координат границ), должны были быть образованы 6 (шесть) земельных участков, 2 (два) из которых подлежали передаче истцу для целей строительства. 

Право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:35 было зарегистрировано за ЗАО «Зенит» 11.04.2017, а прекращено 09.06.2018 на основании Соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:16 было зарегистрировано за ЗАО «Зенит» 11.08.2015 и 12.01.2016 (долевая собственность, соответственно), а прекращено 09.06.2018 на основании Соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020402:26 было зарегистрировано за Муниципальным образованием город Орел 12 июля 2013 года, а прекращено 09 июня 2018 года на основании Соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:9 было зарегистрировано за Муниципальным образованием город Орел 06.09.2017, а прекращено 09.06.2018 на основании Соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:14 было зарегистрировано за Муниципальным образованием город Орел 22.07.2016 июля 2016 года, а прекращено 09.06.2018 на основании Соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Право собственности на земельный участок с кадастровым № 57:25:0020402:25 было зарегистрировано за Муниципальным образованием город Орел 15.03.2018, а прекращено 09.06.2018 на основании Соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Таким образом, несмотря на то, что застройщик добросовестно исполнил свои обязательства по договору и совершил необходимые действия для устранения препятствий по распределению земельных участков, ответчик приобрел право муниципальной собственности и освободил земельные участки от прав третьих лиц только 15.03.2018.

Кроме того, после передачи истцу земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:251 и 57:25:0020402:252, истец не смог приступить к строительству, так как на земельных участках  был обнаружен газопровод низкого давления диаметром 159 мм, протяженностью 170 м, о существовании которого застройщик не был осведомлен. Такой газопровод требует выноса за территорию застройки. Процедура переноса (выноса) газопровода включает разработку проекта, его экспертизу и выполнение работ по переносу, указанные работы по переносу газопровода были завершены истцом в мае 2019 года.

Так же истцом были совершены работы по снятию с кадастрового учета другого несуществующего газопровода, которые завершены истцом в мае 2019 года.

Как следует из материалов дела, указанные газопроводы существовали до заключения договора, следовательно, данная информация должна быть  включена ответчиком в аукционную документацию. Отсутствие данной информации в аукционной документации свидетельствует о несовершении ответчиком достаточных действий для предоставления достоверной информации.

Таким образом, по причине не представления ответчиком достоверной информации о предмете договора развития застроенной территории, его характеристиках и существующих ограничениях, истец получил разрешение на строительство только 10.10.2019 и начал строительство в  2019 году, в то время как согласно условиям договора, в декабре 2019 года строительство жилого дома должно быть завершено.

В обоснование требования о взыскании упущенной выгоды, истец представил отчет специалиста ООО «Оценочная группа «Сколько» ФИО14-С.Е. № 1416-1/2019 от 16.09.2019 об оценке стоимости: права требования возмещения убытков (упущенной выгоды) за период с 22.06.2017 по 16.11.2018, с дополнениями от 10.02.2020 и от 09.06.2020, согласно которым сумма упущенной выгоды составила 14 940 000 руб.

Оценщик ФИО14-С.Е. была привлечена к участию в деле в качестве специалиста.

Оценка производилась с использованием затратного метода, путем анализа затрат истца согласно проектной документации и представленных документов по строительству во втором квартале 2020 года и возможных затрат истца, в случае начала осуществления истцом строительства, в срок предусмотренный договором с применением соответствующих коэффициентов инфляции.

Как пояснила специалист в судебном заседании, методика от затрат учитывает затраты и доходность, и не связана с анализом продаж. Так же специалист пояснила, что ею учитывались затраты в том числе на подготовку земельных участков к строительству. При этом специалист пояснила, что   убытки в сумме 14 940 000 руб. фактически являются упущенной выгодой истца, составляющей разницу между расходами истца по состоянию в 2020 году и возможными расходами, которые бы истец мог понести в 2017-2018 годах на строительство жилого дома. При этом  специалист пояснила, что рассчитать предполагаемую прибыть истца, не представляется возможным, поскольку нельзя  просчитать вероятность её получения по итогам завершения строительства с учетом существующей экономической ситуации.

 Исследовав указанный отчет и специалиста и заключение данное в судебном заседании, суд, находит их обоснованными и соответствующими требованиям действующих норм права,  и подлежащими принятию в качестве достоверных доказательств по делу согласно ст. 64 АПК РФ.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности (Федеральный закон от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу ст. 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. То обстоятельство, что её расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер, само по себе не может служить основанием для отказа в иске. При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение п. 4 ст. 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Истец представил в материалы дела доказательства, подтверждающие, что с момента заключения договора о развитии застроенной территории, он предпринимал меры для подготовки и осуществления строительства (в том числе, проводил необходимые кадастровые, проектно-изыскательские работы, предпринимал меры по получению и согласованию необходимой документации), что опровергает довод ответчика о том, что истец не доказал наличие предпринятых им мер и приготовлений для получения прибыли от реализации проекта.

Довод ответчика о том, что у истца отсутствуют убытки, так как строительство многоквартирного жилого дома осуществляется в настоящее время (т.е. возможность строительства не утрачена) судом отклоняется, как необоснованный по вышеизложенным основаниям.

Суд учитывает, что упущенная выгода в данном случае связана не столько с неполученной прибылью от продаж, сколько с необходимостью несения истцом необоснованных затрат на подготовку земельных участков для строительства объекта в части действий, которые должны были быть совершены до передачи земельных участков истцу, а также динамикой роста цен на строительно-монтажные работы и материалы, что в 2017-2018 годах истец нёс затраты без получения какого-либо дохода от использования земельных участков по их целевому назначению.

Доводы ответчика об отсутствии  вины ответчика и причинно-следственной связи между его действиями и образованием убытков суд отклоняет по вышеизложенным мотивам.

Довод ответчика о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, так же не принят судом как необоснованный, поскольку исковые требования предъявлены к Администрация г. Орла, как к стороне по договору, действиями (бездействием) которой по причине ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договору о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2016 были причинены убытки.

Следовательно, заявленные требования вытекают из обязательственных правоотношений и регулируются, в том числе нормами гражданского права, устанавливающими ответственность стороны договора за убытки, возникшие по её вине. 

По смыслу ст.6 БК РФ,  исполнение  гражданско - правового обязательства  должно осуществляться самим должником, а не за  счет средств казны  публично- правового образования.

Таким образом, Администрация г. Орла как сторона по договору, причинившая вред вследствие ненадлежащего исполнения своих обязательств, является надлежащим ответчиком по делу.

Иные доводы сторон судом не приняты по вышеизложенным основаниям.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования истца о взыскании упущенной выгоды в сумме 14 940 000 руб. являются обоснованными.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в общей сумме                            16 440 185 руб., из которых: 1 500 185 руб. – расходы по оплате подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, позволяющих строительство объектов капитального строительства с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла (ППТ) на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расходы по оплате государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников и 14 940 000 руб. - упущенная выгода.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При обращении в суд с настоящим исковым заявлением истец уплатил государственную пошлину в размере 126 448 руб. (п/п от 21.01.2019 № 25).

Расходы по оплате государственной пошлины в размере 105 201 руб. согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика, а в связи с уменьшением размера исковых требований, государственная пошлина в сумме 21 247 руб. 00 коп. подлежит возвращению истцу из федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации города Орла (302000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» (302030, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, позволяющих строительство объектов капитального строительства с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла (ППТ) на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расходы по оплате государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в размере 1 500 185 руб., упущенную выгоду в сумме 14 940 000 руб., всего - 16 440 185 руб. 00 коп., а также расходы на оплату государственной пошлины в размере 105 201 руб.  

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Возвратить акционерному обществу «Специализированный застройщик «Зенит» (302030, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 21 247 руб. 00 коп.  

Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.   

На решение может быть подана апелляционная жалоба в 19-й арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его принятия, через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                                             Парфёнова Л. П.