ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                   Дело №  А54-2079/2022

Резолютивная часть постановления объявлена   24.04.2023 

Постановление изготовлено в полном объеме   24.04.2023 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Суркова Д.Л. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии истца – компании с ограниченной ответственностью «Рязань Шоппинг Молл Лимитед» (г. Рязань, НЗА 10150004524, ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 20.12.2022), в отсутствие ответчика – акционерного общества «Элис Фэшн Рус» (Ростовская область, г. Ростовна-Дону, ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Элис Фэшн Рус» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.02.2023  и определение Арбитражного суда Рязанской области от 10.03.2023 по делу    № А54-2079/2022 (судья Стрельникова И.А.), 

                                    УСТАНОВИЛ:

компания с ограниченной ответственностью «Рязань Шоппинг Молл Лимитед» (далее – компания) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к   акционерному обществу «Элис Фэшн Рус» (далее – общество) о взыскании с ответчика:

задолженности по постоянной части арендной платы по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в  размере                       385 930 рублей 39 копеек с НДС;

неустойки за просрочку уплаты постоянной арендной платы по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в сумме 415 157 рублей 20 копеек;

задолженности за эксплуатационные расходы по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в  размере  241 206 рублей 40 копеек с НДС;

неустойки за просрочку уплаты эксплуатационных расходов по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в сумме 259 473 рублей 15 копеек;

задолженности по  маркетинговым платежам  по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в  размере 24 120 рублей 80 копеек с НДС; 

неустойки за просрочку оплаты маркетинговых платежей по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период  с января по март 2021 года в сумме 25 947 рублей 49 копеек;

задолженности по  коммунальным платежам по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с декабря 2020 года по март 2021 года в  размере                 19 895 рублей 31 копейки с НДС;

неустойки за просрочку коммунальных платежей по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с декабря 2020 года по март 2021 года в сумме 20 323 рублей 21 копейки;

расходов на регистрацию прав по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в сумме 24 000 рублей;

процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору от 21.04.2017 № РДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в сумме 1009 рублей 64 копеек.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика:

задолженность по постоянной арендной плате по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в размере 385 930 рублей 39 копеек с НДС;

неустойку за просрочку уплаты постоянной части арендной платы по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в сумме 415 157 рублей 20 копеек;

задолженность по  эксплуатационным расходам по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в  размере 241 206 рублей 40 копеек с НДС;

неустойку за просрочку оплаты эксплуатационных расходов по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в сумме 259 473 рублей 15 копеек;

задолженность по  маркетинговым платежам по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в размере 24 120 рублей 80 копеек с НДС;

неустойку за просрочку уплаты маркетинговых платежей по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с января по март 2021 года в сумме 25 947 рублей 49 копеек;

задолженность по  коммунальным платежам по договору от 21.04.2017 № РДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период  с декабря 2020 года по март 2021 года в  размере                       19 895 рублей 31 копейка с НДС;

неустойку за просрочку  коммунальных платежей по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с декабря 2020 года по март 2021 года в сумме                        20 323 рублей 21 копейку. Судом уточнение принято.

Решением суда от 10.02.2023 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу компании по договору от 21.04.2017 № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, взыскана  задолженность по постоянной части арендной платы за период с января по март 2021 года в  размере 385 930 рублей 39 копеек; неустойка за просрочку уплаты постоянной части арендной платы за период  с января по март 2021 года в  сумме 138 385 рублей 73 копеек; задолженность по  эксплуатационным расходам за период   с января по март 2021 года в размере 241 206 рублей 40 копеек; неустойка за просрочку уплаты эксплуатационных расходов за период  с января по март 2021 года в  сумме 86 491 рубля 05 копеек; задолженность  маркетинговым платежей за период  с января по март 2021 года в  размере 24 120 рублей 80 копеек; неустойка за просрочку уплаты маркетинговых платежей за период  с января по март 2021 года в сумме 8649 рублей 16 копеек; задолженность по  коммунальным платежам за период с декабря 2020 года по март 2021 года в  размере 19 895 рублей 31 копейка; неустойка за просрочку уплаты коммунальных платежей за период  с декабря 2020 года по март 2021 года в сумме 6774 рублей 40 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Определением от 10.03.2023  исправлена  опечатка в части указания даты выдачи доверенности представителя истца.

В апелляционных жалобах общество просит решение и определение от 10.03.2023  об исправлении опечатки (описки)   отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.  Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на невозможность использования по целевому назначению спорного помещения в период с 13.11.2020 по 16.03.2021 вследствие пожара, произошедшего 12.11.2020, и не устранения арендодателем  его последствий. Сообщает, что сторонами на основании пункта 17.5 договора в связи с обстоятельствами непреодолимой силы подписан акт о приостановлении коммерческой деятельности с 13.11.2020 до момента возобновления работы торгового центра после устранения последствий пожара; при этом, исходя из  данного в договоре определения термина  «торговый центр»,  им является  многофункциональный  торгово-развлекательный центр, включающий здание, места общего пользования, примыкающие к зданию части  участка земли, предназначенные для обслуживания здания  и иных объектов центра, а также любые иные  здания, строения, сооружения и иные объекты, которые могут быть  возведены в будущем в качестве неотъемлемых частей указанного торгово-развлекательного центра; под термином «здание» понимается  здание  общей площадью  69 769,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.  Сообщает,  что по требованию  арендодателя имущество и  товар были вывезены из   арендуемого  помещения  16.11.2020, акт о возобновлении коммерческой деятельности сторонами не подписывался. Считает, что представленный истцом акт визуального осмотра  от 08.12.2020  № 343-20-О не является надлежащим доказательством безопасности строительных конструкций здания после пожара.  Указывает на отсутствие оснований для возобновления коммерческой деятельности ввиду  непредставления арендодателем доказательств безопасности строительных конструкций здания.  Считает  необоснованным допуск представителя истца ФИО2 к участию в деле,  так как  срок  действия  доверенности от 09.12.2021 на дату проведения судебного  заседания 26.01.2023 истек. В связи с этим полагает неправомерным вынесение судом определения об исправлении опечатки (описки). 

 В отзыве истец просит решение оставить без  изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.  Указывает, что вопреки позиции заявителя,  представитель истца в судебном заседании  26.01.2023  приобщил к материалам дела заявление об уточнении исковых требований, к которому прилагалась доверенность от 20.12.2022. Отмечает, что пожар в здании торгового  центра произошел в отсутствие вины или каких-либо  действий (бездействия) со стороны  арендодателя, что подтверждается  справкой ГУ МЧС РФ  по Рязанской области от 20.11.2020 № 5-8; вследствие пожара  нарушена небольшая часть здания. Сообщает, что согласно акту о приостановлении  деятельности  такая деятельность приостанавливалась  до момента возобновления  работы торгового центра после устранения  последствий пожара; 25.11.2020 в адрес арендаторов, расположенных в непострадавшей зоне торгового центра направлялись уведомления о возобновлении работы с 10.12.2020; в указанное время  открылись все  магазины непострадавшей зоны и арендаторами, за исключением ответчика,  были  подписаны акты  о возобновлении  деятельности. Полагает, что   возобновление работы торгового центра  после пожара не требует каких-либо  специальных разрешений от государственных  надзорных органов. Называет в качестве причины  отказа в подписании   ответчиком акта о возобновлении деятельности нежелание  работать по причине убыточности. Ссылается на отсутствие доказательств невозможности пользования помещением после 10.12.2020.  

В судебном заседании представитель истца поддержал   позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Ответчик, извещенный  надлежащим образом о времени и месте рассмотрения  дела, в том числе путем  размещения информации о движении дела в сети Интернет,  в суд  представителя не направил,  заявив письменное  ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью обеспечить явку по причине  нахождения на значительном удалении  от места расположения суда и  отказом в проведении заседания путем веб-конференции.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд не нашел оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Из анализа указанной нормы следует, что отложение судебного заседания вследствие неявки по уважительной причине представителя является правом суда, а не его обязанностью.

Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление Пленума № 12), не могут рассматриваться в качестве уважительных причин необходимость согласования с вышестоящим органом (иным лицом) вопроса о подаче апелляционной жалобы, нахождение представителя заявителя в командировке (отпуске), кадровые перестановки, отсутствие в штате организации юриста, смена руководителя (его нахождение в длительной командировке, отпуске), а также иные внутренние организационные проблемы юридического лица, обратившегося с апелляционной жалобой.

Ходатайствуя об отложении судебного заседания, ответчик не представил доказательств уважительности причин неявки представителей. Отказ в ходатайстве о проведении судебного заседания путем  веб-конференции  не является предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации условием для отложения судебного заседания.

Помимо этого, ходатайствуя об отложении судебного заседания, ответчик не указал, какие доказательства и обстоятельства дела могут быть раскрыты суду при личном присутствии его представителя в судебном заседании, с учетом того, что согласно части 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позиции сторон должны быть раскрыты до судебного заседания.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание установленные законодателем сокращенные сроки рассмотрения апелляционной жалобы, а также то, что отложение судебного разбирательства будет способствовать затягиванию спора, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение жалобы в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему. 

Как видно из материалов дела, 21.04.2017  между компанией  (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № Р-ДА/255-2017 аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) помещение № 373 (часть здания по адресу: Российской Федерации, 

<

...>), расположенное на первом этаже, указанное в приложении № 1, общей площадью 146,9  кв. метров, рассчитанной на основании данных органов технической инвентаризации  (т. 1,                                    л. д. 18–63).

Для расчета платежей по договору стороны договорились установить площадь 152,2 кв. метров   (пункт 2.2 договора). 

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2  договора арендатор обязан уплачивать арендную плату, включающую в себя плату за координацию, постоянную и переменную части. Размер постоянной части арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование помещением с даты подписания акта о завершении работ арендатора и до истечения срока аренды, определяется по ставке 8000  рублей за квадратный метр расчетной площади арендуемого помещения в год, плюс НДС, с учетом индексации, указанной в пункте 4.8.1  договора.

Согласно  пункту 4.3.2 договора ставка платы за эксплуатационные расходы в первый год аренды согласована сторонами в размере 5000 за кв. м в год, кроме того НДС, в связи с чем  ежемесячная величина платы за эксплуатационные расходы в первый год составила (5000/12 месяцев x 152,2 кв. м)  63 416 рублей 67 копеек, кроме того НДС 18 % - 11 415 рублей, итого  74 831 рубль 67 копеек, включая НДС 18 %.

Пунктом 4.3.4 договора установлена  ставка маркетингового платежа  в размере 500 рублей/кв.м в год, в связи с чем  ежемесячная величина платы за эксплуатационные расходы в первый год составила (500/12 месяцев x 152,2 кв.м) -  6341 рубль 67 копеек кроме того НДС 18 %  1141 рубль 50 копеек, итого -  7483 рублей 17 копеек, включая НДС 18%.

Согласно пункту 4.8 договора аренды (с учетом протокола разногласий) ежегодно в дату 30 июня, начиная с 30.06.2018, производится увеличение размера арендных платежей на 8 %.

Согласно приложению № 5 к договору переменная часть аренды в виде коммунальных платежей рассчитывается исходя из следующих условий: теплоснабжение помещений, находящихся в здании ТРЦ «М5Молл», осуществляется посредством выработки тепловой энергии в котельной, принадлежащей собственнику здания, находящейся в непосредственной близости от здания ТРЦ. Стоимость теплоснабжения каждого из помещений, находящихся в здании ТРЦ, определяется исходя из совокупных затрат на приобретение газообразного топлива, его транспортировки, расходов производственного характера, непосредственно связанным с содержанием и обслуживанием котельной и обязательных налогов и сборов, имеющих отношение к площади участка земли под котельной и ее эксплуатации. При наличии прибора учета тепла в конкретном помещении, расчет стоимости теплоснабжения помещения за отчетный месяц производится на основании показаний данного прибора путем умножения на величину, равную разности совокупных затрат на теплоснабжение здания и общей выработки тепловой энергии в котельной за месяц (в ГД), зафиксированной на узле учета в котельной. При отсутствии прибора учета в помещении арендатора, стоимость теплоснабжения конкретного помещения определяется как доля общих затрат на теплоснабжение здания ТРЦ, определенная как произведение расчетной площади помещения арендатора и соотношения совокупных затрат на теплоснабжение здания ТРЦ к общей площади ТРЦ, включая общие, зоны, подсобные и технические помещения. 

Стоимость электроснабжения помещений здания Т'РЦ рассчитывается следующим образом:  собственник здания ТРЦ приобретает электроэнергию у гарантирующего поставщика электроэнергии в Рязанской области (ОАО «РЭСК»). Поскольку собственник здания отнесен поставщиком электроэнергии к категории крупнейших потребителей и имеет высокую мощность принимающего оборудования, переход права собственности на приобретаемую электроэнергию высокого напряжении (10 000 В) происходит на узле учета на городской ПС «Элеватор», принадлежащей ОАО «МРСК Центра и Приволжья» филиал «Рязаньэнерго». Данный вид электроэнергии не пригоден для бытового или производственного потребления без предварительной трансформации. Собственник здания с помощью собственной линий электропередачи высокого напряжения подает приобретенную электроэнергию на сеть принадлежащих ему же трансформаторных подстанций и прочего оборудования для соответствующей понижающей трансформации с целью приведения значения напряжения электрической энергии к значению, соответствующему необходимому и безопасному при эксплуатации зданий и помещений промышленного, бытового и социального назначения. При этом собственник несет дополнительные (кроме цены приобретения электроэнергии у ОАО «РЭСК») расходы на содержание сетей и оборудования, а также имеет фактические потери электроэнергии в линиях электропередач и на трансформирующем оборудовании. Электропотребляющее оборудование арендатора, используемое в помещении, имеет совокупную мощность потребления до 140 Вт/м2 и рассчитано на эксплуатацию при напряжении в сети не выше обычных значений - 220В или 380В.

30.06.2017 сторонами подписан акт о завершении работ № 373 (т. 1, л. д. 65) и по акту приема-передачи от 27.04.2017 имущество передано арендатору (т. 1,  л. д. 64).

Исходя из условий договора, ежемесячная величина постоянной части арендной платы в первый год составила 8000/12 месяцев x 152,2 кв.м -  101 466 рублей 67 копеек, кроме того НДС 18 % - 18 264 рублей, всего  119 730 рублей 67 копеек, включая НДС 18 %.

В связи с ежегодной индексацией постоянной части арендной платы на 8 %, ее  ставка за период с 30.06.2018 по 29.06.2019 составила 8640 рублей за один кв. в год, величина постоянной части арендной платы – 129 309 рублей 12 копеек (включая НДС 18 %), а с 01.01.2019 – 131 500 рублей 80 копеек (включая НДС 20 %); за период с 30.06.2019 по 29.06.2020 – 9331 рубль 20 копеек за один кв. в год,  величина постоянной части арендной платы – 142 020 рублей 86 копеек (включая НДС 20 %).

В связи с ежегодной индексацией эксплуатационных расходов на 8 % их  ставка за период с 30.06.2018 по 29.06.2019 составила 5000 рублей за кв.м в год, величина месячной платы за эксплуатационные расходы -  80 818 рублей 20 копеек в год (с учетом НДС 18 %), а с 01.01.2019 – 82 188 рублей 20 копеек (с учетом НДС 20 %); за период с 30.06.2019 по 29.06.2020 – 5832 рублей за кв. в год, величина месячной платы за эксплуатационные расходы – 88 763 рублей 04 копеек (с учетом НДС 20 %); с 30.06.2020 по 29.06.2021 –  6298 рублей 56 копеек, величина месячной платы за эксплуатационные расходы –  95 864 рублей 08 копеек (с учетом НДС 20 %).

В связи с ежегодной индексацией маркетингового платежа на 8 % его ставка за период с 30.06.2018 по 29.06.2019 составила 540 рублей за кв. м в год, величина месячной платы маркетингового платежа – 8081 рубль 82 копеек с учетом НДС 18 %), а с 01.01.2019 – 8218 рублей 80 копеек (с учетом НДС 20 %); за период с 30.06.2019 по 29.06.2020 – 583 рубля 20 копеек за кв. м в год, величина месячной платы маркетингового платежа – 8876 рублей 30 копеек (с учетом НДС 20 %); за период с 30.06.2020 по 29.06.2021 составила 629 рублей 86 копеек, величина месячной платы маркетингового платежа – 9586 рублей 47 копеек (с учетом НДС 20 %).

12.11.2020  в торговом центре  произошел пожар, в связи с чем 13.11.2020  сторонами  составлен акт о приостановлении  коммерческой деятельности арендатора в связи с обстоятельствами непреодолимой силы до момента возобновления  работы торгового центра после  устранения последствий пожара (т .2, л. д. 48).

В письме от 16.11.2020  компания  сообщила арендаторам торгового центра  о порядке вывоза неповрежденного имущества,  одновременно попросив представить арендодателю гарантийное письмо о завозе достаточного количества товара  в арендуемые помещения к дате открытия  торгового центра  для возобновления коммерческой деятельности,  о которой арендаторы будут уведомлены дополнительно (т .2, л. д. 23). 

В сообщении от 25.10.2020  истец проинформировал, что   ориентировочной датой частичного открытия  неповрежденной  пожаром части здания  торгового центра  планируется 10.12.2020    (т .2, л. д. 49),  а в письме от 22.12.2020, направленном в адрес ответчика, потребовал   возобновить коммерческую деятельность в соответствии с пунктом 6.8 договора аренды не позднее 22.12.2020 (т .2, л. д. 50).

В свою очередь арендатор первоначально в письме от 16.12.2020 (т .2, л.д. 52), а затем в письме от 23.12.2020 (т .2, л. д. 53), сославшись на то, что приостановление  деятельности определено до  возобновления работы торгового центра в целом, а не его части,  и при этом, отметив, что общество не отказывается от продолжения арендных отношений,  просило представить заключение строительно-технической экспертизы о безопасности  пребывания  людей в торговом центре.

В ответе от  24.12.2020  истец сослался на  то, что возобновление работы после пожара не требует  специальных разрешительных документов от  государственных органов и у арендодателя отсутствует  обязанность представлять арендатору  сведения о состоянии строительных конструкций после пожара (т. 2, л. д. 51).   

Уведомлениями от 12.01.2022 (т.1, л. д. 76, т. 2, л. д. 54) арендодателю сообщено о  невозможности возобновления  деятельности в арендуемом помещении  без предоставления документации  о безопасности эксплуатации здания в целом, а также  со ссылкой   на   пункт 14.6.1, договора  заявлено  о расторжении договора   в одностороннем порядке с 16.03.2021. 

По акту приема-передачи от 16.03.2021  арендатор возвратил арендодателю помещение   (т. 1, л. д. 77).

Ссылаясь на то, что на дату прекращения договора аренды (16.03.2021) у арендатора осталась непогашенной задолженность в общей сумме 671 152 рублей 90 копеек, в том числе: задолженность по постоянной части арендной платы  с января по март 2021 года в размере 385 930 рублей 39 копеек с НДС;  задолженность по  эксплуатационным расходам  с января по март 2021 года в сумме 241 206 рублей 40 копеек с НДС;  задолженность по  маркетинговым платежам  с января по март 2021 года в размере 24 120 рублей 80 копеек с НДС;  задолженность по  коммунальным платежам  с декабря 2020 года по март 2021 года в сумме 19 895 рублей 31 копейка с НДС, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Если невозможность использования имущества возникла по  причине, за которую арендатор  не отвечает, то он не обязан  вносить арендную плату.  Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.05.2015,  пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) от 12.07.2017,  определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 27.04.2017 подтверждает передачу арендованного имущества ответчику и его нахождение в пользовании арендатора до момента  приостановления деятельности на основании подписанного сторонами акта от 13.11.2020 (т. 2, л. д. 48).

Системное толкование статей 328, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

В данном случае  невозможность использования  помещением обусловлена  произошедшим в здании торгового центра 12.11.2020  пожаром, вследствие чего была разрушена часть здания ТРЦ. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами и подтверждается  сведениям из публикаций в том числе в сети Интернет (нотариальный протокол осмотра доказательств от 30.03.2022, т. 2, л. д. 26- 80).

Более того, в подтверждение невозможности использования имущества сторонами 13.11.2020  составлен   акт о приостановлении  коммерческой деятельности арендатора в связи с обстоятельствами непреодолимой силы до момента возобновления  работы торгового центра после  устранения последствий пожара (т .2, л. д. 48).

 Согласно    пункту 1.1  договора аренды  понятие «торговый центр» означат   многофункциональный  торгово-развлекательный центр, включающий здание, места общего пользования, примыкающие к зданию части  участка земли, предназначенные для обслуживания здания  и иных объектов центра, а также любые иные  здания, строения, сооружения и иные объекты, которые могут быть  возведены в будущем в качестве неотъемлемых частей указанного торгово-развлекательного центра; под термином «здание» в договоре понимается  здание  общей площадью  69 769,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.  

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах  применения  общих положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»  условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом,  поскольку в акте от 13.11.2020  стороны согласовали приостановление деятельности арендатора до момента возобновления  работы торгового центра в целом  после  устранения последствий пожара (т .2, л. д. 48), в то время как в сообщении от 25.10.2020  проинформировал об   ориентировочной дате открытия  неповрежденной  пожаром лишь части здания  торгового центра с  10.12.2020    (т .2, л. д. 49), ответчик вправе был  не возобновлять свою деятельность до наступления согласованного сторонами условия.

Иной подход (в виде принудительного возложения на арендатора обязанности возобновить работы  в отсутствие согласованного условия) не соответствует  статье  310     Гражданского  кодекса Российской Федерации  о запрете одностороннего  изменения условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности.

Доказательств  того, что на момент  уведомления  истца о начале работы  весь торговый центр  был   восстановлен после пожара, не представлено.

Напротив,  из  имеющегося в деле приказа истца от 08.12.2020 № 9 (т. 2, л. д. 135)  следует, что с 10.12.2020 в эксплуатацию введена лишь часть  ТРЦ.

Более того из акта визуального обследования от 08.12.2020 (т. 2. Л. д. 136) видно, что в здании выявлен участок, на котором требуется проведение работ по демонтажу поврежденных конструкций и усилению  отдельных конструкций с указанием на невозможность  нахождения на нем людей (т. 2, л. д. 144-149).

 При таких обстоятельствах является разумным и обоснованным  поведение  арендатора,  потребовавшего от арендодателя  документов о безопасности  нахождения в арендуемом помещении, расположенного в пострадавшем здании.    

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Исходя из изложенного,  разумным  и ожидаемым поведением со стороны   арендодателя,  предложившего  арендатору возобновить его деятельность, является представление  гарантий безопасности  осуществления такой деятельности, предполагающей пребывание людей на территории   ТРЦ, при том в отношении всего здания (с учетом того,  что  его помещения конструктивно связаны друг с другом  как общими коммуникациями, так и инженерными конструкциями).

Ссылка  истца на  то, что  иные арендаторы  возобновили свою работу  с указанной  им даты, не  является основанием для  удовлетворения  иск, поскольку  указанные арендаторы, действуя в рамках  предпринимательской деятельности на свой страх и риск (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации)  подписали  с  компанией акты о возобновлении  работы (т. 3, л. д. 37-81). Сами по себе указанные акты не создают для ответчика каких-либо прав и обязанностей в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, как для лица, не участвующего в них. Более того, представление  истцом  названных актов подтверждает  необходимость согласования  возобновления   пользования помещением  лишь при условии соответствующего  соглашения обоих сторон договора на это.

При таких обстоятельствах   суд апелляционной инстанции  приходит к выводу о неправомерности  требования   о взыскании задолженности по договору  в период после  подписания сторонами акта о приостановлении деятельности в связи с  пожаром  до момента возобновления   такой деятельности по соглашению сторон.

Поскольку такое соглашения отсутствует, а 16.03.2021 отношения сторон прекращены, в период с 13.11.2020   до даты возвращения имущества арендодателю  помещение не использовалось обществом,  оснований для удовлетворения иска не имеется.

В связи с этим решение суда подлежит отмене,  исковые требования – оставлению без  удовлетворения. 

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежит возмещению  ответчику за счет  истца.

Судебная коллегия не может согласиться и с позицией  заявителя о наличии  оснований для отмены  определения об  исправлении  опечатки, представляющей собой  ошибку в указании даты доверенности представителя истца,  допущенную в протоколе судебного заседания и  вводной части  судебного акта. 

В силу  части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

По смыслу данной нормы такие исправления могут быть внесены в судебный акт только в том случае, если они обусловлены  необходимостью устранить допущенные судом при изготовлении судебного акта несоответствия и не  приводят к изменению содержания принятого судебного акта.

В настоящем случае судом путем вынесения  определения об исправлении опечатки  устранена  описка, допущенная при указании даты доверенности  представителя истца в протоколе судебного заседания и  вводной части решения,  что допускается  правилами статьи 179 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции  отмечает, что на момент проведения судебного заседания 26.01.2023, на котором  была объявлена резолютивная часть  судебного акта,  имелась доверенность представителя  истца ФИО2 от 20.12.2022 (т. 3, л. д. 82), которая  ошибочно была указана как доверенность от 09.12.2021.

Довод заявителя о том, что суд первой инстанции  не проверял полномочия представителя  истца (в том числе – оригинал доверенности от 20.12.2022) не основан на протоколе судебного заседания от 26.01.2023 (т. 3, л. д. 87), в котором отражено, что  такая проверка осуществлена. Замечаний на протокол судебного заседания  по правилам статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  ответчиком не принесено.

 При таких обстоятельствах оснований для отмены  определения суда от 10.03.2023 не установлено.  

Согласно абз. 5 пункта 7 постановления Пленума № 12 по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на несколько судебных актов по одному делу не исключается принятие одного судебного акта.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270,  271, 272   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд       

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.02.2023  по делу    № А54-2079/2022  удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.02.2023  по делу    № А54-2079/2022 отменить.

В удовлетворении  исковых требований отказать.

Взыскать с Компании с ограниченной ответственностью «Рязань Шоппинг Молл Лимитед» в пользу акционерного  общества «Элис Фэшн Рус» в возмещение  судебных расходов  по уплате госпошлины 3000 рублей.

           Определение Арбитражного суда Рязанской области от 10.03.2023 по делу    № А54-2079/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         Д.Л. Сурков

                         Н.В. Заикина