ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-77544/16

16 октября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  16 октября 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Семушкиной В.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца - ООО «ГрандЮникс» ФИО2 по доверенности от 24.05.2017г. № 62,

от ответчика - ООО «Современные электромонтажные системы» ФИО3, ФИО4 по доверенности от 17.01.2017г.,

от 3-го лица - АО «Строительное управление №155», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Управление Росреестра по Московской области- представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО «ГрандЮникс» и ООО «Современные электромонтажные системы» на решение Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2017 года по делу № А41-77544/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению ООО «ГрандЮникс» к ООО «Современные электромонтажные системы» о взыскании суммы задолженности и расторжении договора аренды и встречному исковому заявлению ООО «Современные электромонтажные системы» к ООО «ГрандЮникс» о расторжении договора аренды земельного участка, третьи лица: АО «Строительное управление №155», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Управление Росреестра по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГрандЮникс» обратилось в суд с иском к ООО «СОВЭЛС» со следующими требованиями, уточненными в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 49 АПК РФ: 

- взыскать с ООО «СОВЭЛС» 1 871 593 рубля 41 коп. - пени за просрочку платежей; 

-расторгнуть договор аренды земельного участка № 35/А от 27.11.2014 действующий между Истцом и Ответчиком;

-взыскать с ООО «СОВЭЛС» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 37555 (тридцать семь тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2017г. принято к производству встречное исковое заявление, ООО «Современные электромонтажные системы» просит суд: 

- расторгнуть заключенный между ООО «ГрандЮникс» и ООО «СОВЭЛС» Договор аренды от 27.11.2014г. № 35/А земельного участка общей площадью 672 кв. м. с кадастровым номером 50:11:0010417:7927, расположенного по адресу: г. Красногорск, Павшинская пойма;

- взыскать с ООО «ГрандЮникс» в пользу ООО «СОВЭЛС» 8 915 500 руб. 00 коп. из которых 7 042 750 руб. 00 коп. убытки и 1 872 750 руб. 00 коп. неосновательное обогащение. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «СУ-155», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2017 года по делу №А41-77544/16 по первоначальном иску: производство по делу в части требования о взыскании задолженности по договору № 35/А от 27.11.2014 в размере 1 039 500 руб. прекращено, из федерального бюджета  возвращена государственная пошлина в размере 5839 руб., требование о расторжении договора аренды земельного участка №35/А от 27.11.2014 оставлено без рассмотрения, взыскана неустойка в размере 670 000 руб., взысканы расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 29 731,12 руб. В остальной части требований по первоначальному иску отказано.

По встречному иску ООО «СОВЭЛС» требования удовлетворены частично. Взыскано неосновательное обогащение в размере 1 542 750 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 12413,93 руб. В остальной части требований по встречному иску отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО «ГрандЮникс» и ООО «Современные электромонтажные системы» обратились с апелляционными жалобами.

ООО «Современные электромонтажные системы» просит изменить решение суда, исключив из мотивировочной части решения на стр. 16 последний абзац следующего содержания : "Суд также отмечает, что ООО «ГрандЮникс» не лишено возможности сдавать в аренду данный земельный участок на основании агентского договора №3 от 18.12.2012 и заключать новые договоры аренды с соблюдением требований земельного законодательства, с учетом наличия согласия залогодержателя (банка) зенмельного участка с кадастровым номером 50:11:0010417:9727"  и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований о взыскания 7 042 750 руб. убытков. В остальной части решение суда  Обществом не обжалуется. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Современные электромонтажные системы» указало на то, что в соответствии с ч.2 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» и ч.4 ст. 346 ГК РФ, ООО «ГрандЮникс» лишено возможности сдавать в аренду земельный участок на основании агентского договора №3 от 18.12.2012 и заключать новые договоры аренды, а также на то, что своими неправомерными действиями нанесло убытки ООО «Современные электромонтажные системы», так как в связи с отключением от сети общество вынуждено было заключить договор с АО «Мособлэнерго»и осуществить за свой счет прокладку новых силовых линий, лишившись возможности использовать ранее проложенные кабели.

ООО «ГрандЮникс» просит апелляционный суд изменить решение суда  в части взыскания неустойки за просрочку оплаты арендной платы, взыскав ее  в полном объеме и отказать во встречном иске полностью.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, ООО «ГрандЮникс» сослалось на то, что пользовалось своими правами добросовестно, поскольку действовало в рамках заключенного договора. 

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб, указав на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии с ч. 5  268 АПК РФ только в обжалуемых частях, поскольку соответствующих возражений сторонами заявлено не было.

 Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО «СУ-155» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:9727, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №50-АК №048259 от 12.11.2014.

18.12.2012г. АО «СУ-155» (принципал) заключило с ООО «ГрандЮникс» (агент) агентский договор №3 (т. 1, л.д. 37), целью которого является организация эксплуатации агентом Всесезонного горнолыжного комплекса (ВГК). 

В соответствии с пунктом 1.1.1. агентского договора в ВГК входит в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:9727. 

АО «СУ-155» (принципал) поручает ООО «ГрандЮникс» (агенту) от имени агента, но за счет принципала совершать юридические и иные действия, направленные на получение доходов от эксплуатации ВГК. 

В соответствии с п. 1.2.5. агентского договора, к числу таких действий относится предоставление юридическим лицам и предпринимателям помещений ВГК и прилегающей территории в аренду. Руководствуясь условиями агентского договора, ООО «ГрандЮникс» (арендодатель) заключило с ООО «СОВЭЛС» (арендатор) договор аренды №35/А от 27.11.2014г. (т. 1, л.д. 9). 

Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:9727. 

Как следует из условий договора, права арендодателя на земельный участок подтверждаются: - агентским договором №3 от 18.12.2012г. «Об организации эксплуатации Всесезонного горнолыжного комплекса», заключенным между АО «СУ-155» и ООО «ГрандЮникс»; - свидетельством о государственной регистрации права №50-АК №048259 от 12.11.2014г.

 Срок договора аренды установлен на пять лет и вступает в законную силу с момента его государственной регистрации в установленном порядке (п. 1.3. договора аренды). 

Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 03.02.2015г. 

ООО «СОВЭЛС» на праве собственности принадлежит нежилое здание автомобильный технический центр, 1-этажное, площадью 443,9 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0010417:19568, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2, л.д.75). Указанное здание было возведено на спорном земельном участке в период действия договора аренды. Размер и порядок внесения арендных платежей установлен сторонами в разделе 2 договора №35/А от 27.11.2014г. 

Согласно п. 2.1. договора аренды, ежемесячная арендная плата состоит из постоянной составляющей ежемесячной арендной платы и переменной составляющей арендной платы. Размер постоянной составляющей составляет 330 000 руб. в месяц с учетом НДС (п. 2.2. договора). 

Договором предусмотрена ежегодная индексация арендной платы на 5 процентов (п. 2.2.1.-2.2.2 договора). Постоянная плата вносится без какого-либо выставления счетов и актов со стороны арендодателя (п. 2.6.1. договора). Переменная составляющая ежемесячной арендной платы равна стоимости потребленных арендатором в течение расчетного месяца следующих коммунальных услуг: электроснабжение (п. 2.3. договора). Переменная составляющая вносится на основании полученного от арендодателя счета. 

В соответствии с п. 2.4. договора в целях обеспечения исполнения своих обязательств по договору арендатор производит два платежа: - предварительную оплату в размере 660 000 руб. с учетом НДС в счет уплаты ежемесячной Арендной платы за первый и последний полные календарные месяцы аренды; - оплату Обеспечительного платежа в размере 330 000 (триста тридцать тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18% 50 338,98 руб. 

Согласно п.2.5 договора аренды Обеспечительный платеж определяется как сумма постоянной составляющей арендной платы за одни месяц аренды. Обеспечительный платеж находится у арендодателя в качестве гарантии обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по настоящему Договору без начисления процентов. Обеспечительный платеж обеспечивает: - обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы по договору аренды: - возмещение убытков в полном размере, в связи с возможными нарушениями арендатором своих обязательств по договору аренды. 

При полном исполнении Арендатором своих обязательств, гарантией которых является обеспечительный платеж, находящаяся у арендодателя сумма обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору в десятидневный срок с момента расторжения договора (п. 2.5.1. договора). 

Арендатор принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендную плату и надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, предусмотренные договором аренды (п. 3.2. договора). 

Как указало ООО «ГрандЮникс» в иске, ООО «СОВЭЛС» в нарушение условий договора допустило просрочку в части оплаты постоянной составляющей арендной платы за июль-сентябрь 2016г. в размере 1 039 500,50 руб. 

Пункт 4.6 договора аренды устанавливает, что арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные договором, оплачивает пени в размере 0,5% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Руководствуясь данным пунктом, ООО «ГрандЮникс» начислило неустойку в размере 1 871 593,41 руб. за период с 01.12.2014г. по 08.09.2016г. 09.09.2016г.

 ООО «ГрандЮникс» в претензии №68 потребовало у ООО «СОВЭЛС» погасить задолженность.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения ООО «ГрандЮникс» в суд с настоящими требованиями.

Требование ООО «ГрандЮникс» о расторжении договора, оставлено судом первой инстанции без рассмотрения, поскольку общество не представило доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части данного требования.

Апелляционный суд считает указанный вывод суда первой инстанции обоснованным, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 С учетом того, что статья 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК 5 57_6012747 РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). 

По смыслу пункта 3 статьи 619 Кодекса, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Кодекса является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Между тем, в представленной в материалы дела претензии №68 от 09.09.2016г. ООО «ГрандЮникс» просит ООО «СОВЭЛС» лишь погасить задолженность, а предложения расторгнуть договора в претензии сделано не было.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. За нарушение сроков внесения арендной платы договором предусмотрена неустойка. 

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:9727, являющийся предметом договора №35/А от 27.11.2014г., имеет обременение в виде ипотеки, что подтверждается заключенным между ПАО «Банк «Санкт-Петербург» и АО «СУ-155» договором об ипотеке от 15.07.2015, который был зарегистрирован раньше, чем был заключен договор №35/А от 27.11.2014.

Однако стороны не воспользовались своим правом на обращение в регистрирующий орган с запросом о получении актуальной выписки из ЕГРП до заключения договора №35/А от 27.11.2014.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 29.02.2016г. по делу №А56-81322/15, вступившим в законную силу на основании Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016, на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:9727 обращено взыскание. 

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке все права аренды и иные права пользования в отношении заложенного имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требование залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов. 

В силу указанной нормы, поскольку решение об обращении взыскании на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:9727 вступило в законную силу 08.08.2016г., права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010417:9727 сохраняются только при наличии согласия залогодержателя по договору ипотеки от 15.07.2015г. - ПАО «Банк «Санкт-Петербург». 

Как установлено судом первой инстанции, залогодатель не давал согласия на передачу в аренду спорного земельного участка.

В силу ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Кроме того, ООО «СОВЭЛС» и ООО «ГрандЮникс» не были лишены возможности обжаловать решение от 29.02.2016г. по делу №А56-81322/15 по мотивам принятия судебного акта о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 №6616/12 по делу N А55-8370/2010 отмечено, что при заключении во внесудебном порядке без согласия банка договора аренды земельного участка, уже заложенного банку, право аренды из этого договора прекращается на основании статьи 40 Закона об ипотеке, не затрагивая имущественных интересов банка как залогодержателя. 

Заключение договора аренды №35/А от 27.11.2014г. без согласия банка-залогодержателя было возможно, однако в таком случае в отсутствие согласия залогодержателя права и обязанности сторон по данному договору аренды прекращены в силу п. 2. ст. 40 Закона об ипотеке с 08.08.2016г. 

Во исполнение решения от 29.02.2016г. по делу №А56-81322/15 обществом ООО «Глобал Инвест» 16.12.2016г. было опубликовано объявление о проведении торгов заложенного имущества, в том числе земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010417:9727.

Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:9727 к иному лицу,  у ООО «СОВЭЛС» отсутствовала обязанность вносить арендные платежи по договору № 35/А от 27.11.2014.

Как установлено судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства и не оспаривается представителями ООО «СОВЭЛС», обязанность по своевременному внесению арендной платы обществом не исполнялась.

На основании изложенного, истцом по первоначальному иску было заявлено требование о взыскании с ООО «СОВЭЛС» неустойки как за просрочку оплаты по постоянной части арендной платы, так и по переменной части арендной платы.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о необходимости удовлетворить требование истца по первоначальному иску о взыскании неустойки за просрочку оплаты по постоянной части арендной платы и об отказе в удовлетворении требования о взыскании неустойки по переменной части арендной платы.

В договоре № 35/А от 27.11.2014г. стороны установили, что переменная составляющая ежемесячной арендной платы перечисляется арендатором не позднее пяти банковских дней с момента получения арендатором от арендодателя счета, расчета суммы, указанных в счете, и документов, подтверждающих такой расчет. 

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в дело, должно доказать  те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Однако, в нарушение приведенной нормы, ООО «ГрандЮникс» не обосновало момент возникновения просрочки исполнения ООО «СОВЭЛС» денежных обязательств и не доказало правомерность заявленного периода начисления неустойки по переменной части арендной платы. Расчет неустойки по переменной плате, представленный в материалы дела, документально не подтвержден. При этом, полагая необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии в деле счетов, на основании которых должна производиться оплата переменной арендной платы , а также документов, из которых бы усматривались даты получения счетов ООО "СОВЭЛС" (квитанции об отправке счетов, отметка о получении счетов ООО "СОВЭЛС" нарочно) , ООО "ГрандЮникс" в своей апелляционной жалобе указывает на наличие в деле подписанных генеральным директором копии описей переданных документов - счетов на оплату переменной части арендной платы лишь за некоторые месяцы. В отношении представления доказательств по остальным месяцам заявитель жалобы ссылается на пояснения генерального директора ответчика, присутствовавшего в судебном заседании, которая не отрицала факта того, что представленная электронная переписка, направленная истцом на ее электронную почту и подтверждающая факт направления счетов за прочие месяцы, относится к рассматриваемому договору аренды (других договоров между сторонами не имеется).  

Между тем, приведенные заявителем жалобы доводы не опровергают правильный вывод суда первой инстанции о невозможности с достоверностью установить, за какие периоды должна начисляться неустойка по переменной арендной платы.

Договором установлено, что ООО «СОВЭЛС» обязано перечислять постоянную часть аренды не позднее фиксированной даты, а именно не позднее 25 числа предшествующего расчетного месяца в размере 100% предоплаты. Арендная плата вносится арендатором без какого-либо дополнительного напоминая или выставления счетов и актов со стороны арендодателя.

В ходе судебного разбирательства, в суде первой инстанции, ООО «СОВЭЛС» признало, что допускало просрочку при внесении постоянной части арендной платы. 

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности  взыскания неустойки за просрочку внесения постоянной составляющей арендной платы за период с 01.12.2014г. по 08.09.2016г.

ООО «СОВЭЛС» в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, так как в целях обеспечения исполнения своих обязательств общество внесло предварительную оплату в размере 660 000 руб. в счет уплаты арендной платы за первый и последний полные календарные месяцы аренды; а также обеспечительный платеж в размере 330 000 руб. в соответствии с условиями договора аренды.

Однако, ООО «ГрандЮникс» в нарушение ст. 65 АПК РФ не представило доказательств невозможности использования обеспечительного платежа в счет недопущения просрочки по арендной плате.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

В пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Таким образом, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению. 

При этом в соответствии с разъяснениями абзаца 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Так как ООО «ГрандЮникс» необоснованно, злоупотребляя правом, не использовало обеспечительный платеж (330 000 руб.) в счет погашения задолженности по арендной плате, создавая условия для начисления неустойки по договору (0,5% от просроченной за каждый день просрочки), апелляционный суд полагает, что ходатайство о снижении неустойки удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

Неустойка снижена до 1 000 000 руб.

Обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в десятидневный срок с момента расторжения договора (п. 2.5.1. договора). Однако возврат обеспечительного платежа возможен лишь при полном исполнении обязательства арендатором своих обязательств. 

Обязательства арендатора не были исполнены в полном объеме, следовательно необходимо произвести зачет обеспечительного платежа (330 000 руб.) в счет погашения неустойки.

Требование в части взыскания неустойки за период с 01.12.2014г. по 08.09.2016г. за просрочку внесения постоянной части арендной платы подлежит удовлетворению в части, а именно в размере 670 000 руб.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ). 

В связи с отказом в удовлетворении требования о взыскании неустойки по переменной части, расходы по оплате государственной пошлины (31 716 руб. за рассмотрение требования имущественного характера в размере 1 871 593,41 руб.) подлежат удовлетворению в размере 29 731,12 руб.

 В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ). 

Таким образом, несмотря на частичное удовлетворение требования о взыскании неустойки по постоянной части, отсутствуют основания для отнесения расходов пропорционально удовлетворенным требованиям.

Судом первой инстанции было отказано в удовлетворении требования встречного иска о расторжении договора №35/А от 27.11.2014, поскольку он прекратил свое действие в силу п. 2. ст. 40 Закона об ипотеке с 08.08.2016г. с даты вступления в законную силу решения от 29.02.2016г. по делу №А56-81322/15 об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:9727.

Отказывая в части взыскания убытков по встречному исковому заявлению, суд первой инстанции исходил из того, что убытки в размере 97 500 руб. возникли после прекращения договора №35/А от 27.11.2014,  а в отношении понесенного ущерба в размере 6 945 250 руб., отсутствуют доказательства вины ООО «ГрандЮникс».

ООО «СОВЭЛС» ссылается на то обстоятельство, что пунктом 3.4. договора №35/А от 27.11.2014г. ООО «ГрандЮникс» приняло на себя обязательство предоставить арендатору электрическую мощность, указанную в акте по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электроустановок и сооружений напряжением до 1000В (приложение 4 к договору). 

ООО "СОВЭЛС" (заказчик) представило договор на капитальное строительство №01/08/2014-КС01 от 01.08.2014г. (т. 2, л.д. 22), который был заключен с ООО «СпецПромСтрой» (подрядчик). Для исполнения пункта 3.4. договора аренды земли №35/А от 27.11.2014г. за счет средств ООО «СОВЭЛС» в целях подключения к электромощностям ВГК в рамках договора №01/08/2014-КС01 от 01.08.2014г. произведены работы, принятые по акту от 30.05.2015г. 

Согласно справке стоимости выполненных работ, их стоимость составила 6 945 250,40 руб. Согласно актам, для доступа к электромощностям ВГК кабель проведен под землей. 

Как указало ООО «СОВЭЛС», в настоящий момент подключение к электромощностям ВГК не представляется возможным, поскольку общество «ГрандЮникс» отказывается подавать электроэнергию по данному кабелю. 

Однако согласно пункту 12 Акта по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электроустановок и сооружений напряжением до 1000В (приложение 4 к договору аренды земли), при необходимости принятия неотложных мер по предотвращению или ликвидации аварии или ненормальных режимов работы электрооборудования, арендодатель имеет право прекратить подачу электроэнергии без согласования и предупреждения арендатора на период устранения неисправности и не будет нести за это ответственности. 

ООО «ГрандЮникс» представлены в материалы дела Акт от 03.02.2017г., подписанный комиссией ООО "ГрандЮникс" и служебная записка главного энергетика об аварийном срабатывании защиты трансформатора (т.2, л.д.13-14). 

Представители ООО «ГрандЮникс» в ходе судебного разбирательства, в суде первой инстанции, указали, что по настоящее время авария не устранена. Доказательств того, что общество «ГрандЮникс» намеренно не обеспечивает подачу электроэнергии технического центра, расположенного на участке с кадастровым номером 50:11:0010417:9727, обществом «СОВЭЛС» в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено. 

Более того, согласно статье 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Федерального закона РФ от 26.03.2003 N 35- ФЗ "Об электроэнергетике" субъекты электроэнергетики, обеспечивающие поставки электрической энергии потребителям электрической энергии, в том числе энергосбытовые организации, гарантирующие поставщики и территориальные сетевые организации (в пределах своей ответственности), отвечают перед потребителями электрической энергии за надежность обеспечения их электрической энергией и ее качество в соответствии с требованиями технических регламентов и иными обязательными требованиями. Статьей 547 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб (пункт 2 статьи 15). 

Вместе с тем, договор электроснабжения между ООО «ГрандЮникс» и ООО «СОВЭЛС» не заключался, и на ООО «ГрандЮникс» не была возложена обязанность подавать электроэнергию обществу «СОВЭЛС». 

Ссылка общества «СОВЭЛС» на технические условия на присоединение к электросетям объекта ВГК является несостоятельной, поскольку ни договор аренды, ни акт по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электроустановок и сооружений не могут быть квалифицированы судом в качестве договора электроснабжения, поскольку не были согласованы существенные условия такого договора.

Однако, как указало ООО «СОВЭЛС», использование проложенного под землей кабеля, по которому «Автомобильный технический центр» был подключен к электромощностям ВГК не представляется возможным.

В результате, ООО «СОВЭЛС» полагает что, ввиду невозможности использования кабеля, возведенного по техническим условиям общества «ГрандЮникс», для технического присоединения к сетям АО «Мособлэнерго», затраты по проведению кабеля к электромощностям ВГК должны быть отнесены на ООО «ГрандЮникс». 

Апелляционный суд полагает, что при принятии решения о проведении работ по подключению к электромощностям ВГК в отсутствие заключения договора электроснабжения с обществом «ГрандЮникс», общество «СОВЭЛС», как хозяйствующий субъект, взяло на себя предпринимательские риски по вопросам электроснабжения объектов на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010417:9727.

ООО «СОВЭЛС» было также заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 872 750 руб. из которых: 140 250 руб. – остаток обеспечительного платежа, 1 732 500 руб. – внесенная арендная плата за июль-ноябрь 2016года.

Поскольку обеспечительный платеж 330 000 руб. засчитан судом в качестве оплаты неустойки, требование о взыскании обеспечительного платежа подлежит отклонению.

Основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п. 

Поскольку по истечении срока договора № 35/А от 27.11.2014г., прекращенного с 08.08.2016г., даты вступления в законную силу решения суда от 29.02.2016г. по делу № А56-81322/15, арендатор продолжал перечислять арендную плату, на стороне общества «ГрандЮникс» возникло неосновательное обогащение.

Из расчета по встречному иску следует, что общество «СОВЭЛС» по договору аренды должно оплатить за период действия договора до середины августа: - 346 500 руб. арендной платы за июль, а также 173 250 руб. (346 500 руб.:2) за часть августа, всего 519 750 руб. (т.2, л.д.15). 

Однако в счет арендной платы ООО «СОВЭЛС» перечислены денежные средства в размере: 1 732 500 руб. за июль-ноябрь 2016 год, а также 330 000 руб. в качестве предварительной платы за последний месяц аренды при заключении договора № 35/А от 27.11.2014г., всего 2 062 500 руб.

Судом первой инстанции установлено, что обществом «СОВЭЛС» выплачена арендная плата за июль- сентябрь 2016г. и за последний полный месяц в качестве предварительной оплаты - в общей сумме 2 062 500 руб. Из указанной суммы 424741,94 руб. должны были быть уплачены арендатором в период действия договора за июль 2016г. (346 500 руб.) и за август до вступления решения суда об обращении взыскания на арендованный участок, то есть до 08 августа 2016г. 78241,94 руб. (346 500 руб. х 7 дн./31 дн.) 

Вместе с тем, из текста встречного иска следует, что общество «СОВЭЛС» просит неосновательное обогащение не за оставшиеся 24 дней августа (с 08.08.2016г. по 31.08.2016г.), а за половину августа. 

Из расчета по встречному иску следует, что арендная плата по договору за июль-август составляет 519 750 руб. 

Поскольку суд не может выйти за рамки заявленных обществом «СОВЭЛС» по встречному иску требований, судом первой инстанции был произведен расчет неосновательного обогащения: 1 542 750 руб. (2 062 500 руб. – 519 750 руб.). 

Денежные средства, которые общество «СОВЭЛС» считает неосновательным обогащением, были перечислены на расчетный счет именно общества «ГрандЮникс».

 Платежные документы, представленные обществом «ГрандЮникс», о перечислении в адрес общества «СУ-155» по агентскому договору не принимаются судом в качестве доказательного того, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

 Кроме того, общество «ГрандЮникс» не лишено возможности обратиться к АО «СУ-155» с требованием о взыскании неосновательного обогащения. 

По истечении срока действия договора аренды № 35/А от 27.11.2014 апелляционным судом не установлено нарушенных прав общества ООО «ГрандЮникс». 

Апелляционный суд полагает, что требование в части взыскания неосновательного обогащения подлежит удовлетворению в части, а именно в размере 1 542 750 руб., за исключением обеспечительного платежа. 

Довод апелляционной жалобы ООО "СОВЭЛС" о неправомерности изложенного на стр. 16 решения последний абзац вывода суда первой инстанции  о возможности  ООО «ГрандЮникс» сдавать в аренду данный земельный участок на основании агентского договора №3 от 18.12.2012г. и заключить новые договоры аренды с соблюдением требований земельного законодательства, с учетом наличия согласия залогодержателя (банка) земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010417:9727, апелляционный суд находит обоснованным в силу положений ч. 2 ст. 40 ФЗ "Об ипотеке", однако отмечает, что указанный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения.  

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам заявителей апелляционных жалоб, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о частичном удовлетворении первоначального и встречного иска. 

Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 04.07.2017 по делу №А41-77544/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий :

В.Н. Семушкина

Судьи :

В.Ю. Бархатов

С.В. Боровикова