ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

14 февраля 2018 года

гор. Самара

                      Дело № А65-29225/2017

Резолютивная часть постановления оглашена 08 февраля 2018 года

В полном объеме постановление изготовлено 14 февраля 2018 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 08 февраля 2018 года в зале № 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 декабря 2017 года, принятое по делу № А65-29225/2017 (судья Сотов А.С.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Техстрой-Казань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), гор. Казань 

к Обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), гор. Казань,

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), гор. Казань,

о признании  предварительного договора купли-продажи квартиры № AГ11-255 от  02 июля 2014 года договором участия в долевом строительстве, заключенным между ООО «Фон» и ООО «Техстрой-Казань», о регистрации договора в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, о регистрации перехода права собственности на трехкомнатную квартиру № 83, общей площадью 90,2 кв.м, жилой площадью 55,8 кв.м, расположенную на втором этаже жилого дома № 1к, по ул. Зур Урам, в гор. Казани на ООО «Техстрой-Казань»,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом; 

от ответчика – ФИО2 представитель по доверенности от 01.02.2018;

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом,

Установил:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью «Техстрой-Казань» обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании  предварительного договора купли-продажи квартиры № AГ11-255 от 2 июля 2014 года договором участия в долевом строительстве заключенным между истцом и ответчиком, регистрации этого договора и о регистрации перехода  права собственности на трехкомнатную квартиру № 83, общей площадью 90,2 кв.м, жилой площадью 55,8 кв.м, расположенную на втором этаже жилого дома № 1к, по ул. Зур Урам, в гор. Казани на истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Росреестр).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 декабря 2017 года суд исковые требования о регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о регистрации перехода  права собственности на трехкомнатную квартиру № 83, общей площадью 90,2 кв.м, жилой площадью 55,8 кв.м, расположенную на втором этаже жилого дома № 1к, по ул. Зур Урам, в гор. Казани – оставил без рассмотрения. В оставшейся части суд иск удовлетворил. Признал предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ11-255, заключенный 02 июля 2014 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой-Казань" и Обществом с ограниченной ответственностью "ФОН" в редакции соглашений от 30 марта 2015 года и от 31 июля 2015 года и дополнительного соглашения от 19 мая 2017 года договором долевого участия в строительстве.

Заявитель – Общество с ограниченной ответственностью «ФОН», не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда в части признания предварительного договора купли - продажи квартиры договором участия в долевом строительстве и принять по делу в данной части новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 08 февраля 2018 года на 12 час. 30 мин.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, которым просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком решение суда оспорено только в части признания предварительного договора купли - продажи квартиры договором участия в долевом строительстве. В остальной части решение суда первой инстанции истцом и ответчиком не оспорено.

В соответствии с положениями части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года № 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

Таким образом, судом апелляционной инстанции решение суда проверяется только в оспариваемой части - в части признания предварительного договора купли - продажи квартиры договором участия в долевом строительстве. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02 июля 2014 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АК11-255, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения – трех комнатной квартиры общей площадью 88,78 кв.м (жилой – 56,04) под номером 83 секция № 4, блок А, на 2 этаже 9 этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома № 1 (1 очередь) по ул. Академика Губкина гор. Казани.

Между сторонами была согласована цена продаваемой квартиры – 4 261 440 руб., срок ее оплаты – до 31 декабря 2014 года и срок подписания основного договора купли-продажи – в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика на продаваемую квартиру, но не позднее 01 июля 2015 года.

30 марта 2015 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение об изменении условий указанного предварительного договора в части стоимости квартиры – 4 705 340 руб. и срока ее оплаты – до 31 июня 2015 года.

31 июля 2015 года между сторонами было заключено соглашение об изменении условий указанного выше предварительного договора в части срока оплаты цены квартиры – до 31 декабря 2015 года.

19 мая 2017 года между истцом и ответчиком было заключено еще одно дополнительное соглашение к рассматриваемому предварительному договору купли-продажи, в котором стороны, с учетом ввода жилого дома в эксплуатацию и проведенной технической инвентаризации, согласовали  данные о передаваемой квартире, в части площади, и стоимости.

В частности, продаже подлежала трехкомнатная квартира № 83, общей площадью 90,2 кв.м и жилой площадью 55,8 кв.м, расположенная на втором этаже жилого дома № 1к, по ул. Зур Урам, в гор. Казани, а окончательная и согласованная стоимость квартиры составила 4 780 600 руб.

Указанная квартира по акту приема-передачи от 19 мая 2017 года была передана ответчиком и принята истцом.

Поскольку основной договору купли-продажи в отношении указанной квартиры между истцом и ответчиком так заключен и не был, истец обратился с рассматриваемым иском в суд о признании  предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве жилья, регистрации этого договора и регистрации перехода  права собственности на квартиру от ответчика к истцу.

Обосновывая решение в части признания спорного договора договором долевого участия в строительстве, суд первой инстанции исходил из того, поскольку между истцом и ответчиком был заключен договор, поименованный ими как предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества - квартиры, которое будет создано ответчиком в последующем, но при этом, предварительный договор предусматривает обязанность покупателя квартиры до заключения основного договора уплатить цену этой квартиры, то такой договор, с учетом уже сложившихся отношений, должен квалифицироваться как договор участия в долевом строительстве.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не указал основания, по которым он отклонил доводы ответчика. Кроме того, суд неверно квалифицировал спорный договор. Также заявитель указывает, что он не был приглашен в зал судебного заседания, в связи с чем его лишили права представления его позиции, чем грубо нарушили его права.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав представителя заявителя и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Относительно нарушения судом первой инстанции норм процессуального права в связи с тем, что представитель ответчика не был приглашен в зал судебного заседания, судебная коллегия отмечает, что данный довод жалобы необоснован, документально не подтвержден, в силу чего признается несостоятельным. 

По существу самого дела необходимо отметить следующее.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу части 1 статьи 420 и части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, при этом, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, который заключается в форме, установленной для основного договора (часть 1 и 2).

При этом, в предварительном договоре должен быть определен срок, в который его стороны обязуются заключить основной договор (часть 4 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, предварительный договор купли-продажи был заключен 02 июля 2014 года и по условиям предварительного договора, основной договор купли-продажи в отношении согласованной сторонами квартиры должен был заключен в срок не позднее 01 июля 2015 года.

30 марта 2015 года стороны заключают соглашение к предварительному договору купли-продажи, изменяя стоимость и срок оплаты квартиры, но не изменяя даты и условий заключения основного договора купли-продажи.

В дальнейшем, 31 июля 2015 года стороны заключают еще одно соглашение к предварительному договору купли-продажи в части изменения стоимости и сроков оплаты квартиры, но не изменяют даты заключения основного договора.

После этого, 19 мая 2017 года между истцом и ответчиком заключается еще одно дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи и квартира по акту передается ответчиком и принимается истцом.

Из указанного выше следует, что в установленный предварительным договором срок заключения основного договора – 01 июля 2015 года, основной договор купли-продажи квартиры так заключен и не был, а вместо него 31 июля 2015 года и 19 мая 2017 года были заключены дополнительные соглашения к предварительному договору купли-продажи и, также, 19 мая 2017 года квартира, в отношении которой должен был заключаться основной договор купли-продажи, фактически была передана истцу, как покупателю.

Также, следует особо отметить, что как сам предварительный договор, так и соглашения к нему, содержали условие о сроках оплаты стоимости квартиры. При этом, первоначальный срок оплаты стоимости квартиры был установлен раннее срока заключения основного договора купли-продажи.

Более того, как следует из акта приема-передачи от 19 мая 2017 года между истцом и ответчиком был произведен расчет за переданную квартиру, в полном объеме, то есть в размере 4 780 600 руб.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Федерального закона).

По смыслу части 1 и 2 статьи 1 Федерального закона, привлечение денежных средств юридических лиц, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно части 4 статьи 4 Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием основных характеристик дома и жилого помещения; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Суд, независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, так и из его условий в целом с учетом цели договора.

Поскольку между истцом и ответчиком был заключен договор, поименованный ими как предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества - квартиры, которое будет создано ответчиком в последующем, но при этом, предварительный договор предусматривает обязанность покупателя квартиры до заключения основного договора уплатить цену этой квартиры, то такой договор, с учетом уже сложившихся отношений, должен квалифицироваться как договор участия в долевом строительстве.

В частности, в предварительном договоре купли-продажи и последующих соглашениях к нему стороны согласовали все существенные условия конкретного объекта долевого строительства – квартиры, ее номер, адрес жилого дома, количество комнат, площадь, этаж и стоимость.

При этом, сама квартира фактически передана истцу и истцом оплачена в согласованном размере, что сторонами не оспаривается.

В связи с вышеизложенным, требование о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ11-255 от 02 июля 2014 года, в редакции соглашений от 30 марта 2015 года, от 31 июля 2015 года и от 19 мая 2017 года, договором долевого участия в строительстве, суд первой инстанции правомерно счел обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Решение суда в части оставления судом первой инстанции требований истца о регистрации договора участия в долевом строительстве и регистрации перехода права собственности на квартиру без рассмотрения, сторонами  не оспорено.

При таких обстоятельствах, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции. 

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 декабря 2017 года, принятого по делу № А65-29225/2017 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 декабря 2017 года, принятое по делу № А65-29225/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева 

Судьи                                                                                                        Н.Ю. Пышкина

                                                                                                                   С.Ш. Романенко