ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А14-5677/2017

город Воронеж

10» апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  03 апреля 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено  10  апреля 2018 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю., 

судей Кораблевой Г.Н., 

ФИО1, 

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии: 

индивидуального предпринимателя ФИО3;

от общества с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд»: ФИО3, представителя по доверенности от 01.01.2017;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд» и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.12.2017 по делу № А14-5677/2017 (судья Сидорова О.И.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРИП 304366307900192, ИНН 

<

***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

с участием третьего лица с самостоятельными требованиями - общества с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик, Департамент имущества области) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка по адресу: пл. Ленина, 8, с кадастровым номером 36:34:0606009:198. 

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 14.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечено общество с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд» (далее – третье лицо, ООО «Горжилфонд»). 

Истцом и третьим лицом были уточнены исковые требования путем указания условий договора, в том числе цены земельного участка в размере 23 253 руб. 54 коп., что составляет 2,5% его кадастровой стоимости.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.12.2017 по делу №А36-1413/2014 в удовлетворении исковых требований ИП ФИО3 и ООО «Городской жилищный фонд» было отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, общество с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд» и индивидуальный предприниматель ФИО3 обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителей.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 03.04.2018 Департамент имущества области, извещенный надлежащим образом, явку полномочного представителя не обеспечил.

В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело было рассмотрено в отсутствие не явившегося лица.

В отношении ходатайства заявителей апелляционной жалобы об определении подлежащих применению норм права и обстоятельств, имеющих значение для дела, судебная коллегия, сославшись на пункт 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», обратила внимание заявителей на необходимость доказать наличие права на выкуп спорного земельного участка и право суда в случае недостаточности представленных доказательств для подтверждения требований истца или возражений ответчика предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Судебной коллегией отклонено ходатайство заявителей жалобы об отложении судебного разбирательства ввиду его необоснованности.

Представитель истца и третьего лица поддержали доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца и третьего лица, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 20.08.1992 Комитетом по управлению имуществом г. Воронежа на основании решения Комитета по управлению имуществом г. Воронежа от 25.05.1992 №02-43-2/2017 утвержден план приватизации имущества арендного предприятия ресторана «Воронеж».

20.10.1992 заключен договор купли-продажи имущества №45, арендованного по договору аренды с правом выкупа от 24.05.1992.

Постановлением главы Администрации Центрального района города Воронежа №690/9 от 17.06.1993 арендное предприятие ресторан «Воронеж» перерегистрировано в товарищество с ограниченной ответственностью ресторан «Воронеж». 11.08.1993 товарищество с ограниченной ответственностью ресторан «Воронеж» выдано свидетельство №311 на право собственности на имущество ресторана «Воронеж».

20.01.1997 товарищество с ограниченной ответственностью ресторан «Воронеж» по договору купли-продажи нежилого помещения продало здание тарного склада, расположенного по адресу: 

<

...>, товариществу с ограниченной ответственностью «Воронежский аукционный центр», которое, в свою очередь, продало его товариществу с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд».

17.01.2001 зарегистрировано право собственности ООО «Городской жилищный фонд» на отдельно стоящее здание литер В по адресу 

<

...>.

Как установлено судебными актами по делу №А14-3934/2015, на основании соглашения об отступном от 09.10.2012 и передаточного акта от 09.10.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 03.12.2012 зарегистрировано право собственности ФИО3 на спорное нежилое здание, запись регистрации 36-36-01/155/2012-681.

29.01.2014 на кадастровый учет поставлен земельный участок под зданием склада площадью 98 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Истец заявлениями 04.07.2014, 10.11.2015, 09.01.2017 как собственник объекта недвижимого имущества обращался к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, 20.03.2015 обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду или собственность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

24.11.2011 с заявлением о предоставлении земельного участка под объектом недвижимого имущества в собственность к ответчику обращалось третье лицо.

Ответчиком в предоставлении земельного участка было отказано.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца и третьего лица в суд с иском о понуждении заключить договор  купли-продажи на условиях типовой формы договора купли-продажи, утвержденной приказом Департамента имущественных и земельных отношений по Воронежской области от 27.01.2012 №137, по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требований истца и третьего лица, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Порядок и сроки заключения договора в обязательном порядке регламентируются статьей 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.01.2016, далее - Вводный закон) предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Согласно новой редакции названной статьи, действующей с 01.01.2016, юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой VI Земельного кодекса РФ.

Юридические лица после 01.07.2012 также не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2015 №305-КГ14-7532).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до июня 2014 года) и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (абзацы 2 и 3 пункта 13) разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. 

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

В соответствии с абзацем 1 статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на дату приобретения спорного здания ООО «Городской жилищный фонд», при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Как следует из постановления Арбитражного суда Центрального округа от 17.05.2017 по делу №А14-3934/2015, факт разрушения объекта недвижимого имущества, располагавшегося на спорном земельном участке, установлен. Судебная коллегия пришла к выводу о том, что поскольку разрушение тарного склада имело место до регистрации права собственности на него за ИП ФИО3, к ИП ФИО3 не перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем заявителем в отношении его переоформления ИП ФИО3 быть не может.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент обращения в Департамент имущества области с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Однако, решением Центрального районного суда города Воронежа от 26.01.2015 по делу № 2-6/2015 (2-4107/2014), вступившим в законную силу удовлетворены требования Департамента имущества области к ФИО3 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком с кадастровым номером 36:34:0606009:198 по адресу: город Воронеж, площадь Ленина, дом 8, на ФИО3 возложена обязанность снести за свой счет самовольно возведенное одноэтажное кирпичное здание площадью 67 кв. м.

Таким образом, судом принято решение о сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке, как самовольной постройки.

Ссылка заявителей апелляционных жалоб на наличие на спорном земельном участке фундамента после демонтажа здания по решению суда, что в силу разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от №25 от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», позволяет отнести фундамент к объекту недвижимости, несостоятельна, поскольку противоречит представленным в материалы дела доказательствам о сносе самовольно возведенного здания.

Кроме того, пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от №25 от 23.06.2015 №25 относит к недвижимости правомерно строящийся объект (объект незавершенного строительства), на котором полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), что исключает применение указанных разъяснений к фундаменту, на которой возведена снесенная самовольная постройка.

В этой связи, правовая позиция, изложенная в определении Верховного Суда РФ от 29.04.2016 №305-КГ15-19738, к спорным правоотношениям не относима.

В этой связи требование истца о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежит.

В отношении требований ООО «Городской жилищный фонд» суд области также пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Земельным кодексом РФ, действовавшим в период возникновения спорных правоотношений, был предусмотрен порядок сохранения прав на земельный участок лицами, не являющимся собственниками земельного участка, при разрушении здания.

В соответствии с частью 1 статьи 39 ЗК РФ в ранее действовавшей редакции при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, вправе продлить этот срок.

Судебными актами по делу №А14-3934/2015 установлено, что здание тарного склада разрушено не позднее 26.06.2012, однако истец, третье лицо доказательств, свидетельствующих о принятии мер по восстановлению в установленном порядке разрушенного здания ни в течении трех лет, ни позднее, в суд области не представили.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 №6811/09, от 08.06.2010 №292/10, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 ЗК РФ право на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом.

Таким образом, собственник разрушенного объекта недвижимости вправе воспользоваться исключительным правом на приобретение земельного участка, только после восстановления объекта в установленном законом порядке.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 №310-КГ16-2162 по делу №А14-11971/2014 установлено, что фактическое отсутствие здания подтверждается справкой бюро технической инвентаризации, согласно которой по состоянию на 26.06.2012 спорное здание находилось в стадии разрушения, степенью сохранности 13%. Факты разрушения и отсутствия спорного здания на испрашиваемом земельном участке, а также невозможность его эксплуатации по назначению установлены арбитражными судами при рассмотрении дел № А14-4913/2011, №А14-10184/2013, №А14-1445/2015, №А14-12504/2014, №А14-8448/2014 с участием тех же лиц, и вступившими в силу решениями Ленинского районного суда города Воронежа от 28.10.2013 по делу №2-4692/2013 и от 21.10.2013 по делу №2-5529/2013.

По смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Разрушение объекта, не восстановление его в установленном законом порядке, является обстоятельствами, исключающими предоставление в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости, по правилам пункта 1 статьи 36 ЗК РФ.

Суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства, также пришел к выводу о том, что истец и третье лицо не обладают правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое подлежит переоформлению.

Согласно статье 6 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, утвержденного Верховным Советом РСФСР от 25.04.1991 №1103-1, действовавшего на момент приватизации имущества, государственная собственность на землю выступает в виде федеральной собственности РСФСР и собственности республик, входящих в состав РСФСР, за исключением земель, переданных в собственность граждан, колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ. Земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией в пользование, пожизненное наследуемое владение и собственность за исключением случаев, предусмотренных законодательством РСФСР и республик, входящих в состав РСФСР.

В силу статьи 12 Земельного кодекса РСФСР в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки предоставляются колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, акционерным обществам (если в них не введена собственность на землю), совхозам, другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, а также предприятиям, учреждениям и организациям, включая юридические лица союзных республик и совместные предприятия, независимо от формы собственности и сферы деятельности.

Согласно статье 31 Земельного кодекса РСФСР 1991 года право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Статьей 20 ЗК РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса,  сохраняется.

В соответствии со статьей 268 ГК РФ в действующей редакции право постоянного (бессрочного) пользования на землю предоставляется на основании решения уполномоченного органа.

Материалами дела не подтверждается предоставление предшествующим собственникам объекта недвижимости, третьему лицу, истцу земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Право фактического пользования земельным участком под объектом недвижимого имущества не является правом постоянного (бессрочного)  пользования, подлежащим переоформлению на право собственности или аренду.

Из представленных истцом и третьим лицом доказательств, касающихся приватизации имущества арендного предприятия ресторан «Воронеж», также не усматривается предоставление земельного участка на каком-либо праве.

Судебными актами по делу №А14-12504/2014 также установлено, что обществу с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд»  спорный земельный участок не предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования, вследствие чего это право не могло перейти к ИП ФИО3

Заявители апелляционной жалобы полагают, что ссылка суда на Земельный кодекс 1991 года ошибочна, право постоянного (бессрочного) пользования перешло к правопреемнику государственного предприятия –гостиничному тресту ресторанов и кафе в процессе создания арендного предприятия на основании пункта 4 статьи 16 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденных ВС СССР 23.11.1989 №810-1, согласно которому арендное предприятие становится правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и другими природными ресурсами. 

При этом право постоянного (бессрочного) пользования не может быть подтверждено в силу утраты указанных документов, выданных до 1941 года при строительстве жилого дома, в котором находится спорное помещение. 

Факт предоставления земельного участка для строительства жилого дома заявители жалобы считают доказанным, поскольку в силу пункта постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.1932 строительство жилого дома по ул.Ленина, 8  в г.Воронеже возможно лишь при предоставлении земельного участка уполномоченным органом.

Вместе с тем указанные обстоятельства не позволяют сделать вывод о приобретении права на земельный участок в установленном порядке третьим лицом и истцом.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителей апелляционной жалобы и возврату не подлежит. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.12.2017 по делу № А14-5677/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Городской жилищный фонд» и индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяЕ.Ю. Щербатых

Судьи Г.Н. Кораблева

ФИО1