﻿

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-3091/2021

29 ноября 2021 года

город Южно-Сахалинск

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи           Портновой О. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Михнюк Я. В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН: 1126501008204, ИНН: 6501251609) к обществу с ограниченной ответственностью «РРЗ Арсентьевка» (ОГРН: 1026500754411, ИНН: 6503009032) о взыскании 1 483 442 рублей 66 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 20.10.2005 № 29, 370 261 рубля 80 копеек пени,

встречному иску общества с ограниченной ответственностью «РРЗ Арсентьевка» (ОГРН: 1026500754411, ИНН: 6503009032) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН: 1126501008204, ИНН: 6501251609) о признании уведомлений от 11.09.2020 № 65-РИ-04/3082 и от 21.01.2021 № 65-РИ-04/210 недействительными,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, 

от ответчика - Глен А. В. по доверенности от 18.06.2021 года, личность удостоверена, копия диплома представлена,

У С Т А Н О В И Л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РРЗ Арсентьевка» (ответчик) о взыскании 1 483 442 рублей 66 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 20.10.2005 № 29 и 370 261 рубля 80 копеек пени.

В обоснование иска указано, что сторонами заключен договор аренды земельного участка № 29 от 20.10.2005 г. (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельные участки:

 категории земли промышленности, находящийся по адресу (имеющей адрес ориентиры): Сахалинская область. Долипский район, дор. Арсентьевка - Илышск (далее Участок), разрешенное использование иод строительство рыбоводного завода, в границах Участка, указанных в кадастровой карте №65:10:0000001:0060, обшей площадью 54 000 (пятьдесят четыре тысячи) кв.м.:

 категории земли лесного фонда, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Сахалинская область. Долипский район, дор. Арсентьевка - Илышск, разрешенное использование-под строительство рыбоводного завода, в границах Участка, указанных в кадастровой карте 65:10:00000010097. общей площадью 5100 (пять тысяч сто) кв. м.

Соггласно п. 3.1 данного Договора размер арендной платы составляет 51 436 (пятьдесят одна тысяча четыреста тридцать шесть) рублей 66 копеек.

Согласно п. 3.4. 3.5 Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года путем перечисления на расчетный счет. Арендная плата исчисляется с 12 января 2005 г.

В силу п. 3.6 Договора, при неуплате Арендатором арендной платы в десятидневный срок с момента окончания срока платежа, установленного в п. 3.4 настоящего Договора. Арендодатель вправе взыскать с Арендатора задолженность в установленном Договором и законодательством порядке.

Согласно графику внесения платежей по Договору за Обществом числится основная сумма задолженности с 01.01.2020 г. но 31.03.2021 г. в размере 1 483 442 рубля 66 копеек.

Сумма пени за просрочку согласно образовавшейся задолженности с 01.01.2020 г. по 31.03.2021 г. составляет 370 261 рубль 80 копеек.

Общая задолженность составляет 1 853 703 рубля 66 копеек.

Ответчик заявил встречный иск, указав на то, что в 2008 года на земельном участке построен объект недвижимости, в связи с чем арендная плата за участок подлежит исчислению в соответствии с постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 года от рыночной стоимости права аренды земельного участка, в соответствии с которым изменение арендной платы возможно только с 01.01.2021 года, так как оценка права аренды произведена в 2020 году.

Вместе с тем первое изменение арендной платы имело место 11.09.2020 года с 01.07.2020 года, в связи с чем указанное уведомление ответчик считает недействительным.

Относительно изменения арендной платы на уровень инфляции, ответчик полагает, что оно недействительно, так как возможно начиная с года, следующего за годом изменения рыночной стоимости арендной платы.

С учетом изложенного, ответчиком заявлен встречный иск о признании уведомлений о внесении изменений в Договора в части размера арендной платы недействительными.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенные выше доводы и требования.

Представитель истца в судебное заседание не явился, уведомлен надлежаще, дело рассматривается в отсутствие представителя истца на основании ст. 156 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела судом установлено, что 20.10.2005 года истцом и ответчиком заключен договор № 29 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого ответчику предоставлены в аренду участки: 

-65:10:0000001:0060 общей площадью 54 000 кв. м. под строительство рыбоводного завода,

-65:10:0000001:0097 общей площадью 5 100 кв. м. под строительство рыбоводного завода.

Срок аренды участков – с 20.10.2005 по 20.10.2054 года (п. 2.1 договора).

Согласно разделу 3 договора арендная плата составила за 2005 год – 51 436,66 рублей.

04.02.2008 года дополнительным соглашением стороны согласовали следующую редакцию п. 3.3 договора:

«Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год на основании отчета независимой оценки.

Уведомление об изменении арендной платы направляется Арендатору Арендодателем, является для Арендатора обязательным и составляет неотъемлимую часть договора.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в Договоре.

В случае, если размер арендной платы изменен на основании отчета оценщика, изменение арендной платы на очередной календарный год будет происходить путем увеличения на коэффициент инфляции, установленный Федеральным законом РФ о Бюджете на очередной финансовый год. В случае, если законом будет установлен «плавающий» коэффициент инфляции, то будет применяться среднее арифметическое такого индекса. В случае изменения арендной платы путем увеличения на коэффициент инфляции заключение дополнительного соглашение не требуется».

11.09.2020 года истцом ответчику направлено уведомление об изменении арендной платы с 01.07.2020 года в связи с отчетом независимого оценщика об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, к уведомлению приложено дополнительное соглашение,  согласно которому отчет оценщика датирован 22.05.2020 года, а рыночная стоимость права аренды участка с кадастровым № 65:10:0000001:0060 общей площадью 54 000 кв. м. под строительство рыбоводного завода определена равной 1 944 000 рублей в год.

Отчет независимого оценщика № 239п.26 от 22.05.2020 года представлен в материалы дела и содержит дату оценки – 01.04.2020 года.

21.01.2021 года истцом ответчику направлено уведомление об изменении арендной платы по земельному участку на коэффициент инфляции 3,7 %, начиная с 01.01.2021 года, арендная плата составила 2 015 928 рублей.

Согласно п. 3.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными платежами до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал – до 25 ноября текущего года.

Учитывая изложенное, истцом начислена задолженность по арендной палате за пользование ответчиком земельным участком 65:10:0000001:0060 общей площадью 54 000 кв. м. :

за 2 квартал 2020 года – 7 460,66 рублей, срок оплаты – 10.07.2020,

за 3 квартал 2020 года – 486 000 рублей, срок оплаты - 10.10.2020,

за 4 квартал 202 года – 486 000 рублей, срок оплаты - 25.11.2020,

за 1 квартал 2021 года – 503 982 рубля, срок оплаты – 10.04.2021 года.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, которым предусмотрены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582).

В пунктах 3 - 5 Правил перечислены земельные участки, при определении арендной платы за которые применяется соответствующий способ определения арендной платы. Согласно пункту 6 Правил в остальных случаях арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости.

Судом установлено, что 06.05.2008 года введен в эксплуатацию объект недвижимого имущества – рыбоводный завод на р. Мануй. Первый пусковой комплекс, инкубационно-личиночный цех, право собственности на который 12.08.2008 года зарегистрировано за ответчиком (т. д. 1, л.д. 152).

Факт строительства указанного объекта на спорном участке № 65:10:0000001:0060 сторонами не оспаривается. 

В соответствии с п. 6, 8, 10 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 07.09.2020) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Таким образом, для земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены указанные выше объекты недвижимости подлежит применению способ определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582).

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В рамках настоящего дела проведена оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка 65:10:0000001:0060 общей площадью 54 000 кв. м. под строительство рыбоводного завода по состоянию на 01.04.2020 года, по результатам которой установлено, что стоимость права аренды указанного участка на 01.04.2020 года составила 912 000 рублей в год.

С учетом положений п. 6, 8, 10 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 07.09.2020) в этом случае арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Согласно правовому подходу, приведенному в определении Верховного Суда РФ N 305-ЭС19-13353 от 14.11.2019, положения пункта 10 Правил N 582 о том, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, указывают на возможность применения нового размера арендной платы только на последующий период, исключая ее применение за тот год, в котором осуществлена новая оценка.

Учитывая, что оценка проведена по состоянию на 01.04.2020 года, то есть в 2020 году, соответственно, новый размер арендной платы подлежит применению с 01.01.2021 года.

Отсюда арендная плата составляет (с учетом суммы задолженности за 2 квартал 2020 года, указанной в иске):

За 2 квартал 2020 года – 7 460,66 рублей, срок оплаты – 10.07.2020,

За 3 квартал 2020 года – 22,382, 02 рубля, срок оплаты - 10.10.2020,

За 4 квартал 2020 года – 22 382, 02 рубля, срок оплаты - 25.11.2020,

За 1 квартал 2021 года – 228 000 рублей, срок оплаты – 10.04.2021 года.

В то же время, судом установлено, что платежным поручением № 91 от 10.12.2020 года ответчик оплатил за 2020 год арендную плату из расчета 22 382,02 рубля за каждый квартал, всего 89 528,08 рублей, то есть задолженности за 2020 год у ответчика не имеется.

В 2021 году задолженность составила 228 000 рублей, оплачено истцом 22 382,02 рубля по п/п № 198 от 30.06.2021 года.

Таким образом, ко взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 205 617,98 рублей за 1 квартал 2021 года.

Согласно п. 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подп. "г" Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в п. 8 Правил, не применяется.

Из содержания пп. 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (п. 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пп. 9 и 10 Правил).

При этом подход, содержащийся в пп. 9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.

Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

Изложенное означает, что применение коэффициента инфляции на 2021 год недопустимо в случае изменения арендной платы на основании отчета оценщика, имевшего место в 2020 году, в этом случае арендная плата с 2021 года начисляется с учетом установленной отчетом оценщика, а соответствующий коэффициент инфляции подлежит применению с 2022 года.

В соответствии со ст. 329, 330 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 6.1 договора установлена неустойка з а просрочку внесения арендной платы в размере 0,1 %.

В п. 3.4 договора стороны согласовали сроки внесения арендной платы – до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал – до 25 ноября года.

Дополнительным соглашением к Договору от 14.04.2020 года стороны изменили срок внесения арендной платы за апрель, май, июнь 2020 года 9за 2 квартал 2020 года) – до 31.12.2020 года (т. д. 1, л. д. 14).

Таким образом, учитывая суммы просроченной задолженности, определенные судом из расчета стоимости арендной платы за 2020 и 2021 год, принимая во внимание заявленный истцом период просрочки (до 31.01.2021 года), пени составили:

за 2 квартал 2020 года – 7 460,66 рублей, срок оплаты – 31.12.2020, оплата 10.12.2020  года без просрочки, просрочка отсутствует,

за 3 квартал 2020 года – 22 382,02 рубля, срок оплаты - 10.10.2020 (суббота), переносится на 12.10.2020 года, просрочка с 13.10.2020 по 10.12.2020, пени 1 320,54 рубля (22 382,02*59*0,1%),

за 4 квартал 2020 года – 22 382, 01 рубля, срок оплаты – 25.1.2020 года, с 26.11.2020 года просрочка, 10.12.2020 года оплата, пени 335,73 рубля (22 382,02*0,1%* 15).

за 1 квартал 2021 года – 228 000 рублей, срок оплаты – 10.04.2021 года, оплачено 30.06.2021 года 22 382,02 рубля, период просрочки, заявленный в иске – до 31.03.2021 года, пени на 31.03.2021 года отсутствуют.

Отсюда сумма пени ко взысканию 1 656,27 рублей (1 320,54 + 335,73).

С учетом изложенного, суд взыскивает с ответчика в пользу истца 205 617,98 рублей задолженности за 1 квартал 2021 года и 1 656, 27 рублей пени на 31.03.2021 года.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию 7 145 рублей государственной пошлины от суммы удовлетворенных тисковых требований.

Рассмотрев встречный иск, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, в частности, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 Постановления N 73, согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться истцом как арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы.

Учитывая, что применение коэффициента с 01.01.2021 года не соответствует п. 9,10 Правил, согласно которым применение такого коэффициента возможно на год, следующий после года изменения арендной платы (в данном случае годом изменения арендной платы является 2021 год), соответственно уведомление истца от 21.01.2021 № 65-РИ-04/210 об изменении арендной платы по договору путем применения коэффициента с 01.01.2021 года незаконно.

Относительно уведомления истца от 11.09.2020 № 65-РИ-04/3082 об изменении арендной платы по договору с 01.07.2020 года в связи с изменением рыночной стоимости права аренды участка, суд приходит к следующему.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" изменение арендной платы в случае ее определения не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Изменение арендной платы в таком порядке не противоречит ст. ст. 450, 451, 614, 619, 654 Гражданского кодекса РФ, поскольку изменение арендной ставки зависит непосредственно от условий конкретного заключенного между сторонами договора, что согласуется с разъяснениями, приведенными в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В настоящем деле судом установлено, что право истца на изменение арендной платы в результате оценки рыночной стоимости аренды предусмотрено дополнительным соглашением от 04.02.2008 года (т. д. 1, л. д. 13).

Соответствующая оценка проведена истцом и отчет оценщика в установленном порядке не оспорен и не признан не соответствующим Федеральным стандартам оценки, не признан он и недостоверным, в связи с чем истец при направлении ответчику спорного уведомления от 11.09.2020 года правомерно руководствовался им.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

В настоящем деле арендная плата исчислена судом с учетом проведенной судебной оценки рыночной стоимости права аренды участка.

В то же время, само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости или недействительности совершенной истцом сделки по одностороннему изменению арендной платы.

Вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (указанная позиция нашла свое отражение в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 28.12.2015 по делу N А09-6803/2014).

В то же время, судом установлено, что в уведомлении от 11.09.2020 года истец, указав на проведенную оценку, уведомил ответчика об изменении арендной платы с 01.07.2020 года тогда, как с учетом указанных выше  положений п. 6, 8, 10 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 07.09.2020) в этом случае арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, а согласно указанной выше позиции Верховного Суда РФ (постановление N 305-ЭС19-13353 от 14.11.2019), положения пункта 10 Правил N 582 о том, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, указывают на возможность применения нового размера арендной платы только на последующий период, исключая ее применение за тот год, в котором осуществлена новая оценка.

Таким образом, уведомление от 11.09.2020 года, устанавливающее изменение арендной платы с 01.07.2020 года на основании отчета оценщика от 22.05.20202 года не соответствует указанным выше требованиям нормативных актов и позиции ВС РФ, в связи с чем признается судом незаконным.

В связи с признанием незаконными уведомлений арендодателя об изменении арендной платы (в связи с удовлетворением встречного иска) судебные расходы истца по оплате госпошлины подлежат возмещению истцу в полном объеме, то есть в сумме 12 000 рублей.

Судом установлено, что в рамках настоящего дела ответчиком по делу заявлено ходатайство о проведении экспертизы, которое судом удовлетворено, судебная оценка проведена, стоимость оценки составила 100 000 рублей и оплачена ответчиком по делу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы истца по оплате экспертизы подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Судом установлено, что судебная оценка проведена истцом в связи с предъявлением к нему требований в общей сумме 1 856 704,46 рублей, из которых обоснованными признаны 207 274,25 рублей.

При этом оплата долга в сумме 22 382,02 рубля произведена истцом 01.07.2021 года, то есть после подачи иска в суд, судебные расходы в этой части относятся на ответчика.

Отсюда на ответчика относятся судебные расходы в объеме 12,37 % (207 274,25 + 22 382,02 = 12,37 % от заявленных требований), указанный процент требований рассмотрен судом не в пользу ответчика, понесшего судебные расходы по оплате судебной оценки, а потому возмещению ему не подлежит.

С учетом изложенного, суд взыскивает с истца в пользу ответчика 87,63 % судебных расходов по оплате судебной экспертизы или 87 630 рублей.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Иск Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РРЗ Арсентьевка» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области 205 617,98 рублей задолженности по аренде за 1 квартал 2021 года и  1 656,27 рублей пени по состоянию на 31.03.2021 года, а всего 207 274 (двести семь тысяч двести семьдесят четыре) рубля 25 копеек.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «РРЗ Арсентьевка» удовлетворить.

Признать недействительными уведомления Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской от 11.09.2020 № 65-РИ-04/3082 и от 21.01.2021 № 65-РИ-04/210 об изменении арендной платы по договору.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «РРЗ Арсентьевка» 12 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины и 87 630 рублей  судебных расходов за проведение экспертизы по делу, а всего 99 630 (девяносто девять тысяч шестьсот тридцать) рублей судебных расходов по оплате госпошлины и экспертизы по делу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РРЗ Арсентьевка» в федеральный бюджет 7 145 рублей государственной пошлины по первоначальному иску.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Копию решение сторонам не направлять.

Судья

О.А. Портнова