АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-15309/2022

 

23.05.2023 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  16.05.2023   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   23.05.2023  года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи С.Н. Антоновой, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Амаровой Т.А.,  

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОСТРОЙСЕРВИС" 

о взыскании 1 067 598 руб. 83 коп., о расторжении договора аренды от 01.01.2022г. № 1, а также о взыскании судебных издержек в размере 100 000 руб. 00 коп.,

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОСТРОЙСЕРВИС" к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительной сделки, применения последствий недействительности сделки,  

при участии в судебном заседании: 

от ИП ФИО1: ФИО2 по доверенности от 01.08.2022, паспорт, диплом, ФИО3 по доверенности от 01.08.2022г., паспорт,

от ООО «Экостройсеркис»: ФИО4 по доверенности от 05.05.2023г., паспорт, 

в порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 11.05.2023г.объявлялся перерыв до 16.05.2023г. 16 час. 00 мин., после объявленного перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей ИП ФИО1, от ООО «Экостройсеркис» - представитель по доверенности ФИО5 по доверенности от 16.05.2022г., паспорт,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (с учетом уточнений) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОСТРОЙСЕРВИС" о расторжении договора аренды №1 от 01.01.2022г., заключенного между ИП ФИО1 и ООО «ЭкоСтройСеврвис»; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 000 000 руб., задолженности  за коммунальные услуги  по договору аренды №1 от 01.01.2022г. в размере 190 295 руб. 59 коп., пени по договору аренды №1 от 01.01.2022г. в размере 156 200 руб.; пени за коммунальные услуги по договору аренды №1 от 01.01.2022г. в размере 20 183 руб. 58 коп.,  расходов по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб., государственную пошлину, оплаченную при подаче иска в размере 42 667 руб.

В обоснование заявленных требований индивидуальный предприниматель сослался на ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком по внесению арендной платы в связи с чем, истцом начислена неустойка. Также указал на наличие оснований для расторжения договора аренды.

Встречное исковое заявление ООО «ЭкоСтройСеврвис» к ИП ФИО1 о признании договора аренды от 01.01.2022г., заключенного между ИП ФИО6 О,Н. и ООО «ЭкостройСервис» недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде взыскания денежных средств в размере 495 182 руб. 26 коп.

В обоснование заявленных требований встречного искового заявления указано, что встречное требование о признании сделки – договора аренды от 01.01.2022г. недействительной направлено к зачету первоначального требования ИП ФИО1 о взыскании арендной платы по договору аренды.

В ходе судебного разбирательства ООО «ЭкоСтройСервис» заявлено ходатайство о назначении по делу почерковедческой экспертизы.

Суд протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, в связи со следующим.

 В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Следует отметить, что назначение экспертизы в силу вышеназванной статьи Кодекса является правом, а не обязанностью суда.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Суд полагает, что  отсутствуют основания для назначения требуемой ответчиком судебной экспертизы,  поскольку заявленное ходатайство не затрагивает предмета спора, не заявлено о фальсификации доказательств.

При наличии указанных обстоятельств, в удовлетворении ходатайства ответчика отказано.

Представитель индивидуального предпринимателя в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, встречный иск не признал.

Представитель ООО «ЭкоСтройСервис» в судебном заседании встречный иск поддержал, первоначальные требования не признал.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.  

            Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО ««ЭкоСтройСервис» (арендатор) заключен договор аренды № 1 от 01.01.2022г.  в соответствии с п. 1.1 которого, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование  за плату объект недвижимого имущества – площадью 107.7 кв.м., кадастровый номер 38:18:040202:1271, и площадью 291,9 кв.м., кадастровый номер 38:18:040202:1313, а вместе помещение общей площадью 399,6 кв.м. на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

            Согласно п.1.2 договора, помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается сведениями государственной регистрации права 38-38-14/007/2006-535 от 20.10.2006г. (помещение 291.9 кв.м.) и 38-38-14/0162007-022 от 13.11.2007г. (помещение 107.7. кв.м.).

В соответствии с п. 3.1 арендная плата состоит из платы за арендуемое помещение и платы за коммунальные услуги. Плата за арендуемое помещение и плата за коммунальные услуги: 

Плата за арендуемое помещение перечисляется арендатором ежемесячно анисовым платежом с 01 по 10 число текущего месяца на расчетный счет арендодателя и составляет 200 000 руб.

Плата за коммунальные услуги – включает в себя следующие ежемесячные расходы (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отопление). Плата за коммунальные услуги оплачивается арендатором на основании показаний приборов учета, тарифов и цен, применяемых при расчетах арендодателя с третьими лицами за оказанные услуги по выставленному арендодателем счету ежемесячно, не позднее  5 числа каждого месяца с даты предоставления арендодателем соответствующих документов для оплаты. Плата за коммунальные услуги перечисляется арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя.

Как следует из п. 4.1 договора, договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему. 

Договор может быть досрочно  расторгнут арендатором в одностороннем порядке по письменному уведомлению арендатора в случае нарушения арендатором условий договора (порядка и сроков оплаты арендной платы и коммунальных платежей, несогласованного изменения технических характеристик помещения и его реконструкции, нецелевого использования помещения, сдачи в субаренду помещение без согласования с арендодателем, причинения ущерба арендодателю вызванного арендой помещения  (п. 4.3 договора).

Как следует из п. 5.3 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы за арендуемое помещение и платы за коммунальные услуги в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Согласно п. 1 акта приема-передачи помещения от 01.01.2022г. арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование за плату помещения. 

            Как указывает истец в иске, ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по оплате арендной платы и коммунальным платежам  по договору аренды, в связи с чем, у него образовалась задолженность.

            ИП ФИО1 в адрес ООО «ЭкоСтройСервис»  16.06.2022г. направлена претензия,  26.06.2022г. направлено  уведомление о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды и коммунальных услуг. 

            Указанная претензия оставлена ООО «ЭкоСтройСервис» без удовлетворения, что явилось основанием для постановки вопроса о расторжении договора аренды объекта недвижимости, взыскании суммы задолженности.

            Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства,   арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды № 1 от 01.01.2022 г. Предмет договора определен в разделе 1 договора, в котором обозначен недвижимое имущество - помещение, переданное в аренду, следовательно, договор аренды является заключенным.

В соответствии с п. 4.3 договора,  договор может быть досрочно  расторгнут арендатором в одностороннем порядке по письменному уведомлению арендатора в случае нарушения арендатором условий договора (порядка и сроков оплаты арендной платы и коммунальных платежей, несогласованного изменения технических характеристик помещения и его реконструкции, нецелевого использования помещения, сдачи в субаренду помещение без согласования с арендодателем, причинения ущерба арендодателю вызванного арендой помещения.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату. 

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только  после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Как указывает ИП ФИО1  в первоначальном иске, ООО «ЭкоСтройСервис» нарушаются условия договора аренды №1 от 01.01.2022г. по оплате арендных платежей и коммунальных платежей. ООО «ЭкоСтройСервис» доказательств своевременной оплаты указанных платежей в материалы дела не представлено. Довод истца о неисполнении обязанности по оплате арендной платы и коммунальных платежей не опровергнут. Таким образом, суд приходит к выводу о подтверждении факта невнесения ответчиком арендной платы. 

Уведомлением от 26.09.2022 г. ИП ФИО1 известила ООО «ЭкоСтройСервис» о нарушении им условий договора по внесению арендных и коммунальных платежей, о наличии задолженности, в связи с чем, уведомила о расторжении договора аренды №1 от 01.01.2022г.  предложив подписать соглашение о расторжении договора аренды № 1 от 01.01.2022г., направив его почтой с описью вложения и уведомлением о вручении в адрес арендодателя. 

Между тем, указанное уведомление истца (по первоначальному иску) с изложенными выше требованиями, было оставлено ответчиком (по первоначальному иску)  без удовлетворения. 

Учитывая, что арендная плата и коммунальные платежи систематически не оплачивается ООО «ЭкоСтройСервис», ИП ФИО1 не получает доходов, на которые вправе была рассчитывать при заключении договора  суд пришел к выводу, что данные обстоятельства не могут способствовать сохранению договорных отношений между сторонами.

Указанные нарушения условий договора суд находит существенными, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450,       пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение  его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ). 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенное выше, учитывая, что истцом (по первоначальному иску) претензионный порядок в части расторжения договора соблюден, требования истца ( по первоначальному иску) о  расторжении договора аренды №1 от 01.01.2022г. подлежат удовлетворению в силу ст. 309, 310, 450, 452, 606, 619 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Ввиду доказанности факта неисполнения ответчиком (по первоначальному иску) обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей, суд полагает требования истца в данной части подлежащими удовлетворению. 

Расчет задолженности судом проверен, является верным. 

Ввиду нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и плате за коммунальные услуги по договору ИП ФИО1 заявлено требование о взыскании с ООО «ЭкоСтройСервис» пени за просрочку внесения арендной платы.  

     Как следует из п. 5.3 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы за арендуемое помещение и платы за коммунальные услуги в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Истцом (по первоначальному иску) на основании пункта 5.3 договора начислена ответчику (по первоначальному иску) пени за арендную плату в сумме 156 200 руб., пени за коммунальные услуги в размере 20 183 руб. 58 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

 Расчет неустойки судом проверен, является верным, соответствует условиям договора, арифметическая правильность расчетов ответчиком не оспорена.

Таким образом, сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика на основании     п. 5.3 договора  аренды от  01.01.2022г., ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет 176 383 руб. 58 коп.

Рассмотрев ходатайство ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, арбитражный суд отклоняет его в связи со следующим.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в пунктах 69, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Довод ответчика (по первоначальному иску) о необходимости уменьшения размера пени не мотивирован, в связи с чем, не может быть принят судом во внимание, как не обоснованный.

Суд считает необходимым отметить, что, заключая договор ответчик (по первоначальному иску) был уведомлен и согласен с недопустимостью совершения нарушений условий договора и с мерами ответственности за нарушения условий договора.

Подписывая данный договор, ответчик  (по первоначальному иску) был согласен с условиями о применении мер ответственности, разногласий со стороны ответчика представлено не было.

Поскольку требование об уменьшении неустойки заявлено ответчиком, то согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации он           должен представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства, однако такие доказательства ответчиком в материалы дела представлены не были. 

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, принимая во внимание допущенную просрочку исполнения обязательств ответчиком и допущенные ответчиком нарушения условий договора, суд считает, что размер неустойки, согласованный сторонами в пункте 5.3 договора в размере 0,1 % от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, является соразмерным последствиям нарушения обязательств. Данный размер неустойки, по мнению суда, является адекватным и соизмеримым с нарушенным интересом истца, в полном объеме компенсирует его предполагаемые потери. Доказательств иного не имеется.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования о взыскании     неустойки в размере  176 383 руб. 58 коп. является правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом не принимается во внимание возражения ООО «ЭкоСтройСервис», о том, что фактически помещение было освобождено 31.05.2022г., поскольку в соответствии с условиями договора аренды п.1.3 передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи. Такого акта суду не предоставлено, также не предоставлено уведомление арендодателя о досрочном прекращении договора аренды.

Также не принимается судом довод ответчика (по первоначальному иску), о том что, суммы выставленных коммунальных платежей не подтверждены ИП ФИО1, поскольку при подписании договора аренды №1 от 01.01.2022г. стороны в добровольном порядке согласовали порядок оплаты арендатором коммунальных услуг.

Также ИП ФИО1  заявлено о взыскании судебных издержек, понесенных на оплату услуг представителя  в сумме 100 000 руб.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов включены судебные издержки, связанные с рассмотрением дела.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся расходы, связанные с оплатой услуг представителей, оказывающих юридическую помощь, а также другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле.

В силу п. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ №121 от 05.12.2007г. «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением  между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» при выплате представителю вознаграждения, обязанность по уплате и размер которого были обусловлены исходом судебного разбирательства, требование подлежит удовлетворению с учетом оценки их разумных пределов.  

Разумные пределы указанных расходов определятся судом в каждом конкретном случае с учетом, установленных по делу фактических обстоятельств. Для установления разумности подобных расходов суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание услуг по представлению интересов участвующего в деле лица и характера услуг, оказанных в рамках этого договора, их необходимости и разумности для целей восстановления нарушенного права, а также учитывает размер удовлетворенных требований, количество судебных заседаний и сложность рассматриваемого дела.  

В абзаце 2 пункта 20 Информационного письма ВАС РФ N 82 от 13.08.2004 указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела. 

Доказательства, подтверждающие факт выплаты гонорара за оказание представительских услуг и разумность расходов на оплату услуг представителя, а также несение иных затрат, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

Судебные издержки ИП ФИО1 подтверждаются договором возмездного оказания услуг № 88-юр от 14.06.2022г.,  заключенным между ФИО7 (исполнитель) и ИП ФИО1, согласно которому исполнитель обязуется оказать услуги, указанные в п. 1.1 договора (п. 2.1 договора).

Согласно п.1.1 договора, предмет договора – представление интересов заказчика в Арбитражном суде Иркутской области по иску ФИО1 к ООО «ЭкоСтройСервис» о взыскании арендной платы по договору аренды №1 от 01.0.12022г.

- квитанцией к приходному кассовому ордеру от 14.06.2022г.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд приходит к выводу о доказанности размера заявленных судебных расходов в сумме 100 000 руб.  

 

 Проверив доводы встречного иска, суд полагает его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 74 постановления N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при том посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия на рушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из разъяснений, изложенных в пункте 75 постановления N 25 от 23.06.2015, следует, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как следует из материалов дела и не опровергается сторонами, между ИП ФИО1 и ООО «ЭкоСтройСервис» заключен договор аренды  №1 от 01.01.2022г.

Согласно акту приема-передачи от 01.0.12022г. помещение передано в пользование ООО «ЭкоСтройСервис».

Между тем, ООО «ЭкоСтройСервис» указывает, что 10.08.2021г.  Обществом от ИП ФИО1 было получено Коммерческое предложение, в котором предлагалось ООО «ЭкоСтройСервис»  передать в аренду помещение площадью 400 кв.м., расположенное в доме № 5 по ул. Судостроительная в г. Усть-Куте, для организации общежития для работников по цене 200 000 руб. в месяц и отдельной оплатой коммунальных услуг. Кроме того, в Коммерческом предложении ИП ФИО1 предложила свой вариант размещения помещений общежития (разграничение помещения перегородками на жилые - спальни, гостиную комнату и т.д., и вспомогательные помещения - кухня, столовая, душевые комнаты), что нашло свое отражение в прилагаемом к коммерческому предложению чертеже. 

Предложенное ИП ФИО1 по своим характеристикам подходило ООО «ЭкоСтройСервис» для обустройства в нем общежития. Однако, изучив правоустанавливающие документы, Обществом было обнаружено,  что предлагаемые ИП ФИО1 в аренду для обустройства общежития принадлежащие ей на праве собственности, согласно выписке из ЕГРН имеют целевое  назначение «нежилое помещение». В дальнейшем, ООО «ЭкоСтройСервис» сообщило ИП ФИО1 о  невозможности  заключения  сделки - договора аренды помещения при наличии вышеназванного обстоятельства, т.к. в противном случае, цель сделки не может быть достигнута, а само арендуемое помещение не подлежит использованию для организации общежития и  проживания в нем работников предприятия.

Однако, ИП ФИО1 заверила, что в случае заключения договора аренды помещений,  в течение 2-3 месяцев, пока в помещении будет производиться перепланировка, ремонт и благоустройство, обратится в соответствующие организации для изменения  целевого назначения помещений с «нежилое помещение» на «жилое помещение». До заключения договора аренды переводить помещения из одной категории в другую ИП ФИО1 отказалась,  сославшись на сложность и затратность обратного перевода помещений, а  также на сложность в последующем сдать жилые помещения в аренду в случае отказа Общества от договора  аренды.

01.01.2022г. заключен договор аренды.

ООО «ЭкоСтройСервис» указывает, что ИП ФИО1 после заключения договора аренды от 01.01.2022г. не выполнила свои обязательства по переводу помещения в категорию «жилые помещения», прекратила общение с Обществом, в результате чего ООО «ЭкоСтройСервис» освободило помещение и перестало оплачивать арендную плату.

ООО «ЭкоСтройСервис» произведена оплата по договору аренды от 01.01.2022г. на сумму 495 185 руб. 26 коп., платежными поручениями от 17.01.2022, 19.01.2022, 24.02.2022, 28.03.2022, следовательно, указанная сумма должна быть возвращена Обществу в полном объеме.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судом установлено, что в соответствии с п. .1.1 договора, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование  за плату объект недвижимого имущества – площадью 107.7 кв.м., кадастровый номер 38:18:040202:1271, и площадью 291,9 кв.м., кадастровый номер 38:18:040202:1313, а вместе помещение общей площадью 399,6 кв.м. на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Таким образом, ИП ФИО1 передала Обществу объект недвижимого имущества (помещение). Назначение аренды Обществом не уточнялось, в п.1.1 договора положений о цели использования арендованного помещения не содержит.

Также утверждение Общества, что помещение передавалось для организации общежития работников не подтверждено условиями договора аренды.

             Как указано в п. 2.8 договора, осуществлять изменение технических характеристик, перестройку, перепланировку и реконструкцию арендуемого нежилого помещения только с письменного согласования с арендодателем путем предоставления сметы расходов на изменение технических характеристик, перестройку, перепланировку и реконструкцию арендуемого нежилого помещения.  При этом согласование на изменение технических характеристик, перестройку, перепланировку и реконструкцию арендуемого нежилого помещения, а также смета расходов должны быть подписаны арендодателем.

            ООО «ЭкоСтройСервис» не представило доказательств, о том, что им проводилась какая-либо перепланировка и переустройство помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

Также суду не представлено письменного согласия ИП ФИО1 на подобного рода изменения.

            Поскольку не представлено подписанное сторонами согласование на перевод нежилого помещения в жилое помещение, то суд приходит к выводу, что помещение использовалось в том виде, в котором было принято изначально, по акту приема-передачи от 01.01.2022г.

Таким образом, суд полагает, что ООО «ЭкоСтройСервис» не представило суду надлежащие доказательства, бесспорно подтверждающие изложенные им доводы. 

Кроме того, суд отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения приведенных выше требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно абзацам 4, 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если другие стороны на них не ссылались.

Из пункта 70 Постановления N 25 следует, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как указано самим Обществом, договор аренды им исполнялся.

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу о недобросовестном поведении Общества при оспаривании договора аренды.

Согласно пункту 1 Постановления N 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны, например, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения.

Кроме того, поскольку суд не усматривает оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки следует также отказать.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ООО «ЭкоСтройСервис» в пользу ИП ФИО1 в сумме 42 667 руб. 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить;

Расторгнуть договор  аренды №1 от 01.01.2022г., заключенный индивидуальным предпринимателем ФИО1 с ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОСТРОЙСЕРВИС";

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОСТРОЙСЕРВИС" (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) сумму 2190295 руб. 59 коп. – основной долг, сумму 176383 руб. 58 коп. – неустойку, сумму 42667 руб. – расходы по госпошлине, и сумму 100000 – судебные издержки;

В удовлетворении встречного иска ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОСТРОЙСЕРВИС" отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения. 

 

                    Судья                                                                               С.Н. Антонова