Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

                                            Дело № А21-8943/2015

«06» сентября 2018 года 

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2018.

Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2018.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Иванова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Маркер» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) к ФГУП «Росразмещение» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании незаконным уведомления о расторжении охранно-арендного договора в одностороннем внесудебном порядке и выселении от 28 октября 2015 года, о признании незаключенными дополнительных соглашений №Р14-С1бб.1 от 6 ноября 2014 года и №Р14-С160.2 от 11 ноября 2014 года к охранно-арендному договору от 02 апреля 1993 года (в редакции от 01 января 1994 года), 

третьи лица: 

1. ФИО2; 

2. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество),

 

при участии:

от истца – Грозный Б.А. представитель по доверенности от 08.11.2017, по паспорту, ФИО3 представитель по доверенности от 01.06.2017, по паспорту, ФИО4 представитель по доверенности от 24.04.2018, по паспорту;

от ответчика – ФИО5 представитель по доверенности от 21.11.2017, по паспорту;

от третьего лица № 1 – ФИО2 по паспорту;

от третьего лица № 2 – ФИО6 представитель по доверенности от 04.04.2018, по удостоверению; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Маркер» (далее – истец,  ООО «Маркер») обратилось в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Федеральному государственному унитарному предприятию «Росразмещение» (далее по тексту – ФГУП «Росразмещение»,  ответчик) о признании незаконным уведомления о расторжении охранно-арендного договора в одностороннем внесудебном порядке и выселении от 28 октября 2015 года, о признании незаключенными дополнительных соглашений №Р14-С166.1 от 6 ноября 2014 года и №Р14-С166.2 от 11 ноября 2014 года к охранно-арендному договору от 02 апреля 1993 года (в редакции от 01 января 1994 года).

Определениями суда от 14.01.2016 и от 28.01.2016 к участию в деле в качестве третьего лица привлечены ИП ФИО2 и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Представитель ответчика заявлял ходатайство о прекращении производства по делу ввиду того, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

Суд, рассмотрев данное ходатайство, пришёл к выводу о необходимости рассмотрения настоящего спора по существу. В деле №А21-3356/15 истцом были заявлены требования о признании незаконными, недействительными и ничтожными дополнительных соглашений от 06.11.2014 N Р14-С/166.1 и от 11.11.2014 N Р14-С/166.2 к охранно-арендному договору от 02.04.1993 в редакции от 05.01.1994 и о применении последствий недействительности названных дополнительных соглашений в виде признания не подлежащими исполнению требований Предприятия к Обществу, изложенных в письмах от 17.04.2015 N 679 и от 20.04.2015 N 685.

В настоящем деле рассматривается вопрос о признании незаконным уведомления о расторжении охранно-арендного договора в одностороннем внесудебном порядке и выселении от 28 октября 2015 года, о признании незаключенными дополнительных соглашений №Р14-С1бб.1 от 6 ноября 2014 года и №Р14-С160.2 от 11 ноября 2014 года к охранно-арендному договору от 02 апреля 1993 года (в редакции от 01 января 1994 года). 

В связи с чем, предмет спора по данным делам не совпадает, и иск подлежит рассмотрению по существу.

Представители истца поддерживают заявленные требования. Указывают о невозможности бывшего директора Общества ФИО3 подписать оспариваемые соглашения в даты, указанные в них, на крайне невыгодных для Общества условиях, при наличии сговора с представителями ответчика, при отсутствии исполнения и одобрения данных сделок и государственной регистрации изменений арендного договора, отсутствии у Предприятия на дату подписания оспариваемых дополнительных соглашений прав законного владельца переданного в аренду имущества.

Представитель ответчика в удовлетворении заявленных требований просил отказать, полагая их необоснованными, представлен письменный отзыв. Указывает, что все доводы были уже предметом судебного разбирательства и ничего нового сторона истца не представила. 

Третье лицо ФИО2 сообщил суду, что его бывшая супруга, являясь исполнительным органом общества, в отместку на прекращение брачных отношений злонамеренно совершила данные действия, желая разорить его.

Представитель третьего лица Росимущество поддерживает позицию ответчика, считая иск не подлежащим удовлетворению. 

Представителем ООО «Маркет» в порядке статьи 161 АПК РФ заявлено о фальсификации дополнительных соглашений. 

Представитель ответчика возражал относительно исключения спорных дополнительных соглашений из числа доказательств, в связи с чем суд не исключает их из числа доказательств по делу. 

В целях проверки заявления о фальсификации суд произвел проверку достоверности спорных доказательств путем сопоставления их с другими доказательствами по делу, а также проведя судебную экспертизу. По итогам рассмотрения заявление о фальсификации признано необоснованным, по изложенным ниже причинам.

 

Из материалов дела следует, что 02.04.1993 между Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры (арендодателем) и индивидуальным частным предприятием "Маркер" (правопредшественником Общества, далее ИЧП) заключен охранно-арендный договор (далее - Договор), в рамках которого ИЧП сроком на 49 лет были переданы в аренду помещения бастиона "Обертайх", расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: редюит бастиона "Обертайх", литера А, площадью 632,6 кв. м, каземат редюита бастиона "Обертайх" площадью 55,9 кв. м, полукапонир бастиона "Обертайх" площадью 55,9 кв. м.

В соответствии с распоряжением ТУ ФАУГИ от 30.10.2014 N 529-р "О передаче государственного имущества Российской Федерации" редюит бастиона "Обертайх", литера А, площадью 632,6 кв. м, каземат редюита бастиона "Обертайх" площадью 55,6 кв. м и полукапонир бастиона "Обертайх" площадью 55,9 кв. м изъяты из казны Российской Федерации и закреплены на праве хозяйственного ведения за Предприятием.

По акту приема-передачи от 30.10.2014 указанные помещения переданы Предприятию.

Предприятие и Общество 06.11.2014 подписали дополнительное соглашение N Р14-С/166.1 "О перемене лиц в обязательстве" к Договору в редакции от 05.01.1994 (далее - дополнительное соглашение от 06.11.2011), в соответствие с которым арендодателем по Договору является Предприятие, а арендатором - Общество.

Сторонами 11.11.2014 также подписано дополнительное соглашение N Р14-С/166.2 к Договору в редакции от 05.01.1994 (далее - дополнительное соглашение от 11.11.2011), в соответствии с которым сумма годовой арендной платы за аренду названного федерального недвижимого имущества вместе с суммой налога на добавленную стоимость, подлежащие оплате арендатором, установленная на основании отчета независимого оценщика от 11.11.2014 N Р14-0/156.1, составляет 2 124 000 руб., сумма ежемесячных платежей - 177 000 руб. Пунктом 8 данного соглашения его действие распространено на правоотношения сторон, начиная с 30.10.2014.

Пунктом 6 дополнительного соглашения от 11.11.2014 раздел V Договора изложен в новой редакции, предусматривающей право арендодателя досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке, в том числе в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа.

Письмами от 17.04.2015 N 679 и от 20.04.2015 N 685 Предприятие уведомило истца о необходимости оплатить счета по арендной плате за период с 30.10.2014 по 30.04.2015 и за май 2015 года соответственно.

От лица Общества указанные дополнительные соглашения подписаны ФИО3, являвшейся руководителем Общества до 24.03.2015.

Общество обратилось в суд с настоящим иском, указав на отсутствие государственной регистрации оспариваемых соглашений, на государственную регистрацию права хозяйственного ведения Предприятия в отношении указанного недвижимого имущества, произведенную только 04.03.2015, на невозможность подписания дополнительных соглашений в указанные в них даты в связи с тем, что представитель Предприятия не посещал в это время офис Общества, а Общество не направляло своего представителя по месту нахождения Предприятия.

Поскольку соглашения о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы и объектов аренды не было зарегистрировано, истец указывает, что между сторонами не достигнуто в требуемой форме соглашение по всем существенным условиям, то полагает такие соглашения незаключенными, а уведомление о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке недействительным, в связи с чем обратился с рассматриваемым иском в суд.

 

Суд, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст. 71  АПК РФ, приходит к следующему выводу. 

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А21-3356/15 (решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.12.2015, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2017, Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2017 N 307-ЭС17-20321) установлено, что  оспариваемые соглашения совершены в процессе обычной хозяйственной деятельности Общества, а также указали на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих причинение Обществу убытков в результате их совершения, в связи с чем посчитали необоснованным довод истца о недействительности соглашений в соответствии со статьей 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ) как крупных сделок, совершенных в отсутствие корпоративного одобрения. Суды также указали на отсутствие доказательств подписания оспариваемых соглашений ФИО3 после прекращения у нее полномочий руководителя Общества, и отклонили довод истца о незаключенности оспариваемых соглашений ввиду отсутствия регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложена правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации соглашения, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте соглашения условий.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку Соглашения не прошли необходимую государственную регистрацию, они не порождают до момента их регистрации тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения соглашения и о содержании его условий.

Вместе с тем, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно им надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими  (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Согласно ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Истец указывает, что собственником имущество установлено иное в  Распоряжении от 30.10.2014г. Такие доводы суд считает ошибочными. В указанном Распоряжении собственник не устанавливает иной порядок возникновения права, а предписывает зарегистрировать это право в течение 3-х месяцев с момента получения этого Распоряжения.

Заявление о фальсификации доказательств не нашли своего подтверждения. В ходе судебного разбирательства судом по ходатайству истца проведена судебно-техническая экспертиза документов, согласно выводам которой решить вопрос о времени выполнения исследуемых реквизитов не представляется возможным. Такие выводы не опровергли представленного стороной ответчика Акта экспертного исследования от 01.11.2016г., согласно которому время выполнения штрихов исследуемых оттисков печатей и подписи соответствуют датам, указанным в документах (01 и 11 ноября 2014 года).

Иные доводы и доказательства, которые представляла сторона истца противоречит установленным обстоятельствам, и носят лишь предположительный характер. Однако выводы суда не могут основываться лишь на предположении.

Таким образом, оснований для признания спорных соглашений незаключенными нет.

Рассматривая требования о признании незаконным уведомления о расторжении охранно-арендного договора в одностороннем внесудебном порядке и выселении от 28 октября 2015 года, суд исходит из следующего.

Спорные соглашения не признаны ни незаключенными ни недействительными, и подлежали исполнению сторонами.

Как установлено статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)    пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)   существенно ухудшает имущество;

3)   более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)   не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Дополнительное соглашение от 11.11.2014г. пунктом 17 предусматривает возможность досрочного расторжения Договора в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе и в случае, когда арендатор не внес арендной платы в полном объёме более 2 раз подряд. 

В силу положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

При изложенных обстоятельствах, иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. 

 

Судья                                                                                                  С. А. Иванов