ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

23.04.2025

Дело № А40-287783/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21.04.2025

Полный текст постановления изготовлен 23.04.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Красновой С.В.,

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от ОАО "Российские Железные Дороги": ФИО1 по дов. от 21.07.2023, ФИО2 по дов. от 15.08.2024,

от ООО экспериментальный творческо-производственный комбинат "Русский Сувенир": ФИО3, ФИО4  по дов. от 14.05.2024,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Российские Железные Дороги" 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А40-287783/2023

по иску ОАО "Российские Железные Дороги"

к ООО экспериментальный творческо-производственный комбинат "Русский Сувенир"

об изъятии

и по встречному исковому заявлению об установлении

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество "РЖД" (далее – истец, ОАО «РЖД») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью экспериментальный творческо-производственный комбинат "Русский Сувенир" (далее - ответчик) об изъятии для государственных нужд Российской Федерации нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м, расположенный по адресу 

<

...>; об установлении суммы денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение в соответствии отчетом об оценке № 93/1-11 от 21.04.2023, выполненным независимой оценочной компанией ООО "НПЦ СОЮЗОЦЕНКА", в размере 28 575 000 руб., определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременений) в ЕГРН в отношении изымаемого нежилого здания; решение суда по делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО экспериментальный творческо-производственный комбинат "Русский Сувенир" на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м, расположенный по адресу 

<

...>, и государственной регистрации права Российской Федерации на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м, расположенный по адресу 

<

...>; об установлении следующих условий возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается ОАО "РЖД" в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет ответчика;

- ответчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу предоставить в ОАО "РЖД" реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства ОАО "РЖД" по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с расчетного счета ОАО "РЖД";

- В случае отказа ответчика предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся ОАО "РЖД" на депозит суда;

- ответчик обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения ответчиком указанного срока, ОАО "РЖД" и/или иной уполномоченный орган власти и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное ответчиком собственное имущество и имущество иных лиц.

Ответчиком предъявлен встречный иск, согласно которому он просил установить возмещение за изымаемый объект согласно заключению судебной экспертизы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025, по результатам рассмотрения первоначального и встречного искового заявления:

Суд изъял для государственных нужд Российской Федерации нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м, расположенный по адресу 

<

...>, принадлежащий на праве собственности ООО экспериментальный творческо-производственный комбинат "Русский Сувенир", установил сумму денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение в соответствии с заключением эксперта № 026-21-00095 от 31.05.2024, выполненным АНО "Союзэкспертиза" ТПП РФ, в размере 45 968 000 руб.

Суд определил, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременений) в ЕГРН в отношении изымаемого нежилого здания;

Решение суда по делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО экспериментальный творческо-производственный комбинат "Русский Сувенир" на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м, расположенный по адресу 

<

...>, и государственной регистрации права Российской Федерации на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м, расположенный по адресу 

<

...>;

Установлены следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается ОАО "РЖД" в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет ответчика;

- ответчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу предоставить в ОАО "РЖД" реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства ОАО "РЖД" по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с расчетного счета ОАО "РЖД";

- В случае отказа ответчика предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся ОАО "РЖД" на депозит суда;

- ответчик обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения ответчиком указанного срока, ОАО "РЖД" и/или иной уполномоченный орган власти и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное ответчиком собственное имущество и имущество иных лиц.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами первой и апелляционной инстанций, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 03.04.2025 исполнение решения Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2024 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А40-287783/2023 приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель истца доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО экспериментальный творческо-производственный комбинат "Русский Сувенир" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м, расположенного по адресу 

<

...>. Право собственности на указанный объект признано за ответчиком по решению арбитражного суда от 23.08.2023 по делу № А40-37086/22, что также подтверждается выпиской из ЕГРН (77:01:0003054:1017-77/051/2022-2 от 06.12.2022).

Изъятие спорного нежилого помещения осуществляется на основании Распоряжения Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) от 23.01.2023 № ВЛ-26-р "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для объекта: "Этап VI, III и IV главные пути Москва-Каланчевская (искл.) - остановочный пункт ФИО5 Роща (вкл)".

Вышеуказанное распоряжение было принято на основании ходатайства об изъятии для государственных нужд ОАО "РЖД", в лице Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта - филиала ОАО "РЖД" от 27.12.2022 № ИСХ29039/ДКРС МСК.

Согласно отчету об оценке № 93/1-11 от 21.04.2023, выполненному независимой оценочной компанией ООО "НПЦ "СОЮЗОЦЕНКА", общий размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества по доводам истца составил 28 575 000 руб.

На указанный отчет получено экспертное заключение СРО № 436/2023, выполненное ассоциацией "Русское общество оценщиков".

Истец 09.08.2023 направил ответчику письмом № 10508286001164 следующие документы:

- проект соглашения об изъятии нежилого здания для государственных нужд,

- отчет об оценке № 93/1-11 от 21.04.2023,

- распоряжение Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) от 23.01.2023 № ВЛ-26-р,

- письмо от 07.08.2023 № ИХ-18374/ДКРС МСК.

В соответствии с пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Ответчик соглашение об изъятии в течение установленного действующим законодательством срока не подписал, возражений своих не направил, не согласился с размером возмещения, предложенного истцом, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2024 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза. 

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению стоимость убытков, включая упущенную выгоду, связанных с изъятием нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м, расположенный по адресу 

<

...> по состоянию на текущую дату составляет 45 968 000 руб.

В удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Учитывая, что результаты сравнительного и доходного подхода показали довольно близкое значение друг другу (разница между подходами составила 15%), эксперт использовал их результаты в равной степени, присваивая равные веса.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения признано полным, мотивированным и не содержащим противоречий, полностью соответствующим Федерального закона № 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

При этом, суд отметил, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

Принудительное отчуждение недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда, в связи с чем суд, с учетом результатов судебной экспертизы, установил денежную компенсацию в связи с изъятием нежилого помещения в общем размере 45 968 000 руб.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. 

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

В соответствии с частью 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнение судебного акта приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы, если судом не установлен иной срок приостановления.

Учитывая, что производство по кассационной жалобе по делу № А40-287783/2023 в суде кассационной инстанции окончено, приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Московского округа от 03.04.2025, следует отменить.

Ввиду окончания производства в суде кассационной инстанции денежные средства, перечисленные ОАО "РЖД" на депозитный счет Арбитражного суда Московского округа в размере 45 968 000 руб., подлежат возвращению ОАО "РЖД".

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А40-287783/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2024 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А40-287783/2023, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 03.04.2025.

Возвратить ОАО "Российские Железные Дороги" с депозитного счета Арбитражного суда Московского округа денежные средства в размере 45 968 000 руб., перечисленные в качестве встречного обеспечения по платежному поручению от 01.04.2025 № 86223.

Председательствующий судья                                                    С.В. Краснова  

Судьи                                                                                                З.А. Аталикова

                                                                                                           Л.В. Федулова