Дело № А32-64417/2023

г. Краснодар

03 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.03.2024. 

Полный текст мотивированного решения изготовлен 03.04.2024.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе:

судьи Купреева Д.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стаценко В.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Казань Республики Татарстан,

к Центральному отделу города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю, г. Сочи Краснодарского края,

заинтересованные лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар, (1),

общество с ограниченной ответственностью «УК «Гранд Марина» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Сочи Краснодарского края, (2),

общество с ограниченной ответственностью «Доминион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Калуга Калужской области, (3),

 

о признании ненормативного акта недействительным, об обязании совершить действия,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: не явился, уведомлен надлежащим образом;

от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом;

от заинтересованных лиц: (1) – ФИО2 – доверенность от 21.12.2023 № 59, (2), (3) – не явились, уведомлены надлежащим образом; 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением:

- о признании незаконным отказа Центрального отдела города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю в государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, заключенного между предпринимателем и ООО «УК Гранд Марина»; 

- о возложении на Центральный отдел города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю обязанности осуществить государственную регистрацию договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, заключенного между предпринимателем и ООО «УК Гранд Марина», в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Основания заявленных требований изложены в заявлении. 

Представители заявителя, ответчика, заинтересованных лиц (ООО «УК Гранд Марина» и ООО «Доминион») в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебном заседании присутствовал, в материалы дела представил документы. 

В судебном заседании объявлен перерыв до 16.00 часов 21.03.2024. По окончании перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Между ООО «Доминион» (арендодатель) и ООО «УК «Гранд Марина» (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2014 № 1/да, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять в возмездное владение и пользование (в долгосрочную аренду) недвижимое имущество, как единый имущественный комплекс: многофункциональное здание, общей площадью 7 688,8 м2, включая крышу, фасад, наружные стены, подвал и другие части здания, инженерные сети и системы; объекты недвижимости: 1/2 доли в праве собственности на следующие объекты недвижимости: открытая стоянка для автомобилей на 189 м/м, кадастровый номер 23:49:0204024:1010; открытая стоянка для автомобилей маломобильных групп населения на 21 м/м, кадастровый номер 23:49:0204024:1012; велодорожка со стоянкой на 100 в/м, кадастровый номер 23:49:0204024:1009; иные объекты: 1/2 доли в праве собственности на следующие объекты вспомогательного назначения: декоративная арка; очистные сооружения дождевых вод; канализационная насосная станция дождевых стоков; резервуар (300 м3); аварийная дизельная электростанция, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская 11, со всеми правами, предоставленными настоящим договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а арендатор обязуется принять центр, своевременно и надлежащим образом вносить ежемесячную арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим договором.

В силу пункта 1.4 договора аренды от 01.11.2014 № 1/да арендодателем дано согласие арендатору на сдачу центра в субаренду без получения на то дополнительного согласия арендодателя. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 01.11.2014 № 1/да договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания сторонами передаточного акта.

Согласно пункту 2.2 договора аренды от 01.11.2014 № 1/да договор заключен на срок до 31.12.2025.

Между ООО «Доминион» (арендодатель) и ООО «УК «Гранд Марина» (арендатор) подписан передаточный акт от 01.11.2014 в отношении предусмотренных договором аренды от 01.11.2014 № 1/да объектов недвижимости.

Договор аренды от 01.11.2014 № 1/да зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 22.04.2015, номер регистрации 23-23/050-23/050/084/2015-164/2.

ООО «Доминион» и ООО «УК «Гранд Марина» подписали дополнительное соглашение от 01.11.2021 к договору аренды от 01.11.2014 № 1/да, в соответствии с которым внесены изменения в пункт 2.2 договора аренды от 01.12.2014 № 1/да, и установлен срок договора до 31.12.2030.

Между «УК «Гранд Марина» (субарендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, по условиям которого субарендодатель обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение № 1-03b, общей площадью 72,5 м2, расположенное на первом этаже в здании по адресу: 

<

...> (кадастровый номер здания 23:49:0204024:1011) (далее – центр), со всеми правами, предоставленными настоящим договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а субарендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим договором. 

Согласно пункту 6.1 договора от 01.05.2023 № 1-03b данный договор заключен на срок субаренды, начинающийся с даты подписания передаточного акта, и заканчивающийся по истечении трех полных лет с даты субаренды.

05.08.2023 заявителем в регистрирующий орган предоставлены документы на государственную регистрацию договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b.

В приложении к заявлению предпринимателем в регистрирующий орган представлены следующие документы: доверенность от 19.07.10223 № 7541927, письмо от 20.07.2023 № 1679/479260, договор субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, заявление о государственной регистрации прав от 05.08.2023 № MFC-0505/2023-33382-1, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 26.06.2023.

Уведомлением от 25.08.2023 № КУВД-001/2023-34433818/2 Центральный отдел города Сочи Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю до 14.11.2023 приостановил государственную регистрацию прав, в связи с подачей заявления о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости: аренда (без кадастрового учета); заключения договора субаренды помещения № 1-03b в отсутствие согласия арендодателя на передачу его в субаренду, а также в связи с заключением договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды.

13.09.2023 предпринимателем в адрес регистрирующего органа на основании описи от 13.09.2023 № MFC-0505/2023-38429-1 предоставлены дополнительные документы для регистрации договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, а именно: заявление о представлении дополнительных документов от 13.09.2023 № MFC-0505/2023-38429-1, доверенность от 19.07.2023 № 7541927 16 АА, пояснения от 12.09.2023, договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да между ООО «Доминион» и ООО «УК Гранд Марина», дополнительное соглашение от 01.11.2021 к договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да.

10.11.2023 предпринимателем в Росреестр представлены заявление о представлении дополнительных документов от 10.11.2023 № MFC-0505/2023-47377-1, доверенность от 19.07.2023 № 7541927 16 АА, заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 10.11.2023, дополнительное соглашение от 01.11.2021 к договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да.

Уведомлением от 14.11.2023 № КУВД-001/2023-34433818/5 индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказано в государственной регистрации прав, в связи с неустранением в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, не согласившись с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации прав, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая 

решение

 по данному делу, суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения государственного органа требуется наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному правовому акту и нарушение этим решением прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

- утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 

В силу части 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. В случае передачи в аренду части земельного участка, здания, сооружения государственная регистрация прекращения права на здание, сооружение и снятие таких здания, сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, на основании представленных 05.08.2023 предпринимателем в Росреестр документов, со ссылкой на то, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (от 01.11.2014 № 1/да), а также на то, что на государственную регистрацию не представлено согласие арендодателя на передачу помещения в субаренду.

Кроме того, регистрирующий орган указал, что предпринимателем подано заявление о государственной регистрации прав без кадастрового учета.

Вместе с тем как установлено судом, впоследствии предпринимателем в регистрирующий орган поданы заявления от 13.09.2023, от 10.11.2023 с приложением, в том числе письменных пояснений, а также дополнительного соглашения от 01.11.2021 к договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да.

В представленном дополнительном соглашении от 01.11.2021 к договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да указано, что ООО «Доминион» и ООО «УК «Гранд Марина» согласовали внесение изменений в пункт 2.2 договора аренды от 01.12.2014 № 1/да и установили срок действия договора от 01.12.2014 № 1/да до 31.12.2030.

Помимо этого, 10.11.2023 предпринимателем в Росреестр представлены заявление о представлении дополнительных документов от 10.11.2023 № MFC-0505/2023-47377-1 и заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 10.11.2023.

Таким образом, заявитель подтвердил действие заключенного между ООО «Доминион» и ООО «УК «Гранд Марина» договора аренды от 01.12.2014 № 1/да в определенный ООО «УК «Гранд Марина» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в договоре от 01.05.2023 № 1-03b трехлетний период субаренды нежилого помещения.

Кроме того, предпринимателем в письменных пояснениях в Росреестр указано, что договором аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да предусмотрено право арендатора на сдачу объектов недвижимости в субаренду без получения дополнительного согласия арендатора.

Представленный в регистрирующий орган и имеющийся в материалах дела договор аренды от 01.12.2014 № 1/да содержит условие, согласно которому арендодателем дано согласие арендатору на сдачу Центра в субаренду без получения на то дополнительного согласия арендатора (пункт 1.4). В указанных случаях ответственным по настоящему договору перед арендодателем остается арендатор.

Предприниматель также во исполнение указаний регистратора подал заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 10.11.2023.

Таким образом, обстоятельства, послужившие основанием для приостановления регистрации прав на объекты недвижимости, заявителем были устранены до принятия регистратором решения об отказе в государственной регистрации прав.

В этой связи, заявителем в Росреестр представлены документы, содержащие необходимые данные для осуществления государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b.

На основании изложенного, суд делает вывод о том, что у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b на основании заявления от 05.08.2023 и представленных 13.09.2023, 10.11.2023 документов. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2021 по делу № А41-6826/2021.

Учитывая изложенное, заявленные индивидуальным предпринимателем ФИО1 требования подлежат удовлетворению.

При обращении в суд с настоящим заявлением предприниматель оплатил государственную пошлину в сумме 3 000 рублей.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым арбитражными судами, при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, государственная пошлина для физических лиц уплачивается в размере 300 рублей.

В виду того, что суд удовлетворяет заявленные предпринимателем требования, судебные расходы по оплате 300 государственной пошлины подлежат взысканию с Росреестра в пользу заявителя.  Остальная излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Решение Центрального отдела города Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю об отказе в осуществлении государственной регистрации прав, формализованное в уведомлении от 14.11.2023 № КУВД-001/2023-34433818/5, - признать незаконным.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «УК Гранд Марина», в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (

<

...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 300 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 22.11.2023 № 5285.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 700 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 22.11.2023 № 5285.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия.    

 

Судья                                                                                                                  Д.В. Купреев