АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-21223/2023

г. Новосибирск

17 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено   17 октября 2023 года.

Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Золотая нива» (ИНН 

<

***>), с. Вассино, Новосибирская область,

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Тогучинского района Новосибирской области (ИНН 

<

***>), Администрации Степногутовского сельсовета Тогучинского района (ИНН 

<

***>, 633474, 

<

...>).

о регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 14.04.2022, диплом от 21.12.2017, паспорт;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Золотая нива» (ИНН 

<

***>) (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по НСО) о государственную регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая нива» (ИНН 

<

***>) права собственности на нежилое здание зерносклада 1979 года постройки, площадью 788,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>

Судом в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены: Администрация Тогучинского района Новосибирской области (ИНН 

<

***>), Администрации Степногутовского сельсовета Тогучинского района (ИНН 

<

***>,).

Управление Росреестра по НСО в своем отзыве просит рассмотреть дело в отсутствии представителя, считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, указывая, что не имеет материального интереса по предмету спора.

Третьи лица в отзыве не возражали против удовлетворения заявленных истцом требований.

Истец  в ходе рассмотрения дела исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Рассмотрев материалы дела, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд пришел к выводу о наличии основания для удовлетворения предъявленных требований.

ООО «Золотая Нива» приобрело  нежилое здание - Зерносклад 1979 года постройки, площадью 788,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> по договору купли-продажи от 14.10.2019, в рамках процедуры банкротства колхоза «Нива» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), что следует из обстоятельств по делу  А45-10013/2007 Арбитражного  суда Новосибирской области.

Колхозом «Нива» (прежнее наименование - колхоз «Советская Россия», до 09.06.1993) в период с 1960 по 1992 года за счет собственных средств, т.е. хозяйственным способом, были построены нежилые здания в селе Степногутово Тогучинского района Новосибирской области, использовавшиеся колхозом в сельскохозяйственном производстве.

Действовавшие в указанный период времени законодательство предусматривало два способа строительства объектов недвижимости: централизованный и хозяйственный.

Объекты недвижимости были построены на землях, предоставленных колхозу для ведения сельского хозяйства на основании Государственного акта на право пользования землей А-1№ 387406 в 1985 году.

Постановлением администрации Тогучинского района Новосибирской области от 09.09.1992 № 402 колхоз был зарегистрирован в качестве юридического лица. Постановлением администрации Тогучинского района Новосибирской области от 09.06.1993 № 369 наименование колхоза было изменено с «Советской России» на «Нива».

В соответствии со статьей 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР», хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

Таким образом, колхоз «Нива» являлся собственником объектов недвижимости, построенных им хозяйственным способом, за счет собственных средств, и использовавшихся в сельскохозяйственном производстве, с момента своей регистрации в качестве юридического лица, т.е. с 09.09.1992 года.

01.08.2002 года колхозу «Нива» был присвоен основной государственный регистрационный номер (ОРГН) - 

<

***> и было выдано соответствующее свидетельство.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.01.2008г. по делу № А45-10013/2007 Колхоз «Нива» был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

В рамках процедуры банкротства конкурсным управляющим была проведена инвентаризация имущества колхоза «Нива», в т.ч. объектов недвижимости, среди которых значилось и   здание Зерносклада 1979 года постройки, площадью 788,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, являющееся предметом настоящего иска.

Все имущество колхоза «Нива» было реализовано на торгах. Согласно протоколу проведения торгов от 14.10.2009 победителем торгов был признан Истец и принято решение о заключении с последним договора купли-продажи имущества колхоза.

Согласно условиям договора купли-продажи от 14.10.2009 колхоз «Нива», в лице конкурсного управляющего, передал в собственность Истца движимое и недвижимое имущество, в том числе спорное здание зерносклада - «Зерносклад №5 железн. - бетонная» (пункт 1.1. договора). Истец, в свою очередь, обязался оплатить покупную стоимость всего имущества в размере 15 000 000 рублей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет (пункты 2.1, 2.2. договора). Имущество передавалось по передаточному акту, по месту нахождения в селе Степногутово Тогучинского района Новосибирской области (пункты 3.1,3.2 договора).

Обязательства по оплате исполнены Истцом надлежащим образом, что подтверждается определением о завершении конкурсного производства от 18.12.2009 по делу № А45-10013/2007. Имущество передано Истцу 24.12.2009 по Акту приема-передачи имущества к договору купли-продажи б/н от 14.10.2009 года.

Таким образом, обязательства по Договору купли-продажи б/н от 14.10.2009 года исполнены сторонами в полном объёме и надлежащим образом.

После завершения конкурсного производства Колхоз «Нива» был ликвидирован, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) была внесена соответствующая запись 24.12.2009.

С момента приобретения имущества и по настоящее время Истец владеет и пользуется им в своей производственной деятельности.

До момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности колхоза «Нива» сторонами договора купли-продажи от 14.10.2009, в установленном законом порядке, не были представлены заявления и необходимые документы в уполномоченный орган с целью регистрации перехода права собственности на спорное здание от колхоза к Истцу.

При этом право собственности самого колхоза «Нива» на здание Зерносклада подлежало регистрации одновременно с регистрацией перехода права собственности к Истцу, как ранее возникшего права.

Колхоз «Нива» приобрел право собственности на здание Зерносклада с момента своей регистрации в качестве юридического лица 09.09.1992, т.е. до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответственно, его право собственности признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Колхоз «Нива» и Истец полностью исполнили свои обязательства по договору купли-продажи от 14.10.2009. Спорное здание было передано колхозом в собственности Истца по акту приема-передачи от 24.12.2009, а Истец полностью оплатил полученное имущество.

В настоящее время Истец, в связи с ликвидацией колхоза, лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное здание и вынужден обращаться в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

По заявлению Истца Администрацией Тогучинского района Новосибирской области был поставлен на кадастровый учет земельный участок, расположенный под зданием Зерносклада:

- Земельный участок с кадастровым номером 54:24:052718:374, площадью 30568 кв.м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции,-местоположение: Новосибирская область, р-н Тогучинский, МО Степногутовский с/с, 

<

...>.

В силу статьи 14 Федерального закона от  13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

  К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

В соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации права может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Нормами статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что возникшие до его вступления в силу права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт исполнения сторонами договора купли продажи недвижимого имущества подтверждается представленными доказательствами:

- договором купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2009

- актом приема-передачи имущества по договору купли-продажи от 24.10.2009,

-определением о завершении конкурсного производства от 18.12.2009 по делу № А45-10013/2007,

-копиями платежных поручений об оплате стоимости имущества от 01.10.2009,  от 02.10.2009, от 06.10.2009, от 21.10.2009, от 22.10.2009.  

Сам договор купли-продажи никем не оспорен, не признан судом недействительным.

Правопритязания иных лиц в отношении спорного имущества не заявлены.

В соответствии с пунктами 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. 

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

В п. 62 Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Факт передачи ответчиком спорного имущества истцу подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 24.10.2009, подписанный Колхозом «Нива»  и ООО «Золотая Нива».

Исходя из этого, государственная регистрация перехода права собственности является юридическим последствием передачи по договору продавцом имущества покупателю и представление доказательств исполнения обязательств покупателем.

Техническим назначением спорного здания является использование данного здания как нежилого в складских целях.

Согласно техническому  заключению ИП ФИО4 шифр 032-23-ТЗ  несущие и ограждающие строительные конструкции  зерносклада, расположенного по адресу: 

<

...> находится в работоспособном состоянии, не оказывает негативное влияние на безопасность  объекта капитального строительства и не несут опасность причинения вреда здоровью граждан, соответствует необходимым нормам и правилам, реконструкция с даты завершения строительства заявленного объекта не производилось.

Для актуализации технических характеристик указанного здания по поручению истца подготовлен план объекта от 04.05.2023. Согласно сведениям плана объекта площадь объекта  составляет 788,8 кв.м, здание 1979 года постройки.

Спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:24:052718:374. 

Ранее земельный участок  согласно гос. акту выделялся колхозу  «Советская Россия» на праве бессрочного пользования, данный колхоз переименован в   колхоз «Нива» 09.06.1993.

По заявлению Истца Администрацией Тогучинского района Новосибирской области был поставлен на кадастровый учет земельный участок, расположенный под зданием Зерносклада:

 Земельный участок с кадастровым номером 54:24:052718:374, площадью 30568 кв.м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции,-местоположение: Новосибирская область, р-н Тогучинский, МО Степногутовский с/с, 

<

...>.

Спорное здание согласно представленным сведениям возведено в 19879 году.

 Нежилые здания, возведенные до принятия в 1994 году Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются самовольными постройками. Кроме того Правила землепользования и застройки г. Новосибирска приняты в 2009 году и соответственно не могут распространять свое действие на объекты недвижимости, возведенные до их принятия.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В ст. 12 ГК РФ установлено право истца на обращение в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с указанной статьей защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права.

Правовые вопросы приобретения права собственности регулируются нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ.

В п. 2 ст. 218 ГК РФ установлено общее для всех вещей (движимых и недвижимых) правило, согласно которому право собственности на имущество, которое может иметь собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном  реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости  (п. 3 названной статьи).

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей  форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

В соответствии с п. 7 ст. 15 ФЗ N 218-ФЗ, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также  по требованию судебного пристава-исполнителя.

С учетом разъяснений, данных в абзацах первом и втором пункта 61 постановления от 29.04.2010 № 10/22, Если одна из сторон договора купли-продажи  недвижимого  имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит  удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость  покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абз. 4 п. 62 Постановления № 10/22).

Судом установлено, что недвижимое имущество приобретено по сделке купли-продажи, не признанной недействительной и никем не оспоренной; каких-либо споров о праве в отношении указанного имущества либо правопритязаниях на него иных лиц не имеется; оплата приобретенного имущества произведена покупателем в полном объеме, имущество передано по акту приема-передачи покупателю.

Поскольку реальность совершения договора купли-продажи подтверждается представленными доказательствами и в настоящее время у продавца отсутствует возможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание в связи с ликвидацией Колхоза «Нива», указанное обстоятельство является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.

При имеющихся по делу обстоятельствах иск ООО «Золотая Нива» предъявленный им в рамках настоящего дела, подлежит удовлетворению.

руководствуясь  статьями   110, 167, 168, 169, 170, 176,  216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить. 

Произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая нива» (ИНН 

<

***>) права собственности на нежилое здание зерносклада 1979 года постройки, площадью 788,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

А.А. Богер