Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6147/2019

11 октября 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2019 года.Полный текст  постановления изготовлен 11 октября 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Харьковской Е.Г.

судей  Мильчиной И.А., Тищенко А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Ганза»:  ФИО2, представитель по доверенности от  16.05.2019;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: представитель не явился;

от общества с ограниченной ответственностью «АрдКос»: представитель не явился;

от межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

на решение от  13.08.2019

по делу № А73-9150/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Леоновым Д.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ганза»

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 

третьи лица:  общество с ограниченной ответственностью «АрдКос», межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

о  признании незаконным решения.

                                                   УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ганза» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - управление) о признании незаконным решение от 04.03.2019 № КУВД-001/2018-6975108/2 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.10.2018 № 1 к договору аренды земельного участка от 22.07.2013 № 860, находящегося в федеральной собственности; обязании провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 19.10.2018  №  1 к договору аренды земельного участка № 860 от 22.07.2013.

Определением от 29.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «АрдКос», межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской Автономной области (далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области).

        Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.08.2019 заявленные ООО «Ганза» требования удовлетворены.    

         Не согласившись с принятым судебным актом, управление  обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 13.08.2019 по делу № А73-9150/2019 отменить, принять новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы управление ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

         В судебном заседании апелляционной инстанции представитель  ООО «Ганза» против доводов апелляционной жалобы возражал. Просил решение Арбитражного суда Хабаровского края  от 13.08.2019 по делу № А73-9150/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

         Управление, ООО «АрдКос» в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили, МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области  заявлено ходатайство  о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей в порядке статьи 156 АПК РФ.

        Изучив материалы дела, оценив установленные обстоятельства, заслушав представителя участвующего в деле лица, исследовав доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет рассмотренные доводы жалобы исходя из следующего.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

На основании части 6 статьи 1 Закона о государственной регистрации, в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора ограничения прав и обременения недвижимого имущества, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

        Между ТУ Росимущества в Хабаровском крае (арендодатель) и ООО «Юник» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:050604:95, находящегося в федеральной собственности от 22.07.2013 № 860 (л.д.18-20). Разрешенное использование: под объект незавершенного строительства (лит. С), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Срок аренды участка установлен с 22.07.2013 по 21.06.2018 согласно  пункту 2.1 договора аренды. 

ООО «Юник» департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска  28.02.2017 выдано разрешение на строительство на объект капитального строительства реконструкция нежилого здания по ул. Краснореченская, 92 под административное здание.

Согласно разрешению от 26.04.2017 департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска разрешил ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта площадью 867,4 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050604:95. 

Между ООО «Юник» и ООО «СитиСтрой» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.05.2017, предметом которого является административное здание с кадастровым номером 27:23:0050604:276, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050604:95.

Право собственности на административное здание возникло у ООО «Автоцентр» на основании договора купли-продажи от 29.12.2017 и в дальнейшем в связи с реорганизацией путем выделения, на основании передаточного акта право собственности перешло к ООО «АрдКос».

В связи с отчуждением ООО «Юник» объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050604:95, предоставленном ООО «Юник» в аренду, ООО «Юник» выбыло из обязательств по их аренде, а договор аренды продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новыми собственниками объектов недвижимого имущества.

Между МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области  с одной стороны и ООО «АрдКос» и ООО «Ганза» с другой стороны подписано соглашение от 19.10.2018 № 1 к договору аренды от 22.07.2013 № 860 (далее - соглашение)  (л. д. 95- 96) о том, что арендодателем по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:050604:95, находящегося в федеральной собственности считать МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области.  Арендаторами по договору аренды земельного участка считать ООО «АрдКос» в связи с владением на праве собственности объектом недвижимого имущества, расположенном на вышеуказанном земельном участке - административное здание, назначение: нежилое, площадь 867,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер 27:23:0040504:276 и ООО «Ганза» в связи с владением на праве собственности объектом недвижимого имущества, расположенном на вышеуказанном земельном участке - сооружение (объект незавершенного строительства) площадь 6 378,1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер -27:23:0050604:140.

Согласно пункта 4 соглашения на участке расположены: административное здание площадь 867,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер 27:23:0050604:276; сооружение (объект незавершенного строительства, площадь 6 378,1 кв. м, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый номер - 27:23:0050604:140.

Пунктом 5 соглашения срок аренды участка устанавливается с 22.07.2013 по 22.05.2023.

Соглашением определен размер арендной платы, подлежащий уплате каждым из арендаторов, установленный пропорционально занимаемой площади объектами недвижимости. 

ООО «Ганза» в целях государственной регистрации соглашения, обратилось в управление с заявлением.

Решением управления, выраженным в уведомлении от 29.11.2018, государственная регистрация была приостановлена согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ. Основанием послужило то что, соглашение подписано ООО «АрдКос» и ООО «Ганза», которые не являются сторонами договора аренды от 22.07.2013; действующим законодательством не предусмотрено продление срока договора аренды, а арендаторы земельных участков в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при условии, что заявление о заключении нового договора аренды подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. 

В связи с не представлением в срок документов, устраняющих препятствия для государственной регистрации, управление уведомлением от 04.03.2019 отказало в государственной регистрации соглашения, и  указало, что представленные для государственной регистрации документы не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

         Общество о незаконности решения управления обратилось в арбитражный суд, который обоснованно  удовлетворил заявленные требования общества.

         Поскольку договор аренды от 22.07.2013 в установленном порядке прошел государственную регистрацию 27.11.2013, то и соглашение к данному договору подлежит государственной регистрации (часть 2 статьи 164 ГК РФ).  

При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, пункт 3 статьи 552 ГК РФ). 

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства», пункту 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, то к покупателю переходит право аренды той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Вне зависимости от волеизъявления арендодателя, новый собственник объекта недвижимости принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

Сведениями ЕГРН (л.д.22) подтверждено приобрело право собственности ООО «Ганза» по договору купли-продажи на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050604:140, инв. № 3276, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050604:95. 

На основании изложенных обстоятельств замена арендаторов в соответствии с законодательством, указанная в соглашении, является подтверждением права аренды для третьих лиц в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества от прежнего арендатора земельного участка.

Доводы управления о том, что соглашение не могло быть подписано лицами, не являющимися сторонами договора аренды, являются ошибочными, не соответствующими вышеприведенным нормам действующего законодательства.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ). 

В соответствии со статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов, по истечение срока действия ранее заключенного договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В материалах дела отсутствуют доказательства, что после истечения срока действия договора аренды, арендодатель возражал против использования данного земельного участка арендатором, обращения арендатора в управление о заключении нового договора аренды. 

        При таких обстоятельствах, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок и на момент заключения соглашения являлся действующим. При этом срок действия договора аренды в редакции соглашения не превышает сроков, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Установив совокупность вышеназванных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно посчитал, что решение управления не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права как заявителя, на использование земельного участка.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

        Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда, апелляционная инстанция не установила оснований для отмены или изменения судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

        Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

                                               ПОСТАНОВИЛ:

        решение Арбитражного суда Хабаровского края  от 13.08.2019 по делу   № А73-9150/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Харьковская

Судьи

И.А. Мильчина

А.П. Тищенко