Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-56014/19

03 октября 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации городского округа Чехов (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 142306, Московская область, город Чехов, Советская площадь, дом 3; дата регистрации - 08.09.2000) к

ООО "АВТО-Л" (142300, 

<

...> ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 504801001, директор: ФИО2)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

и по встречному иску

ООО "АВТО-Л" (142300, 

<

...> ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 504801001, директор: ФИО2) к

Администрации городского округа Чехов (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 142306, Московская область, город Чехов, Советская площадь, дом 3; дата регистрации - 08.09.2000)

о признании недействительным договора аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Чехов (далее – администрация) обратилась в суд с иском к ООО "АВТО-Л" (далее – общество) со следующими требованиями:

- Взыскать с ООО «Авто-Л» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Чехов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по Договору аренды земельного участка № 580-А от 27.04.2001 года долг по арендной плате за период с 21.08.2016 года по 13.09.2017 года в размере 1 885 175,68 руб. и сумму пени за период с 20.08.2016 года по 13.09.2017 г. в размере 1 163 767,55 руб.

Определением суда от 02.09.2019г. к производству принято встречного исковое заявление, в котором ООО "АВТО-Л" просит суд:

- Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 27 апреля 2001 г. № 580-А заключенный между Администрацией Чеховского района Московской области и ООО «Авто-Л» на земельный участок площадью 2502 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> с применением последствий недействительности ничтожной сделки и признать договор аренды от 27 апреля 2001 г. № 580-А незаключенным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации поддержал первоначальный иск в полном объеме, просил суд отказать в удовлетворении встречного иска. Представитель общества поддержал встречные исковые требования, в удовлетворении первоначального иска возражал. 

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

27 апреля 2001 года между Администрацией Чеховского района Московской области (арендодатель) и ООО "Авто-Л" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №580-А, во исполнение условий которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2502 кв. м в соответствии с планом земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

В силу пункта 1.2 договора земельный участок предоставлялся в аренду под размещение магазина.

Местонахождение участка: 

<

...> (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора срок договора установлен с 01 января 2000 года по 24 января 2046 года.

Расчет арендной платы приведен в Приложении N 1 к договору и является его неотъемлемой частью, и корректируется в зависимости от изменения базовой ставки арендной платы за 1 кв. м (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 1.6 договора арендатор обязуется вносить ежеквартальную арендную плату не позднее 5-го числа первого месяца расчетного квартала.

В случае неуплаты платежа в установленный в пункте 1.6 договора срок, арендатор уплачивает пеню за каждый день просрочки в размере 0,2% от суммы платежа за истекший расчетный период (пункт 1.7 договора).

14.09.2017г. право собственности на участок зарегистрировано за ответчиком.

В период, когда участок находился в аренде у общества, образовалась задолженность по арендной плате, которую в досудебном порядке предложено погасить.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с первоначальным иском.

Обращаясь в суд со встречным иском, общество указало на недействительность договора, поскольку:

- при заключении договора неверно определена площадь, что привело к ошибочному расчету арендной платы;

- договор заключен неуполномоченным лицом;

- администрация в одностороннем порядке изменила расчет арендной платы.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению, по встречному иску – не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что договор аренды фактически исполнялся, в связи с чем общество не вправе ссылаться на его недействительность или незаключенность (статьи 166, 431.1, 432 ГК РФ).

Возражая против заявленного первоначального иска, общество заявило ходатайство о фальсификации доказательств.

Согласно ст. 161 АПК РФ если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд:

1) разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления;

2) исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу;

3) проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что для разрешения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Назначение почерковедческой экспертизы подписи на товарных накладных и договорах в целях проверки заявления о фальсификации, нельзя признать состоятельными. Статья 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательное проведение экспертного исследования при проверке заявления о фальсификации доказательств, вопрос о назначении экспертизы решается судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела с учетом наличия либо отсутствия возможности иным способом проверить факт фальсификации.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о том, что проверка заявления о фальсификации доказательства возможна без назначения судебной экспертизы. 

Кроме того, соответствующие документы в обоснование ходатайства о проведении судебной почерковедческой экспертизы (письма-согласия экспертных учреждений, внесение денежных средств на депозитный счет в достаточном размере на проведение экспертизы) обществом не представлено.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Как указано судом ранее, договор аренды фактически исполнялся, в связи с чем общество не вправе ссылаться на его недействительность или незаключенность.

При этом правового значения не имеет, подписан договор ФИО3 или иным лицом, поскольку в силу ст. 65 ЗК РФ землепользование является платным, кроме того, на участке расположены объекты недвижимости общества, арендная плата вносилась обществом в пользу лица, уполномоченного на распоряжение земельным участком площадью 2502 кв. м.

В связи с изложенным в соответствии с абзацем 2 пункта 3 части 1 статьи 161 АПК РФ  суд, приняв меры для проверки заявления ответчика по первоначальному иску о фальсификации доказательств, и с учетом установленных фактических обстоятельств спора, пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения и назначению по делу экспертизы.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, довод в обоснование встречного иска об одностороннем изменении арендной платы является несостоятельным.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

В обоснование встречного иска общество указало на то, что при заключении договора неверно определена площадь участка. 

Общество полагает, что право пользования землей перешло к нему только в части площади объекта недвижимости.

Данный довод подлежит отклонению.

Согласно пунктам 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, плата за пользование осуществляется не только за объект недвижимости, но и за площадь, необходимую для его эксплуатации.

Заключая договор №580-А от 27.04.2001г., общество и администрация фактически установили, что такой площадью является 2502 кв.м.

При этом площадь участка определена именно по заявлению общества, что подтверждается постановлением Главы Чеховского района Московской области №1184 от 07.09.1998г. (т. 1, л.д. 14). 

Изложенное свидетельствует о то, что сторонами определено имущество, подлежащее передаче в аренду вопреки доводам общества во встречном иске.

Более того, в настоящее время данный участок находится в собственности общества именно в данной площади.

Довод общества о наличии льгот при определении размера арендной платы (от ставки земельного налога) противоречит порядку определения арендной платы, установленному Законом Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В этой связи независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы (в рассматриваемом случае – допсоглашение от 08.07.2002г.), новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Наличие льгот при определении арендной платы для прежнего собственника имущества (магазина) не свидетельствует о переходе таких льготных условий при передаче (переходе права собственности) магазина в пользу общества – ответчика по первоначальному иску.

Доказательств того, что организация ответчика по первоначальному иску с организационно-правовой формой – общество с ограниченной ответственностью – имеет какие-либо льготы по оплате за использование земли в нарушение ст.65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что администрация при расчете арендной платы использовала корректные коэффициенты.

Проверив представленный истцом расчет, суд признает его правильным.

Довод общества о том, что арендная плата подлежит расчету исходя из суммы, подлежащей оплате в качестве налога, также отклоняется судом.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога" обязанность собственника уплачивать земельный налог возникает с момента регистрации за ним права собственности, то есть внесения соответствующей записи в реестр.

Таким образом, ООО "Авто-Л" до государственной регистрации права собственности на земельный участок плательщиком земельного налога не являлось и обязано вносить плату за пользование земельным участком в размере, установленном договором аренды от 27 апреля 2001 года N 580-А.

Ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, кроме как дата государственной регистрации права собственности общества на объект.

Ссылка общества на то, что прежний собственник объектов недвижимости (ТОО торговый дом «Янтарь») был освобожден от внесения арендной платы, опровергается материалами дела. 

С учетом изложенного, поскольку доводы общества в отзыве и в обоснование встречного иска отклонены как основанные на неверном толковании норм материального права, а расчет задолженности администрации является корректным, в отсутствие доказательств оплаты требование о взыскании основного долга по первоначальному иску подлежит удовлетворению, требования по встречному иску не подлежат удовлетворению.

В рамках первоначального иска администрация просит взыскать неустойку.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки.

Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства. Ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ подлежит отклонению.

Таким образом, поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

Судом установлено и не опровергается сторонами, что в производстве Арбитражного суда Московской области имеется дело №А41-68885/19 по спору между теми же лицами, о том же предмете, и по тем же основаниям в части требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 27 апреля 2001 г. № 580-А заключенного между Администрацией Чеховского района Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Л» на земельный участок площадью 2502 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> с применением последствий недействительности ничтожной сделки.

В данной части встречный иск подлежит оставлению без рассмотрения на основании ч.1 ст. 148 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на общество (ст. 110 АПК РФ). 

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 150, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с ООО "АВТО-Л" в пользу Администрации городского округа Чехов задолженность по договору  аренды земельного участка №580-А от 27.04.2001г. за период с 21.08.2016 года по 13.09.2017 года в размере 1 885 175,68 руб. и пени за период с 20.08.2016 года по 13.09.2017 г. в размере 1 163 767,55 руб.

Взыскать с ООО "АВТО-Л" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 38 245 руб.

2. Встречный иск в части признания недействительным (ничтожным) договора аренды от 27 апреля 2001 г. № 580-А заключенного между Администрацией Чеховского района Московской области и ООО «Авто-Л» на земельный участок площадью 2502 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> с применением последствий недействительности ничтожной сделки оставить без рассмотрения.

В остальной части заявленных встречных требований отказать.

 Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

       Судья                                 Кузьмина О.А.