Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Калининград

Дело №

А21-13159/2023

«14»

февраля

2024 года 

 

«05» февраля 2024 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р.,

 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению: 

ООО «Бакстер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды,

третье лицо: Управление Росреестра по Калининградской области;

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности, ФИО2 по доверенности,

от ответчика: ФИО3 по доверенности;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бакстер» (далее по тексту – заявитель, истец, ООО «Бакстер») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее по тексту – ответчик, Администрация) о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды № 003120 от 20.04.2000 года земельного участка площадью 0,3300 га, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 39:15:133301:36 для использования под производственное здание. Истец просит также восстановить в государственном реестре прав запись о регистрации права аренды №39-01-00/149/2004-270 от 27.10.2004 общества с ограниченной ответственностью «Бакстер» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:36 площадью 0,3300 га, расположенного по адресу: 

<

...>, по договору аренды земельного участка №003120 от 20.04.2000. 

Третье лицо представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте заседания извещалось надлежащим образом согласно ст. 123 АПК РФ.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Росреестра по Калининградской области в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представители общества поддержали требования в полном объеме с учетом представленных пояснений, указали на неправомерность прекращения арендных отношений, выполнение требований судебного решения.

Представитель Администрации возражала против удовлетворения заявления по доводам отзыва, а также указав на невыполнение арендатором требований по сносу самовольных построек в установленный срок.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, а также установлено вступившим в законную силу решением суда по делу № А21-8881/2022, общество выступало арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:36 по адресу: 

<

...>, площадью 3300 кв.м., с видом разрешенного использования – под производственное здание. 

На указанном земельном участке на праве собственности за обществом зарегистрирован объект недвижимости – нежилое (производственное) здание с кадастровым номером 39:15:133301:90, площадью 647,3 кв.м., количество этажей - 1. 

В результате проведенного Министерством, в соответствии с частью 17 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 20.06.2022 контрольного (надзорного) мероприятия в отношении объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:15:133301:36 по адресу: 

<

...>, выявлен факт реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 39:15:133301:90 по адресу: 

<

...> в отсутствие разрешения на строительство. 

Также проверкой было установлено, что в границах указанного земельного участка располагаются: - здание по размещению охраны (кирпичное, на фундаменте, с оконными и дверными проемами, кровля сложной формы), площадью 18,68 кв.м.; - хозяйственная постройка (кирпичная, на фундаменте, без окон), площадью 7,74 кв.м. 

Между тем, по информации Государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» сведения о выдаче разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:36 в Государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности отсутствуют. Администрация, ссылаясь на то, что спорные капитальные объекты являются самовольными постройками, обратилась в арбитражный суд.

Решением суда от 24.10.2022 г. исковое заявление о признании объекта капитального строительства с кадастровым номером 39:15:133301:90, объекта капитального строительства – здание охраны, объекта капитального строительства – хозяйственная постройка, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:133301:36 по адресу: 

<

...> самовольными постройками и обязании общества снести указанные постройки или привести их в соответствие с установленными требованиями в течение девяти месяцев с даты вступления решения суда в законную силу, было удовлетворено.

02.10.2023 г. Администрация сообщила арендатору о том, что договор аренды недвижимого имущества расторгнут в связи невыполнением требования решения суда по делу № А21-8881/2022. на основании положения п. 4 ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Полагая, что действия Администрации по расторжению договора в одностороннем порядке нарушают права и законные интересы общества,  истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Вместе с тем, избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

  Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен ст. 619 упомянутого Кодекса. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено следующее. Право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным данным Кодексом.

Согласно пункту 4 статьи 46 ЗК РФ арендодатель вправе отказаться от договора аренды при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 - 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. 

По смыслу пункта 4 статьи 46 ЗК РФ именно невыполнение обязанности по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями в сроки, установленные соответствующим решением, предоставляет право арендодателю земельного участка прекратить договорные отношения путем одностороннего отказа.

Указанные нормы направлены на защиту прав собственника от недобросовестного поведения арендатора, однако в данном случае судом такого не усматривается в силу следующего.

Решение суда первой инстанции по указанному делу изготовлено в полном объеме 24.10.2022 г.

Общество в судебных заседаниях участия не принимало, и, ссылаясь на отсутствие уведомлений, обратилось с апелляционной жалобой по истечению срока на обжалование.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023 г. в удовлетворении ходатайства ООО «Бакстер» о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.10.2022 по делу № А21-8881/2022 отказано. Производство по апелляционной жалобе прекращено.

Определение суда от 23.11.2023 г. по делу № А21-8881/2022 установлено следующее.

05.10.2023 г. общество обратилось в суд с заявлением о приостановлении исполнительного производства до рассмотрения заявления о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам и апелляционной жалобы Тринадцатым арбитражным апелляционным судом на решение арбитражного суда.

06.10.2023 года поступило заявление о прекращении исполнительного производства № 188681/23/39001-ИП от 27.09.2023, возбужденного судебным приставом-исполнителем Отделения судебных приставов Ленинградского района г. Калининграда ФИО4 на основании исполнительного листа ФС № 041303192 от 07.12.2022, выданного арбитражным судом.

В ходе судебного разбирательства от ООО «Бакстер» поступило заявление об отказе от заявлений: о приостановлении исполнительного производства, о прекращении исполнительного производства и о предоставлении отсрочки исполнения судебного решения, на основании нижеследующего. 

В обоснование отказа от заявлений общество указывало, что 16.11.2023 ОСП Ленинградского района гор. Калининграда УФССП по Калининградской области вынесено Постановление об окончании исполнительного производства № 188681/23/39001-ИП в связи с установлением факта добровольного исполнения решения суда от 24.10.2022. На кадастровый учет были поставлены и зарегистрированы на праве собственности объекты: - кадастровый номер 39:15133301:575 – проходная или здание охраны, площадью 13 кв.м.; 3 - кадастровый номер 39:15133301:576 – хозяйственная постройка площадью 4,5 кв.м.; - кадастровый номер 39:15133301:579 – склад временного хранения площадью 574,1 кв.м. Здание с кадастровым номером 39:15:133301:90, с учетом отдельно сформированного здания склада кадастровый номер 39:15133301:579, и с учетом разбора стенок примыкающего к торцу здания, временного помещения, не имеет признаков реконструкции. 

Все объекты поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на праве собственности в октябре 2022 года, окончательные работы по приведению объекта 39:15:133301:90 в первоначальное положение завершены 25.08.2023. 

Представитель Администрации в судебном заседании не оспаривал факт исполнения обществом судебного решения и против прекращения производства по заявлениям не возражал.

Между тем, первоначальным решением суда устанавливался срок в 9 месяцев со дня вступление решения суда в законную силу для сноса указанных построек или приведения их в соответствие, т.е. до 26.08.2023 г.

Таким образом, на момент вынесения определения суда, Администрацией выполнение арендатором всех требований в срок не оспаривалось, притом, что уведомление об отказе было уже направлено.

Кроме того, на земельном участке на настоящий момент расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности общества.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (часть 1 статьи 10 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Оценивая доводы Администрации и общества в соответствии с обозначенными принципами гражданского законодательства, суд обращает внимание на то обстоятельство, что причина расторжения договора была устранена на момент направления уведомления, что  не оспаривалось Администрацией.

По смыслу общих правовых норм ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

Принимая во внимание изложенные принципы, полное выполнение обществом требований решения суда, а также учитывая его правомерное и добросовестное поведение по устранению выявленных судом нарушений, а также по иным обязательствам арендатора, требование общества о признании незаконным решения по одностороннему расторжению договора аренды  подлежит удовлетворению.

Так как арендные отношения прекращены ненадлежащим образом, требование о восстановлении в государственном реестре прав записи о регистрации права аренды общества также подлежит удовлетворению.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

  Руководствуясь  статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать незаконным односторонний отказ Администрации городского округа «Город Калининград» от договора аренды земельного участка №003120 от 20.04.2000 с обществом с ограниченной ответственностью «Бакстер» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:36 площадью 0,3300 га, расположенного по адресу: 

<

...>, для использования под производственное здание. 

Восстановить в государственном реестре прав запись о регистрации права аренды №39-01-00/149/2004-270 от 27.10.2004 общества с ограниченной ответственностью «Бакстер» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:36 площадью 0,3300 га, расположенного по адресу: 

<

...>, по договору аренды земельного участка №003120 от 20.04.2000. 

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бакстер» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

                     Судья                                                   И.Л. Гурьева