Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-8576/2020

19 января 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  14 января 2021 года

Полный текст решения изготовлен  19 января 2021 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Система" (адрес:  Россия 197372, 

<

...>, литер А/43-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Администрация  Курортного  района  Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 197706, г Сестрорецк, Г Санкт-Петербург, пл Свободы 1/-/-, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: акционерное общество «Банк-Интеза»,

о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии,

 

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 23.06.2020);

- от ответчика: не явился (извещен);

- от третьего лица: не явился (извещен);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Система» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации Курортного района Санкт-Петербурга (далее - ответчик) о сохранении нежилого помещения 10-Н, кадастровый номер 78:38:0011129:1301 в переустроенном и перепланированном состоянии, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, в переустроенном и перепланированном состоянии в соответствии с планом этого нежилого помещения, изготовленном 20.09.2019 ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ».

Определением суда от 11.02.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Определением суда от 17.09.2020 производство по делу приостановлено в связи с проведением экспертизы в ООО «Экспертный центр Северо-Запада».

19.11.2020 в адрес суда поступило экспертное заключение № 46 от 09.11.2020.

Определением суда от 20.11.2020 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель общества поддержал требования в полном объеме.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, оставил решение по делу на усмотрение суда.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось, позицию не представило.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Система» (далее - ООО «Система») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с исковым заявлением к Администрации Курортного района Санкт-Петербурга о сохранении нежилого помещения 10-Н, кадастровый номер 78:38:0011129:1301, расположенного на первом этаже здания по адресу:                                      Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А (далее - нежилое помещение), в переустроенном и перепланированном состоянии в соответствии с планом этого нежилого помещения, изготовленным 20.09.2019 г. обществом с ограниченной ответственностью ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ».

Нежилое помещение приобретено ООО «Система» у ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного за счет кредитных средств, предоставленных ООО «Банк Интеза», от 01.08.2019.

01.08.2019 г. ФИО3 передала нежилое помещение ООО «Система» по акту приема-передачи.

Право собственности ООО «Система» не нежилое помещение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 12.08.2019 г. за № 78:38:0011129:1301-78/004/2019-1; тогда же Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировано право залога в силу закона (ипотека) за №78:38:0011129:1301 -78/004/2019-2.

При осмотре нежилого помещения, предшествовавшем заключению указанного договора купли-продажи и передаче нежилого помещения, были выявлены перепланировка и переустройство.

В связи с этим в пункт 2.2 Кредитного договора 

<

***> от 01.08.2019 г. было внесено условие об обязанности ООО «Система» (заемщика) предоставить АО «Банк Интеза» актуальную техническую документацию на нежилое помещение, соответствующую его фактическому состоянию, а в пункт 3.3.3 договора купли-продажи от 01.08.2019  внесено условие об обязанности покупателя произвести согласование изменений нежилого помещения, произведенных до заключения этого договора, и предоставить в АО «Банк Интеза» актуальную техническую документацию, соответствующую фактическому состоянию нежилого помещения.

Произведенные в нежилом помещении перепланировка и переустройство отражены в плане нежилого помещения, изготовленном 20.09.2019 ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ». Состояние нежилого помещения соответствует этому плану.

Состояние нежилого помещения по перепланировки (на 14.09.2012) отражено в плане расположения помещения в кадастровом паспорте на нежилое помещение.

11.10.2019  ООО «Система» обратилось в Администрацию Курортного района Санкт-Петербурга с заявлением, в котором просило узаконить выполненную перепланировку нежилого помещения.

Администрация Курортного района Санкт-Петербурга в ответе от 31.10.2019             № 01-25-9479/19-0-1 на это заявление ООО «Система» сообщило, что поскольку работы по перепланировке нежилого помещения уже выполнены, что подтверждается результатами инвентаризации (планом и ведомостью) помещений, изготовленными ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ», районная межведомственная комиссия не наделена полномочиями сохранения помещений в многоквартирных домах в переустроенном и (или) перепланированном виде; лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение несет предусмотренную законодательством ответственность, одновременно с этим в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольно перепланированное помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии только по решению суда.

С учетом изложенного Администрация Курортного района Санкт-Петербурга уведомило ООО «Система» о необходимости приведения нежилого помещения в прежнее состояние либо сохранения нежилого помещения в перепланированном виде в судебном порядке.

Ссылаясь на проведение переустройства и перепланировки в соответствии с проектной документацией, а также  отсутствия нарушения прав и законных интересов третьих лиц в результате указанных действий, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, самозащиты права, иными способами, предусмотренными законом. 

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 указанной статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

С учетом разъяснений, приведенных  пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости, а поскольку особый порядок перепланировки, переустройства нежилых помещений, расположенных в жилых домах, законом не предусмотрен, при рассмотрении заявленных требований следует применять по аналогии закона положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок перепланировки и (или) переустройства жилого помещения в жилом доме.

Согласно требованиям жилищного законодательства собственник помещения в многоквартирном доме, желающий провести работы по перепланировке или переустройству принадлежащего ему помещения, в том числе в целях изменения функционального назначения нежилого помещения, должен обращаться в уполномоченный орган государственной власти с разработанным проектом для получения необходимых разрешений.

В Санкт-Петербурге согласование проектов перепланировок (переустройств) помещений ранее осуществлялось районными межведомственными комиссиями, созданными при администрациях районов Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий» 

К полномочиям районных межведомственных комиссий было отнесено согласование проектов на перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания. Данное положение было признано недействующим решением Санкт-Петербургского городского суда от 20.03.2017 № 3а-36/2017 с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Пунктом 1.1 части 1 статьи 161 ЖК РФ установлено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений вмногоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу статьи 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения производится собственником помещения по согласованию с органом местного самоуправления. Для совершения перепланировки жилого помещения собственник жилого помещения должен представить в орган местного самоуправления заявление для согласования перепланировки и необходимые документы.

Согласно части 1 статьи 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии надлежащего согласования соответствующего органа. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый в ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно пункту 2 этой же статьи при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Правоотношения между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме регулируются ЖК РФ.          

Вместе с тем, в силу статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, соответствующие положения ЖК РФ применимы и в отношении разрешения споров, связанных с перепланировкой нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для собственника жилого помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.

При этом в соответствии с частью 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровья.

Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливает правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Отсутствие согласования перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из пункта 4 статьи 29 ЖК РФ следует, что легализация самовольно перепланированного (переустроенного) помещения возможна в том случае, когда истцом представлены доказательства, что такое помещение в полной мере соответствует существующим строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, в результате перепланировки (переустройства) помещения не затрагиваются права и законные интересы граждан. 

Последствия самовольного переустройства и перепланировки нежилого помещения нормами  гражданского законодательства не установлены.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика была проведена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

- Соответствует ли измененное в результате перепланировки и переустройства нежилое помещение 10-Н, кадастровый номер 78:38:0011129:1301^. расположенное на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>. и выполненные работы по перепланировке и переустройству этого помещения требованиям градостроительных, строительных норм и правил, требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности?

- Повлияли ли выполненные перепланировка и переустройство нежилого помещения 10-Н. кадастровый номер 78:38:0011129:1301, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>. на прочность, надежность конструкций и безопасность эксплуатации здания, затронуты ли при выполнении работ по перепланировке и переустройству этого нежилого помещения несущие конструкции здания?

- Создает ли сохранение нежилого помещения 10-Н, кадастровый номер 78:38:0011129:1301, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>. в переустроенном и перепланированном состоянии угроз) жизни и здоровью граждан?

- Повлечет ли сохранение нежилого помещения 10-Н, кадастровый номер 78:38:0011129:1301, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, в переустроенном и перепланированном состоянии нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц?

Согласно экспертному заключению № 46 от 09.11.2020:

1) Выполненная перепланировка и переустройство в нежилом помещении 10-Н, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, соответствуют требованиям строительных норм и правил, требованиям технических регламентов, в том числе, санитарно-эпидемиологическим требованиям и требованиям пожарной безопасности, а именно:

- СП 252.1325800.2016 «Здания дошкольных образовательных организаций. Правила проектирования»;

- СанПиН 2.4.1.30049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций»;

- СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий»;

- СП30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;

- СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»;

-Федеральный закон от 30.12.2009 М384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

-СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий»;

2) Перепланировка и переустройство нежилого помещения 10-Н, кадастровый номер 78:38:0011129:1301, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> не повлияла на прочность, надежность конструкций и безопасность эксплуатации здания. При выполнении работ по перепланировке и переустройству этого нежилого помещения не были затронуты несущие конструкции здания;

3) Сохранение нежилого помещения 10-Н, кадастровый номер 78:38:0011129:1301, расположенного на первом зтаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, в переустроенном и перепланированном состоянии не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

4) Сохранение нежилого помещения 10-Н, кадастровый номер 78:38:0011129:1301, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, в переустроенном и перепланированном состоянии не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Принимая во внимание выводы экспертизы, суд полагает, что помещения могут быть сохранены в измененном виде, поскольку не создают угрозы жизни и здоровья граждан, при этом при выполнении работ не затронуто общее имущество собственников помещений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение, данное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр Качества Строительства», является мотивированным, ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется.

При изложенных обстоятельствах суд полагает возможным сохранить помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, в том числе расходы на оплату экспертизы, подлежат взысканию со стороны.

В то же время, согласно правовой позиции, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в пункте 31  постановления Пленума от 30.06.2015 №28, в случаях, когда удовлетворение требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, судебные расходы относятся на заявителя поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица.

В данном случае судом удовлетворены требования Общества о сохранении помещения в перепланированном виде, несмотря на установление факта незаконности проведенной перепланировки, что свидетельствует о реализации в судебном порядке прав Общества и установлении правовой определенности в отношении спорного объекта. При изложенных обстоятельствах судебные расходы, понесенные ответчиком, в том числе на оплату экспертизы в полном объеме остаются на нем.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Сохранить нежилое помещение 10-Н, кадастровый номер 78:38:0011129:1301, расположенное на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, в переустроенном и перепланированном состоянии в соответствии с планом этого нежилого помещения, изготовленным 20.09.2019 г. обществом с ограниченной ответственностью ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ».

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                      Бугорская Н.А.