АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 ноября 2022 года

Дело №

А56-30043/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сергеевой И.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Барвас» ФИО1 (доверенность от 17.10.2022), 

рассмотрев 24.11.2022 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2022 по делу № А56-30043/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Барвас», адрес: 191036, Санкт-Петербург, 8-я Советская ул., д. 4, лит. К, пом. 2-Н,             ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>,           ИНН 

<

***> (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 113,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001422:121, расположенного по адресу: 191036, Санкт-Петербург, 8-я Советская ул., д. 4, лит. К, пом. 2-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, определить условия договора, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Цена продажи Объекта составляет 4 090 000 руб. (четыре миллиона девяносто тысяч) рублей, НДС не облагается». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, 5, ОРГН 1057812368239, ИНН 

<

***>, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191011, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Предприятие), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение). 

Определением суда от 13.08.2020 удовлетворено ходатайство Общества о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено экспертам автономной некоммерческой организации (далее – АНО) «Абсолют. Судебная экспертиза и оценка» ФИО2 и ФИО3.

В суд первой инстанции 30.12.2020 поступило заключение эксперта               от 29.12.2020 № АО-СЭ-23-20, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 19.11.2019 составила 5 700 000 руб. 

Определением суда от 05.04.2021 удовлетворено ходатайство Комитета о назначении повторной судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альянс судебных экспертов» ФИО4. 

В суд первой инстанции 20.05.2021 поступило заключение эксперта               от 18.05.2021 № 22, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 19.11.2019 составила 6 351 528 руб. 

В дальнейшем определением суда от 02.08.2021 удовлетворено ходатайство Комитета о назначении повторной судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Акцент-судебная экспертиза» ФИО5. 

В суд первой инстанции 18.01.2022 поступило заключение эксперта           от 17.01.2022 № 318Э-21, согласно выводам которого рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 19.11.2019 составила 7 900 000 руб. 

Впоследствии Общество изменило исковые требования, просило урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, определить условия договора, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет         7 900 000 руб. (семь миллионов девятьсот семьсот тысяч) рублей, НДС не облагается». 

Изменение предмета иска принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 28.02.2022 урегулированы возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения разногласия, договор признан заключенным в соответствии с уточненными требованиями Общества. 

Постановлением апелляционной инстанции от 25.07.2022 названное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение  судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Комитет не согласен с ценой выкупаемого помещения; полагает, что при проведении экспертизы экспертом АНО «Акцент-судебная экспертиза» ФИО5 нарушены действующие нормы законодательства, регулирующего определение стоимости, что свидетельствует о недостоверности экспертного заключения и невозможности его использования в качестве надлежащего доказательства по делу. Кроме того, Комитет считает, что суды не совершили необходимых процессуальных действий по проверке достоверности отчета Предприятия, не оценили доказательства рыночной стоимости объекта в их совокупности. Также податель ссылается на необоснованное отклонение ходатайства Комитета о проведении повторной экспертизы и вызове эксперта для дачи пояснения. 

От Учреждения поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В отзыве Предприятие просит удовлетворить кассационную жалобу. 

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения кассационной жалобы возражала.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению государственным имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и малое предприятие «Барвас» (правопредшественник Общества, арендатор) заключили договор от 16.09.1998 № 20/А050699 аренды помещения 2-Н общей площадью 111,1 (в последующем после корректировки - площадью 113,2) кв.м с кадастровым номером 78:31:0001422:1212, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 8-я Советская ул., д. 4, лит. К, под нежилые цели.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Комитет издал распоряжение от 31.12.2019 № 3299-рз, в котором установил цену выкупа – 13 600 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.12.2019 № 31-8-0339(003)-2019, выполненным Предприятием.

Комитет 31.01.2020 направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения с условием о залоге, приложив подписанный проект договора купли-продажи, согласно которому цена продажи составляет 13 600 000 руб.

Полагая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество обратилось к специалистам в области оценки, согласно отчету специалиста ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» от 10.02.2020 № 39 рыночная стоимость объекта составила 4 090 000 руб.

Общество 29.02.2019 направило Комитету письмо от 28.02.2020 № 3-ОК с протоколом разногласий к предложенному договору купли-продажи, в котором выразило несогласие относительно предложенной Комитетом цены продажи помещения, указало в подписанном протоколе разногласий цену –                        4 090 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.02.2020 № 39, выполненным специалистом ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга». 

Ссылаясь на неполучение ответа от Комитета, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 19.11.2019, принял как надлежащее доказательство отчет эксперта АНО «Акцент-судебная экспертиза» ФИО5 от 17.01.2022 № 318Э-21, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 7 900 000 руб., и урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора, установив цену выкупа помещения в соответствии с рыночной стоимостью, определенной указанной судебной экспертизой.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и обсудив доводы жалоб, не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом об оценочной деятельности. 

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон                         № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки. А также удовлетворил ходатайство Комитета о проведении  повторной экспертизы.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 17.01.2022 № 318Э-21 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного отчёта.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения повторной судебной экспертизы, указанной в заключении от 17.01.2022                     № 318Э-21.

Отказывая в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении еще одной повторной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом АНО «Акцент-судебная экспертиза», и противоречий в выводах эксперта. 

Заключение, полученное по результатам повторной судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете, обоснование примененного сравнительного подхода, отказа от использования иных подходов. Также эксперт провел анализ наиболее эффективного использования объекта оценки и, учитывая его характеристики, пришел к выводу о том, что  наиболее эффективное использование объекта совпадает с его текущим.

При таком положении суды сделали вывод о том, что заключение эксперта  является достоверным. 

Суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не наделен полномочиями по переоценке доказательств по делу. Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств не входит в число вопросов, рассмотрение которых относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Аргументы жалобы Комитета с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления. 

Ссылка на то, что суды первой и апелляционной инстанций не отразили в судебных актах результаты оценки отчета Предприятия, несостоятельна. То обстоятельство, что в судебных актах не отражены все имеющиеся в деле доказательства либо доводы участвующих в деле лиц, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной оценки и проверки. Кроме того, для решения вопроса о достоверности величины стоимости объекта суд первой инстанции провел по делу судебную экспертизу.

Довод кассатора о необоснованном отклонении ходатайства о вызове эксперта для дачи пояснения судом округа отклоняется. 

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда. В данном случае суд, приняв во внимание совокупность имеющихся в деле доказательств, не усмотрел необходимости в вызове эксперта в судебное заседание.

В целом доводы, заявленные в жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета, и получили правильную правовую оценку. 

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2022 по делу № А56-30043/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.   

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

И.В. Сергеева 

Е.В. Чуватина