ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-77472/2019

Дело № А40-69704/19

г. Москва

14 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Кораблевой М.С., Алексеевой Е.Б.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Сталкерс Интерактив» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 ноября 2019 года, с учетом определения Арбитражного суда г. Москвы от 28 ноября 2019 года об исправлении опечатки по делу № А40-69704/19 по иску ООО «Сталкерс Интерактив» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «Прайм Менеджмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании страхового депозита, расторжении договора субаренды и по встречному иску ООО «Прайм Менеджмент» к ООО «Сталкерс Интерактив» о взыскании задолженности, неустойки, 

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 – ген. директор, на основании выписки из ЕГРЮЛ от 18.03.2019; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 31.12.2019, диплом ВСА 0172225 от 24.06.2004;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сталкерс Интерактив» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ответчику ООО «Прайм Менеджмент» о расторжении договора субаренды торговой площади № 61-КДС-ГС/2018 от 12.12.2018 г. и о взыскании страхового депозита в сумме 100 000 руб.

Протокольным определением суда от 24.05.2019 г. к производству по делу для совместного рассмотрения с первоначальным иском в порядке ст. 132 АПК РФ принят встречный иск о взыскании 282 462 руб. 80 коп., в том числе: 211 425 руб. 80 коп. задолженности за период с 13.12.2018 г. по 10.04.2019 г., 71 037 руб. неустойки за период с 14.12.2018 г. по 10.04.2019 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, поскольку суд ошибочно пришел к выводу, что ответчик надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору, кроме того, судом были нарушены нормы материального права.

Представитель истца в судебном заседании доводы,  изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 12.12.2018 между ООО «Прайм Менеджмент» (арендодатель) и ООО «Сталкерс Интерактив» (субарендатор) заключен договор субаренды торговой площади № 61-КДС-ГС/2018, в соответствии с условиями которого, Арендодатель передает, а Субарендатор принимает за плату во временное владение и пользование (в субаренду) часть комнаты № 58, расположенной на 2 этаже Торгового Центра и обозначенной на Поэтажном Плане Центра (Приложение № I, являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора) под условным номером 2-5.

Площадь арендуемой части помещения составляет 6 кв.м. (Далее арендуемая часть нежилого помещения именуется в договоре как «Торговая площадь»).

Границы и месторасположение Торговой площади обозначены на Поэтажном плане Центра (Приложение № 1) (п.1.2).

Согласно п. 1.3 договора, целевым назначением Торговой площади является использование Субарендатором Торговой площади с целью открытия и функционирования на ней Предприятий Розничной Торговли (в том смысле, как они определены в Договоре аренды) по продаже товаров и/или оказанию услуг в соответствии с Перечнем товаров и услуг Субарендатора, являющимся Приложением № 4 к настоящему Договору (в дальнейшем целевое назначение Торговой площади именуется в договоре как «Вид разрешенного использования»). Изменение Вида разрешенного использования в течение срока действия настоящего Договора допускается при наличии письменного согласия Арендодателя.

В соответствии с п.2.1 договора, Договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 11.11.2019г. (далее «Срок субаренды»). При этом настоящий Договор заключается на срок не более срока аренды, установленного Договором аренды, заключенного между Арендодателем и Собственником (п.1.1 настоящего Договора). Прекращение Договора аренды влечет прекращение настоящего Договора.

Согласно п.3.1 Субарендатор обязан уплачивать Арендодателю плату за владение и пользование Торговой площадью (арендная плата), которая составляет 15% от товарооборота Субарендатора (далее - процент от товарооборота), в том числе НДС = (товарооборот Субарендатора х 15%) х 0,18/1,18), но не менее Ежемесячной фиксированной арендной платы.

Под товарооборотом Стороны понимают общую сумму выручки, полученную Субарендатором (как в наличной, так и безналичной форме) от ведения коммерческой деятельности на Торговой площади, в течение календарного месяца, определяемую на основании показаний Z-отчетов контрольно-кассовой техники Субарендатора, Продажа в кредит приравнивается к продаже посредством наличного расчета.

В Товарооборот не включаются любые выплаченные суммы рекламаций по дефектным или некачественным товарам, а также любые выплаченные суммы по возврату товаров согласно статье 25 ФЗ «О защите прав потребителей», оформление которых произведено в порядке, установленном действующими нормативными актами.

Ежемесячная Фиксированная арендная плата за Тортовую площадь составляет:

- за период с 01 декабря 2018 но 31 декабря 2018 - 60 000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%.

- за период с 1 января 2019 по 31 октября 2019 - 50 000 рублей в месяц, в том числе НДС 20%.

Если оплаченная Субарендатором Ежемесячная фиксированная арендная плата за месяц будет меньше, чем сумма Процента от Товарооборота, полученного им за соответствующий Отчетный период, Субарендатор доплачивает Арендодателю разницу между указанными суммами.

Если оплаченная Субарендатором Ежемесячная фиксированная арендная плата за месяц будет больше, чем сумма Процента от Товарооборота, полученного им за соответствующий Отчетный период, то пересчет размера арендной платы не производится.

Коммунальные платежи оплачиваются отдельно и составляют 4000 рублей в месяц, том числе НДС 20%. 

Арендная плата оплачивается Субарендатором в следующем порядке:

До 15-го числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата, Субарендатор вносит Арендодателю авансовый платеж в размере Ежемесячной фиксированной арендной платы (п.3.2.1).

Не позднее 5-го календарного дня месяца, следующего за отчетным, Субарендатор обязан предоставить Арендодателю бухгалтерскую справку о размере товарооборота предприятия Субарендатора за отчетный месяц по форме, указанной в Приложении №1 к настоящему Договору, заверенную подписью уполномоченных лиц и скрепленную оттиском печати Субарендатора. Обязательным приложением к Справке о Товарообороте Субарендатора являются копии Z-отчетов контрольно-кассовой техники Субарендатора (п.3.2.2).

Согласно п.3.5 договора не позднее 3 (трех) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора, Субарендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя, указанный в разделе II настоящего Договора, Страховой депозит в размере 100 000 руб., НДС не облагается, в обеспечение надлежащего исполнения субарендатором всех обязательств по Договору, включая обязанность Субарендатора уплачивать неустойки, а также обязательств по возмещению убытков Арендодателя, вызванных ненадлежащим исполнением субарендатором своих обязательств по настоящему Договору, в том случае, если такие обязательства возникнут.

Обязательство Субарендатора по оплате Страхового депозита считается выполненным с момента выполнения денежных средств на расчетный счет Арендодателю, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

В случае если Страховой депозит не уплачен Субарендатором в течение вышеуказанного срока и в установленном размере, Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в соответствии с п.1 ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы. 

При этом настоящий Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в уведомлении об одностороннем отказе Арендодателю от исполнения настоящего Договора (п.3.6) Арендодатель вправе по своему усмотрению без получения согласия Субарендатора использовать сумму Страхового депозита для удержания денежных средств в счет исполнения любых финансовых обязательств Субарендатора по настоящему Договору (включая обязательство уплатить неустойку), а также для возмещения убытков Арендодателю, вызванных ненадлежащим исполнением Субарендатором своих обязательств по настоящему Договору, в том случае, если такие обязательства возникнут (п.3.7).

В силу п.3.10 договора, стороны соглашаются, что сумма Страхового депозита не является коммерческим кредитом 823 ГК РФ и на сумму Страхового депозита не начисляются и не подлежат уплате проценты за пользование ими денежными средствами, предусмотренные ст.317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.3.11 договора, Субарендатор также обязан в течение 3 (трех) рабочих дней, со дня получения соответствующего требования от Арендодателю, компенсировать (уплатить) Арендодателю суммы любых дополнительных платежей (включая суммы неустоек), обязанность по оплате которых может быть возложена Собственником (в том числе в соответствии с Договором аренды) на Арендодателя, в связи с ненадлежащим использованием и/или нарушением Правил пользования Центром Субарендатором Торговой площади в течение срока действия настоящего Договора.

При условии уплаты Субарендатором суммы Страхового депозита в размере и в сроки, предусмотренные п.3.5 настоящего Договора, Ежемесячной фиксированной арендной платы в соответствии с п.3. 1 настоящего Договора, Арендодатель обязуется предоставить Субарендатору фактическую возможность владения и пользования Торговой площадью, обеспечив беспрепятственный доступ к ней. Прием и передача Торговой площади производится посредством подписания обеими Сторонами Акта приема-передачи Торговой площади. Каждая из Сторон обязана подписать Акт приема-передачи Торговой площади в течение 1-го дня со дня подписания Сторонами настоящего Договора (п.7.1 договора).

Согласно п.9.1 договора помимо прочих случаев, предусмотренных настоящим Договором, Арендодатель так же вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке полностью или частично в соответствии с п.1 ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы, предупредив об этом Субарендатора путем направления соответствующего Уведомления о расторжении в следующих случаях Субарендатор не согласовал с Арендодателем дизайн нового торгового оборудования и/или не разместил его на Торговой площади в срок, указанный в п.4.6.32 настоящего Договора.

В соответствии с п.9.3 договора, в случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения настоящего договора в связи с неисполнением/не надлежащим исполнением Субарендатором своих обязательств сумма Страхового депозита, указанная в п.3.5 настоящего Договора, не подлежит возврату Субарендатору и рассматривается Сторонами как справедливая, но не обязательно достаточная для компенсации убытков, неустойка, которая уплачена арендатором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Субарендатором своих обязательство по настоящему Договору.

В случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения настоящего Договора полностью или частично, настоящий Договор считается соответственно расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке или измененным со дня, указанного в Уведомлении об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения настоящего Договора, если иной день расторжения не предусмотрен настоящим Договором (п.9.6).

В соответствии с п.10.1 договора, все уведомления согласования и требования в процессе исполнения настоящего Договора совершаются Сторонами в письменном виде. Какие-либо уведомления, сообщения, направляемые какой-либо Стороне настоящего Договора, будут считаться переданными должным образом, если они отправлены курьерской службой или нарочным или направлены заказным почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о вручении, а также по электронной почте по адресам: от Арендодателя - a.shtnkman@prime-management.ru и/или r.guseinov@prime-management.ru и/или a.zaripov@prime-managcment.ru; от Субарендатора - orm@itvvorm.ru

Как указал суд первой инстанции, истец по первоначальному иску, исполнил свое обязательство по оплате суммы страхового депозита 100 000 рублей в соответствии с п.3.5 Договора.

Мотивируя первоначальные исковые требования, истец указал, что торговая площадь ответчиком так и не была передана, акт от 13.12.2018г. подписан номинально. Факт невозможности передачи помещения, истец подтверждает электронной перепиской. Кроме того, истец указывает на то, что ответчик не отреагировал на оформление заявки истца, на оформление пропусков его сотрудникам.

Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд первой инстанции установил, что помещения переданы истцу по акту передачи торговой площади 13.12.2018 г., кроме того, сослался на то, что в этот же день были прекращены отношения ответчика с предыдущим арендатором (ИП Московских Л.В.), в чем, суд не усмотрел препятствий для передачи торговой площади в пользование истцу в этот же день, поскольку прекращая арендные отношения с одним субарендатором и принимая торговую площадь из аренды, ответчик последовательно в этот же день имеет право и возможность передать торговую площадь новому субарендатору. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска,  указав, что с 13.12.2018 (дата подписания акта) истец владел и пользовался спорным имуществом, а поскольку согласно правилам, содержащимся в приложении №2 к договору, заявки на выдачу пропусков должны быть письменными, доказательств передачи письменных заявок в материалы дела не представлено, отсутствуют основания полагать, что ответчик создавал препятствия в пользовании площадью, в то время как истец является субъектом коммерческой деятельности с отнесением соответствующих рисков такой деятельности исключительно на него.

При этом, удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции указал, что в соответствии с п.4.6.32 Договора, истец принял на себя обязательство в дату подписания акта приема-передачи торговой площади своими силами и за свой счет установить на торговой площади торговое оборудование, которое будет отвечать требованиям арендодателя и собственника. Дизайн такого торгового оборудования (внешний и внутренний вид, технические характеристики, материалы отделки и др.) субарендатор обязался письменно согласовать с арендодателем до его установки на торговой площади.

В целях получения согласования проекта торгового оборудования со стороны арендодателя, субарендатор обязался в течение 7 (Семи) дней с даты оплаты обеспечительного платежа письменно согласовать с арендодателем дизайн-проект торгового оборудования.

В течение 14 календарных дней с момента оплаты обеспечительного платежа, субарендатор обязан заключить договор на поставку/изготовление торгового оборудования с согласованным арендодателем производителем профильного оборудования в соответствии с ранее утвержденным проектом, оплатить в адрес производителя авансовый платеж за производство оборудования и предоставить арендодателю копию заключенного с производителем договора и подтверждение оплаты авансового платежа.

Однако, в нарушение условий п. 4.6.32 Договора истец не выполнил своего обязательства по согласованию с ответчиком дизайна своего торгового оборудования и его установки на торговой площади.

В соответствии с п.4.6.5 Договора истец обязался непрерывно использовать торговую площадь, осуществляя хозяйственную деятельность в соответствии с видом разрешенного использования и в соответствии с часами работы Центра; обеспечить непрерывное нахождение, по крайней мере, одного сотрудника из персонала субарендатора на торговой площади в течение часов работы Центра.

Кроме этого, в соответствии с п. 3.4 Договора истец обязан был производить арендные платежи, установленные пунктом 3.1 Договора, ежемесячно за период со дня подписания сторонами акта приема-передачи торговой площади до дня подписания сторонами акта возврата торговой площади арендодателю включительно.

Пользуясь предоставленным истцу по встречному иску правом (п. 9.1), последний отказался от договора аренды в одностороннем порядке, направив уведомление № 616 от 04.04.2019 г. Уведомление получено адресатом 20.04.2019 г.

Таким образом, сославшись на правовую позицию, изложенную в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу, что при изложенных обстоятельствах, договор субаренды от 12.12.2018 г. прекращен односторонним отказом арендодателя в связи с ненадлежащим исполнение субарендатором обязательств по договору субаренды, а поскольку задолженность подтверждена материалами дела и доказательств ее погашения ответчиком не представлено, требование истца по встречному иску о взыскании задолженности и пени законно, доказано и подлежит удовлетворению в полном объеме.

При этом, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований в части взыскания судебных расходов в сумме 30 000 руб., поскольку из представленного в материалы дела договора оказания юридических услуг № 1/19 от 25.03.2019 г. усматривается, что юридические услуги оказываются представителем по требованиям заказчика к ИП ФИО4, в платежном поручении основание платежа указано - оплата по договору №2/19 от 01.04.2019г., в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недоказанности и не относимости заявленных судебных издержек, в свете представленных истцом по встречному иску доказательств, с рассматриваемым делом.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно,  проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Действительно, между ответчиком (арендодатель) и истцом (субарендатор) «12» декабря 2018 г. заключен Договор субаренды торговой площади № 61-КДС-ГС/2018. Договор не оспорен и не признан недействительным.

В соответствии с п. 1.2. ответчик принял на себя обязательство передать, а заявитель жалобы принять за плату во временное владение и пользование (в субаренду) часть комнаты № 58 площадью 6 (шесть) кв.м. с условным обозначением 2-5, расположенной на 1 этаже Торгового центра по адресу: 117587, 

<

...> (далее - Торговая площадь).

ООО «Прайм Менеджмент» свое обязательство по Договору исполнило - «13» декабря 2018 г. передало истцу Торговую площадь в субаренду, что подтверждается подписанным с двух сторон Актом приема-передачи Торговой площади.

Истец же во исполнение заключенного Договора исполнил свое обязательство по оплате суммы страхового депозита в сумме 100 000 руб. в соответствии с п. 3.5. Договора.

При этом соответствии с п. 4.6.32 Договора субарендатор принял на себя обязательство в дату подписания Акта приема-передачи Торговой площади своими силами и за свой счет установить на Торговой площади торговое оборудование, которое будет отвечать требованиям Арендодателя и Собственника. 

Дизайн такого торгового оборудования (внешний и внутренний вид, технические характеристики, материалы отделки и др.) Субарендатор обязуется письменно согласовать с Арендодателем до его установки на Торговой площади.

В целях получения согласования проекта торгового оборудования со стороны Арендодателя. Субарендатор обязуется в течение 7 (Семи) дней с даты оплаты обеспечительного платежа письменно согласовать с Арендодателем дизайн-проект торгового оборудования.

В течение 14 календарных дней с момента оплаты обеспечительного платежа, Субарендатор обязан заключить договор на поставку/изготовление торгового оборудования с согласованным Арендодателем производителем профильного оборудования в соответствии с ранее утвержденным проектом, оплатить в адрес производителя авансовый платеж за производство оборудования и предоставить Арендодателю копию заключенного с производителем договора и подтверждение оплаты авансового платежа.

Однако в нарушение условий п. 4.6.32. Договора истец не выполнил своего обязательства по согласованию с ответчиком дизайна своего торгового оборудования и его установки на Торговой площади.

Ссылка заявителя жалобы на то, что никаких замечаний ненадлежащего оборудования со стороны ответчика в акте не имеется. Дизайн данного оборудования устаивал ответчика, был с ним согласован, однако пропуска на сотрудников по факту оформлены им не были, что и явилось препятствием в пользовании площадью несостоятельны, поскольку Общество так и не направило в адрес ответчика и Собственника ТЦ письма о согласовании дизайна торгового оборудования, а в Акте приема-передачи Стороны подтвердили, что претензий к состоянию Торговой площади (а не к торговому оборудованию) не имеется.

Также в соответствии с п. 4.6.5. Договора Заявитель обязался непрерывно использовать Торговую площадь, осуществляя хозяйственную деятельность в соответствии с Видом разрешенного использования и в соответствии с часами работы Центра. Обеспечить непрерывное нахождение, по крайней мере, одного сотрудника из персонала Субарендатора на Торговой площади в течение часов работы Центра.

Кроме этого в соответствии с п. 3.4. Договора истец обязан был производить арендные платежи, установленные пунктом 3.1. Договора, ежемесячно за период со дня подписания Сторонами Акта приема-передачи Торговой площади до дня подписания Сторонами акта возврата Торговой площади Арендодателю включительно.

В соответствии с ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Однако заявитель в нарушение принятых на себя обязательств по Договору, указанных выше, так и не согласовал и не установил на переданной ему в аренду Торговой площади торговое оборудование, не начал осуществление своей коммерческой деятельности и не оплатил ответчику арендную плату, что явилось основанием для одностороннего отказа ответчика от исполнения Договора и удержания оплаченного страхового депозита (копия уведомления исх. № 616 от 04.04.2019 г. имеется в материалах дела).

При изложенных обстоятельствах, доводы заявителя жалобы, о доказанности оснований для удовлетворения первоначального иска о расторжении договора и взыскании суммы страхового депозита, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку как установлено в ходе рассмотрения дела договор расторгнут односторонним отказом арендодателя от договора, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору субаренды, а потому отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании с ответчика суммы страхового депозита. В тоже время, поскольку судом первой инстанции установлено наличие у истца задолженности по арендной плате, встречные исковые требования обоснованно удовлетворены, как в части основной задолженности так и в части пени.

По мнению судебной коллегии, доводы апелляционной жалобы, сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено. 

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2019 года, учетом определения Арбитражного суда г. Москвы от 28 ноября 2019 года об исправлении опечатки, по делу № А40-69704/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судьяА.И. Проценко

 

Судьи:М.С. Кораблева  

                                                                                                           Е.Б. Алексеева