АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8579/2021

г. Чебоксары

15 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.07.2022.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер",   ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 428031, 

<

...>

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН 

<

***>,                   ОГРН 

<

***>, 428000, 

<

...>;

акционерному обществу "Городское управление капитального строительства", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428000, 

<

...>",

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Московский, д. 33 а;

- муниципальное бюджетное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства", ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 428032, Чувашская Республика, г. Чебоксары, бульвар купца ФИО2, д. 16,

- Управление Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике – Чувашии, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 428018, 

<

...>,

о внесении изменений в договор, признании незаконным бездействия, обязании устранить допущенные нарушения,

при участии:

от истца ФИО3 по доверенности от 26.11.2021 № 1, ФИО3 по доверенности от 25.01.2022 № 3, ФИО4 по доверенности от 01.06.2022, ФИО5 по доверенности от 21.06.2022, ФИО6 по доверенности от 21.06.2022, ФИО7 по доверенности от 14.12.2022 № 2,

от ответчика ФИО8 по доверенности от 10.01.2022 № 29/01-28, ФИО9 по доверенности от 25.03.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" (далее – Общество, ООО "СЗ "Лидер") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация), муниципальному унитарному предприятию "Городское управление капитального строительства" муниципального образования города Чебоксары (далее – МУП "ГУКС") с требованиями о признании незаконным бездействия и обязании Администрации в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить строительство инженерной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение, коллектор, наружное освещение) в рамках договора долевого участия в развитии инженерной инфраструктуры города от 10.01.2012 № 5.12-К (далее – Договор № 5.12-К), заключенного между Администрацией, МУП "ГУКС" и  ООО "СЗ "Лидер".

Определением суда от 13.10.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Комитет) и муниципальное бюджетное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства" (далее – Учреждение).

Определением от 30.11.2021 судом произведена замена ответчика МУП "ГУКС" на его правопреемника акционерное общество "Городское управление капитального строительства" (далее – АО "ГУКС").

В рамках дела № А79-11960/2021 ООО "СЗ "Лидер" обратилось в суд с требованием о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории г. Чебоксары от 23.12.2011 № 57 (далее – Договор № 57) в части увеличения срока действия договора до 31.12.2026 (т.3, л.д.6-7). 

Определением суда от 25.01.2022 дела №№ А79-8579/2021 и А79-11960/2021 объединены в одно производство с присвоением единого номера № А79-8579/2021.

Определением суда от 24.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике – Чувашии.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования (т.9, л.д.64-65), просил:

1) Признать незаконным бездействие и обязать Администрацию и АО "ГУКС" в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить строительство инженерной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение, коллектор, наружное освещение) в рамках договора долевого участия в развитии инженерной инфраструктуры города от 10.01.2012 № 5.12-К, заключенного между Администрацией, МУП "ГУКС" и ООО "СЗ "Лидер";

2) Обязать Администрацию изменить договор о развитии застроенной территории в г. Чебоксары, ограниченной улицами Эгерский бульвар, Ленинского Комсомола, Машиностроительный проезд, речка Малая Кувшинка, от 23.12.2011 № 57 путем заключения дополнительного соглашения на следующих условиях:

- пункт 2.1.3. изложить в следующей редакции: "В срок до 31 декабря 2026 года осуществить на Территории строительство объектов согласно утвержденному проекту планировки Территории".

- пункт 5.1. изложить в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения обязательств, но не позднее 31 декабря 2026 года.

Любое изменение и прекращение настоящего договора по соглашению сторон должно осуществляться в письменном виде путем подписания единого документа обеими сторонами.

Изменения договора, оформленные дополнительными соглашениями, могут относиться к:

- составу работ, объему и характеру отдельных работ;

- срока выполнения работ;

- стоимости работ;

- случаям отказа граждан от переселения в благоустроенные жилые помещения (исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.5 настоящего договора продлевается на период времени, равный времени производства в судебных органах по судебным делам о выселении граждан);

- иными положениями и условиями выполнения настоящего договора".

Изменение предмета иска судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поводом для обращения в суд с исковыми заявлениями, объединенными в одно производство, послужил незаконный отказ от выполнения своих обязательств Администрацией в рамках Договора № 57 и в рамках Договора №5.12-К.

В части исковых требований по Договору № 57 истец в обоснование указывает следующее.

Из содержания Договора № 57 в редакции дополнительных соглашений к нему усматривается, что ООО "СЗ "Лидер" помимо обязанности расселить жильцов из подлежащих сносу самовольно возведенных индивидуальных жилых домов приняло на себя обязательства, в том числе подготовить проект планировки территории, включая ее межевание, вынести данный проект на утверждение, разработать рабочую документацию на строительство инженерных коммуникаций по очередям строительства, а также рабочие проекты на объекты социального назначения, получить по ним положительное заключение государственной экспертизы; установить границы земельного участка и провести государственный кадастровый учет по мере освобождения территории от прав третьих лиц; в соответствии с утвержденным проектом планировки осуществить строительство объектов до 31.12.2021.

При этом снос самовольно возведенных индивидуальных жилых домов в ходе реализации проекта застройки территории истец осуществляет на основании решения Администрации.

В свою очередь к обязанностям Администрации по Договору № 57 относится: утверждение проекта планировки территории, включая проект межевания; принятие решения о сносе самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, расположенных на территории застройки; принятие решения о предоставлении застройщику после выполнения им ряда обязанностей земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение иным гражданам и юридическим лицам, для строительства отдельных объектов в границах территории, которое производится по мере переселения из них граждан в соответствии с действующим законодательством; оказание застройщику содействия в сносе самовольных строений на развиваемой территории.

Ввиду несовершения Администрацией предусмотренных законодательством распорядительных действий, Общество не имело возможности в предусмотренные договором сроки исполнить обязательства, предусмотренные договором. Приступить к исполнению обязательств по договору Общество могло только после принятия Администрацией постановления об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.

В связи с тем, что утвержденный в 2012 году проект планировки территории не соответствовал площади проектируемого микрорайона по Договору № 57, поскольку по проекту предусмотрено 20,7 га, а по договору всего лишь 19,25 га, а также речка Кувшинка фактически проходит по центру земельного участка, а не по краю земельного участка, как указано в Договоре № 57, в связи с чем на речке Кувшинке в нарушение СанПиН 2.4.2.1178-02 запроектированы объекты социального значения – школа и детский сад, то ООО "СЗ "Лидер" не смогло приступить к дальнейшему строительству до утверждения нового проекта планировки территории, то есть до 2016 года. Таким образом, Общество не могло исполнить свои обязательства в течение 4-х лет, с 2012 г. до 2016 г.

Кроме того, согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения № 2 от 05.06.2015 к Договору № 57 истец принял на себя обязательства разработать рабочие проекты на объекты социального назначения, размещаемые на застраиваемой территории, получить по ним положительное заключение органов Госэкспертизы и безвозмездно передать Администрации проектно-сметную и исходно-разрешительную документацию для открытия финансирования на строительство до 31.12.2018.

Во исполнение условий договора истец передал ответчику для согласования эскизный проект школы. Письмом от 28.05.2019 № 3080 Управление образования Администрации согласовало проект, но просило предусмотреть два плавательных бассейна, хотя в техническом задании не был предусмотрен второй плавательный бассейн.

Истец письмом от 04.06.2019 № 1325, направленным по электронной почте в Управление образования Администрации 04.06.2019, сообщил о том, что второй плавательный бассейн возможно построить вместо спортивного зала для начальных классов и просил согласовать такой вариант.

Однако, Администрация на письмо истца от 04.06.2019 не ответила до 01.04.2022. Таким образом, истец не мог выполнять условия договора в течение 2 лет 8 месяцев, с 04.06.2019 до 01.04.2022 не по своей вине.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.1.5 Договора № 57 истец принял на себя обязательство расселить жильцов из подлежащих сносу самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, в границах застраиваемой территории путем предоставления благоустроенных жилых помещений.

Однако, исходя из буквального толкования условий договора, правом самостоятельно решать вопрос о сносе индивидуальных жилых домов на застраиваемой территории ООО "СЗ "Лидер" не наделен. Этот факт установлен решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 06.12.2019 по делу № 2-3547/2019.

Истцом предприняты все меры для выполнения условий Договора № 57, что доказывается решениями Калининского районного суда от 14.11.2019, от 16.12.2019, от 06.12.2019.

Вместе с тем, Администрация не исполняла свои обязательства по договору и дополнительным соглашениям к нему в части принятия решения о сносе самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, расположенных на территории застройки и обязывала вместо себя производить эти действия ООО "СЗ "Лидер", что является прямым нарушением действующего законодательства. Администрация не может делегировать свои полномочия застройщику. Эти факты установлены решениями Калининского районного суда г. Чебоксары по делу № 2-3547/2019, по делу № 2-2832/2019.

Решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 06.12.2019 по делу № 2-3547/2019 установлены факты отсутствия решения Администрации о сносе самовольных построек, о ненадлежащем предоставлении истцу земельного участка. Таким образом, указанным решением суда установлены факты, которые способствовали невозможности исполнения в срок условий Договора № 57.

Кроме того, жильцы самовольных построек, видя то, что Администрация бездействует по их выселению из самовольных построек, а истцу суды отказывают в выселении жильцов и сносе самовольных построек, начали злоупотреблять правом. Так, ФИО10 заявлением от 13.12.2019 отказалась от добровольного выселения из самовольной постройки и потребовала предоставления большей площади без оплаты.

Истец письмом от 13.12.2019 № 1991 обратился в Администрацию за содействием в расселении жильцов самовольных построек.

Также истец предоставлял жильцам самовольной постройки денежную компенсацию за изъятие и снос самовольной постройки, что подтверждает реестр, предоставленный в материалы (приобщен ходатайством от 17.03.2022).

Также истец предоставлял благоустроенные жилые помещения жильцам самовольных построек, что доказывается реестром лиц, получивших от истца благоустроенные жилые помещения (приобщено ходатайством от 17.02.2022).

Со стороны Администрации никаких действий по выполнению своих обязательств по Договору № 57 предпринято не было, что доказывается решениями Калининского районного суда г. Чебоксары, приобщенными в материалы дела.

Истец осуществляет строительство на территории, предоставленной под развитие по Договору № 57 на основании разрешения на строительство от 29.06.2018 № 21-01-118-2018 сроком до 29 мая 2024 года и от 29.06.2018 № 21-01-119-2018 сроком до 29 августа 2024 года, заключено более 100 договоров долевого участия с гражданами, заплатил цену права за заключение договора о развитии застроенной территории, значительные расходы вложены в разработку проектно-сметной и исходно-разрешительной документации, на расселение граждан.

В случае прекращения договора будут нарушены не только права Общества, но и под угрозой могут быть права третьих лиц - граждан, заключивших с Обществом договоры участия в долевом строительстве. В связи с изложенным, истец письмом направил проект дополнительного соглашения к Договору № 57с предложением продлить срок исполнения обязательств по договору и действия договора.

В ответ на обращение истца Администрация направила письмо, в котором содержится отказ в подписании дополнительного соглашения, поскольку законодательством продление сроков исполнения договора о развитии застроенной территории не предусмотрено.

Отказ Администрации в подписании дополнительного соглашения послужил основанием для обращения ООО "СЗ "Лидер" с исковым заявлением в Арбитражный суд Чувашской Республики.

По мнению истца, нормы градостроительного законодательства, гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории в ходе его исполнения по решению суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при несовершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика.

Кроме того, реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, соответственно, как задержка сроков утверждения проектной документации, так и необходимость внесения изменений в проект планировки и в проект межевания, являются объективной причиной невозможности осуществления строительных работ в ранее оговоренные сторонами сроки.

Администрация предоставила земельный участок, находящийся в границах застраиваемой территории, другому лицу для строительства автозаправочной станции. Таким образом, уменьшилась площадь застраиваемой территории и возникла необходимость внесения изменения в проект планировки территории, поскольку изначально на месте автозаправки был расположен жилой дом. Этот факт подтверждается решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.09.2012 по делу № А79-8207/2012.

Таким образом, ввиду ненадлежащего исполнения Администрацией своих обязанностей, истец в обусловленный договором срок не смог выполнить свои обязательства за период с 2012 года до 2016 года (4 года) из-за необходимости внесения изменения в проект планировки территории, в период с июня месяца 2019 года до апреля месяца 2022 года (2 года 8 месяцев) ввиду не получения ответа по согласованию проекта школы, с 2012 года по 2020 год (8 лет) ввиду отказа Администрации в содействии в сносе самовольных построек, а именно путем вынесения решения и обращения в суд.

Общий срок нарушения своих обязательств Администрацией составляет 8 лет, однако исходя из того, что за 10 лет истцом было построено 2/3 от запланированных объектов застройки, то для завершения строительства, при условии исполнения Администрацией своих обязательств надлежащим образом, истцу требуется срок до 31.12.2026.

В части исковых требований по Договору № 5.12-К истец в обоснование указал следующее. 

В материалы дела представлены доказательства исполнения истцом своих обязательств по Договору №5.12-К, а именно: акты выполненных работ (КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3) на общую сумму 224 466 447 руб. (ходатайство о приобщении документов от 17.02.2022); договоры и акты о безвозмездной передаче наружного освещения, водоотведения Администрации (приобщены в материалы дела 18.01.2022); распоряжения Администрации о безвозмездном принятии выполненных работ истцом в рамках Договора № 5.12-К (приобщены в материалы дела 18.01.2022).

Также в материалы дела представлены письма Администрации, в которых она в категоричной форме отказывается исполнять свои обязательства, предусмотренные Договором № 5.12-К, а именно: сопроводительное письмо из Администрации от 08.04.2020 № 29/02-2073 и проект дополнительного соглашения № 4 к Договору № 57 с приложением, доказывающие факт незаконных требований ответчика об изменений условий Договора № 57на крайне невыгодных условиях для истца и создания дополнительных финансовых затрат для истца, а также незаконного требования об исключении из условий договора пункта, касающегося заключения договора на развитие инженерной инфраструктуры, хотя инженерная инфраструктура построена и сдана ответчику; письмо в Администрацию от 01.06.2020 и письмо в Администрацию от 03.06.2020 № 1089, доказывающие факт попытки истца урегулировать вопросы по Договору № 5.12-К, заключенного в рамках Договора № 57 по построенным инженерным сетям и по инженерным сетям, которые еще надлежит построить.

Таким образом, истцом построены инженерные коммуникации, предусмотренные Договором № 5.12-К и, соответственно, истец свою часть работы по указанному договору выполнил и передал Администрации. Однако Администрация своих обязательств по данному договору так и не исполнила.

Администрация в отзывах и дополнениях к ним иск не признала по следующим основаниям.

По вопросу обеспечения застраиваемого микрорайона объектами инженерной инфраструктуры ответчик отмечает, что в соответствии с пунктом 2.1.3. Договора № 57 к обязанностям ООО "СЗ "Лидер" отнесено строительство объектов инженерного обеспечения, внутримикрорайонных дорог и инженерных сетей, которое он должен осуществить за свой счет.

В пунктах 2.3.1-2.3.3. Договора № 57 отсутствуют какие-либо обязанности Администрации по оплате работ при строительстве объектов инженерного обеспечения, внутримикрорайонных дорог и инженерных сетей, выполненных ООО "СЗ "Лидер".

Кроме того, Администрация отмечает, что Договор № 5.12-К заключен в целях реализации постановления Главы администрации г. Чебоксары Чувашской Республики от 21.01.2002 № 28 "О порядке возмещения городу затрат на развитие инженерной инфраструктуры" (далее - Постановление № 28). Согласно пункту 1 Постановления № 28 предусмотрено, что заказчикам-застройщикам (инвесторам) независимо от источников финансирования и форм собственности, осуществляющим строительство жилья и других объектов на территории г. Чебоксары, участвующим на договорной основе в развитии внеплощадочных инженерных сетей и сооружений коммунального хозяйства города, перечислять средства в размере 20 процентов от сметной стоимости строительства на расчетный счет МУП "Городское управление капитального строительства". 

Предметом Договора № 5.12-К является долевое участие в развитии инженерной инфраструктуры города на добровольной основе в целях возмещения части затрат администрации города на строительство объектов социально-бытового и коммунального назначения, а также обеспечения взаимосвязанного финансирования строительства объектов социально-бытового и коммунального назначения в г. Чебоксары.

Согласно пункту 1 Постановления № 28 и пунктам 2.1. и 2.2. Договора № 5.12-К размер долевого участия ООО "СЗ "Лидер" в развития и реконструкции инженерных сетей согласно технических условий на присоединение новых потребителей к городским инженерным сетям определено в размере 20 % от стоимости строительства Объектов и ориентировочно составляет 581 900 000 рублей. После рассмотрения и утверждения проекта планировки территории микрорайона размер долевого участия уточняется. В соответствии с пунктом 2.4 Договора № 5.12-К предусмотрено право ООО "СЗ "Лидер" непосредственно выполнять работы по строительству инженерной инфраструктуры или рассчитываться иными способами, при условии согласования. Однако в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие какое-либо согласование ООО "СЗ "Лидер" с Администрацией.

Также, в нарушение пункта 3.1.2. Договора № 5.12-К подтверждающие документы о выполнении условий пункта 2.3 данного договора по оплате долевого участия в развитии инженерной инфраструктуры ООО "СЗ "Лидер" не представлены.

Кроме того, Постановлением № 28 утверждено Положение о постоянно действующей Комиссии по координации развития реконструкции инженерной инфраструктуры, выдачи технических условий на присоединение потребителей (объектов жилья и социальной инфраструктуры) к городским коммуникациям тепловодоэлектроснабжения и канализации (далее - Положение). Пунктом 3 Положения определены основные задачи Комиссии:

- рассмотрение и определение достоверности технических условий, выдаваемых муниципальными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства города, с учетом износа и загруженности инженерных сетей, заказчикам-застройщикам земельных участков;

- распределение перечня выполняемых работ между заказчиками-застройщиками, необходимых для выполнения технических условий, по возмещению затрат городу на развитие инженерной и социальной инфраструктуры в условиях застройки земельных участков города;

- оформление принятых решений протоколом, утверждение их председателем Комиссии для заключения договоров об условиях застройки земельных участков с обязательным выполнением решений протокола;

- осуществление контроля за выполнением заказчиком-застройщиком технических условий по строительству объектов жилищно-гражданского назначения.

В рамках рассмотрения дела истцом не предоставлены доказательства согласования с Комиссией перечня видов работ, по возмещению затрат городу на развитие инженерной и социальной инфраструктуры города.

Истцом также не предоставлены доказательства согласования ООО "СЗ "Лидер" с Администрацией непосредственно выполнения работы по строительству инженерной инфраструктуры и документы о выполнении условий пункта 2.3 данного договора по оплате долевого участия.

Согласно Договору № 5.12-К Администрация приняла на себя следующие обязательства:

- при предъявлении указанного договора и других необходимых документов выдать разрешение на строительство объектов;

- при условии выполнения застройщиком условий указанного договора, дать разрешение на подключение вновь построенных объектов к общегородским инженерным коммуникациям.

Иных обязательств в тексте Договора № 5.12-К Администрация на себя не принимала.

Таким образом, выполненные работы по строительству объектов инженерного обеспечения, внутримикрорайонных дорог и инженерных сетей, осуществлялись в рамках 2.1.3. Договора.

Устройство водопропускного коллектора реки Малая Кувшинка направлено на уменьшение водоохранной зоны данной реки для целей уплотнения жилой застройки в рассматриваемом микрорайоне и извлечения застройщиком прибыли при строительстве коммерческих объектов, предусмотренных проектом планировки территории. Строительство коллектора не является необходимой инженерной инфраструктурой для жизнеобеспечения уже существующих и строящихся многоквартирных домов.

Таким образом, заявление ООО "СЗ "Лидер" не содержит сведений, в чём именно выразилось бездействие Администрации в рамках Договора № 5.12-К, какие конкретные обязательства не были исполнены.

Решение суда не может носить абстрактный характер. Обязание Администрации в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда обеспечить строительство инженерной инфраструктуры без указания наименования и объема работ, являются не конкретизированными, абстрактными, что не соответствует принципу исполнимости судебного акта.

Заявляя настоящие требования, истец не приводит набор работ, что препятствует возможности обязания ответчика совершить определенные действия – реализовать один из способов защиты нарушенного права.

Способ защиты прав должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Выбор ненадлежащего способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Аналогичные выводы содержатся в схожей судебной практике, вытекающей из споров об обязании, а именно в решении от 26.07.2021 по делу № А32-3057/2021, принятом Арбитражным судом Краснодарского края и оставленным без изменения судом апелляционной инстанции.

По требованию об изменении условий Договора № 57 в части продления срока его исполнения Администрация указала следующее.

По своей правовой природе существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются взаимные обязательства органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Решением от 09.09.2020 по делу № А79-13267/2019 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал ООО "СЗ "Лидер" в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда исполнить обязательство по пункту 2.1.4. Договора № 57, разработать рабочие проекты на объекты социального назначения, размещаемые на территории подлежащей развитию, получить по ним положительные заключения органов государственной экспертизы и безвозмездно передать администрации города Чебоксары проектно-сметную и исходно-разрешительную документацию для открытия финансирования на строительство следующих объектов: дошкольная образовательная организация на 160 мест - позиция 20; общеобразовательная организация на 1200 мест - позиция 22.

До настоящего времени вышеуказанное решение суда ООО "СЗ "Лидер" не исполнено.

Вышеуказанным судебным решением по делу № А79-13267/2019, удовлетворяя требования Администрации, Арбитражный суд Чувашской Республики признал неисполнение обязательств со стороны ООО "СЗ "Лидер", при полном исполнении встречных обязательств со стороны Администрации на дату вынесения решения, то есть на 09.09.2020.

Кроме того, пунктом 2.4.2. Договора № 57 предусмотрено, что неисполнение застройщиком одного из обязательств, оговоренных в подпунктах 2.1.1-2.1.10 Договора № 57 является основанием для отказа от исполнения условий Договора.

Согласно пункту 2.1.2 Договора, ООО "СЗ "Лидер" обязалось: "в течение двенадцати месяцев с момента заключения настоящего договора подготовить проект планировки Территории, включая проект ее межевания, в соответствии с Генеральным планом развития г. Чебоксары, Правилами землепользования и застройки, а также расчетными показателями обеспечения Территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, и обеспечить вынесение проекта планировки на утверждение в порядке, установленном действующим законодательством, разработать рабочую документацию на строительство инженерных коммуникаций по очередям строительства.

Проект планировки Территории должен соответствовать градостроительному регламенту земельного участка, определенному Правилами  землепользования и застройки в г. Чебоксары, и заданию на проектирование".

Таким образом, доводы истца о том, что по вине Администрации при утверждении проекта планировки и проекта межевания территории объекты социального значения расположены неправильно, что за собой повлекло невозможность их строительства в установленный договором срок, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 2.1.5. Договора № 57 ООО "СЗ "Лидер" приняло на себя обязательство расселить жильцов из подлежащих сносу самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, в границах развиваемой Территории путем предоставления благоустроенных жилых помещений. На сегодняшний день ООО "СЗ "Лидер" обязательства по расселению полностью не исполнены.

Согласно пункту 2.1.5 Договора № 57, пункту 1.3. дополнительного соглашения от 05.06.2015 № 2 к Договору, а также дополнительному соглашению от 23.07.2015 № 3 к Договору ООО "СЗ "Лидер" обязуется:

- расселить жильцов из подлежащих сносу самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, располагающихся в границах развиваемой территории, путем предоставления жилых помещений, согласно срокам, указанным в приложениях № 1б, 1в дополнительного соглашения от 23.07.2015 № 3 к Договору;

- заключить договоры долевого участия в строительстве с жителями переселяемых домов согласно приложениям № 1б и 1в дополнительного соглашения от 23.07.2015 № 3 до 31.03.2016;

- создать и приобрести жилые помещения, которые будут предоставлены гражданам под расселение либо заменить предоставление благоустроенных жилых помещений на выплату денежной компенсации, размер которой определяется по соглашению между ООО "СЗ "Лидер" и жильцами соответствующего самовольно возведенного индивидуального жилого дома.

Сведения о том, что ООО "СЗ "Лидер" выплачены денежные компенсации вместо предоставления благоустроенных жилых помещений жильцами самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, указанных в Договоре, у Администрации отсутствуют.

Кроме того, Администрацией на основании обращения ООО "СЗ "Лидер" от 08.07.2021 № 1203, до этого ООО "СЗ "Лидер" в Администрацию с таким обращением не выходило, инициировано к ООО "СЗ "Лидер" и ФИО11 судебное разбирательство в Калининском районном суде г. Чебоксары об обязании ООО "СЗ "Лидер" (дело № 2-3851/2021) предоставить благоустроенное жилое помещение ФИО11, общей площадью не менее 43,5 кв. м и о сносе жилого дома по адресу: 

<

...>.

Ранее, 31.10.2019 Администрация обратилась в суд с иском к ООО "СЗ "Лидер", ФИО11 о возложении обязанности в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу предоставить ФИО11 жилое помещение и возложении обязанности принять жилое помещение. Указанное заявление было возвращено без рассмотрения (дело № М-3498/2019).

С аналогичными требованиями Администрация обратилась и к другим лицам, указанным в обращении ООО "СЗ "Лидер" от 08.07.2021 № 1203, гражданам Демьянову П.В. (дело № 2-3727/2021); Михайловой О.Г. (дело № 2-3813/2021).

В настоящее время, рассмотрение дел № 2-3727/2021, № 2-3813/2021 и № 2-3851/2021 на основании ходатайств ООО "СЗ "Лидер" приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Чувашской Республики по делу № А79-8579/2021.

Таким образом, истцом не предприняты все меры по исполнению условий Договора № 57, а ссылка на то, что Администрация бездействовала, является необоснованной.

В судебном заседании представители истца заявили отказ от иска в части требования о признании незаконным бездействия и обязании Администрации и АО "ГУКС" в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить строительство инженерной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение, коллектор, наружное освещение) в рамках договора долевого участия в развитии инженерной инфраструктуры города от 10.01.2012 № 5.12-К, заключенного между Администрацией, МУП "ГУКС" и ООО "СЗ "Лидер" (т.9, л.д.77).

В остальной части требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему (т.9, л.д.70-71). Привели дополнительный довод о том, что в 2020-2021 годах истец не мог надлежаще исполнять свои обязательства по Договору № 57 в связи с ограничительными мерами, введенными Указами Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 и от 11.05.2020 № 316, в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Кроме того, указали на необходимость несения непредвиденных затрат на строительство нового коллектора, хотя это мероприятие на было предусмотрено Договором № 57.

Представители ответчика Администрации иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, не возражали против принятия судом частичного отказа истца от иска. Дополнительно сослались на то, что объекты, строительство которых начато истцом в рамках Договора № 57, но не завершено, включены в единый реестр проблемных объектов, что послужило причиной для возбуждения в отношении истца дела № А79-2654/2022 о банкротстве. Пояснили, что истцом не предприняты все меры по исполнению условий Договора № 57, в частности, не выплачены денежные компенсации вместо предоставления благоустроенных жилых домов, не разработаны рабочие проекты на объекты социального назначения (детский сад и школа). Строительство коллектора не является необходимой инженерной инфраструктурой для жизнеобеспечения уже существующих и строящихся многоквартирных домов, устройство коллектора направлено на уменьшение водоохранной зоны реки Малая Кувшинка для целей уплотнения жилой застройки в рассматриваемом микрорайоне и извлечения застройщиком прибыли при строительстве коммерческих объектов, предусмотренных проектом планировки территории.

Ответчик АО "ГУКС" и третьи лица, надлежаще извещенные, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

26.05.2011 Администрацией принято распоряжение № 1319-р о развитии застроенной территории площадью 19,25 га, ограниченной улицами Эгерский бульвар, Л.Комсомола, Машиностроительный проезд, речка Малая Кувшинка г. Чебоксары.

17.10.2011 Администрацией принято распоряжение № 2722-р о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, в приложении к которому приведен проект такого договора, а также опубликовано объявлении о проведении аукциона (т.1, л.д.35-42, т.3, л.д.74-75).

Согласно протоколу от 06.12.2021 победителем аукциона признан истец (т.3, л.д.77).

23.12.2011 между Администрацией (Администрация) и ООО "СЗ "Лидер" (застройщик), ранее именовавшимся ООО "Лидер", на основании протокола о результатах аукциона от 06.12.2011 заключен договор о развитии застроенной территории в г. Чебоксары № 57, по условиям которого застройщик обязуется осуществить развитие застроенной территории общей площадью 19,25 га, ограниченной улицами Эгерский бульвар, Л.Комсомола, Машиностроительный проезд, речка Малая Кувшинка г. Чебоксары (далее – Территория) (т.1, л.д.13-19, т.3, л.д.74-77).

Перечень самовольно возведенных индивидуальных жилых домов и строений, подлежащих сносу и металлических гаражей, подлежащих сносу или утилизации, расположенных на территории, определен в Приложении № 1 к настоящему договору (пункт 1.2. Договора № 57).

Стоимость права на заключение настоящего договора составляет 28750000 руб. (пункт 1.3. Договора № 57).

 Пунктом 2.1. Договора № 57 предусмотрены следующие обязанности застройщика:

- в течение 60 (шестьдесят) дней со дня подписания протокола о результатах аукциона оплатить стоимость права па заключение настоящего договора, путем внесения на расчетный счет Администрации суммы в размере 28 750 000 руб., равной цене права на заключение договора о развитии застроенной территории за вычетом суммы внесенного Застройщиком задатка (подпункт 2.1.1.);

- в течение двенадцати месяцев с момента заключения настоящего договора подготовить проект планировки Территории, включая проект ее межевания, в соответствии с Генеральным планом развития т. Чебоксары, Правилами землепользования и застройки, а также расчетными показателями обеспечения Территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, и обеспечить вынесение проекта планировки на утверждение в порядке, установленном действующим законодательством, разработать рабочую документацию на строительство инженерных коммуникаций по очередям строительства. Проект планировки Территории должен соответствовать градостроительному регламенту земельного участка, определенному Правилами землепользования и застройки в г. Чебоксары, и заданию на проектирование (подпункт 2.1.2.);

- в срок до 31.12.2015 осуществить на Территории строительство объектов согласно утвержденному проекту планировки Территории и Приложению № 2 к настоящему договору. По мере застройки территории осуществлять строительство объектов инженерного обеспечения, внутримикрорайонных дорог и инженерных сетей за свой счет в соответствии со сроками, определенными в Приложении 2 "Календарный график строительства микрорайона "Кувшинка" г. Чебоксары". Приложение 2 подлежит корректировке после разработки и утверждения проекта микрорайона путем, подписания дополнительного соглашения к настоящему договору (подпункт 2.1.3.);

- в срок до 31.12.2013 разработать рабочие проекты на объекты социального назначения, размещаемые на Территории, получить по ним положительное заключение органов Госзкспертизы и безвозмездно передать Администрации проектно-сметную и исходно-разрешительную документацию для открытия финансирования на строительство (подпункт 2.1.4.);

- в срок до 31.12.2014 расселить жильцов из подлежащих сносу самовольно возведенных индивидуальных жилых домов в границах развиваемой Территории путем предоставления благоустроенных жилых помещений. Жилые помещения, которые будут предоставлены гражданам под расселение, создаются, либо приобретаются Застройщиком за свой счет. Характеристики приобретаемых помещений должны соответствовать требованиям жилищного законодательства. Окончательный срок начала и завершение расселения жильцов с указанием адреса и номера домов утвердить дополнительным соглашением к настоящему договору и в Приложение 2 к настоящему договору после утверждения проекта планировки территории, но не позднее срока, предусмотренного в пункте 2.1.2 настоящего договора (подпункт 2.1.5.);

- в ходе реализации проекта застройки Территории на основании решения Администрации, принятого в соответствии с действующим законодательством производить снос самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, строений и металлических гаражей в границах развиваемой Территории. При этом самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Вывоз или утилизация металлических гаражей производится Застройщиком за свой счет (подпункт 2.1.6.);

- в течение 30 дней со дня подписания протокола о результатах аукциона заключить с МУП "ГУКС" договор на развитие инженерной инфраструктуры. Во исполнение договора на развитие инженерной инфраструктуры в соответствии с частью 5 пунктом 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации выполнить работы по строительству или реконструкции объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения Территории в срок не позднее, чем за 10 дней до даты завершения строительства в соответствии с Приложением 2 к настоящему договору (подпункт 2.1.7.);

- установление границ земельных участков и проведение государственного кадастрового учета Застройщик осуществляет за счет собственных средств по мере освобождения Территории от прав третьих лиц (подпункт 2.1.8.);

- в течение 10 дней со дня подписания протокола о результатах аукциона возместить Комитету сумму расходов, произведенных при подготовке Территории к аукциону в размере 17 668 562 руб. (подпункт 2.1.9);

- ежеквартально предоставлять отчет о проделанной работе по освоению Территории (подпункт 2.1.10).

Пунктом 2.2. Договора № 57 предусмотрены следующие права Застройщика:

- запрашивать у Администрации информацию, необходимую для исполнения Застройщиком своих обязанностей по настоящему договору (подпункт 2.2.1);

- отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае: неисполнения Администрацией обязательств, оговоренных в подпунктах 2.3.1-2.3.3 настоящего договора; в иных случаях, установленных действующим законодательством (подпункт 2.2.2.).

Пунктом 2.3. Договора № 57 предусмотрены следующие обязанности Администрации:

- утвердить проект планировки Территории, включая проект межевания Территории, в отношении которой принято решение о развитии, при условии соответствия проекта Генеральному плану развития г. Чебоксары, Правилам землепользовании и застройки, архитектурно-эстетическим требованиям к Территории, расчетным показателям обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры и другим нормативам градостроительного проектирования (подпункт 2.3.1.);

- принять решение о сносе самовольно возведенных индивидуальныхжилых домов, расположенных на Территории в соответствии с действующим законодательством (подпункт 2.3.2);

- принять решение о сносе или утилизации металлических гаражей, расположенных на Территории в соответствии с действующим законодательством (подпункт 2.3.3.);

- в течение 30 дней после выполнения Застройщиком обязанностей,указанных в подпунктах 2.1.1-2.1.2, 2.1.8-2.1.10 настоящего договора, принятьрешение о предоставлении земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не представлены в пользование и (или) во владение инымгражданам и юридическим лицам, Застройщику для строительства отдельныхобъектов в границах Территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством. Порядок и промежуточные сроки выполнения подпунктов 2.1.3 – 2.1.7 определяются после утверждения проекта планировки Территории. Предоставление земельных участков, занятых самовольно построенными индивидуальными жилыми домами, производится без проведения торгов по мере переселения из них граждан в соответствии с действующим законодательством (подпункт 2.3.4.);

- оказывать Застройщику содействие в получении разрешений, согласований и информации, необходимой для исполнения Застройщиком своих обязанностей по настоящему договору. Оказывать Застройщику содействие в сносе самовольных строений на развиваемой Территории (подпункт 2.3.5.).

Пунктом 2.4. Договора № 57 предусмотрены следующие права Администрации:

- контролировать порядок исполнения Застройщиком его обязанностей по настоящему договору путем назначения уполномоченной на проведениестроительного контроля организации, запроса письменной информации о ходе выполнения им отдельных мероприятий, путем комиссионного рассмотрения, в том числе и с выходом на место положения дел на развиваемой Территории (подпункт 2.4.1.);

- отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор в случае: неисполнения Застройщиком одного из обязательств, оговоренных в подпунктах 2.1.1-2.1.10 настоящего договора; в иных случаях, установленных действующим законодательством (подпункт 2.4.2.).

Согласно пункту 5.1. Договора № 57 он вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения обязательств, включая обязанности по выплате неустоек, но не позднее 31.12.2015. Любое .изменение или прекращение настоящего договора по соглашениюсторон должно осуществляться в письменном виде путем подписания единого документа обеими сторонами. Изменения договора, оформленные дополнительными соглашениями, могут относиться к: составу работ, объему и характеру отдельных работ, срокам выполнения работ, стоимости работ, случаям отказа граждан oт переселения в благоустроенные жилые помещения (исполнение обязательств, предусмотренных подпунктом 2.1.5. настоящего договора продлевается на период времени, равный времени производства в судебных органах по судебным делам о выселении граждан); иными положениями и условиями выполнения настоящего договора.

В Приложении № 1 к Договору № 57 указан Перечень самовольно построенных индивидуальных жилых домов и строений, подлежащих сносу и металлических гаражей, подлежащих сносу или утилизации.

В Приложении № 2 приведен Календарный график строительства микрорайона "Кувшинка" г. Чебоксары.

10.01.2012 между Администрацией, МУП "ГУКС" (заказчик строительства объектов инженерной инфраструктуры) и ООО "Лидер" (застройщик) заключен договор долевого участия в развитии инженерной инфраструктуры города № 5.12-К, согласно пункту 1.1. которого застройщик принимает долевое участие в развитии инженерной инфраструктуры города на добровольной основе в целях возмещения части затрат администрации города на строительство объектов социально-бытового и коммунального назначения, а также обеспечения взаимосвязанного финансирования строительства объектов социально-бытового и коммунального назначения в г. Чебоксары (т.1, л.д.43).

В соответствии с пунктом 2.1. Договора 5.12-К для развития и реконструкции инженерных сетей согласно технических условий на присоединение новых потребителей к городским инженерным сетям долевое участие определено в размере 20% от стоимости строительства объектов.

Размер долевого участия по строительству жилых домов в микрорайоне "Кувшинка" в Новоюжном жилом районе г. Чебоксары (территория, ограниченная улицами Эгерский бульвар, Л.Комсомола, Машиностроительный проезд, речка Малая Кувшинка) ориентировочно составляет 581900000 руб. (115000 кв.м х 25300 руб. х 0,20). После рассмотрения и утверждения проекта планировки территории микрорайона размер долевого участия уточняется (пункт 2.2. Договора № 5.12-К).

Исполнение по долевому участию производится в течение срока строительства до ввода Объектов микрорайона в эксплуатацию (пункт 2.3. Договора № 5.12-К).

По согласованию сторон Застройщик непосредственно выполняет работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры или рассчитывается иными способами, не противоречащими законодательству Российской Федерации и Чувашской Республики (пункт 2.4. Договора № 5.12-К).

Согласно пункту 3.1. Договора № 5.12-К Застройщик обязуется:

- приступить к строительству объектов только после согласования проекта в установленном порядке, оформления земельного участка в аренду на период строительства и получения разрешения на строительство (подпункт 3.1.1.);

- ежеквартально, с момента начала строительства предоставлять сведения о выполненных объемах работ (КС-3), подтверждающие документы о выполнении условий пункта 2.3. данного договора по оплате долевого участия в развитии инженерной инфраструктуры (подпункт 3.1.2.);

- обеспечить сдачу объектов и инженерных сетей по условиям ТУ в эксплуатацию, зарегистрировать его в установленном порядке и передать на обслуживание эксплуатирующим организациям города. Затраты по регистрации и обслуживанию объектов до передачи на баланс компенсируются Застройщиком (подпункт 3.1.3.).

Согласно пункту 3.2. Договора № 5.12-К Администрация обязуется: 

- при предъявлении настоящего договора и других необходимых документов выдать разрешение на строительство объектов (подпункт 3.2.1.);

- при условии выполнения Застройщиком условий настоящего договора дать разрешение на подключение вновь построенных объектов к общегородским инженерным коммуникациям (подпункт 3.2.2.).

Договор № 5.12-К заключен в соответствии с постановлением главы Администрации от 21.03.2002 № 28 "О порядке возмещения городу затрат на развитие инженерной инфраструктуры", которое признано утратившим силу постановлением Администрации от 15.09.2017 № 2136 (т.1, л.д.44-52).

В рамках дела № А79-8207/2012 ООО "Лидер" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Администрации, ОАО "Дорисс" о признании незаконными:

-распоряжения №3140-р от 23.11.2011 "Об утверждении актов выбора и схемы расположения земельных участков №1 и №2 на кадастровом плане под размещение мини-АЗС по проезду Машиностроителей";

-распоряжения №1540-р от 11.05.2012 "О предоставлении ОАО "Дорисс" земельных участков на пересечении ул. Промышленная и ул. Коллективная, по проезду Машиностроителей" в части предоставления ОАО "Дорисс" из земель населенных пунктов сроком до 25.04.2013 земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:030310:291 площадью 769 кв.м. и 21:01:030310:292 площадью 1566 кв.м. по проезду Машиностроителей для размещения мини-АЗС и решения о заключении договора аренды данных земельных участков с ОАО "Дорисс";

-признании недействительным договора аренды земельного участка №134/5322к от 18.05.2012;

-обязании ОАО "Дорисс" освободить земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:030310:291 площадью 769 кв.м. и 21:01:030310:292 площадью 1566 кв.м. по проезду Машиностроителей г. Чебоксары от конструкций мини-АЗС.

Исковые требования обоснованы положениями статей 31, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 168, 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Правил землепользования и застройки в г. Чебоксары, утв. решением Чебоксарского городского Собрания депутатов №1683 от 14.07.2005, и мотивированы тем, что в настоящее время ОАО "Дорисс" на основании оспариваемых распоряжений и договора аренды в границах предоставленного истцу по договору о развитии застроенной территории г. Чебоксары №57 от 23.12.2011 земельного участка (со стороны Машиностроительного проезда) ведутся работы по строительству автозаправочной станции. Земельный участок площадью 19,25 га, ограниченный улицами Эгерский бульвар, Ленинского Комсомола, Машиностроительный проезд, речка Малая Кувшинка г. Чебоксары после проведения 06.12.2001 аукциона о признании ООО "Лидер" победителем полностью должен быть предоставлен последнему для строительства на основании распоряжения №1319-р от 26.05.2011 и договора №57 от 23.12.2011. Утверждение актов выбора земельных участков под размещение мини-АЗС противоречит положениям Правил землепользования и застройки г. Чебоксары, определяющих спорную территорию как зону многоквартирных домов. Размещение автозаправочной станции в данной зоне не допускается. 

Определением суда от 20.09.2012 по делу № А79-8207/2012 утверждено мировое соглашение от 19.09.2012, заключенное ООО "Лидер", Администрацией и ОАО "Дорисс", в следующей редакции (т.6, л.д.164-166):

"1.Настоящее мировое соглашение заключается сторонами на основании статей 139, 140 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях устранения спора, явившегося причиной предъявления исковых требований обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" к администрации города Чебоксары и открытому акционерному обществу "Дорисс" в отношении двух земельных участков с кадастровым номером 21:01:030310:291 площадью 769 кв.м., с кадастровым номером 21:01:030310:292 площадью 1566 кв.м., находящихся по проезду Машиностроителей г. Чебоксары.

2.Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" признает, что распоряжения администрации г. Чебоксары №3140-р от 23.11.2011, №1540-р от 11.05.2012 и договор аренды земельного участка №134/5322к от 18.05.2012, в соответствии с которыми администрацией г. Чебоксары предоставлены в аренду открытому акционерному обществу "Дорисс" земельные участки с кадастровым номером 21:01:030310:291 площадью 769 кв.м., с кадастровым номером 21:01:030310:292 площадью 1566 под размещение мини-АЗС, не нарушают законные права и интересы общества с ограниченной ответственностью "Лидер".

3.Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" признает, что использование открытым акционерным обществом "Дорисс" земельных участков с кадастровым номером 21:01:030310:291 площадью 769 кв.м., с кадастровым номером 21:01:030310:292 площадью 1566 кв.м. под размещение мини-АЗС не нарушает его законные права и интересы.

4.Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" принимает на себя обязательство не включать земельные участки с кадастровым номером 21:01:030310:291 площадью 769 кв.м., с кадастровым номером 21:01:030310:292 площадью 1566 кв.м. в проект планировки территории, подлежащей развитию на основании распоряжения администрации г. Чебоксары №1319-р от 26.05.2011 "О развитии застроенной территории площадью 19,25 га, ограниченный улицами Эгерский бульвар, Ленинского Комсомола, Машиностроительный проезд, речка Малая Кувшинка г. Чебоксары", и не осуществлять на данных земельных участках какое-либо строительство.

5.Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" отказывается от своих требований к администрации г. Чебоксары и открытому акционерному обществу "Дорисс", составляющих предмет иска по арбитражному делу №А79-8207/2012, в полном объеме.

6.Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" принимает на себя обязательство не предъявлять в настоящем и будущем к администрации г. Чебоксары и открытому акционерному обществу "Дорисс" каких-либо требований, связанных с земельными участками с кадастровым номером 21:01:030310:291 площадью 769 кв.м., с кадастровым номером 21:01:030310:292 площадью 1566 кв.м.

7.Администрация г. Чебоксары и открытое акционерное общество "Дорисс" обязуются не предъявлять в настоящем и будущем к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" каких-либо требований, связанных с земельными участками с кадастровым номером 21:01:030310:291 площадью 769 кв.м., с кадастровым номером 21:01:030310:292 площадью 1566 кв.м., в т.ч. требований о возмещении убытков, причиненных обеспечением иска по арбитражному делу №А79-8207/2012".

Постановлением Администрации от 25.01.2013 № 192 утвержден проект планировки территории (т.9, л.д.1-37).

Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 22.02.2013, оставленным без изменений определением Верховного Суда Чувашской Республики от 29.05.2013 № 33-1392-13, признано недействующим со дня вступления в законную силу решения суда распоряжение Администрации от 26.05.2011 № 1319-р. Основанием для признания его недействующим послужило несоблюдение формы (распоряжение вместо постановления) и неопубликование нормативного правового акта в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 22.08.2013 № 1 к Договору № 57 стороны утвердили порядок расселения жильцов из подлежащих сносу самовольно возведенных индивидуальных жилых домов в количестве 264 шт., в том числе в пункте 3 соглашения указали, что в случае выявления на территории, подлежащей развитию, иных самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, жильцы данных домов также подлежат расселению (т.2, л.д.86).

Письмом от 31.12.2014 № 3665/19 ОАО "Водоканал" известило истца о том, что, рассмотрев проект системы водоотведения микрорайона "Кувшинка", сообщает о необходимости корректировки генерального плана этого микрорайона, исключающей перенос проходящего по территории микрорайона коллектора ввиду его работы в сложных условиях. Застройщику указано на необходимость выполнения мероприятий по увеличению надежности коллектора при развитии микрорайона (т.1, л.д.146).

Дополнительным соглашением от 05.06.2015 № 2 к Договору № 57 (т.2, л.д.87-95) стороны руководствуясь статьями 328, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 8 статьи 46.1, подпунктом 9 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании писем Прокуратуры Чувашской Республики от 11.07.2013 № 73-29-2013, от 13.08.2013 № 73-29-2013, от 06.05.2015 № 7-14-179-15 (т.10, л.д.90-94) и протокола совещания при главе города Чебоксары от 04.06.2015 № 3, учитывая существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, связанных с судебными процессами по сносу металлических гаражей с территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, и обжалованием распоряжения администрации города Чебоксары от 26.05.2011 № 1319-р "О развитии застроенной территории площадью 19,25 га, ограниченной улицами Эгерский бульвар, Л. Комсомола, Машиностроительный проезд, речка Малая Кувшинка г. Чебоксары" внесли следующие изменения в Договор № 57:

- в пункте 2.1.3 слова "до 31.12.2015" заменили словами "до 31.12.2021";

- в пункте 2.1.4. слова "до 31.12.2013" заменили словами "до 31.12.2018";

- пункт 2.1.5 изложили в следующей редакции: "Расселить жильцов из подлежащих сносу самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, располагающихся в границах развиваемой территории, путем предоставления жилых .помещений, согласно срокам, указанным в приложениях №№ 1а, 16, 1в к настоящему дополнительному соглашению. Заключить договоры долевого участия в строительстве с жителями переселяемых домов согласно приложениям №№ 1б и 1в к настоящему дополнительному соглашению в срок до 31.03.2016. Жилые помещения, которые будут предоставлены гражданам под расселение, создаются или приобретаются Застройщиком. По соглашению между Застройщиком и жильцами самовольно возведенных индивидуальных жилых домов расселение путем предоставления благоустроенных жилых помещений может быть заменено на выплату денежной компенсации, размер которой определяется по соглашению между Застройщиком и жильцами соответствующего самовольно возведенного индивидуального жилого дома.";

- в пункте 5.1. слова "но не позднее 31.12.2015" заменили словами "до 31.12.2021".

Кроме того, в Дополнительном соглашении № 2 от 05.06.2015 стороны предусмотрели следующее:

- в случае выявления на территории, подлежащей развитию в соответствии с условиями Договора, самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, не учтенных в приложениях №№ 1а, 1б и 1в к настоящему дополнительному соглашению, жильцы данных домов также подлежат расселению по согласованию между ООО "Лидер" и жильцами в срок до 31.12.2017;

- Приложение № 1 к Договору изложить в новой редакции согласно приложениям № 1а, 16, 1в к дополнительному соглашению;

- Приложение № 2 к Договору изложить в новой редакции согласно приложению №2 к дополнительному соглашению;

- внесение изменений в приложения №№ 1б и 1в к дополнительному соглашению производить только с письменного согласия жителей, в отношении которых предполагается внести изменения;

- с момента подписания Дополнительного соглашения № 2 Дополнительное соглашение № 1 от 22.08.2013 к Договору № 57 признать утратившим силу.

Дополнительным соглашением от 23.07.2015 № 3 к Договору № 57 стороны с целью актуализации перечня самовольно возведенных домов по пр. Мясокомбинатский 7 линия после проведенной инвентаризации, а также уточнения списка граждан, переселяемых из самовольно возведенных домов по пр. Мясокомбинатский 7 линия, изложили приложения № 1б и 1в в новой редакции (т.2, л.д.96-101).

В Приложении № 1б к Договору № 57 приведен перечень самовольно построенных индивидуальных жилых домов по проезду Мясокомбинатский, 7-я линия, подлежащих сносу и согласных на предложение ООО "Лидер" (33 кв.м), состоящий из 76 пунктов.

В Приложении № 1в к Договору № 57 приведен перечень самовольно построенных индивидуальных жилых домов по проезду Мясокомбинатский, 7-я линия, подлежащих сносу и не согласных на предложение ООО "Лидер" (33 кв.м), но согласных на расселение на иных условиях, состоящий из 116 пунктов.

Постановлением Администрации от 26.12.2016 № 3474 утверждены проект планировки и проект межевания территории микрорайона, ограниченного улицами Эгерский бульвар, Л.Комсомола, Машиностроительный проезд, речка Малая Кувшинка г. Чебоксары (т.6, л.д.172, т.7, 1-90).

Истцом представлены акты выполненных работ по форме КС-2 и справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 по строительству инженерных сетей (дренажные сети, сети наружного водоснабжения, сети наружной и ливневой канализации, перенос водопровода, кабельные линии 10кВ для электроснабжения РП 10кВ, ТП10/0,4 кВ, кабельные линии КЛ-0,4 кВ, наружные сети освещения (уличное и дворовое), сети газоснабжения, сети связи)  на сумму 224466447 руб. 32 коп. (т.4, л.д.10-151, т.5, л.д.1-150, т.6, л.д.1-96).

Согласно имеющимся в материалах дела постановлениям Администрации от 27.12.2017 № 3002, от 13.07.2018 № 1249, от 19.03.2019 № 565 "О принятии в муниципальную собственность города Чебоксары сетей водопровода и канализации", договорам о безвозмездной передаче в муниципальную собственность г. Чебоксары водопровода и канализации от 27.12.2017 № 62/17, от 13.07.2018 № 20/18 и от 22.03.2019 № 27/19, постановлениям Администрации от 04.03.2019 № 427 и от 24.04.2019 № 873 "О принятии в муниципальную собственность города Чебоксары сетей наружного освещения", договорам о безвозмездной передаче в муниципальную собственность г. Чебоксары сетей наружного освещения от 04.03.2019 № 19/19 и от 30.04.2019 № 29/19, описи объектов, извещениям, актам приема-передачи, письму Комитета от 12.05.2020 № 039-3697, истцом переданы в муниципальную собственность города Чебоксары наружные инженерные сети водопровода, канализации, электроосвещения, предназначенные для обслуживания жилых домов, строительство которых осуществлялось по Договору № 57 (т.1, л.д.53-58, т.2, л.д.1-85).

Из переписки сторон усматривается, что у сторон возникли разногласия относительно того, за чей счет должно производится строительство инженерных и коммунальных сетей, необходимых для обслуживания строящихся истцом в рамках Договора № 57 многоквартирных жилых домов (т.1, л.д.59-66, 142-145, 147-149, т.3, л.д.94-96).

Разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенной подземной автостоянкой (поз.3, поз.3А) № 21-01-108-2017 выдано истцу Администрацией 08.06.2017 сроком до 08.06.2020, впоследствии продлено до 08.05.2023 (т.9, л.д.66-67).

Земельный участок под строительство позиций 3;3А первоначально предоставлен истцу Администрацией по договору от 28.03.2017 № 42/5522-К на срок до 28.03.2022 (т.10, л.д.77-80). Впоследствии сторонами заключен новый договор аренды от 18.10.2021 № 89/6392-К, предусматривающий срок аренды с 28.03.2022 до 28.03.2025. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 30.03.2022 (т.10, л.д.73-75).

Разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенной подземной автостоянкой (поз.19) № 21-01-217-2017 выдано истцу Администрацией 28.12.2017 сроком до 29.12.2020, впоследствии продлено до 28.02.2023 (т.9, л.д.68-69).

Земельный участок под строительство позиции 19 первоначально предоставлен истцу Администрацией по договору от 20.09.2017 № 156/5636-К на срок до 31.12.2021 (т.10, л.д.64-68). Впоследствии сторонами заключен новый договор аренды от 18.10.2021 № 95/6398-К, предусматривающий срок аренды с 01.01.2022 до 01.01.2025. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 15.11.2021 (т.10, л.д.69-72).

Разрешения на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземным гаражом (позиция 18, I и II этапы) №№ 21-01-118-2018, 21-01-119-2018 выданы истцу Администрацией 29.06.2018 сроком до 29.06.2020 и до 29.08.2021, впоследствии продлевались до 29.05.2024 и до 29.08.2024 соответственно (т.3, л.д.78-83).

Земельный участок под строительство позиции 18 предоставлен истцу Администрацией по договору от 10.11.2017 № 195/5676-К на срок до 31.12.2021 (т.10, л.д.48-53).

Также истцом заключены с Администрацией договоры аренды от 22.03.2018 № 33/5769-К и от 10.09.2019 № 120/6083-К земельных участков под строительство позиции 13 и позиции 2 сроком до 31.12.2021 (т.10, л.д.54-63).

Постановлением Администрации от 25.01.2019 № 99, с изменениями от 11.04.2019 № 789, утверждены проект планировки и проект межевания Территории (т.10, л.д.44-46).

Письмом от 08.04.2020 № 29/02-2073 Администрация направила истцу на подписание проект дополнительного соглашения № 4 к Договору № 57, которым предложила исключить подпункт 2.1.7. (т.3, л.д.91-93).

Данное дополнительное соглашение истцом не подписано.

Письмом от 28.05.2019 № 3080 Управление образования Администрации согласовало техническое задание на проектирование общеобразовательной школы, просило при этом предусмотреть в проекте 2 плавательных бассейна круглогодичного использования (т.3, л.д.84).

В ответ на письмо от 28.05.2019 № 3080 истец письмом от 04.06.2019 № 1325 сообщил, что размещение второго плавательного бассейна возможно вместо спортивного зала для начальных классов (т.3, л.д.85).

Письмом истец вновь просил Администрацию предоставить ответ на письмо от 04.06.2019 № 1325 (т.6, л.д.148-150).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.09.2020 по делу № А79-13267/2019 на истца возложена обязанность в течение двух месяцев со дня вступления  в законную силу решения суда исполнить обязательство  по пункту 2.1.4. договора  о развитии застроенной территории в г. Чебоксары от 23.12.2011 № 57, разработать рабочие проекты на объекты социального назначения, размещаемые  на территории подлежащей развитию, получить по ним положительные заключения  органов  государственной экспертизы и безвозмездно передать администрации города Чебоксары проектно-сметную и исходно-разрешительную  документацию  для открытия финансирования на строительство следующих объектов: дошкольная образовательная организация на 160  мест- позиция 20 и общеобразовательная организация на 1200 мест- позиция 22.

Письмом от 01.04.2022 № 180-4434 Администрация в ответ на письмо от 04.06.2019 № 1325 сообщила истцу, что при проектировании школы размещение спортивного зала для начальных классов в приоритете над размещением второго плавательного бассейна (т.9, л.д.49).

Письмом от 28.04.2022 № 1285 истец направил в адрес управления образования Администрации на согласование раздела проектной документации дошкольного образовательного учреждения на 160 мест, позиция 20 (т.9, л.д.72).

Письмом от 11.05.2022 управление образования Администрации в ответ на обращение истца предложило внести изменения в проектно-сметную документацию по данному объекту, перечень которых приведен (т.9, л.д.73-74).

Истец указывает, что им в период с 2014 по 2021 годы в целях расселения граждан заключено 298 договоров участия в долевом строительстве, в подтверждение чего он ссылается на их перечень в списке по карточке счета 76.06 (т.6, л.д.129-142).

Истцом также представлен список лиц, приведенный в карточке счета 91.02 за январь 2014 года – декабрь 2021 года, с которыми заключены договоры дарения квартиры (т.6, л.д.143).

Кроме того, истец представил список лиц, которым выплачены компенсации (т.6, л.д.144).

В подтверждение надлежащего исполнение истцом своих обязательств в материалы дела представлен реестр лиц, получивших жилые помещения путем переселения из самовольных строений (т.3, л.д.113-123).

Письмом от 13.12.2019 № 1991, полученным Администрацией 16.12.2019, истец просил оказать содействие в согласовании условий расселения жильца выявленного на Территории дома, который настаивал на предоставлении ему жилья исключительно на собственных условиях (т.6, л.д.145-146).

В ответ Администрация письмом от 04.01.2020 № 20933 сообщила о том, что такому жильцу предусмотрено предоставление квартиры площадью 33 кв.м (т.6, л.д.147).

Письмом от 08.07.2021 № 1204 истец уведомил Администрацию о своем намерении самостоятельно осуществить снос самовольной постройки ввиду того, что её владелец не установлен, и предложил высказать свою позицию по данному вопросу (т.9, л.д.75).

Письмом от 27.10.2021 истец сообщил Администрации об исполнении своих обязательств по расселению жильцов самовольных построек (т.9, л.д.76).

            Письмом от 11.11.2021 № 04-07-2021 прокурор города Чебоксары уведомил Администрацию о том, что препятствий для дальнейшего исполнения Администрацией договора о развитии застроенной территории и предоставления земельных участков ООО "СЗ "Лидер" для строительства многоквартирных домов в границах застраиваемой территории не имеется (т.3, л.д.28-29).

Письмом от 25.11.2021 прокурор города Чебоксары сообщил истцу о том, что предложения о продлении Договора № 57 направлены в Администрацию (т.4, л.д.8).

Письмом от 27.12.2021, полученным Администрацией согласно оттиску штампа в тот же день, истец со ссылкой на существенное изменение обстоятельств, а именно, непринятие Администрацией мер по обращению в суд с исками о сносе самовольных построек, просил рассмотреть вопрос об изменении срока исполнения Договора № 57. К указанному письму был приложен подписанный ООО "СЗ "Лидер" проект дополнительного соглашения № 4 об увеличении срока до 31.12.2026 (т.3, л.д.30-31).

В ответ на обращение истца Администрация письмом от 29.12.2021 № 23532 отказалась вносить предлагаемые изменения в Договор № 57 (т.3, л.д.142-145).

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

До окончания рассмотрения дела истцом заявлен отказ от иска в части требования о признании незаконным бездействия и обязании Администрации и АО "ГУКС" в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить строительство инженерной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение, коллектор, наружное освещение) в рамках Договора № 5.12-К.

Рассмотрев заявление истца об отказе от части исковых требований, суд пришел к выводу, что производство по делу в указанной части подлежит прекращению по следующим основаниям.

В части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает такой отказ в случае, если он не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

Поскольку из материалов дела не усматривается наличие обстоятельств, предусмотренных частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд полагает возможным принять  частичный отказ истца от иска.

Пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отказ от иска является основанием для прекращения производства по делу.

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в части в части требования о признании незаконным бездействия и обязании Администрации и АО "ГУКС" в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить строительство инженерной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение, коллектор, наружное освещение) в рамках Договора № 5.12-К подлежит прекращению.

Согласно пункту 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае истцом соблюден досудебный порядок по требованию об изменении Договора № 57, что подтверждается письмом истца от 27.12.2021 и отказом Администрации от 29.12.2021 № 23532.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" с 30.12.2020 признана утратившей силу Глава 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации "Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления". 

При этом, частью 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" предусмотрено, что договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона). 

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения Договора № 57) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. 

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

  Согласно части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 

2) цена права на заключение договора; 

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; 

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 

10) срок договора; 

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. 

На основании части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: 

1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 

2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; 

3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; 

4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления. 

При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления (часть 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в соответствии с пунктом 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора. 

Договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается (часть 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Следовательно, при заключении договора о развитии застроенной территории законодатель не допускает изменение условий договора на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон. 

Законом возможность продления такого срока прямо не предусмотрена. 

Вместе с тем, суд соглашается с доводом истца о том, что ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории в ходе его исполнения.

В связи с изложенным продление срока договора о развитии застроенной территории как существенного условия договора возможно только по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон или при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Договор о развитии застроенной территории имеет долгосрочный характер, предусматривающий ряд этапов его исполнения и комплекс многочисленных взаимных обязательств сторон, надлежащее исполнение которых каждой из сторон зависит от своевременного и надлежащего исполнения обязательств другой стороной. 

Таким образом, правоотношения по договору о развитии застроенной территории являются встречными.

Выполнение Застройщиком обязательств по Договору № 57, в том числе по расселению жильцов самовольных построек на Территории, подлежащей развитию, поставлены в зависимость от исполнения Администрацией встречных обязательств по оказанию Застройщику содействия в сносе самовольных строений на развиваемой Территории. 

Вступившими к законную силу решениями Калининского районного суда г. Чебоксары от 06.11.2019 по делу 2-2832/2019, от 14.11.2019 по делу № 2-2409/20219 и от 06.12.2019 по делу № 2-3547/2019 истцу было отказано в удовлетворении исков к гражданам о возложении обязанности освободить застраиваемую по Договору № 57 территорию от самовольных построек со ссылкой на то, что ООО "СЗ "Лидер" не подтвердил, что является собственником или законным владельцем земельных участков, на которых возведены спорные постройки. Судом общей юрисдикции указано, что правом самостоятельно решать вопрос о сносе индивидуальных жилых домов на застраиваемой территории истец не наделен. Снос осуществляется на основании решения Администрации, которая оказывает содействие застройщику (т.3, л.д.36-41, 146-154).

Вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 16.12.2019 по делу № 2-3771/2019 Администрации отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "СЗ "Лидер" об обязании предоставить гражданке жилое помещение площадью не менее 58 кв.м. Суд указал, что правом решать вопрос о размере жилой площади, предоставляемой под расселение, истец не наделен, застройщик не уклоняется от своей обязанности по предоставлению жилого помещения (т.4, л.д.1-2).

Вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 26.05.2020 по делу № 2-751/2020 Администрации отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "СЗ "Лидер" и гражданке о возложении обязанности заключить соглашение о предоставлении благоустроенного жилого помещения на праве собственности взаимен самовольно возведенного индивидуального жилого дома. Суд указал, что в этом доме гражданка не была зарегистрирована, ни на праве собственности, ни на праве пользования указанным домом не владеет и не владела (т.4, л.д.3-4).

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие большого количества судебных споров с участием Застройщика, Администрации, жильцов самовольных жилых строений, возникших в связи с заключением и исполнением Договора № 57. 

Указанные споры, начавшиеся в 2019 году, то есть спустя 8 лет после заключения Договора № 57, до своего разрешения, очевидно препятствовали своевременному исполнению своих обязательств Застройщиком, который безуспешно пытался в судебном порядке решить вопрос с расселением. 

Часть из указанных споров, связанных с расселением жильцов, до настоящего времени, не завершена. Так, Администрацией лишь в августе 2021 года предъявлены в суд общей юрисдикции три иска к гражданам о признании жилых домов самовольными постройками, выселении жильцов и сносе построек. Производство по двум делам приостановлено до разрешения настоящего дела (т.11, л.д.60-75).

Более того, согласно заочному решению Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 26.05.2020 по делу № 2-501/2020 Администрация обращалась с иском к истцу и гражданину, который проживает в самовольной постройке, расположенной не в пределах территории по Договору № 57, что также свидетельствует о недобросовестном поведении Администрации (т.6, л.д.156-157).

Несвоевременное исполнение Администрацией своей обязанности по оказанию содействия истцу в расселении жильцов, несмотря на его многочисленные обращения об этом, подтверждено представленными в материалы дела письмами истца в адрес Администрации от 19.04.2012 № 13, от 23.08.2016 № 242, от 20.10.2016 № 413, от 25.11.2016 № 455, от 08.07.2021 № 1204, от 27.10.2021 № 1277 (т.10, л.д.119-128, т.9, л.д.75-76).

Между тем, согласно пункту 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при исполнении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. 

Совокупность изложенного позволяет прийти к выводу о том, что истцом доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора № 57, требующих внесение в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых сторонами обязательств.

            Суд отклоняет доводы Администрации о том, что часть жилых домов, строящихся по Договору № 57, включены в реестр проблемных объектов, и о том, что в отношении истца возбуждено дело о банкротстве, так как сами по себе эти обстоятельства не препятствуют продлению сроков исполнения Договора № 57. В рамках дела № А79-2654/2022 истец не признан банкротом по состоянию на момент вынесения судом решения по настоящему делу.

Материалами дела и пояснениями сторон подтверждено, что в границах микрорайона актуальность застройки не утрачена, невозможность осуществления обязанностей истцом по расселению жильцов не зависела от его воли. 

Возражение Администрации о том, что истец несвоевременно уведомлял о наличии затруднений с расселением, опровергается вышеперечисленными письмами ООО "СЗ "Лидер".

Более того, ответчиком не опровергнуты надлежащими доказательствами доводы истца о том, что Администрацией был предоставлен земельный участок из земель территории по Договору № 57 для строительства мини-АЗС иному юридическому лицу в связи с чем возникла необходимость изменения проекта планировки территории, утвержденного в 2012 году. Вновь данный проект был утвержден лишь в 2016 году.

Из письменных пояснений Администрации от 22.06.2022 (т.10, л.д.28) следует, что в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории микрорайона, утвержденного постановлением Администрации от 25.01.2019 № 99, предусмотрено к размещению 15 многоквартирных жилых домов, 1 средняя общеобразовательная школа, 2 дошкольных образовательных учреждения, 2 отдельно стоящих паркинга, автомобильная дорога. В настоящее время построены и введены в эксплуатацию 9 многоквартирных жилых домов, общей площадью 90,6 тыс.кв.м. По 4 многоквартирным жилым домам (поз.3;3А, поз.19, поз.18 (I этап), поз.18 (II этап)), получены разрешения на строительство, степени готовности поз.3;3А и поз.19 составляют 45% и 59% соответственно. Администрацией построено и введено в эксплуатацию 1 дошкольное образовательное учреждение.

Таким образом, Договор № 57 в большей своей части исполнен, что ответчик подтверждает, при этом, истцом понесены значительные затраты, в том числе осуществлялось расселение жильцов, строительство инженерных сетей.

От исполнения своих обязательств в части разработки проектной документации для строительства социальных объектов истец не отказывается, что подтверждается имеющейся в деле перепиской.

Предлагаемые истцом изменения в условия договора не влияют на цену договора, не нарушают прав третьих лиц и не создают преимущественного положения общества перед другими участниками рынка.

Следует также принять во внимание, что ответчиком продлены вышеуказанные ранее выданные истцу разрешения на строительство ряда позиций и заключенные с ним договоры аренды земельных участков на срок, превышающий 31.12.2021. Тем самым Администрация подтвердила наличие обстоятельств, которые объективно препятствовали истцу в своевременном исполнении обязательств.

            По мнению суда, отказ в продлении Договора № 57 будет противоречить и общественным интересам ввиду наличия большого количества граждан – участников долевого строительства, вступивших в правоотношения с истцом.  

В свою очередь продление Договора № 57 направлено на достижение его целей.

Суд также частично учитывает доводы истца, заявленные со ссылкой на распространение новой коронавирусной инфекции и введенными в связи с этим ограничениями.

Так, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушении обязательств", положениями статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294, суд признает невозможность исполнения застройщиком обязательств в срок в период 30.03.2020 по 30.04.2020, а также с 06 по 08 мая 2020 г. по причине объявления указанных дней нерабочими. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий. 

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

С учетом изложенного вышеуказанные обстоятельства суд признает существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для изменения его условий в части увеличения сроков реализации договора о развитии застроенной территории и исполнения, принятых на себя сторонами обязательств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Ответчиком не представлено доказательств, обосновывающих иные условия, отличные от предложенного истцом проекта дополнительного соглашения, срок, на который истец просит продлить Договор № 57, является разумным и эквивалентным тем периодам, в течение которых истец не мог надлежаще исполнять обязательства, в связи с чем суд считает возможным принять проект дополнительного соглашения к Договору № 57 в редакции истца с предлагаемым им изменением сроков, но сохранением при этом остальной части содержания пунктов 2.1.3 и 5.1. 

            Между тем, суд считает необоснованным довод истца о том, что Администрация должна участвовать в финансировании строительства инженерной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение, коллектор, наружное освещение) Территории, подлежащей развитию, так как вышеизложенными нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и условиями как Договора № 57, так и Договора № 5.12-К именно на застройщика по договору о развитии застроенной территории возложена обязанность за свой счет построить объекты инженерной инфраструктуры.

            Аргумент истца о том, что строительство нового коллектора не было предусмотрено Договором № 57, что привело к увеличению затрат застройщика на его обустройство, также не может быть принят во внимание, поскольку истец не подтвердил, что не мог предусмотреть данное обстоятельство перед участием в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1). 

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3). 

Государственную пошлину в части требования об изменении условий Договора № 57 суд относит на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Государственная пошлина в части требования об обязании совершить действия подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в сумме 4200 руб., то есть 70 процентов от 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

прекратить производство по делу в части требования о признании незаконным бездействия и обязании Администрации города Чебоксары Чувашской Республики и акционерного общества "Городское управление капитального строительства" в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить строительство инженерной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение, коллектор, наружное освещение) в рамках договора долевого участия в развитии инженерной инфраструктуры города от 10.01.2012 № 5.12-К.

Иск удовлетворить.

Внести следующие изменения в договор о развитии застроенной территории в г. Чебоксары от 23.12.2011 № 57, заключенный между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер":

- пункт 2.1.3. изложить в следующей редакции: "В срок до 31 декабря 2026 года осуществить на Территории строительство объектов согласно утвержденному проекту планировки Территории и Приложению № 2 к настоящему договору. По мере застройки территории осуществлять строительство объектов инженерного обеспечения, внутримикрорайонных дорог и инженерных сетей за свой счет в соответствии со сроками, определенными в Приложении 2 "Календарный график строительства микрорайона "Кувшинка" г. Чебоксары. Приложение 2 подлежит корректировке после разработки и утверждения проекта микрорайона путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.";

- пункт 5.1. изложить в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения обязательств, но не позднее 31 декабря 2026 года.

Любое изменение и прекращение настоящего договора по соглашению сторон должно осуществляться в письменном виде путем подписания единого документа обеими сторонами.

Изменения договора, оформленные дополнительными соглашениями, могут относиться к:

- составу работ, объему и характеру отдельных работ;

- срока выполнения работ;

- стоимости работ;

- случаям отказа граждан от переселения в благоустроенные жилые помещения (исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.5 настоящего договора продлевается на период времени, равный времени производства в судебных органах по судебным делам о выселении граждан);

- иными положениями и условиями выполнения настоящего договора".

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" 6 000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" из федерального бюджета 4 200 (Четыре тысячи двести) руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 16.09.2021 № 181.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

Б.Н. Филиппов