Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-2259/2018

г. Нальчик

14 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 ноября 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 ноября 2018 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х., 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Союза «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики», г. Нальчик

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,

о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и расторжении договора аренды,

от истца ФИО2 по доверенности от 28.12.2017

в отсутствии ответчика, уведомленного должным образом

У С Т А Н О В И Л :

Союз «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в размере 662 825 рублей 87 копеек; расторжении договоров аренды от 08.09.2000 №24 и от 20.04.2002 б/н.; обязании освободить занимаемые помещения, а также возместить судебные расходы.

В судебное заседание явился представитель истца. Ответчик, уведомленный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явился. По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие ответчика. 

До судебного заседания от истца поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в размере 662 825 рублей 87 копеек в связи с добровольным погашением заявленной задолженности.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, а также отказаться от иска полностью или частично.

Заявленный истцом от заявленных требований в части подлежит удовлетворению, так как заявленный отказ не противоречит закону и не нарушает права других лиц. В соответствии со статьей 150 АПК РФ производство по дела в указанной части подлежит прекращению.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования о расторжении договора аренды, указав, что задолженность по арендной плате, установленная мировым соглашением, утвержденным Арбитражным судом в рамках дела № А20-468/2017 не погашена.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца, суд установил следующее.

Между Советом Федерации Независимых профсоюзов КБР (в настоящее время -Союз «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» (Союз «ООП КБР») - и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключены два договора аренды:

Договор аренды нежилого помещения от 8 сентября 2000 года № 24 и Дополнительное соглашение к нему (Далее - Договор № 1), по которому истец предоставил, а ответчик принял в аренду помещение холла на первом этаже в здании Дворца культуры профсоюзов, расположенном по адресу: 

<

...>. 12, общей площадью 504 кв.м. для проведения культурно-массовых мероприятий, организации общественного питания с правом розничной реализации алкогольной продукции. Арендная плата за один месяц составляет 16218,72 руб. из расчета стоимости 32,18 руб. за 1 кв. м.

Согласно п.2.1. и п.3.3.3. и 3.3.4. Договора № 1 ответчик обязан ежемесячно вносить арендную плату за пользование помещением не позднее 10-го числа следующего месяца и оплачивать коммунальные услуги Арендодателю пропорционально занимаемой площади.

Согласно п.4.2.1. Договора № 1 при просрочке оплаты за аренду Арендатор уведомляет Арендодателя письменно о причинах просрочки, и по соглашению сторон устанавливается новый срок текущего арендного платежа, но не более чем на 30 дней.

Договор аренды нежилого помещения от 20 апреля 2002 года (Далее - Договор № 2), по которому истец передал ответчику во владение и пользование (аренду) нежилое помещение в здании Дворца культуры профсоюзов, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 230 кв.м. для организации общественного питания с нравом розничной реализации алкогольной продукции. Арендная плата за один месяц составляет 23000 руб. из расчета стоимости 100 руб. за 1 кв.м.

Согласно п. 2.1. и п.3.3.3. и 3.3.4. Договора № 2, ответчик также обязан ежемесячно вносить арендную плату за пользование помещением не позднее 10-го числа следующего месяца и оплачивать коммунальные услуги Арендодателю пропорционально занимаемой площади.

Согласно п.4.2.1. Договора № 2 при просрочке оплаты за аренду Арендатор уведомляет Арендодателя письменно о причинах просрочки, и по соглашению сторон устанавливается новый срок текущего арендного платежа, но не более чем на 30 дней.

Арендная плата по указанным договорам состоит из двух частей: основной (постоянной), соответствующей плате за арендуемую площадь, и дополнительной (переменной), являющейся возмещением затрат арендодателю по содержанию предоставленных в аренду помещений. Порядок расчета переменной части арендной платы основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание арендованных помещений, включая расходы на электричество, тепло, воду, вывоз ТБО и дезинфекцию.

Договор № 1 и Договор № 2 заключены сроком на 25 лет и в установленном порядке зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

Арендодатель передал, а Арендатор принял арендуемые помещения в установленном порядке по акту приема-передачи. Согласно актам приема-передачи, нежилые помещения были переданы в состоянии, пригодном для использования по назначению.

В нарушение условий заключенных договоров, ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по ежемесячной оплате стоимости аренды и коммунальных услуг, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 01.05.2017 по 29.03.2018 в размере 662 825 рублей 87 копеек. 

Направленная в адрес ответчика претензия от 03.04.2018 № 111/04 с требованием погасить задолженность и предложением расторгнуть договор аренды осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик погасил задолженность в размере 662 825 рублей 87 копеек, в связи с чем истец отказался от требований в части взыскания задолженности и поддержал требования в остальной части.

Требования истца о расторжении договоров аренды подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При проверке доводов истца о наличии оснований для расторжения договоров  аренды от 08.09.2000 года № 24 и от 20.04.2002 года в связи с несвоевременным внесением арендной платы,  суд  исходит из того, что указанная мера ответственности может быть применена к недобросовестному арендатору, когда исчерпаны другие способы воздействия на него и, несмотря на предупреждение арендодателя, нарушение обязательства не устранено.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Как установлено статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий.

Материалами дела установлено, что истец  направило ответчику 03.04.2018 № 111/04 с предложением погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договоры аренды по соглашению сторон и возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи.

Наличие не погашенной задолженности по арендным платежам подтверждается следующим.

Нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы явилось основанием для обращения Союза «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в рамках дела № А20-468/2017.

Определением Арбитражного суда КБР от 02.05.2017 по делу № А20-468/2017 утверждено мировое соглашение. В связи  с ненадлежащим исполнением условий мирового соглашения выдан исполнительный лист, который был предъявлен на исполнение. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 06.08.2018 № 07009/18/376567 исполнительное производство окончено и исполнительный лист возвращен взыскателю в связи с отсутствием у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание.

Ответчик требование истца о погашении долга не исполнил до настоящего времени. Доказательств обратного  суду ответчиком не представлено.

Следовательно, принимая во внимание, что арендатор допускает систематическое нарушение условий договоров аренды, требование о расторжении договоров и возврате недвижимого имущества арендодателю подлежит удовлетворению. 

Принимая во внимание, что требования истца о взыскании задолженности в размере 622 825 рублей 87 копеек удовлетворены после обращения с иском в суд, государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и взыскивается в доход бюджета Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями  70, 110, 150, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л :

1. Принять отказ истца от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 662 825 рублей 87 копеек и прекратить производство по делу №А20-2259/2018 в указанной части.

2. Расторгнуть договоры аренды между Советом федерации независимых профсоюзов КБР и предпринимателем ФИО1 от 08.09.2000 №24 и от 20.04.2002.

3. Обязать предпринимателя ФИО1 освободить арендуемые помещения, расположенные по адресу 

<

...> (Дворец культуры профсоюзов) и состоящие из помещения холла здания площадью 504 кв.м. и помещения занятые рестораном площадью 230 кв.м. 

4. Взыскать с предпринимателя ФИО1 в пользу Союза «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» 28 257 (двадцать восемь тысяч двести пятьдесят семь) рублей расходов по уплате госпошлины.

5. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов.