АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-63399/2022

г. Краснодар

22 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 24.06.2024), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) и его представителя – ФИО3 (доверенность от 18.01.2024), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 по делу № А32-63399/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о признании недействительным выраженного в письме (уведомлении) от 15.11.2022 № 7 одностороннего отказа от исполнения договора от 09.12.2020 аренды (с инвестированием) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:71 площадью 2139 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства и размещенного на нем четырехэтажного (с подземным этажом) жилого дома с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 площадью 2442,9 кв. м (далее – договор аренды, земельный участок, жилое здание), о признании договора аренды действующим. Предприниматель подал встречный иск о понуждении общества к освобождению земельного участка и жилого здания, о взыскании 936 тыс. рублей пени с 16.12.2022 по 23.01.2023 и пени в размере 0,2% от 12 млн. рублей за каждый день просрочки с 24.01.2023 по день фактического освобождения земельного участка и жилого здания, а также 27 720 рублей расходов на оплату государственной пошлины. Общество заявило об уменьшении неустойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Условиями договора аренды  предпринимателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора аренды и его расторжение во внесудебном порядке при существенном ухудшении обществом состояния жилого здания. Под существенным ухудшением понималось ухудшение, превышающее нормальный износ жилого здания и вызванное неисполнением обществом обязанности поддерживать объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт, нести расходы на содержание. Предприниматель вправе был в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае содержания обществом жилого здания в состоянии, угрожающем аварией, пожаром или создающем угрозу жизни граждан. Экспертным путем установлено несоответствие жилого здания требованиям противопожарных норм и правил на момент проведения исследования. Экспертом выявлены нарушения и недостатки, для устранения которых необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ значительной стоимостью. Эксплуатация жилого здания в его фактическом состоянии создает угрозу жизни и здоровью граждан. Выявленное ухудшение жилого здания превышает его нормальный износ и возникло в результате неправильной эксплуатации. Ненадлежащее исполнение обществом своих обязанностей обусловило право предпринимателя на односторонний отказ от договора аренды. Такой отказ повлек прекращение арендных отношений, а несвоевременное освобождение обществом арендованного имущества – его обязанность по уплате установленной договором за такое нарушение пени с 16.12.2022 по 23.01.2023. Общество, заявив ходатайство об уменьшении неустойки, не доказало ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства. Размер неустойки определен сторонами самостоятельно на основании добровольного соглашения, признан ими экономически обоснованным и приемлемым. Процент неустойки не является чрезмерно высоким. Проведение обществом работ по частичному ремонту жилого здания удовлетворению встречного иска не препятствует.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Заключение эксперта не могло быть положено в основание принятого решения, поскольку не подтверждает наличие выявленных недостатков жилого здания в момент расторжения договора аренды (одностороннего отказа от него). Иными материалами дела данный факт также достоверно не доказан. Обоснованные сомнения в достоверности проведенной экспертизы требовали назначения повторного экспертного исследования. Суды неправильно распределили бремя доказывания, не возложили на предпринимателя обязанность по доказыванию причинно-следственной связи между действиями общества и выявленными нарушениями. У предпринимателя не возникло право на односторонний отказ от исполнения договора аренды. Жилое здание не могло позиционироваться как гостиница. В отношении него не подлежали применению технические требования и требования пожарной безопасности, которыми руководствовался эксперт. Предпринимателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Суды необоснованно отказали в удовлетворении заявления об уменьшении неустойки.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение  об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 09.12.2020 договор аренды жилого здания и земельного участка до 20.12.2025 (пункты 1.1, 1.4). Жилое здание предоставлено обществу для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции с дальнейшим использованием в качестве гостевого дома для сдачи жилых помещений в субаренду и организации общественного питания (пункт 1.3). Общество должно было обеспечить выполнение требований санитарно-гигиенического и природоохранного законодательства, требований пожарной безопасности, содержать жилое здание в надлежащем состоянии. Общество должно было в течение всего срока договора аренды обеспечивать соблюдение применимых к жилому зданию нормативных требований пожарной безопасности, назначить лиц, ответственных за соблюдение правил пожарной безопасности. В его обязанности также входили производство за свой счет необходимых текущего и косметического ремонтов жилого здания, контроль за состоянием коммуникационных, инженерных сетей (пункты 2.2.7-2.2.9). Годовая арендная плата с 09.12.2020 по 20.12.2021 составила 7800 тыс. рублей, с 21.12.2021 по 20.12.2025 – 11 100 тыс. рублей (пункт 3.1.1). Основанием для отказа предпринимателя от исполнения договора аренды и его расторжения во внесудебном порядке определено существенное ухудшение обществом предоставленных ему в пользование жилого здания и земельного участка. Под существенным ухудшением стороны понимали ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт, нести расходы на его содержание (пункт 6.2.2). Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды возникало в случае, когда арендатор содержит арендованное имущество в состоянии, угрожающем аварией, пожаром или создающем угрозу жизни граждан (пункт 6.2.5).

Объекты аренды переданы обществу по акту приема-передачи от 09.12.2020. Дополнительным соглашением от 28.01.2021 № 1 стороны уменьшили арендную плату на 500 тыс. рублей ввиду открытия и начала функционирования жилого здания в качестве гостевого дома на 10 дней позже намеченного срока. Расходы по цокольному этажу в размере 1074 тыс. рублей стороны отнесли на арендатора, что привело к уменьшению стоимости неотделимых улучшений, указанных в соответствующем акте приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества (приложение № 4).

По актам приема-передачи от 23.01.2021 № 2, 3, от 21.04.2021 № 4, от 12.08.2021 № 5, от 19.11.2021 № 6, от 31.03.2022 № 7 предприниматель принял от общества иные неотделимые улучшения и улучшения комфортабельности арендованного имущества (жилого здания и земельного участка), результаты работ по производству неотделимых улучшений. Дополнительным соглашением от 01.09.2021 № 2 стороны увеличили сумму ежемесячных арендных платежей арендных платежей и определили график их внесения (приложение № 5).

В письмах от 22.02.2022, 11.06.2022 предприниматель предупредил общество о необходимости проведения работ по устранению ряда выявленных недостатков. Предприниматель направил обществу претензию от 14.06.2022 № 5 с требованием об устранении недостатков, отраженных в письме от 11.06.2022 и в претензии, в недельный срок. Общество заверило предпринимателя об устранении всех выявленных недостатков.

В связи с неисполнением обществом обязанностей, предусмотренных пунктами  2.2.7-2.2.9 договора аренды, предприниматель письмом от 15.11.2022 № 7 уведомил его о расторжении договора в одностороннем порядке. Письмо (уведомление) вручено обществу 15.11.2022. В ответ на данное уведомление общество указало на исправление всех выявленных предпринимателем недостатков, уведомило его о проведенных работах, а также приложило документацию по обслуживанию средств и систем пожарной сигнализации.

По мнению общества, у предпринимателя отсутствовали основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды. Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд.

В результате проведенной по делу в суде первой инстанции судебной экспертизы эксперты негосударственного частного экспертного учреждения «Межрегиональный центр независимой экспертизы» подготовили заключение от 19.01.2024 № 062 со следующими выводами. Жилое здание на момент проведения экспертного исследования не соответствовало требованиям противопожарных норм и правил, а его эксплуатация создавала угрозу жизни и здоровью граждан. Установить его соответствие требованиям противопожарных норм и правил на момент расторжения договора аренды не представилось возможным в связи с отсутствием необходимого и достаточного количества достоверной информации. Осуществить сопоставление состояния электрооборудования и теплопроизводящих установок с требованиями правил их монтажа и эксплуатации также не представилось возможным в связи с отсутствием на исследуемом объекте на момент проведения исследования электроснабжения. В результате проведенного исследования выявлены нарушения и недостатки, перечисленные в письмах предпринимателя от 11.06.2021 № 3, от 22.02.2022 № 4, от 14.0672022 № 5, от 22.06.2022 № 6. Для устранения выявленных недостатков и нарушений необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ (приведены их виды, объемы и стоимость). Выявленные ухудшения жилого здания превысили его нормальный износ и возникли в результате неправильной эксплуатации. Не соответствующее требованиям противопожарных норм и правил состояние жилого здания не может обеспечить пожарную безопасность.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрена возможность осуществления права на односторонний отказ от исполнения договора. Такое право может быть предоставлено договором и реализуется путем уведомления управомоченной стороной другой стороны об отказе от договора (его исполнения). В этом случае договор прекращается с момента получения данного уведомления (пункт 1 статьи 450.1) и считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1). Сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.  Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

Согласно приведенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснениям в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства договор считается расторгнутым. Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса. Иное может быть предусмотрено правовыми актами или условиями сделки либо следовать из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Статья 450.1 Гражданского кодекса, регулирующая право на односторонний отказ от договора, направлена на обеспечение определенности в отношениях сторон договора. При этом пункт 4 данной статьи, основанный на принципе добросовестности участников гражданских правоотношений, служит реализации предписаний статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31.10.2023 № 2875-О). Статья 619 Гражданского кодекса направлена на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.12.2019 № 3428-О, от 26.02.2021 № 233-О, от 27.01.2022 № 90-О, от 28.03.2024 № 633-О).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса). Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса). 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2004 № 13-О).

В пункте 72 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил возможность отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки, исключительно в случае нарушения или неправильного применения норм материального права, к которым, в частности, относятся снижение суммы неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства ниже установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса предела или в отсутствие заявления.

Приведенный перечень случаев нарушения (неправильного применения) норм права не является исчерпывающим. Ответчик в суде округа вправе ссылаться на снижение неустойки со ссылкой на обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного применения статьи 333 Гражданского кодекса. Судам необходимо обосновывать допустимость снижения договорной неустойки, распределять надлежащим образом бремя доказывания наличия негативных последствий (их существенности) для истца в связи с нарушением ответчиком обязательства (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2024 № 305-ЭС23-17253, от 22.08.2024 № 305-ЭС24-6469).

В пунктах 71, 74, 75, 77 постановления Пленума № 7 также разъяснено, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей оплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. 

По условиям договора аренды общество как арендатор должно было обеспечить выполнение требований санитарно-гигиенического и природоохранного законодательства, требований пожарной безопасности, содержать жилое здание в надлежащем санитарном состоянии, назначить лиц, ответственных за соблюдение правил пожарной безопасности,  производить за свой счет необходимый текущий и косметический ремонт жилого здания, следить за состоянием коммуникационных, инженерных сетей. Статус юридического лица обязывал общество соблюдать требования статьи 37, части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Правил противопожарного режима в РФ, а также Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП), обеспечивать содержание эксплуатируемых сетей и электроустановок в работоспособном состоянии, назначать лицо, ответственное за соблюдение правил противопожарной безопасности, не допускать нарушений нормативных требований к прокладке и эксплуатации электросетей и электроустановок, а также принимать меры по устранению нарушений в их работе.

Условиями договора аренды предпринимателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора аренды и его расторжение во внесудебном порядке при существенном ухудшении обществом состояния жилого здания. Под существенным ухудшением понималось ухудшение, превышающее нормальный износ жилого здания и вызванное неисполнением обществом обязанности поддерживать объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт, нести расходы на содержание. Предприниматель вправе был в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае содержания обществом жилого здания в состоянии, угрожающем аварией, пожаром или создающем угрозу жизни граждан.

С учетом фактического использования жилого здания оно правомерно позиционировано как гостиница. Экспертным путем установлено несоответствие жилого здания требованиям противопожарных норм и правил на момент проведения исследования. Экспертом выявлены нарушения и недостатки, для устранения которых необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ значительной стоимостью. Эксплуатация жилого здания в его фактическом состоянии создает угрозу жизни и здоровью граждан. Выявленное ухудшение жилого здания превышает его нормальный износ и возникло в результате неправильной эксплуатации.

Процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение соответствует нормативным требованиям. Основания для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством по делу и назначения повторной (дополнительной) судебной экспертизы отсутствовали. Несогласие общества с методикой проведения судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности экспертных выводов. Определение состояния жилого здания на момент расторжения договора аренды технически невозможно. При оценке имеющихся в деле доказательств суды первой и апелляционной инстанций не вышли за пределы дискреционных полномочий и судейского усмотрения.

Ненадлежащее исполнение обществом своих обязанностей обусловило право предпринимателя на односторонний отказ от договора аренды. Такой отказ повлек прекращение арендных отношений, а несвоевременное освобождение обществом арендованного имущества – его обязанность по уплате установленной договором за такое нарушение пени с 16.12.2022 по 23.01.2023.

Общество, заявив ходатайство об уменьшении неустойки, не доказало ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства. Размер неустойки определен сторонами самостоятельно на основании добровольного соглашения, признан ими экономически обоснованным и приемлемым. Процент неустойки не является чрезмерно высоким. Проведение обществом работ по частичному ремонту жилого здания удовлетворению встречного иска не препятствует.

Отклоняя ходатайство общества об оставлении встречного иска без рассмотрения, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на приведенные в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» разъяснения. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска предпринимателю не требовалось. Встречный иск предъявлен им после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не могло способствовать достижению целей досудебного урегулирования.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). Несогласие с оценкой доказательств, данной судами первой и апелляционной инстанций, и с их выводами об установленных в результате такой оценки обстоятельствах не является основанием для кассационного пересмотра судебных постановлений (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2022 № 5-КГ22-84-К2).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 по делу № А32-63399/2022, оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.А. Авдякова

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов