ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-19909/2019к12

г. Красноярск

09 декабря 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена «02» декабря 2021 года. 

Полный текст постановления изготовлен          «09» декабря 2021 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хабибулиной Ю.В.,

судей: Белоглазовой Е.В., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

в отсутствие лиц, участвующих в деле (их представителей),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Красноярского края от 31 августа 2021 года по делу № А33-19909/2019к12,  

установил:

в рамках дела о признании ФИО2 (родившегося ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: 

<

...>, далее - должник) несостоятельным (банкротом) поступило ходатайство финансового управляющего ФИО3, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина ФИО2, в редакции от 24.08.2021, предложенной финансовым управляющим.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 31.08.2021 утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина ФИО2 в редакции, предложенной финансовым управляющим ФИО4 с начальной ценой продажи имущества должника в общем размере 53 433 870 рублей.

Не согласившись с данным судебным актом, должник обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил определение суда первой инстанции изменить, утвердить положение в редакции, предложенной должником. 

В апелляционной жалобе должник указывает на то, что суд первой инстанции не дал мотивированного обоснования в части установления начальной стоимости продажи имущества предложенной финансовым управляющим, при наличии в деле отчетов об оценки представленных должником. По мнению должника, начальная цена продажи лотов 2,3,4 завышена. Установление начальной продажной цены выше его рыночной стоимости приведет к отсутствию предложений и не достижению целей торгов, в том числе к ограничению доступа публики к торгам. 

От публичного акционерного общества Банк «ТРАСТ» и финансового управляющего ФИО3 в материалы дела поступили отзывы на апелляционную жалобу, согласно которым просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, определение суда первой инстанции оставить без изменения. 

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 01.11.2021. В соответствии со статьёй 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание отложено на  02.12.2021.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определений о принятии к производству апелляционной жалобы от 22.09.2021, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/) 23.09.2021.

Таким образом, лица, участвующие в деле, и не явившееся в судебное заседание, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в порядке главы 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ходатайства об отложении судебного разбирательства по причине невозможности явиться в судебное заседание, в том числе в связи с наличием основания для сохранения режима самоизоляции (высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации принято решение о продлении режима самоизоляции, выявлено заражение коронавирусной инфекцией (COVID-19), имеется контакт с лицами, заразившимися указанной инфекцией, а также иные причины, в том числе наличие хронических заболеваний) с приложением соответствующих доказательств для разрешения вопроса об отложении судебного заседания, в материалы дела не поступили.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 в составе суда произведена замена судей Дамбарова С.Д.,  Яковенко И.В. на судей Белоглазову Е.В., Радзиховскую В.В.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, у должника имеется следующее имущество:

- земельный участок №205 (кадастровый номер – 24:50:0500419:244, площадью 901 кв.м., земли населенных пунктов, для ведения гражданами садоводства и огородничества, по адресу: г. Красноярск, СТ «Сибирский садовод»);

- земельный участок (кадастровый номер – 24:50:0600050:4, площадью 1999,00 кв.м., земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, по адресу: 

<

...>);

- земельный участок (кадастровый номер – 24:50:0600050:6, площадью 1457,00 кв.м., земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, по адресу: 

<

...>)

- земельный участок (кадастровый номер – 24:50:0600050:762, площадью 2329,00 кв.м., земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, по адресу: г. Красноярск).

Финансовым управляющим самостоятельно произведена оценка имущества должника, которая в общем размере составляет 53 433 870 рублей (земельный участок №205 (кадастровый номер – 24:50:0500419:244, площадью 901 кв.м., земли населенных пунктов, для ведения гражданами садоводства и огородничества, по адресу: г. Красноярск, СТ «Сибирский садовод») в сумме 113 530 рублей; земельный участок (кадастровый номер – 24:50:0600050:4, площадью 1999,00 кв.м., земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, по адресу: 

<

...>) в сумме 18 424 780 рублей; земельный участок (кадастровый номер – 24:50:0600050:6, площадью 1457,00 кв.м., земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, по адресу: 

<

...>) в сумме 13 429 170 рублей; земельный участок (кадастровый номер – 24:50:0600050:762, площадью 2329,00 кв.м., земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, по адресу: г. Красноярск) в сумме 21 466 390 рублей.

Финансовым управляющим представлено для утверждения Положение о порядке и условиях продажи имущества должника, предусматривающее реализацию земельных участков отдельными лотами по общей начальной цене продажи в размере 53 433 870 рублей. Из представленных финансовым управляющим пояснений следует, что начальная цена реализации земельных участков, рассчитана с учетом средней рыночной стоимости рассчитанной по объявлениям в отношении продажи аналогичных земельных участков.

 Должником заявлены разногласия относительно установления начальной цены реализации имущества. Так, должник указывает на необходимость установления следующей начальной цены продажи имущества в соответствии с представленными им отчетами об оценке рыночной стоимости:

- земельный участок (кадастровый номер – 24:50:0600050:4, площадью 1999,00 кв.м., земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, по адресу: 

<

...>) – 9 577 809 рублей;

- земельный участок (кадастровый номер – 24:50:0600050:6, площадью 1457,00 кв.м., земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, по адресу: 

<

...>) – 7 348 380 рублей;

- земельный участок (кадастровый номер – 24:50:0600050:762, площадью 2329,00 кв.м., земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, по адресу: г. Красноярск) – 10 883 650 рублей.

В обоснование указанной начальной цены должник ссылается на то, что установление начальной цены реализации имущества в соответствии с указанной в отчете рыночной стоимости земельных участков приведет к наиболее быстрой реализации имущества.

Иные разногласия относительно Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества, должником, не заявлены.

По результатам рассмотрения ходатайства финансового управляющего ФИО3, суд первой инстанции утвердил Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества в редакции, предложенной финансовым управляющим, установив начальную цену продажи имущества должника в размере 53 433 870 рублей.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, Третий арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены данного судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона. Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение.

В пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) граждан» (далее - Постановление № 45) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве.

Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с Законом о банкротстве, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем им принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена в установленном порядке.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства, установив, что предложенное финансовым управляющим Положение не противоречит требованиям Закона о банкротстве, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Положение подлежит утверждению в предложенной финансовым управляющим редакции.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                        «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона № 135-ФЗ) оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Как следует из отчетов ООО «ГК Центр экспертизы и оценки» №2603/3-О/21 об оценке рыночной стоимости  земельного участка общей площадью 1 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; №2603-О/21 об оценке рыночной стоимости  земельного участка общей площадью 1 457 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; №2603/2-О/21 об оценке рыночной стоимости  земельного участка общей площадью 2 329 кв.м., расположенного по адресу:                                 

<

...> при проведении назначенной судом оценки земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого экспертом анализировались открытые источники информации о ценах предложений к продаже земельных участков на дату определения рыночной стоимости.

 Отчеты оценщика, содержащие выводы о рыночной стоимости спорных земельных участков, могут считаться допустимыми доказательствами только в том случае, когда они выполнены с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Согласно отчетам ООО «ГК Центр экспертизы и оценки» №2603/3-О/21,  №2603-О/21,  №2603/2-О/21, спорные земельные участки расположены в Кировском районе в жилой зоне.

При проведении оценки оценщиком использованы объекты-аналоги - земельные участки, находящиеся между ул. Партизана Железняка и Взлетной, на Соколовской,  мкр. Солнечный рядом с Ольховой.

Место нахождения объекта имеет существенное влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортная доступность, особенности ландшафта и ближайшего окружения.

Оценщиком не обоснована невозможность применения иных объектов-аналогов, наиболее полно соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам. При этом оценщиком в отчетах не указано, что  имеется дефицит предложений по продаже земельных участков.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать объекты-аналоги, которые наиболее полно соответствуют объекту оценки по основным ценообразующим факторам.

Между тем при проведении оценки в нарушение требований ФСО № 3 и № 7 оценщик подобрал и использовал для сравнения объекты аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, прежде всего в части местоположения земельных участков.

Использование ненадлежащих объектов-аналогов повлекло применение большого количества корректировок, обоснованность применения которых судами не проверена.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Проанализировав представленные отчеты, суд  апелляционной инстанции приходит к выводу, что оценщиком допущены ошибки в подборе аналогов для объектов оценки, не обоснован выбор аналогов для расчета рыночной стоимости, что влияет на итоговую стоимость в сторону увеличения.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отчеты ООО «ГК Центр экспертизы и оценки» №2603/3-О/21,  №2603-О/21,  №2603/2-О/21, как основанные на несопоставимых данных, не могут быть признаны надлежащими доказательствами, достоверно подтверждающими стоимость спорных земельных участков.

Таким образом,  в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что установление начальной цены в размере предложенной финансовым управляющим способно негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества или на доступ публики к торгам. Такая начальная цена является в большей степени соответствующей целям процедуры реализации имущества, поскольку учитывает баланс интересов всех кредиторов. При этом очевидным является то, что установление начальной продажной цены арбитражным судом лишь обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса. Фактическая стоимость может оказаться, как выше начальной, так и ниже начальной цены продажи. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблений, связанных как с завышением, так и с занижением цены. Разногласия сторон спора относительно рыночной стоимости имущества должника нивелируются результатами торгов.

Более того, апелляционный суд отмечает, что целью процедуры реализации имущества гражданина является реализация имущества должника для удовлетворения требований кредиторов. Деятельность арбитражного управляющего должна быть направлена, на максимальное удовлетворение требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника, в связи с чем доводы должника о том, что установление начальной цены в редакции, предложенной финансовым управляющим, приведет к затягиванию процедуры банкротства являются несостоятельными.

Доказательства того, что реализация имущества по предложенной финансовым управляющим начальной цене противоречит действующему законодательству, повлечет уменьшение конкурсной массы или нарушит права и законные интересы кредиторов и должника, в материалах дела отсутствуют. Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что стоимость имущества, определенная управляющим, занижена относительно рыночной стоимости. 

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы апелляционной жалобы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств. При этом, исследование и оценка доказательств произведена судом по правилам статей 64, 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда не свидетельствует о нарушении норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от 31 августа 2021 годапо делу № А33-19909/2019к12 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.             Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

 

Председательствующий

Ю.В. Хабибулина

Судьи:

Е.В. Белоглазова

 

В.В. Радзиховская