ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-3273/2025

20 августа 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     06 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 августа 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего  Орловой Н.Ф., 

судей  Кузнецова Д.А., Савиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Шалагиновой Д.С.,

при участии:  

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 09.01.2025, представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2025, 

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 11.01.2024, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13701/2025) индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2025 по делу № А56-3273/2025, принятое 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 

к товариществу собственников жилья «Новикова 7» 

об обязании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об обязании товарищества собственников жилья «Новикова 7» (далее – ответчик, Товарищество) возобновить предоставление коммунальных услуг в отношении спорного помещения. 

Решением от 21.04.2025 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит вынесенное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает следующее:

- судом первой инстанции не дана правовая оценка тому, что фактически между сторонами сложились арендные отношения, которым предшествовал договор аренды от 15.07.20215 № 17-А003538, заключенный между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор). Предприниматель продолжал пользоваться помещением, платил арендную плату и оплачивал коммунальные услуги в отношении спорного помещения ответчику, что подтверждается платежными документами, имеющимися в материалах дела;

-  вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об освобождении истцом спорного помещения материалы дела не содержат. Суд первой инстанции не применил положения статьи 617 ГК РФ, в соответствии с которой при смене собственника на помещение, сложившиеся арендные отношения у арендатора сохраняются. В настоящее время спорное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, принадлежит им на праве общей долевой собственности, предыдущий собственник – Санкт-Петербург, следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что у истца отсутствуют основания пользования спорным помещений, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела;

- суд первой инстанции вышел за рамки заявленных исковых требований, поскольку истцом заявлено требование об обязании ответчика возобновить предоставление коммунальных услуг в спорное помещение, при этом предметом иска не являлись правовые основания для использования спорного помещения. По мнению истца, подача коммунальных услуг в спорное помещение при полной их оплате и правовые основания пользования спорным помещением – это разные требования, которые не находятся во взаимосвязи друг с другом.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 06.08.2025. 

04.06.2025 в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Указанный отзыв приобщен судом к материалам дела. 

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-143174/2108, № А56-130295/2019, № А56-62061/2020 установлено, что 15.07.2015 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и Предпринимателем (далее – арендатор) заключен договор № 17-А003538 (далее – договор) аренды помещения № 2-Н с кадастровым номером 78:34:0412401:4328, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А (далее – помещение), для использования под нежилые цели. 

Из пункта 1.3 договора следует, что он действует до 14.07.2018. 

По истечении срока своего действия на основании пункта 1.3 договор в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновил свое действие на неопределенный срок.

Впоследствии в связи с выявлением принадлежности помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД), расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.07.2018 № 1496-рз помещение исключено из реестра собственности Санкт-Петербурга. 

Письмом от 20.09.2018 № 61408-20.9/18 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга уведомил Предпринимателя об отказе от исполнения договора. 

Указанным письмом Предпринимателю было предложено освободить помещение и обеспечить его передачу Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга по акту приема-передачи в трехмесячный срок с даты направления соответствующего уведомления

В соответствии выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности Санкт-Петербурга в отношении помещения прекращено 06.09.2021 (запись в ЕГРН № 78:34:0412401:4328-78/011/2021-3).

Предприниматель, ссылаясь на приостановление предоставления коммунальных услуг в отношении помещения в отсутствие на то правовых оснований, направил в адрес Товарищества претензию с требованием о возобновлении предоставления соответствующих коммунальных услуг. 

Неудовлетворение требований претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения исковых требований. 

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства во взаимосвязи и совокупности, не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы.

Из пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором(пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений.

Более того, как разъяснено в абзаце четвертом пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя  не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Из материалов дела следует, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга письмом от 20.09.2018 № 61408-20.9/18 уведомил Предпринимателя об отказе от исполнения договора со ссылкой на статью 610 ГК РФ.

Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителямии потребителями коммунальных услуг регулируются Правилами № 354, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила № 354). 

В соответствии с пунктом 3 раздела II Правил № 354 условиями предоставления коммунальных услуг потребителю в МКД или в жилом доме (домовладении) являются следующие:

а) коммунальные услуги предоставляются потребителям начиная с установленного жилищным законодательством Российской Федерации момента, а именно:

- с момента возникновения права собственности на жилое помещение – собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам;

- с момента предоставления жилого помещения жилищным, жилищно-строительным кооперативом – члену жилищного, жилищно-строительного кооператива и проживающим с ним лицам;

- со дня заключения договора найма – нанимателю жилого помещения по такому договору и проживающим с ним лицам;

- со дня заключения договора аренды – арендатору жилого помещения и проживающим с ним лицам;

- со дня выдачи застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в многоквартирном доме, не переданных им иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче;

- со дня выдачи застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее принятия помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, - лицу, принявшему от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) указанное помещение по передаточному акту или иному документу о передаче;

б) состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома или жилого дома;

в) предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению – круглосуточно в течение отопительного периода), то есть бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг, приведенным в приложении № 1;

г) предоставление коммунальных услуг осуществляется в необходимых потребителю объемах в переделах технической возможности внутридомовых инженерных систем, с использованием которых осуществляется предоставление коммунальных услуг;

д) качество предоставляемых коммунальных услуг соответствует требованиям, приведенным в приложении № 1 к настоящим Правилам;

е) техническое состояние внутридомовых инженерных систем и внутриквартирного оборудования соответствует установленным требованиям и готово для предоставления коммунальных услуг.

Из материалов дела следует, что причиной отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от договора послужило выявление принадлежности спорного помещения к общему имуществу собственников помещений МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А. 

Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.07.2018 № 1496-рз спорное помещение исключено из реестра собственности Санкт-Петербурга. 

Из изложенного следует, что у истца отсутствует правовые основания для пользования спорным помещением по договору аренды. 

В апелляционной жалобе истец указывает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка тому, что фактически между сторонами сложились арендные отношения, которым предшествовал договор аренды от 15.07.2015 № 17-А003538, заключенный между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Предпринимателем. Предприниматель продолжал пользоваться помещением, платил арендную плату и оплачивал коммунальные услуги в отношении спорного помещения ответчику, что подтверждается платежными документами, имеющимися в материалах дела.

На основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.07.2018 № 1496-рз спорное помещение исключено из реестра собственности Санкт-Петербурга, следовательно, предмет договора аренды выбыл из собственности Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. Правовых оснований для сохранения за истцом права аренды спорного нежилого помещения не имеется.

В апелляционной жалобе истец также указывает на то, что вопросы распоряжения общим имуществом МКД относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. В настоящее время спорное помещение является общим имуществом собственников МКД, принадлежит им на праве общей долевой собственности, предыдущий собственник – Санкт-Петербург, следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что у истца отсутствуют основания пользования спорным помещений, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о предоставлении во временное владение и пользование спорным нежилым помещением как общим имуществом собственников МКД.

Указанное обстоятельство истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не опровергнуто.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции вышел за рамки заявленных исковых требований, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите нарушенного права.

Вопреки правовой позиции истца суд первой инстанции не вышел за рамки своих полномочий, поскольку без установления правовых оснований использования спорного помещения невозможно определить обоснованность предъявленных исковых требований. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Оснований для иной оценки указанных выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает, и доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм права и иной оценке установленных обстоятельств по делу.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения суд первой инстанции не нарушил процессуальные права ответчика, правильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. При указанных обстоятельствах основания для отмены принятого по делу решения и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика у апелляционного суда отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Согласно пункту 19 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина составляет 10 000 руб. для физических лиц.

Вместе с тем истцом при подаче настоящей апелляционной жалобы уплачено 30 000 руб. государственной пошлины (платежное поручение от 20.05.2025 № 59). На основании статьи 104 АПК РФ ответчику подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 20 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2025 по делу № А56-3273/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО4 из федерального бюджета 20 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ф. Орлова

Судьи

Д.А. Кузнецов

 Е.В. Савина